对房地产行业的认识和我们的努力方向课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,世联版权所有,世 聯 地 産,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,世联版权所有,世 聯 地 産,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,对房地产行业的认识 和我们的努力方向,世联新员工入职培训系列课程,2024/11/5,对房地产行业的认识 和我们的努力方向世联新员工入,纲 要,一、,关于房地产市场的基本认识,二、房地产行业角色面面观,三、,关于房地产咨询业,四、未来,35,年中国房地产行业趋势与世联的战略,五、,我们的努力方向,2,纲 要一、关于房地产市场的基本认识2,第一部分 关于房地产市场的基本认识,3,第一部分 关于房地产市场的基本认识3,关于房地产市场,课堂讨论,：,房地产市场与汽车市场的区别是什么？,4,关于房地产市场课堂讨论：房地产市场与汽车市场的区别是什么？4,房地产,：建筑、区位、权益。,位置固定性,异质性,土地资源稀缺性,不易变现性,产权权利特性,价格个别形成,关于房地产市场,市场分级,信息不对称,交易过程长,交易的实质是“产权交易”,无实体“市场”,特 性：,5,房地产：建筑、区位、权益。位置固定性关于房地产市场市场分级特,影响房地产市场的关键因素,市场因素：供求关系,/,客户,基本面因素：宏观经济,/,政策,金融因素：利率,/,汇率,6,影响房地产市场的关键因素 市场因素：供求关系/客户6,关于房地产市场：周期性行业,危机期（,06-07,年）,萧条期（,08,年）,复苏期（,09,年）,发展期,市场,表现,价升量跌,价量齐跌,价跌量升,价量齐升,价格全面上涨，豪宅市场上涨速度快于一般物业,期房价格现房价格,地价上升速度房价上升速度,市场低迷，成交量下降，部分楼盘降价促销,期房、现房价格齐跌,地价下跌速度房价下跌速度,高端市场“走价不走量”，一般物业“走量不走价”，个别具有核心竞争力的项目在速度上可形成市场热点,量价平衡恢复，价格稳步上扬，个盘表现差异较大，明星项目增多,地价上升速度房价上升速度,客户,表现,投资客主流,集体观望,刚性需求恢复,投资客启动,投资客户比例快速上升，自用型客户甚至出现恐慌性购买行为,投资客户快速退出市场，刚性需求自住型客户也保持观望看跌,自用型刚性需求恢复，结束观望开始进入市场,自用型客户占市场主流，投资市场启动，市场购买信心逐渐增强,开发商,策略,尽快出货,降价为王,竞争差异化,价值最大化,抓住高价位的市场趋势抢夺投资客户快速出货，抢先跑在大势之前,抢先降价，尽快撬动刚性需求市场试图快速走量,在同质客户群体中利用项目独特的竞争力成为明星，实现速度突破,凭借竞争力及营销作为，在竞争中突围，在量价上跑赢大势,7,关于房地产市场：周期性行业危机期（06-07年）萧条期（08,第二部分 房地产行业角色面面观,8,第二部分 房地产行业角色面面观8,房地产行业中的角色,金融机构,（银行,/,担保,/,信贷公司）,设计施工,中介公司,其他合作公司,政府,（一级市场：土地）,开发商,（二级市场：楼房）,小业主,小业主,（三级市场：二手房）,9,房地产行业中的角色金融机构设计施工 中介公司,国土局,关键职能：土地出让、转让、出租、抵押、审批，调处土地权属纠纷，查处土地违法案件，征地，土地登记、确权、定级等，除了土地资源，还具有管理矿产资源的职责,。,建设局,关键职能：开发区房地产管理，房屋产权登记发证，房地产市场管理，房地产中介及物业管理机构的行业资质审查。建筑行业及建筑市场管理，工程招投标管理，设计、施工、监理单位的资质审核，工程质量监督，工程施工管理，工程竣工验收。,规划局,编制实施全市国土规划、土地利用总体规划、矿产资源规划、地质勘察规划、地质灾害防治规划、地质遗迹保护规划和基础测绘规划；编制实施土地利用年度计划。,重点政府机构,10,国土局重点政府机构10,上市公司：万科,/,金地,/,招商,特点：对业绩目标要求高，职业经理人型管理决策模式，全国布局发展，专业线型发展。,央企或国企：中信,/,华润,/,保利,特点：资金雄厚，政府关系好，对名利都有较高要求，集体式的决策为多，在集团的支持下有更多元化发展空间。,民营企业：星河,/,卓越,/,泰华,特点：数量最为众多的中小型房地产公司，老板一言堂的管理决策模式，发展方向受老板影响较大。,关于开发商,11,上市公司：万科/金地/招商关于开发商11,设计院：规划,/,建筑,/,景观园林,/,结构,/,室内,建筑：华森,/,柏涛,/,中建,/,室内：梁志天工作室,/,高文安工作室,施工单位,典型：江苏华建,/,中铁,监理公司,典型：中海,关于设计施工,12,设计院：规划/建筑/景观园林/结构/室内关于设计施工12,中介,（下节重点讲，此处略）,广告公司,职能：项目推广形象，包括案名,/,广告语及文案,/LOGO,等系统包装,礼仪公司,职能：项目活动组织，提供包括人员,/,物品,/,场地布置的提供,媒体公司,职能：推广渠道的控制，如短信,/,电子屏,/,报纸电视,/,网络等,关于中介公司及其他合作公司,13,中介（下节重点讲，此处略）关于中介公司及其他合作公司13,银行,关键职能：为开发商及小业主提供资金支持,。,担保公司,关键职能：银行为了降低风险，不直接放款给个人，而是要求借款人找到第三方（担保公司或资质好的个人）为其做信用担保。,房地产信托,关键职能：,REITs(,房地产投资信托基金,),是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金,。,按揭服务公司,（少,/,新兴）,关键职能：一手楼及二手楼按揭代理、合同公证、房产评估、担保、保险等房地产相关服务，并整合地产中介的业务网络和各大银行的理财优势，为置业者提供快捷、便利、专业的 “ 一站式 ” 房地产交易和贷款服务。,关于金融及服务机构,14,银行关于金融及服务机构14,第三部分 关于房地产咨询业,15,第三部分 关于房地产咨询业15,房地产咨询业的核心作用,为开发商提供决策依据，降低风险,寻找交易对象的费用,+,谈论签约的费用,+,合约履行监督的费用,交易,费用,=,提供第三方意见，为金融提供依据及支持,提供渠道及管理，降低交易费用,各类外包服务及管理，专业化分工,16,房地产咨询业的核心作用 为开发商提供决策依据，降低风险寻找,房地产咨询业的业务范围,不同的公司在业务范围上重点和竞争力上有所不同,17,房地产咨询业的业务范围不同的公司在业务范围上重点和竞争力上有,资讯价格 =,资讯提供者以前提供资讯的价值,房地产咨询业的价值,资讯价格？,18,资讯价格 = 资讯提供者以前提供资讯的价值房地产咨询业的价值,房地产咨询业的行业发展：二三线城市诸侯争战，空间巨大,城市,代理分额,市场现状,成都,25%,主要公司：中原、尺度、正合等,重庆,40%,主要公司：中原、金丰易居、纬联等中原,2006,年收入,2000,万，,2007,年至今已完成,1600,万收入。,厦门,10%,主要公司：新景祥、豪斯、立丹行等。,福州,10%,当地代理市场不活跃,代理公司大概,20,几家,且基本本地公司，属于关系型。外地代理商有深圳同致行,长沙,20%,长沙代理公司有,200,多家,其中有实力的外地代理公司大概,10,几家,合富辉煌大概有,8,个项目，,06,年额度为,8,亿元。,武汉,20%,主要公司：戴德梁行、德思勤、中原地产、易居中国、合富辉煌等；上海易居、合富辉煌各代理楼盘约,10,个左右楼盘项目，中原,1,个,南京,60%,主要公司：中原、新吉阳、新景祥、世联顾问、澳洲五合、苏垦等,有,30-40,家一定规模的公司,;,中原代理楼盘有,6,个；,杭州,10%,主要公司：青鸟、精锐、中原、,21,世纪不动产、戴德梁行,;,目前中原地产在浙江的代理项目有,40,个；,郑州,30%,主要公司：恒辉、同致行、盛联阳、地产前沿、金丰易居、水木良行、深圳星彦、高登地产、广州钧城国际、深圳新业、中原等；行业鱼龙混杂，当地代理商为主,青岛,10%,主要公司：中原、伟业、协成、戴行梁行等代理公司；当地代理公司已经相对成熟，其中代理量,50,万以上的公司也有好几个，,100,万以上的也有一个,沈阳,10%,主要公司：美业，中原等少量外地品牌代理进驻，本地代理企业和外地代理企业各占一半。,19,房地产咨询业的行业发展：二三线城市诸侯争战，空间巨大城市代理,门槛与信誉,房地产咨询业的特性,竞争关键,20,门槛与信誉房地产咨询业的特性竞争关键20,实实在在地了解现实的房地产市场，市场的内容是永远不会被全部掌握的，是变化的，因此这个了解过程是伴随我们工作一生的；,掌握建筑物构造、功能、结构、材料、工程施工和规划的基本概念；,掌握法规和政策，这是在日常工作中天天要接触的，绝不可随意应付；,掌握并遵守公司的业务程序和要求，这是对客户负责的基本内容。,房地产咨询业的人员知识要求,21,实实在在地了解现实的房地产市场，市场的内容是永远不会被全,第四部分 未来,35,年中国房地产行,业趋势与世联的战略,22,22,我们认定外部环境变化的如下,五种趋势,将对房地产市场产生重大影响：,未来,35,年中国房地产行业的趋势,趋势,趋势,趋势,趋势,趋势,1,2,3,4,5,23,我们认定外部环境变化的如下五种趋势将对房地产,近期受经济影响出现短期市场波动调整，但受中国城市化大势和经济复苏影响下，长期看好。,未来,35,年中国房地产行业的趋势,趋势,趋势,趋势,趋势,趋势,1,2,3,4,5,24,近期受经济影响出现短期市场波动调整，但受中国城,对房地产服务的需求日趋多样化,：,1,、增量中：土地，区域 ，物业形态,2,、存量中：交易，金融和资产管理,3,、上市企业越来越多,未来,35,年中国房地产行业的趋势,趋势,趋势,趋势,趋势,1,趋势,2,3,4,5,25,对房地产服务的需求日趋多样化：未来35年中国房地产行业的趋,行业因信息技术而发生变化,未来,35,年中国房地产行业的趋势,趋势,趋势,趋势,趋势,1,2,4,5,趋势,3,26,行业因信息技术而发生变化 未来35年中国房地产行业的趋势趋,房地产财富效应日益显现，争夺终端消费者的趋势增强；对专业要求提高。,未来,35,年中国房地产行业的趋势,趋势,趋势,趋势,趋势,1,2,3,5,趋势,4,27,房地产财富效应日益显现，争夺终端消费者的趋势增强；对专业要求,组织成长因专业和网络而将形成新的格局。,未来,35,年中国房地产行业的趋势,趋势,趋势,趋势,趋势,2,3,趋势,5,4,28,组织成长因专业和网络而将形成新的格局。未来35年中国房地产,世联上市元年四大亮点,平台支撑的各级职能管理工作捷报频传,世联上市元年的第一份年报递出,2009,年公司净利润预增,110,140,；,与,IBM,、惠普学院合作，引进从项目经理到高管的系列培训；,CRM,客户管理系统上线；,明源系统投入使用。,29,世联上市元年四大亮点平台支撑的各级职能管理工作捷报频传世联上,世联一直是一个战略驱动型公司， 而非机会型公司。,世联的战略,30,世联一直是一个战略驱动型公司，,天津,北京,沈阳,青岛,无锡,南京,重庆,厦门,广州,深圳,成都,世联的战略,1,：进入分公司成长拉动型 的快速成长期,深圳区域 ：,广东、广西、海南、湖南、福建、湖北、河南、贵州、云南,北京区域 ：,北京、天津、河北、辽宁、吉林、黑龙江、内蒙古、山西、山东西北,上海区域 ：,上海、浙江、安徽、江苏、江西,X,区域：,四川、重庆,世联的业务规划：,3+X,31,天津北京沈阳青岛无锡南京重庆厦门广州深圳成都世联的战略1：进,世联的战略,2,：从专业型到服务型提升,世联的新愿景：,中国房地产市场服务的第一选择。,在运营效率最优、产品技术领先、客户关系密切三种竞争策略中，世联选择：,客户关系密切型的竞争策略。,32,世联的战略2：从专业型到服务型提升世联的新愿景：,第五部分 我们的努力方向,33,33,世联的整体努力方向,中国房地产市场服务的第一选择,FIRST CHOICE, BEST SOLUTION,持续推动中国房地产市场发展的服务力量,We adhere to be the service force giving a sustained push to the development of China real estate market.,34,世联的整体努力方向中国房地产市场服务的第一选择持续推动中国房,各业务线努力方向,35,各业务线努力方向35,顾问策划目标,保持先进优势，凭借强大的知识管理平台、系统化的创新能力、对行业和城市发展的前瞻性以及对消费者需求的敏锐把握，协助客户共同面对挑战，达致成功。,中国房地产咨询第一品牌,顾问服务体系,36,顾问策划目标保持先进优势，凭借强大的知识管理平台、系统化的创,代理销售目标,秉承“挖掘物业价值，降低交易成本”的核心理念，以专业服务为核心，与客户建立战略伙伴关系。开设代理分公司开设，做大一手楼市场，两大区域领先,。,中国物业代理的知名品牌,代理服务领域,世联代理为住宅物业、写字楼物业、商服物业三大市场提供营销策划和销售代理服务。,37,代理销售目标秉承“挖掘物业价值，降低交易成本”的核心理念，以,经纪业务目标,顺应市场变化和企业自身发展，针对房产主流市场，整合世联顾问、代理的服务链及区域资源，以“置业理财”定位，为终端业主、行业机构客户提供创新的二三级联动、跨区域客户渠道渗透营销、尾盘解决方案、商业物业整体租赁/招商等营销服务。,从“豪宅专家”到“置业理财”：,“豪宅专家”,做大、做强三级市场，依托世联一手市场客户、盘源平台，世联服务经验及品牌价值；,38,经纪业务目标顺应市场变化和企业自身发展，针对房产主流市场，整,组织变革,敢于求变，拥有改变自我的勇气；,转变思维，改变自己的固有思维模式；,敞开胸怀，以积极的姿态拥抱组织变革。,在面对组织变革时，我们应当做到：,39,组织变革在面对组织变革时，我们应当做到：39,顾问事业部,代理事业部,董事会,区域共享平台职能部门,华南区域,华东区域,华北区域,集团职能部门,分公司,代理生产,分公司职能部门,业务拓展团队,集团总部,各大区,分公司,人力资源,管理部,总经办,财务,管理部,知识信息,管理部,战略策划与投资部,市场部,COO,经营决策委员会,运营委员会,总经理,(CEO),人力资源部,行政部,财务部,信息部,市场部,经纪事业部,新业务部,世联一直坚持长跑理念，而只有建立在组织成长上的增长才是长跑。唯于此，才能卓越！,40,顾问事业部代理事业部董事会区域共享平台职能部门华南区域华东区,世联大发展时代已经到来,世联将继续,坚持公司的愿景和使命，,坚持公司的核心价值观，坚持分享的理念，,坚持追求组织成长上的增长，,坚持长跑。,41,世联大发展时代已经到来世联将继续坚持公司的愿景和使命，41,欢 迎 提 问,谢 谢！,42,欢 迎 提 问谢 谢！42,