淡市营销成功案例句容碧桂园凤凰城N 37p

,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,淡市营销成功案例,_,句容碧桂园凤凰城,南京中原地产参谋事业部,碧桂园凤凰城开盘啦,客群情况：,南京客户购置量占较大比例，约在70%以上，句容本地客户占20%，其余10%客户来自长三角地区；,客户置业目的以投资为主，占到整体比例80%以上，仅有少量客户自住；,多数为一次性付款，占整体比例的70%以上。,碧桂园分别在5月15日、6月5日两次推出房源，第一次开盘仅用不到1个月就认筹客户3000组，开盘当日到访客户超过10000人。工程第一批房源共推出2176套房源，当日即认购1860套，认购率到达85.48%。第二批房源共推出1081套，当日认购678套左右，认购率到达62.72%。,碧桂园凤凰城取得令人瞠目的销售业绩，我们下面看看该工程是在一个如何的市场背景下取得如此好的销售成绩。,入市背景分析政府屡出新政抑制房地产开展，楼市受此影响进入盘整期，成交量萎缩严重，价格也出现滞涨局面。,成交量萎缩,价格涨幅放缓,在新政的压力之下，南京楼市步入了盘整期，市场成交量不断萎缩，价格虽然没有出现明显下降，但个别楼盘已开始降价销售，市场上弥漫着悲观情绪。,“限购令的出台限制了房地产市场上投资需求的释放，而市场的低迷也加深了自住客户的观望情绪。,一线城市,商品住宅价格变化,一线城市,商品住宅成交量变化,南京商品住宅价格变化,南京商品住宅成交量变化,供给上涨明显,在新政以及市场的压力下，各家楼盘均加快了推盘量和推盘速度，但开盘情况均不理想。截止到5月20日，“金四银五销售旺季共有35家楼盘开盘，但仅有4家楼盘的当日认购率超过80%，其中有24家楼盘的当日认购率低于60%。,入市背景分析在新政压力之下，“金四银五销售旺季开盘楼盘的销售情况均不理想，当日平均认购率仅为43.78%。,碧桂园凤凰城第一次开盘当天就狂销1860套房源，一天的成交量接近南京市一个月所有楼盘的成交量。创下南京楼盘开盘史上的奇迹。,在如此萧条的市场上，碧桂园是如何突破市场瓶颈，取得如此好的销售业绩了？下面我们将详细解析该工程，分析该工程成功的关键因素。,碧桂园凤凰城工程根本信息,位置：江苏省句容市黄梅镇,占地面积：一期14.62万平米,总建面：一期54.32万平米,总套数：一期4253套,建筑风格：法式风格面砖+石材,容积率：3.71,建筑密度：17.72%,绿化率：45%,主力户型：二房88平米、112平米、三房135平米,折后均价：第一批房源：毛坯5000元/平米、精装修6280元/平米；第二批房源：毛坯5200元/平米，精装修6328元/平米,工程配套：五星级酒店、学校、会所、大型社区中心、儿童游乐场、室外游泳池、运动场、网球场,工程实景,工程实景,工程一期规划图,碧桂园凤凰城工程交通,碧桂园凤凰城位于句容与南京的交界处黄梅镇上，距离句容市中心大约4.5公里，距离南京市中心约34.5公里。与市中心中山门仅30分钟车程左右。,公路：省道S122快速路、G104公路直接与南京相连；沪宁高速、宁杭高速可直达上海、杭州等长三角各主要热点城市。其中省道S122拓宽工程正在施工中，2021年通车，将由工程地直达南京主城区，车程在20分钟以内。,铁路：沪宁城际铁路在句容宝华新城设有站点。宁杭铁路使句容融入长三角两小时铁路交通圈。,地铁：4号线方案在5年后进入汤山，在靠近工程地设有站点，使工程与主城区形成无缝对接。,社区巴士：社区巴士设长途与短途两种方式，路线覆盖南京市区、江宁、句容、汤山等区域,工程位于南京一小时都市圈内，与主城区有快速通道连接，未来规划有地铁、城市轻轨。,工程一期规划为高密度社区，物业类型以高层为主，辅以少林的双拼别墅。总共规划22栋20-30层高层、3栋双拼别墅。,碧桂园凤凰城工程规划,高 层 区,别墅区,碧桂园凤凰城一改打造“低密度社区做法，一期规划成以20-30层高层为主的高密度社区。,碧桂园凤凰城,建筑风格,建筑风格：法式新古典主义建筑风格,材质：,底层裙楼的干挂石材，整体建筑面砖运用,特点：,底层全架空层廊院设计,工程采用了法式新古典主义建筑风格，使得建筑整体呈现“华美、雍容和高贵，为工程增加了亮点,工程以“一中心一街，一大公园三大组团进行景观构造，以音乐文化中心为景观轴线，同时，将音乐主题元素(如乐器灯箱，音乐情景雕塑、露天音乐表演等)和与维也纳息息相关的音乐家自然相融入到景观设计体系中。,碧桂园凤凰城,景观设计,工程不但营造了三大景观组团，还巧妙的把音乐主题元素融入到景观设计中。,第一次开盘,第二次开盘,开盘时间,2011.05.15,2011.06.05,推出楼栋,12,栋,8,栋,推出楼栋号,凤雅苑,1,、,2,、,3,、,4,、,5,、,6,、,7,、,8,、,9,幢；凤仪苑,1,、,5,、,7,幢,凤仪苑,2,、,3,、,8,、,9,幢；凤曦苑,1,、,2,、,3,、,4,幢,推出房源,2176,套,1081,套,当日认购率,85.48%,62.72%,主力产品,公寓、住宅、空中别墅,公寓、住宅、空中别墅,户型面积,二房（,87,）,三房（,112,、,137,）,二房（,87,）,三房（,112,、,137,）,销售均价,毛坯,5000,元,/,平米,精装修,6280,元,/,平米,毛坯,5200,元,/,平米,精装修,6328,元,/,平米,碧桂园凤凰城,开盘情况,凤凰城在短短一个月内开盘两次，合计推出20栋楼共3257套房源，两次推出产品根本相似。,碧桂园凤凰城于5月15日、6月05日分两次开盘。其中第一次推出的房源较多，到达2176套，第二次较少，仅为1081套。,工程两次开盘推出的产品类似，没有太大的变化，但第二次推出的房源价格比第一次上涨了100-200元/平米不等。,已推房源,毛坯,精装修,推出栋数,6,栋（,1008,套）,6,栋（,1168,套）,房源占比,46.32%,53.68%,销售均价,5000,元,/,平米,6280,元,/,平米,1,幢,2,幢,3,幢,4,幢,5,幢,6,幢,7,幢,8,幢,9,幢,1,幢,5,幢,7,幢,红色为风雅苑，蓝色一风仪苑,碧桂园凤凰城于2021年5月15日开盘，推出12栋楼共2186套房源，其中精装修与毛坯各六栋，共计推出2176套。毛坯房源集中在凤雅苑 1、2、3、7、8、9幢，合计推出1008套，占到整体供给的46.32%，精装修房源集中在 凤雅苑 4、5、6 凤仪苑 1、5、7.合计推出1168套，占到整体供给的53.68%。,碧桂园凤凰城,第一批产品情况,凤凰城第一次开盘就推出一期的近一半的房源，合计,12,栋楼,2186,套，其中毛坯房源和精装修房源各占一半。,毛胚房源,精装修房源,碧桂园凤凰城,第二批产品情况,碧桂园第二次开盘后，已经累计推出,3267,套房源，占到一期总房源的的,76%,左右。第二批推出的,8,栋楼中有四栋是针对高端购房者的空中别墅、另外四栋是针对普通购房者的住宅产品。,凤凰城第二次开盘推出8栋楼共1081套房源，当日认购678套左右，认购率到达62.72%。,3,幢,4,幢,2,幢,3,幢,8,幢,红色为风羲苑，蓝色为凤仪苑,1,幢,2,幢,9,幢,第二批房源,产品,户型,面积,套数,占比,单身公寓,两房（,4.8,米挑高）,54,平米,456,套,14.00%,普通住宅,两房,87,平米,743,套,22.81%,三房,112,平米,743,套,22.81%,137,平米,743,套,22.81%,165,平米,136,套,4.18%,空中别墅,四房,267,平米,281,平米,324,套,9.95%,517,平米,112,套,3.44%,碧桂园凤凰城,户型面积分布,碧桂园凤凰城共推出三种产品，分别为单身公寓54平米、普通住宅87-165平米、空中别墅267-517平米，其中普通住宅是工程的主推产品，占到整体供给的72.61%，其次为单身公寓，占到整体供给的14.00%。从户型来看，两房和三房是工程的主力户型，面积主要集中在54-137平米之间，根本占到整体供给的20%左右，其余面积段的占比较小。,碧桂园凤凰城本次共推出了三种产品八种户型，普通住宅是该工程的的主推产品；,两房、三房是主力户型，两房的主力面积集中在54-87平米，三房的主力面积集中在112-137平米；,碧桂园凤凰城,户型面积分布,从销售情况来看，虽然大面积户型在本次推出房源中占比较小，但成交依然十分惨淡。开盘成交的房源根本是137平米以下的中小户型，剩余房源根本集中在267平米以上。,从销售情况来看，,137,平米以下的中小户型销售情况较好，,165,平米以上的大户型销售惨淡。,2,房,2,厅,1,卫,87,平米,2,房,2,厅,1,卫,56,平米,4.8,米挑高,户型特点分析,格局方正、浪费面积少、南北通透、采光好、赠送面积多、产品舒适度高,3,房,2,厅,1,卫,112,平米,3,房,2,厅,2,卫,137,平米,户型特点分析,格局方正、浪费面积少、南北通透、采光好、赠送面积多、产品舒适度高,4,房,2,厅,4,卫,267,平米,4,房,2,厅,2,卫,165,平米,4,房,3,厅,4,卫,281,平米,户型特点分析,格局方正、浪费面积少、南北通透、采光好、赠送面积多、产品舒适度高,4,房,2,厅,6,卫,517,平米,户型特点分析,格局方正、浪费面积少、南北通透、采光好、赠送面积多、产品舒适度高,样板间2房2厅1卫87平米,卧室,客厅,卫生间,样板房每个户型均装修一套样板房以供客户参观，装修风格均是根据户型度身定做，突出了产品优势，增加潜在客户的购置欲望。,样板间3房2厅2卫137平米,卧室,卧室,厨房,卫生间,客厅,样板房每个户型均装修一套样板房以供客户参观，装修风格均是根据户型度身定做，突出了产品优势，增加潜在客户的购置欲望。,样板间4房2厅4卫267平米,客厅,客厅,卧室,空中花园,样板房每个户型均装修一套样板房以供客户参观，装修风格均是根据户型度身定做，突出了产品优势，增加潜在客户的购置欲望。,在我们详细了解了工程的根本情况后，下面我们将对碧桂园凤凰城的成功关键因素进行详细的解析。,超低本钱拿地,工程整体复制,全产业链控制开发,以速度抢夺市场先机,以低价抢占市场空间,凤凰城工程遵循了碧桂园模式，该工程地理位置较偏远，位于句容市黄梅镇，距离南京市区车程约30分钟。碧桂园已经和句容政府签署了1万亩工程的合作协议，土地是政府以村镇整治的理由从农民手中获得，然后碧桂园跟政府协议拿地。,碧桂园选地的方式以及与政府合作拿地的模式，使的工程地价本钱降至最低。,碧桂园有成熟的产品模式，可以在异地完全复制工程，在3个月内完成一个工程的开发运作。,这有效的降低了工程产品研发、工程运作本钱，加速了工程的开发速度，资金回笼时间。,在房地产开发链条上，碧桂园几乎亲自扮演了上下游各个产业的所用角色。从设计、建筑、装修甚至建材生产全部一条龙的效劳模式。,这不但使得碧桂园把开发本钱降至最低，也使得工程的开发速度最大化。,碧桂园模式使得工程的建设本钱、开发本钱、运营本钱降至最低，为工程的成功奠定了根底。,碧桂园模式分析,成功关键因素之一,大城市限购，投资外流,CPI的高涨使得大量资金急需“避风港，但中国投资渠道的狭窄使得房产成为中小投资者投资的唯一渠道，大城市的限购令迫使大量投资需求转到周边二三线城市进行释放。,本工程虽然位于句容辖区内，但却位于南京一小时都市圈内，与南京主城区有两条快速通道连接，再加上句容不限购的影响，吸引南京大量中小投资者。,限购令,南京的“限购令迫使