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,Click to edit Master text styles,*,Click to edit Master title style,城市更新相关事宜探讨,城市更新办公室,城市更新相关事宜探讨城市更新办公室,1,目录：,城市更新相关政策介绍,城市更新相关政策解读,城市更新相关问题解答,城市更新流程介绍,结语,目录：城市更新相关政策介绍城市更新相关政策解读城市更新相关问,2,写在前面的话,深圳知名开发商大肆进军更新改造领域，未来人才和地盘的占领会异常激烈。与别人竞争，我们公司的核心竞争力在哪里，我们是否能够有能力让业主甘心情愿的将其房产委托给我们开发，我们是否有必胜的信心将项目拿下，这与我们公司的资金、诚意，员工的能力等分不开的。员工的能力包括对更新改造政策和流程的理解，对业主提出的问题的解答、与业主沟通交流的能力等。当然，这些能力都不是一蹴而就的，我们这里不多数人也是刚刚加入这个更新改造的团队，甚至有些才刚刚踏入房地产领域，我们中的大多数人对更新改造还很陌生，但是这并不会阻碍我们前进的步伐，城东街就是一个例子，一个组建不久，一个半生不熟的团队就将这个占地三万平方米，户数约,530,户的几个开发商竞争的兵家之地拿下，但虽然如此，我们还是要尽快成长壮大起来。这样才能做的更好，才能遇到更强的对手时也无所畏惧。今天就是更新改造入门知识的培训。培训完后希望大家在实际应用中不断完善和改进，在往后深圳市不断出台新政策时继续更新自己的知识，同时学好房地产知识，做一个城市更新的弄潮儿，做一个房地产行业的专业者。,写在前面的话深圳知名开发商大肆进军更新改造领域，未来人才和地,3,城市更新的相关政策,政策解读,问题解答,更新程序,结语,相关政策,广东省政府,2009,年,8,月,25,日颁布,关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见,市政府,2004,年,10,月,28,日颁布,深圳市城中村（旧村）改造暂行办法,二九年十月二十二日经王荣市长签发的,深圳市城市更新办法,2010,年深规土,59,号：,关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知,深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）,深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（,2007,年,2,月市政府,161,令）,城市更新的相关政策政策解读问题解答更新程序结语相关政策,4,问题解答,更新程序,相关政策,结语,政策解读,政策解读,深圳市城市更新办法,的规定,本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：,（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；,（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；,（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；,（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。,城市更新单元拟订标准,旧居住区建筑物建成时间未达到,20,年的，原则上不得拟订为城市更新单元,城市更新单元总用地面积不宜小于,3,公顷,问题解答更新程序相关政策结语政策解读政策解读深圳市城市更新,5,问题解答,更新程序,相关政策,结语,政策解读,政策解读,两个新概念：城市更新年度计划和更新单元,1,、城市更新单元规划制定计划和年度实施计划两部分,2,、更新单元要按照有关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素划定,城市更新单元的相关规定,城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”）的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的,70%,。,确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积不得超过项目建设用地面积的,10%,，位于特区内的不得超过,3000,平方米。,申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目建设的用地应大于,3000,平方米且不小于拆迁范围用地面积的,15%,。,申报拆迁范围内涉及多个地块的，同意申请拆除重建地块的面积占到拆迁范围用地面积,4/5,后，方可申报。,问题解答更新程序相关政策结语政策解读政策解读两个新概念：城市,6,问题解答,更新程序,相关政策,结语,政策解读,政策解读,问题解答更新程序相关政策结语政策解读政策解读,7,问题解答,更新程序,相关政策,结语,政策解读,政策解读,问题解答更新程序相关政策结语政策解读政策解读,8,问题解答,更新程序,相关政策,结语,政策解读,政策解读,坂田工业区更新单元范围图,问题解答更新程序相关政策结语政策解读政策解读坂田工业区更新单,9,问题解答,更新程序,相关政策,结语,政策解读,政策解读,拆迁相关规定,多个权利主体无法形成单一主体，但建筑面积占改造项目总建筑面积,80,以上、且占权利主体总数量,80%,以上的权利主体已与同一拆迁人签订了拆迁协议,【,由区政府（管委会）核查拆迁协议，核准拆迁人并核发拆迁人核准文件,】,，该拆迁人持更新单元规划批复、区政府（管委会）核发的拆迁人核准文件及其他有关资料向市规划国土委管理局申请办理房屋拆迁许可证，由征地拆迁与用地保障科主办。管理局在,20,个工作日内核发房屋拆迁许可证。,拆迁人与全部权利主体达成协议的形成单一主体后，由区政府（管委会）核准改造实施主体并予以公示（公示期为,15,个自然日）。,161,号文第三十三条拆迁下列住宅房屋，以其房地产市场评估价格与同区域普通住宅商品房交易平均价格（以下简称商品房交易均价）二者之中价高者确定货币补偿金额：,（一）拥有完全产权的商品住宅；,（二）安居房或者其他具备相关房地产权利证书的不完全产权的住宅；,（三）市政府规定的应当按照完全产权商品住宅补偿的其他住宅。,本市各区域商品房交易均价由市拆迁办每季度定期公布。,问题解答更新程序相关政策结语政策解读政策解读拆迁相关规定,10,问题解答,更新程序,相关政策,结语,政策解读,政策解读,城市更新办法亮点,-,拆除重建类的三个突破,一、什么样的片区能改？,所有符合改造条件的建成区,1,、更新范围符合更新单元划定的条件,2,、拟建用途符合法定图则的基本规定,3,、业主改造意愿符合两个三分之二的条件,问题解答更新程序相关政策结语政策解读政策解读城市更新办法亮点,11,问题解答,更新程序,相关政策,结语,政策解读,政策解读,城市更新办法亮点,-,拆除重建类的三个突破,二、改造实施主体的选择谁说了算？,业主说了算，充分发挥市场的配置作用,1,、与更新范围土地、房屋权利人通过协,议形成单一权利主体,2,、协议可以是买卖、原地和异地安置、,作价入股合作开发,3,、协议的原则是平等、自愿的市场原则,问题解答更新程序相关政策结语政策解读政策解读城市更新办法亮点,12,问题解答,更新程序,集团介绍,结语,政策解读,政策解读,城市更新办法亮点,-,拆除重建类的三个突破,三、采用哪种方式出让土地？,协议出让和公开市场招拍挂,1,、市场主体自行收购更新范围内物业，,形成单一主体后签订土地出让合同补充协议或补签土地出让合同,2,、政府主导收购更新范围内物业后公开市场招标、挂牌、拍卖出让土地使用权,问题解答更新程序集团介绍结语政策解读政策解读城市更新办法亮点,13,问题解答,更新程序,集团介绍,结语,政策解读,拆除重建的地价计算,一、城中村部分,新建建筑容积率在,2.5,及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在,2.5,至,4.5,之间的部分，按照公告基准地价标准的,20%,补缴地价；建筑容积率超过,4.5,的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。,城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地指标范围内的建成区域。,1,、非农建设用地包括居住、工商、公建三类，其中工商用地每人,100,平方米，公建每户,200,平方米。,2,、非农建设指标内用地指规划国土部门历年来批准社区股份公司（居委会）的非农工商和公建用地。,问题解答更新程序集团介绍结语政策解读拆除重建的地价计算一、城,14,问题解答,更新程序,集团介绍,结语,政策解读,拆除重建的地价计算,二、旧屋村部分,现状占地面积,1.5,倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。,1993,年,7,月前已经形成的居住用途旧屋。,问题解答更新程序集团介绍结语政策解读拆除重建的地价计算二、旧,15,问题解答,更新程序,集团介绍,结语,政策解读,拆除重建的地价计算,三、工业区改造,1,、改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原,有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的,50%,缴纳地价。,2,、,改建为住宅、办公、商业等经营性用途,原有合法建筑面积以内,：,新建用途,-,原用途（公告基准地价）,增加建筑面积部分,：,市场评估地价,市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。,问题解答更新程序集团介绍结语政策解读拆除重建的地价计算三、工,16,问题解答,更新程序,集团介绍,结语,政策解读,拆除重建的地价计算,龙城天安数码城,问题解答更新程序集团介绍结语政策解读拆除重建的地价计算龙城天,17,问题解答,更新程序,集团介绍,结语,政策解读,拆除重建的地价计算,四、其他情形的用地,按照其改造后的功能以,公告基准地价,标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途剩余公告基准地价标准计算的地价,问题解答更新程序集团介绍结语政策解读拆除重建的地价计算四、其,18,问题解答,更新程序,集团介绍,结语,政策解读,拆除重建的地价标准,1,、公告基准地价：,市政府按年度通告设定条件下的土地使用权平均市场价格,2,、市场评估地价,：市房地产评估中心按照评估时点对地块进行评估的土地使用权市场价格,问题解答更新程序集团介绍结语政策解读拆除重建的地价标准1、公,19,问题解答,更新程序,集团介绍,结语,政策解读,拆除重建的地价标准,问题解答更新程序集团介绍结语政策解读拆除重建的地价标准,20,问题解答,更新程序,集团介绍,结语,政策解读,城东街更新改造相关问题解答,对一些业主抱怨我们赔偿的标准太低,首先要明白我们目前的赔偿标准在深圳市场是比较高的。用引导的方式来解决，告诉业主城市更新改造是分为两个阶段的，第一个阶段就是签委托书，表示愿意改造阶段，（委托书是政府统一的版本），然后把委托书汇总到政府有关部门，做申报立项，第二阶段才是签拆赔协议，具体到怎么来赔偿。只有经过第一个阶段的申报立项，才有第二阶段赔偿的可能。把业主的关注点从赔偿标准引开来，不要在赔偿标准这个问题上做太多的解释,关于改造后的产权年限问题,改建后居住区的物业使用年限将重新延至,70,年，无论需要交纳的地价为多少，均无须原业主承担。,关于改造项目是否会出现烂尾楼的问题,根据政府相关规定，政府将对更新改造开发商实行严格的审查、公示、监督和管理，并收取监管保证金，确保更新改造项目不会出现烂尾现象。,我集团是个有社会责任、有实力、有开发资质、经验丰富的开发企业。在深圳市具有较高知名度和美誉度。我集团也绝对不允许出现有损集团品牌的烂尾项目出现。,关于“打包转卖”的问题,在,深圳市城市更新办法,颁布后，的确有一些没有实力、不具开发资质的公司进驻旧住宅楼，他们获得业主的改造意愿书只是为了转卖获益。信和集团是深圳市实力雄厚的综合性大型企业之一，我集团郑重承诺：城东街小区更新改造项目在整个更新改造过程中，绝不会发生“打包转卖”的行为。目前，我集团已邀请了知名设计公司对螺岭片区进行规划设计。一旦获得政府审批，我集团将以最快的速度开展更新改造，让业主早日入住环境优美、设施现代化的高档住宅小区。,关于没有红本的房屋的赔偿问题,绿本或没有房产证的房屋若能办理红本房产证，将以,1,：,1.3,赔偿，或按政府规定将需补交的地价交给我公司，我公司代为办理后，我公司再以,1,：,
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