XXXX年大理南国城招商及营销策略案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,大理南国城,招商及营销策略案,2006.09.5,云南动力恒通房地产经纪公司,动,力,力,恒,恒,通,通,对,对,于,于,本,本,项,项,目,目,商,商,业,业,的,的,理,理,解,解,项,目,目,定,定,位,位,旅,游,游,文,文,化,化,商,商,业,业,区,区,城,市,市,休,休,闲,闲,娱,娱,乐,乐,中,中,心,心,商,业,业,形,形,态,态,步,行,行,街,街(,商,商,业,业,联,联,排,排),酒,店,店(,客,客,栈,栈),主,主,题,题,商,商,场,场,区,位,位,环,环,境,境,古,城,城,边,边,缘,缘,大,丽,丽,路,路,与,与,才,才,村,村,路,路,叉,叉,口,口,郊,区,区,、,、,石,石,材,材,加,加,工,工,区,区,业,态,态,规,规,划,划,旅,游,游,购,购,物,物,休,闲,闲,度,度,假,假,餐,饮,饮,娱,娱,乐,乐,销,售,售,方,方,式,式,独,立,立,产,产,权,权,部,分,分,返,返,租,租,三,三,年,年,项,目,目,定,定,位,位,篇,篇,业,态,态,定,定,位,位,业,业,态,态,规,规,划,划,及,及,功,功,能,能,组,组,合,合,商,业,业,定,定,位,位,商,商,业,业,形,形,象,象,及,及,运,运,营,营,策,策,略,略,动,力,力,恒,恒,通,通,对,项,项,目,目,本,本,阶,阶,段,段,工,工,作,作,目,目,标,标,的,的,理,理,解,解,营,销,销,：,：,快,速,速,实,实,现,现,销,销,售,售,回,回,款,款,降,降,低,低,开,开,发,发,风,风,险,险,较,高,高,的,的,销,销,售,售,率,率,通,过,过,招,招,商,商,突,突,破,破,销,销,售,售,瓶,瓶,颈,颈,招,商,商,：,：,快,速,速,启,启,动,动,招,招,商,商,、,、,打,打,消,消,客,客,户,户,顾,顾,虑,虑,短,期,期,内,内,营,营,造,造,商,商,业,业,氛,氛,围,围,、,、,提,提,升,升,物,物,业,业,价,价,值,值,、,、,实,实,现,现,政,政,府,府,及,及,市,市,场,场,预,预,期,期,长,期,期,营,营,运,运,与,与,短,短,期,期,商,商,业,业,氛,氛,围,围,的,的,平,平,衡,衡,项,目,目,业,业,态,态,定,定,位,位,从,项,项,目,目,开,开,发,发,功,功,能,能,分,分,析,析,旅,游,游,购,购,物,物,（,（40,）,）,旅,游,游,休,休,闲,闲,配,配,套,套,（,（35,）,）,商,业,业,配,配,套,套,（,（25,）,）,从,项,项,目,目,开,开,发,发,业,业,态,态,方,方,向,向,购,物,物,（,（40,）,）,餐,饮,饮,（,（20,）,）,休,闲,闲,度,度,假,假,（,（40,）,）,集,旅,旅,游,游,购,购,物,物,、,、,休,休,闲,闲,度,度,假,假,、,、,餐,餐,饮,饮,娱,娱,乐,乐,为,为,一,一,体,体,的,的,旅,旅,游,游,商,商,业,业,文,文,化,化,区,区,规,划,划,业,业,态,态,面,面,积,积,比,比,例,例,商,品,品,类,类,民,俗,俗,工,工,艺,艺,品,品,类,类,民,族,族,服,服,饰,饰,类,类,旅,游,游,休,休,闲,闲,类,类,图,书,书,音,音,像,像,文,文,化,化,制,制,品,品,类,类,副,食,食,品,品,产,产,品,品,类,类,酒,楼,楼,茶,茶,酒,酒,吧,吧,咖,咖,啡,啡,健,身,身,桑,桑,拿,拿,运,运,动,动,类,类,配,套,套,服,服,务,务,类,类,KTV,慢,慢,摇,摇,吧,吧,演,演,艺,艺,吧,吧,旅,游,游,会,会,议,议,度,度,假,假,类,类,快,餐,餐,酒,酒,楼,楼,羔,羔,点,点,屋,屋,花,花,店,店,保,健,健,医,医,疗,疗,类,类,康,康,体,体,类,类,物,流,流,银,银,行,行,类,类,会,会,展,展,数,码,码,影,影,像,像,婚,婚,纱,纱,类,类,居,家,家,消,消,费,费,类,类,民,俗,俗,文,文,化,化,体,体,验,验,类,类,旅,游,游,服,服,务,务,类,类,项,目,目,业,业,态,态,组,组,合,合,银,器,器,及,及,珠,珠,宝,宝,旅,游,游,商,商,品,品,皮,、,、,木,木,手,手,工,工,艺,艺,品,品,民,俗,俗,文,文,化,化,饰,饰,品,品,民,族,族,服,服,饰,饰,扎,扎,柒,柒,织,织,物,物,民,族,族,图,图,书,书,音,音,像,像,制,制,品,品,大,理,理,石,石,工,工,艺,艺,品,品,茶,叶,叶,及,及,茶,茶,制,制,品,品,名,优,优,土,土,特,特,产,产,中,药,药,材,材,民,民,族,族,医,医,药,药,名,牌,牌,烟,烟,酒,酒,类,类,地,方,方,特,特,色,色,副,副,食,食,品,品,花,卉,卉,及,及,标,标,本,本,其,它,它,地,地,方,方,工,工,业,业,品,品,医,疗,疗,保,保,健,健,配,套,套,功,功,能,能,快,餐,餐,小,小,吃,吃,店,店,数,码,码,影,影,像,像,中,中,心,心,旅游组织,及,及服务,物流汽,配,配票务,银行工商,税,税务,咖啡厅,茶,茶酒吧,酒楼西,餐,餐厅,演艺吧KTV,保健运,动,动中心,民俗文化,体,体验,会务及度,假,假,休闲娱乐,商业形象,四,四大定位,点,点,滇西北最,大,大旅游商,品,品交易中,心,心；,滇西北最,大,大多民族,民,民俗文化,展,展示中心,；,；,市民周末,游,游憩商业,公,公园；,市内最大,餐,餐饮娱乐,基,基地；,项目商业,定,定位,集旅游购,物,物、休闲,度,度假、餐,饮,饮娱乐为,一,一体的旅,游,游商业文,化,化区,项目商业,运,运营方案,云南厂商,首,首个直营,基,基地,15个民,俗,俗体验园,东南亚风,情,情商业街,滇西北最,大,大民俗文,化,化展示中,心,心,市民周末,休,休闲基地,旅游VIP服务,中,中心,市内游憩,商,商业公园,大理最大,专,专业婚庆,中,中心,天下美食,文,文化城,水岸主题,酒,酒吧街,市内最大,餐,餐饮娱乐,基,基地,商业定位,运营方案,滇西北最,大,大旅游商,品,品交易中,心,心,招商执行,策,策略篇,旅游购物,类,类招商执,行,行策略,民俗文化,展,展中心示,招,招商执行,策,策略,市民游憩,商,商业公园,招,招商执行,策,策略,餐饮娱乐,基,基地招商,执,执行,商业规划,及,及招商控,制,制原则,租金方案,及,及招商政,策,策,构建三大,战,战略联盟,旅游商品,交,交易中心,运,运营策略,打造云南,首,首个“名,优,优厂商直,营,营基地”,消除旅游,购,购物心理,障,障碍：名,品,品、货真,、,、价实,旅行社利,益,益保障与,分,分享机制,：,：社团购,物,物定点、,线,线路捆绑,打造滇西,北,北旅游及,民,民族文化,商,商品批发,采,采供基地,批零兼营,：,：前期区,域,域批发业,务,务、提高,商,商户经营,预,预期,挂牌保护,、,、产业政,策,策扶持，,“,“经济特,区,区”带动,旅,旅游商品,经,经营户入,场,场,地方名优,土,土特产品,交,交易采供,平,平台,建立名优,厂,厂商合作,联,联盟,联合推广,统,统一商业,形,形象包装,统,统一商业,促,促销,各业态设,置,置500,平,平以上主,力,力购物店,、,、便于旅,游,游团消费,结,结算管理,主力购物,商,商店进入,游城记,“厂商直,营,营基地”,招,招商执行,策,策略,政府公关,、,、战略先,行,行取,得,得政策立,项,项、正式,挂,挂牌,社团合作,、,、保障客,源,源联,盟,盟省地旅,游,游集团、,进,进行旅游,线,线路产品,联合媒体,发,发布炒作,挂,挂牌仪式,舆论,造,造势、社,会,会营销,联合赞助,评,评选省地,名,名优商品,情感,营,营销、请,君,君入瓮,利用会展,经,经济搞活,商,商品交易,淡季,造,造市、创,造,造客源,民俗文化,展,展中心示,招,招商执行,策,策略,打造茶马,古,古道民俗,历,历史文化,走,走廊,七个“民,俗,俗文化体,验,验园”,南亚风情,一,一条街,民间文化,及,及节庆游,乐,乐广场,市民游憩,商,商业公园,招,招商执行,策,策略,商业公园,目,目标消费,群,群:周边,地,地区周末,度,度假人群,及,及市民,开通直达,公,公交专线,和,和小巴士,，,，提高市,政,政交通可,达,达性,周末及节,庆,庆文化活,动,动，增强,趣,趣味性,强化商业,环,环境配套,，,，突出规,模,模优势,打造大理,旅,旅游VIP接待服,务,务中心、,吸,吸引高端,消,消费,联合各大,车,车商组建,自,自驾车接,待,待服务中,心,心,打造大理,“,“天下美,食,食城”,打造大理,最,最大专业,婚,婚庆基地:民俗婚,庆,庆及专业,婚,婚庆,主题文化,酒,酒吧、锁,定,定特殊消,费,费群,与VIP,服,服务联盟,互,互动，吸,引,引高端商,务,务消费,餐饮娱乐,基,基地招商,执,执行策略,商业规划,及,及招商控,制,制原则,业态相对,分,分区而适,当,当融合(,见,见商业规,划,划图),A级主力,店,店(500)引导,与,与控制业,态,态分布,B级示范,主,主力店(250),引,引导商业,氛,氛围,招商控制,策,策略:,先外街,后,后内街,先交房先,招,招商,未销售先,招,招商,租金方案,租金基准,定,定价按投,资,资回报8%左右的,价,价位，租,金,金定价月,基,基价应为,：,：售价（5800,元,元）8%12,个,个月39元/平,米,米/月。,按项目情,况,况，预计,实,实际经营,租,租金水平,在,在第三到,四,四年达到,返,返租要求,，,，在前三,年,年平均租,金,金设定为30元比,较,较合理。,购物类：,租期三年,：,：一层45元、二,层,层20元,平均32元,租期三年,分,分别计算,方,方式：25、10,；,；35、20；55、30,个别大客,户,户租期一,年,年：一层20元、,二,二层10,元,元,休闲娱乐,类,类：,租期三年,：,：一层40元、二,层,层25元,平均32元,租期三年,分,分别计算,方,方式：20、10,；,；35、25；50、35,个别大客,户,户租期一,年,年：一层20元、,二,二层10,元,元,各阶段招,商,商政策,主力店,签三年免半年,签五年免一年,品牌店,开街前,签三年免一年,签五年免二年,300平以上,休闲餐饮及购物,签三年免半年,签五年免九个月,签三年免半年,签五年免一年,签三年免三个月,签五年免六个月,签三年免半年,签五年免九个月,300平以下,购物区,开街后,开业后,商铺预订,及,及租赁确,认,认方式,主力店,入驻意向协议,一个月租金落定,交房前付全部租金,品牌店,商铺预定协议,三个月租金落定,交房前付全部租金,招商代理公司,开发商,三方租赁协议,投资业主,商业管理公司,公证处,旅游企业,合,合作联盟,利益分享,及,及保障机,制,制,联盟机制,主力店经,营,营联盟,联合打造VIP服,务,务中心（,旅,旅游及商,务,务消费）,业态互补,、,、资源共,享,享、利益,共,共创、效,益,益共赢,统一形象,、,、联合推,广,广、统一,行,行销,品牌厂商,合,合作联盟,授权经营,及,及供货政,策,策,联合推广,的,的市场基,金,金,市场形象,建,建立与维,护,护,构建三大,战,战略资源,联,联盟,营销执行,策,策略篇,招商带动,销,销售的推,进,进策略,锁定目标,客,客户策略,市场营销,推,推广策略,专业DM,商,商业杂志,行,行销策略,推货计划,及,及价格策,略,略,招商带动,销,销售的推,进,进策略,销售停滞,的,的原因分,析,析,前期无商,业,业策划、,商,商业前景,描,描述不明,商业形象,及,及运营方,案,案不明,前期销售,以,以纯投资,客,客为主,商户观望,心,心态明显,长时间无,招