某地产公司产品标准化实施方案课件

房地产,E,网,房地产,E,网,Page,*,一级标题（楷体GB2312 18#）,二级标题（楷体GB2312 16#）,三级标题（楷体GB2312 14#）,正文（楷体GB2312 12#）,备注（楷体GB2312 10#）,标题,房地产,E,网,XX,股份有限公司,某地产公司产品标准化实施方案,2009,年,6,月,编制说明,本报告通过对行业标杆企业产品标准化的研究，针对,XX,公司的实际情况，提出产品标准化实施策略及具体措施。,对万科、金地、龙湖等企业的产品标准化进行研究，总结出适用于,XX,公司的先进经验。,提出了,XX,公司应以单体设计标准化为切入点，分三阶段系统地推出实施产品标准化，及各阶段的具体目标。,XX,公司,近期应尽快开展产品标准化平台建设、着手建设标准化设计体系建设、单项标准研究等,3,项核心措施，以尽早实现成熟产品复制，同时加快管理标准化建设、引进优秀外部资源、建立科学的考核激励机制等，为公司产品标准化的持续推进提供有力保障。,Page,2,标杆企业产品标准化经验简介,万科产品标准化,金地产品标准化,龙湖产品标准化,XX,公司产品标准化推进策略与目标,XX,公司产品标准化具体推进举措,建立标准化设计体系,建立产品标准化平台,单项产品研究与积累,产品复制，优化标准,引进外部专业合作资源,XX,公司产品标准化具体推进计划,目录,Page,3,万科产品标准化过程,万科标准化进程,:,2000,年提出标准化思路，,2002,年开始实施标准化复制，,2005,年起则以产品分类管理为重点开展标准化。,2000,2002,2003,2005,提出思路,从流程和成果两方面统一标准,分区域统一标准,整个建筑单体作为标准化实施目标,只选择固定单元作为定型化模块,到目前，实际上做到标准化的内容只是建筑单体总量的百分之三四十。,制定标准化平台,跨区域统一标准,标准化体系建立,项目设计流程,项目设计成果标准,标准化设计指导书,标准化的产品使用说明,室外工程、环境工程标准化设计体系,规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系,2004,设计标准化,以城花为母体进行复制,四季花城标准化实施,华北,/,华中等版标准化产品,万科住宅使用标准,万科住宅性能标准,模块标准化,强调快速复制与产品创新,部品集约化和通用化,从客户需求出发，模块化,路径,效果,从,2002,年到,2005,年,万科已售住宅的返修数量从每百户,32.1,条，降到每百户,11.8,条。同期，客户对于万科产品质量的总体满意度从,2002,年的,54%,上升到,2005,年的,68%,。,启示：,1,、产品标准化是个长期和循序渐进的过程，标准化是模块化的基础，万科设计标准化就花了,3,年时间；,2,、以成熟产品为母体，选择建筑单体实施标准化，有利于产品标准化的落地与推广。,Page,4,万科产品标准化推进策略,产品,产品库,项目,应用,第一阶段,第二阶段,成立机构,确定指标,现有产品整理,同行产品借鉴,产品库建立,成熟产品目录,标,准化产品目录,产品体系建立,客户导向产品研发,通用,部品,更多项目按照标准化指标执行,工厂化产品成熟,工厂化产品项目,第三阶段,阶段划分,总部,+,区域,总部,区域,职责,分工,2005,年以后万科标准化推进策略。,重点推进措施：,近期，以产品分类管理为重点，建立不同产品项目的操作、考核机制，逐步建立、完善产品库，为各类项目提供产品和技术支持。,具体措施：,创新产品项目,以,区域为主,进行操作，总部提供技术支持。每个区域每年不超过,2,个项目。,成熟产品项目,由各区域及一线公司根据项目特点，选择集团内、外,经过市场检验、客户接受程度高,的成熟产品，录入,成熟产品目录,，同时进行项目应用。,标准化项目,在集团整体规划下，以成熟产品为基础，经过,产品评估,和,客户反馈,过程，优化至标准化产品，并录入,标准化产品目录,。各区域及一线公司根据项目特点，在,标准化产品目录,中进行选择。标准化产品项目开发周期不长于,7,月，应用标准化产品比率不低于,70%,。,工厂化产品项目,以,总部为主,进行产品技术研发，各区域及一线公司提供相应配合。,成熟、标准化产品应用机制形成,产品,筛选,工厂化产品目录,万科标准化工作模式：,总部牵头，一线配合：总部研发部门牵头完成体系研究，建立标准化平台；分区域实施，总部统一。万科标准化均有专门部门牵头进行，先后由建筑研究中心、品类与产品研发部门主导实施。,外部合作，收益共享：（,1,）与供应商合作。万科起初制定产业标准化平台、走模块化的时候，发现手头的信息和资料非常贫乏，没有任何技术标准可供参考。后来万科成立了专门研究小组，又找到三家知名供应商，协助他们制订标准。这些标准中间含有,2000,到,3000,个专利，供应商可以得到,20%,的利润提成。（,2,）与发达国家的企业,/,研究机构进行交流。,启示：,1,、产品标准化应有专门部门牵头进行；,2,、产品标准化应加强外部合作；,3,、产品标准化应系统规划分阶段推进。,Page,5,金地产品标准化思路,金地是在管理标准化实现以后，进行产品系列化和技术标准化，在产品成系列的过程之中，去研究系列化产品的使用标准和性能标准，进而对同一标准下的产品进行标准化设计。,金地产品标准化总体思路：,以格林系列为母体，以,90m2,以下小面积户型为切入点，以立面标准化为难点，委托专门机构进行设计研究。,以,90m,2,以下,住宅产品为标准化设计的切入点，展开：,标准化平面设计,标准化立面设计,标准化构造、,通用部品设计,标准组团设计,在新项目快速复制,对以往项目典型立面体块关系、立面材质、色彩搭配、门窗设计等元素进行归纳、提炼、改进，形成几种成熟立面体系,不同项目不同的营销定位、不同的设计目标,选择确定具体项目立面,设计概念和手法,选择某一种立面风格,选择某几种立面风格，根据,规划情况进行组合创新,形成具体项目独特立面风格,可标准化设计因素,社,区,规,划,设,计,需要个性化设计因素,快速决策，提高设计效率，保证基本功能质量,赋予社区个性、特色，提升社区价值,典型组团布置方式,典型道路断面,停车方式,物业管理方式,商业、托幼、学校等配套设施,特色街道、广场、,公园等公共空间,其它因地制宜因素,启示：,1,、产品标准化切入点非常明确；,2,、产品标准工作共四大类，简洁明了，易于实施；,3,、主要依靠外部机构完成；,4,、金地的产品标准化侧重于标准化设计。,Page,6,龙湖产品标准化,龙湖产品标准化操作思路：标准化与创新兼顾,不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中，因此选择了,“,产品模块的标准化,”,，即标准化的模块、个性化的拼合。,在每一个产品模块的运作上，他们总结出每个模块的研发特性、工程特性、营销特性，并围绕,“,投资收益,”,这个核心，聚焦项目的进度、成本、质量、资金等几个管理维度，建立起标准的管理流程并固化在,IT,平台上，供不同项目团队、地区公司复制运用。这样既解决了快速复制的问题，又解决了产品创新的问题。,龙湖产品标准化特点：严格的标准化动作,龙湖内部有成熟产品库（内部标杆项目），要求项目,90%,采用标准化产品，,10%,自行创新。全集团售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。不同标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可实现快速复制。,不同项目、不同城市之间在标准化的同时，在景观、装修标准、客户定位、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深度更深，品质更高。,香樟林,蓝湖郡、蓝湖半山,悠山郡,蓝湖香颂,龙湖睿城,大城小院,郦江,风格化,标准化,观山水,资源型产品线,规模型产品线,春森彼岸,郦江,紫都城,水晶郦城,睿城,江与城,别墅系列,洋房系列,高层系列,风格导向,风格型,+,标准型,资源型,+,规模型,花盛香醍售楼处,香醍漫步售楼处,启示：,1,、产品模块的标准化加上强大的知识管理系统（,IT,系统），可以实现标准化与创新的有机结合；,2,、严格的比例限制或要求保证了产品标准化的有效落地；,3,、产品标准化以“投资收益”为核心，系统兼顾多个管理维度，使其价值得到最大体现。,Page,7,XX,产品标准化总体推进策略,基于公司自身项目经验、职能管理特点以及行业先进经验，建议公司产品标准化总体推进策略如下：,切入点：以相对成熟的单元体为载体，以中小面积户型为切入点，先行开展设计标准化。,推进方式：系统规划与单项突破相结合；内部总结与外部借鉴相结合；自我研发与外包研究相结合。,阶段划分：制定系统的推进实施方案，分三阶段逐步推进。,现有项目总结,行业产品借鉴,第,X,代标准化产品,产品体系建立,单体设计,平面规划,目标成本,各项标准化要素必须,互相匹配,，并且与,目标客户需求相一致。,标准进度,标准工法,合作伙伴,部品设备,营销策划,产品要素,管理要素,成熟产品库,成熟产品复制机制,客户导向产品研发,模块标准库,标准产品库,标准产品复制机制,多项目模块化应用,第一阶段：,第二阶段：,第三阶段：,确定责任机构,制定系统方案,成熟产品复制,设计标准化,标准产品复制,部品标准化,产品体系成熟,标准模块应用,Page,8,XX,产品标准化阶段目标,总体目标：力争用,4,年时间，形成完善的标准化产品体系，实现快速复制和规模化扩张，提高产品品质和人均效率。,阶段,时间跨度,工作思路,工作重点,工作目标,定量目标,备注,第一阶段,2009-2010,标准化设计、快速复制,建立标准化平台和实施机制；,以公司成熟项目为母体，选择成功单体进行总结和复制；,编制标准化设计与管理文件；,开展项目后评估，建立成熟产品库。,成功复制,2-3,个项目；,形成,项目设计成果标准,、,标准化设计指导书,、,标准化应用说明,、,标准化配置说明,等标准化设计与管理文件；,形成成熟产品目录、标准图集等成熟产品库。,人均开发面积提高；,设计周期缩短；,设计变更率降低；,客户满意度提高；,每百户维修条数减少。,第二阶段,2010-2012,通用部品标准化、优化性复制,对成熟产品进行评估筛选，纳入标准化产品库；,进行标准产品整体复制；,研发制定部品部件标准。,标准化产品应用率不低于,50%,；,形成,性能标准,、,使用标准,等系列产品标准化文件；,形成完整的标准化产品库。,第三阶段,2013,以后,完善标准化体系、创新性复制,对标准化产品库进行优化；,研究并实施模块标准化；,完善公司产品品类；,建立模块标准库。,标准化产品应用率不低于,80%,；,形成完善的分类产品,标准化手册,；,形成完善的标准产品库。,Page,9,近期主要推进举措,产品目录设计,产品后评估体系设计,评估确定项目单体,提炼总结行业借鉴,成熟产品库,优化标准,复制项目,建立产品标准化平台,已开发项目,同行项目,已交付使用项目,在建项目,新建项目,同行项目,建立标准化设计体系,单项标准研究与积累,产品复制，优化标准,1,2,3,4,近期,XX,公司应尽快确定产品标准化牵头部门，建立产品标准化平台，并以建筑单体为基础，迅速开展标准化设计体系建设，同时进行单项标准研究，以尽早实现产品复制。,另外，还应加快管理标准化建设，引进优秀外部资源，建立科学的考核激励机制，为公司产品标准化的持续推进提供有力保障，并根据需要启动客户分析与品类研究等。,设计标准开发标准,产品标准化管理办法,项目后评估,单项技术创新、总结、借鉴,应用项目,实现路径,复制项目,加快管理标准化建设,5,核心措施,辅助措施,仅仅制定了产品要素的标准是很难成功实现标准化复制的，还必须依赖相应的开发管理标准化（见管理标准化推进方案）。,外部专业资源引进,6,考核激励机制建立,7,及时总结提炼在建或新项目好的单项技术，或借鉴行业先进的单项技术，形成标准成果。,以产品目录为基础，产品后评估体系建设为支撑，系统规划标准化管理体系，建立公司产品标准化平台。,实施产品复制，同时开展设计优化、项目总结评估等，优化产品标准。,以建筑单体为基础，以小户型为切入点