交易知识培训2013425

个人基本信息,*,个人基本信息,个人基本信息,本作品采用,知识共享署名,-,非商业性使用,2.5,中国大陆许可协议,进行许可。,专业交流,模板超市,设计服务,NordriDesign,中国专业,PowerPoint,媒体设计与开发,本作品的提供是以适用知识共享组织的公共许可（简称“,CCPL”,或“许可”）条款为前提的。本作品受著作权法以及其他相关法律的保护。对本作品的使用不得超越本许可授权的范围。,如您行使本许可授予的使用本作品的权利，就表明您接受并同意遵守本许可的条款。在您接受这些条款和规定的前提下，许可人授予您本许可所包括的权利。,查看全部,交易知识培训,交易管理中心,重要交易管理制度解读,交易风险防范详解,主要内容,第一部分,重要交易管理制度解读,业务操作方面的制度解读,1,、业务范围制度,2,、合同加盖经纪人人名章制度,3,、意向金转定金制度,4,、规范填写居间代理费、保障服务费制度,5,、贷款外签审批制度,6,、过户前收齐佣金制度,7,、过户前办理物业查验制度,我司允许操作的业务类型,1,、普通存量房买卖,2,、无房本买卖,3,、改底单买卖,4,、使用权房屋转让,5,、租赁业务,6,、租赁代理,7,、一手项目代理,1,、,严禁操作小产权买卖,2,、严禁操作抄号业务,3,、严禁操作一房二卖,4,、严禁操作未满五年经适房,5,、严禁操作非商品房性质的无 房本买卖,6,、其他非法业务,我司禁止操作的业务类型,一、业务范围制度,二、,合同加盖经纪人人名章制度,根据建委规定，经纪公司成交的业务，均需在合同上加盖经纪人人名章。,三、意向金转定金制度,向客户收意向金时：必须签署居间协议；出具意向金收据，严禁个人开条代收。,向业主转定金时：要求业主出具定金收据；向客户收回意向金收据，转交业主的定金收据。,四、,规范填写居间代理费、保障服务费制度,居间代理费、保障服务费必须分别填写严禁打包计算、整体打折,五、,贷款外签审批制度,原则上贷款业务均需交凯盛操作,特殊原因需外签或客户自行贷款的，需事先报公司审批,贷款外签审批表,自行贷款声明,六、,过户前收齐佣金制度,过户前必须收齐全部佣金，否则不能过户,过户对接单,七、,过户前办理物业查验制度,过户前必须要求买卖双方办理物业交验手续。,物业交割单,、,自行办理物业交验声明,第二部分,交易风险防范详解,买受人的购房风险及预防,出卖人的售房风险及预防,居间方的经营风险及预防,典型案例分享,交易风险防范主要内容,一、买受人的购房风险及预防,风险一：,出卖人对于房屋无处分权或无完全处分权，可能导致买卖合同无效,。,（,1,）,风险点：,出卖人不是真正的所有权人，如出卖人用假房产证诈骗钱财。,预防：,通过查验身份证件和房产证，确权等方式确定出卖人与房产证上的 所有权人是否一致。,（,2,）,风险点：,出卖人为共有权人之一，出售房屋时未征得其他共有权人同意的。,预防：,签约时要求出卖人提供共有权人同意出售声明或单身声明。,（,3,）,风险点：,出卖人有代理人，而代理人未提供合法有效的授权委托书的。,预防：,签约时要求代理人提供经公证的授权委托书及承诺书。,风险二：房屋本身存在查封、抵押、出租及其他阻碍顺利交易的情况，可能导致无法办理过户。,（,1,）,风险点：,房屋被查封的，依据相关法律不得转让,。,预防：,在交付大额定金或首付款前，到房屋管理部门进行确权，查询有无查封。,（,2,）,风险点：,房屋有抵押的，抵押人转让房屋时，应取得抵押权人的同意，否则无 法办理过户。,预防：,签约时约定好办理提前还款及抵押注销事项。,（,3,）,风险点：,房屋有出租的，承租人拥有在同等条件下的优先购买权。,预防：,要求业主提供承租人放弃优先购买权的声明书。,（,4,）,风险点：,特殊性质的房屋，可能因国家政策无法办理过户,预防：,严格审查房屋权属，如经适房，需审核是否已满五年，只有满五年的方可转让。,风险三：交付房屋时，出卖人尚拖欠较大数额的物业费、煤电水气费等。,风险点：,出卖人恶意拖欠相关费用。,预防：,建议买受人在物业交割完毕前留存一部分尾款，待物业交割完毕后再支付尾款。,风险四：出卖人的户口无法迁出，可能导致买受人无法正常迁入户口,。,风险点：,出卖人户口无法迁出,预防：,应在买卖合同中明确迁出时间及逾期迁出的违约责任,风险五：买受人无购买资质,风险点：,因北京市在年初出台了限购政策，如买受人不符合购买条件，,则签署的买卖合同会因此而无法履行。,预防：,签署买卖合同前确认买受人是否具有购买资格，或在买卖合同中,约定如因不具备购买资格导致无法履约则合同解除，买卖双方互不承担,违约责任。,二、出卖人的售房风险及预防,风险一：出卖人无法顺利取得房款,（,1,）,风险点：,房屋总价款约定不明确,预防：,对房屋总价款做详细约定，是否包含室内装饰装修、家具家电，公共维修基金、地下室、车位价格做明确说明,（,2,）,风险点：,买受人以贷款方式支付部分房款的，但最终无法取得银行批贷,预防：,在买卖合同中要明确约定贷款数额、贷款类型及不能批贷时的处理方式。,（,3,）,风险点：,出卖人需提前还款的，出卖人自己偿还银行贷款后，客户违约不再购买房屋,预防：,出卖人需提前还款，买受人又需贷款的，最好等买受人批贷后再办理提前还款手续,风险二：房屋本身不符合出售条件，可能导致承担违约责任。,风险点：,房屋本身不符合出售条件，可能导致承担违约责任。,预防：,对于特殊性质的房屋，在签署买卖合同前，最好到房屋管理部门咨 询一下，以确认是否符合上市。,三、居间方的经营风险及预防,（,1,）,风险点：,合同签署不规范，一旦客户不按约定支付佣，我公司将无法收取佣金,预防：,规范签署各类合同，做到收佣有据。,（,2,）,风险点：,提供的居间服务有重大过失或瑕疵，我公司无法主张佣金,。,预防：,严格尽到审查和告知义务，不向客户做任何承诺。,（,3,）,风险点：,过户前未收齐佣金,预防：,收齐佣金和过户费后再给买卖双方办理过户手续,（,4,）,风险点：,买卖双方恶意串通，跳过我公司成交的。,预防：,在签正式买卖合同前，不给买卖双方单独见面或联络的机会。,风险一：合同签署或服务有瑕疵的，我公司将难以保障佣金安全。,风险二：提供居间服务过程中，有故意隐瞒事实、提供虚假情况的，我公司将面临承担赔偿责任的风险。,风险点：,未尽审查、告知义务的，存在承担赔偿责任风险,预防：,不向客户做任何承诺，特别是严禁对税费、贷款成数、批贷期限等问题做出任何形式的承诺,四、典型案例分享,1,、严禁泄露公司房源、客户信息,触犯法条：,侵犯商业秘密罪（刑法,219,条）,处罚：,造成重大损失的，处三年以下徒刑或拘,役，并处或单处罚金；,特别严重的，处三年以上七年以下徒刑，并处罚金,2,、严谨伪造公司合同,触犯法条：,合同诈骗罪（刑法,224,条）,处罚：,数额,较大：,处三年以下徒刑,、,拘役,；特别巨大或情节特别严重：,10,年以上；同时，,并处或者单处罚金,或没收财产,3,、严禁伪造税票，侵占税款,触犯法条：,诈骗罪（刑法,224,条）,处罚：,数额,较大：,处三年以下徒刑,或,拘役,、管制；数额巨大或情节严重：,3-10,年；特别巨大或情节特别严重：,10,年以上；同时，,并处或者单处罚金,或没收财产,4,、严禁侵占客户向公司支付的款项 （佣金、意向金等）,触犯法条：,职务侵占罪（刑法,271,条）,处罚：,数额较大的，处五年以下徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上徒刑，可并处没收财产。,