店铺选址修订版课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,XX,饰品专卖店选址手册,成本收入分析,(cost/revenue),核心区位分析,(care district),城市市场评估,(city),店铺便利性分析,(convenience),竞争分析,(competition),店铺选址,5C,模型,5C,模型是选址的系统科学模型,其理论模型阐释了选址考察的系统要素,核心亦即最终归一的成本收入分析直接表明了拟建店的未来可能盈亏状况。,城市市场评估,依据,2007,年初统计的全国人均零售额高于全国平均值的城市与人口的对比分析,考察二三级商圈,重点考察次级商圈,重点考察主级商圈,重点考察核心地段,考察区级商圈,20000,元以上,100,万以下,100300,万,800,万以上,580010000,元,1000015000,元,南通、柳州、扬州、,秦皇岛、芜湖、惠州、,泉州、盘锦、,德州,、,黄石、台州、银川,300800,万,1500020000,元,西安、哈尔滨、长春、,石家庄、昆明、兰州、,唐山、南昌、贵阳、,吉林、合肥、汕头、,南宁、洛阳、东莞、,江门、大庆、潍坊,中山、绍兴、威海,湖州、金华、舟山,鄂尔多斯、嘉兴,天津、沈阳、成都,大连、青岛、太原,郑州、长沙、淄博,乌鲁木齐、福州,包头、佛山、常州,烟台、海口、镇江,呼和浩特,济南、杭州、厦门,苏州、宁波,东莞、珠海,南京、武汉,无锡、深圳,广州,上海、北京,城镇,人口,人均年度零售额,核心区位分析,（商圈）,商圈构成,商圈类型,距离,时间,人流率,主商圈,核心商圈,500M,78,分钟,50%70%,次级商圈,次级商圈,1000M,15,分钟左右,20%30%,第三商圈,边缘商圈,1500M,20,分钟左右,10%20%,商圈文化特点,文化是一个商圈的标示符。商圈的文化既是该区域消费者消费意识的反映，又是引导消费者消费习惯产生的重要因素。能否同饰品消费的时尚特点相契合，决定了在该商圈经营的困难和风险程度。,时尚购物文化,大众娱乐文化,旅游消费文化,地方社区文化,商务贸易文化,安全系数,商圈的界定,（商圈理论中多数研究者认可）,考察商圈时，以拟建店为中心，半径,500M,画圈，该区域为主要考察对象。尤其是落在该圈内的常住居民户数，反映了潜在顾客的规模。,（其数据是大致和总体情况下的经验值，个体考察时应该在考虑经验值的基础上，具体情况具体分析）,行业多样化,如果商圈内行业多样化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事,同一行业，则该行业波动会对居民,购买力产生相应影响，店铺营业额,也会相应受影响，因此要选择行业,多样化的商圈开店。,商圈发展前景预测,商圈零售饱和程度，城市发展规划，强力品牌的入驻都将影响商圈的延伸和升级。商圈未来的发展前景即是店面未来的发展空间。,要求：作出“商品主辅结构分布图”如右图所示,主力商品：名品女装,/,休闲牛仔,/,饰品,/,高档餐饮,辅助商品：鲜花礼仪,/,杂品,/,其他女士特别用品,相关配套业种：水吧,/,会所,/,美容美体,/,娱乐,商圈发展,零售饱和程度,城市发展规划,强力品牌入驻,考核中项,考核小项维度,得分标准,最后得分,考核中项,中项,权重,小项,3,分,2,分,1,分,得分,综合,得分,商圈业态,13,%,商圈级别,核心商圈,次级商圈,边缘商圈,商圈属性,商业区,娱乐区、综合区,住宅区、金融区,商圈生命周期,成长期和成熟期,形成期,衰退期,商圈基础设施建设,好,一般,差,商圈购买力评估,52,%,商圈潜在客群的消费能力,高,中,低,目标客流量,/,天（,非周末,）,大于,5,000,人,30005000,人,小于,3,000,人,预估饰品消费客单价,100,元以上,50100,元,50,元以下,商圈易达性,6,%,公交线路或停车站,多于,3,个,2,个,1,个,主干道是否通畅,良好,一般,商圈人行道是否通畅,通畅,一般,商圈主干道长,400600,米,接近,400,米或,600800,米,其它范围,商圈主干道宽,812,米左右,接近,8,米,其他范围,商业氛围,28,%,商圈主力店,2,家以上,1,家,无,商圈品牌店,2,家以上,1,家,无,休闲娱乐场所,2,家以上,1,家,无,女装品牌店或美容美体店,同定位品牌店,不同定位品牌店,一般店,商圈内同业竞争状况,35,个,2,或,68,个,8,家,商圈评分表,商圈得分,=,综合得分,综合得分,=100,*权重*小项得分之和,/,小项满分和 基础分,=66,分,商圈名称,:,商圈结构：,“井”字形结构,三角形结构,十字形结构,平行线结构,直线结构,商圈性质,城市中商圈地位,一级商圈 二级商圈 三级商圈 四级商圈,商圈级别,核心商圈 次级商圈 边缘商圈,商圈属性,商业区 娱乐期 金融区 综合区 住宅区,商圈生命周期,成长期 形成期 成熟期 衰退期,商圈基础设施建设,绿化环境,好 一般 差,物业环境,好 一般 差,道路基础建设,好 一般 差,休息区建设,好 一般 差,商圈购买力评估,商圈购买力评估,(,饰品消费客单价,),50,元,-100,元 ,100,元 ,50,元,商圈目标客流量,人,/,天以上,(,日常,),人,/,天以上,(,周末,),常住住户数的消费能力,高 中 低,商圈易达性,公交站,:,个 公交线路：路,停车场：个 地铁：有 无,所在主干道路长：米左右,主干道是否通畅,交通良好 一般 差,店前人行道宽：米,人行道是否通畅,交通良好 一般 差,商圈主力店,:,家，分别是：,商圈品牌店：家，分别是：,商圈大型休闲,/,娱乐场所：家，分别是：,女装品牌店：家 主要有：,竞品店：家 主要有：,附：商圈调查表,1.,消费者年龄，职业，收入水平，消费水平（相关统计资料）,2.,消费心理和行为分析（消费购物决策,8,因子分析，在选择的方框内画）,因子,多,较多,一般,较少,少,不仅要“好”还追求高品质，仔细比较寻求最好,重价格贵的品牌，偏好百货商店和专卖店，偏好热销和广告多的产品,重视新颖时尚，紧跟潮流，喜欢多样性和个性,追求消遣娱乐，视逛街和购物为乐趣和消遣。,价格敏感，追求物有所值，比较偏向于低价,冲动，随意购物，没有计划性，不太在意花钱多少,眼花缭乱，面对诸多品牌和商店不知如何选择,品牌忠诚导向，形成某些品牌和商店的购买习惯,消费者研究,竞争分析,备注：消费能力建立在收入状况的基础上，可根据邻近店铺产品以及访问的形式作粗略判断。,根据调查和访谈显示，款式和价格是影响消费者选择产品的首要和最重要的两个因素。,1.,XX,饰品目标客户群定位,追求时尚但不夸张，爱美、喜欢展现自我的女性,年龄范围：,20,岁,35,岁,收入状况：,2,000,元,/,月以上,学历背景：教育程度不拘，职业不拘。,2.,XX,饰品品类主力价格段定位,各品类目前主力价格段（商品形象部提供数据）,随着公司统一的新的店面形象以及新的定价策略推广，品类的主力价格段会有所提升。,3.,与竞争对手比较（下页）,评估指标,评估数值,80%,60%,40%,20%,顾客相同度,年龄段差异小，消费能力较强。,年龄段差异小，消费能力一般。,年龄段差异大，消费能力较强。,年龄段差异大，消费能力一般。,产品差异度,款式差异大，主力价格差异大。,款式差异大，主力价格差异小。,款式差异小，主力价格差异大。,款式差异小，主力价格差异小。,价格竞争激烈,集中优势竞争,差异化竞争,不考虑进入,说明：以拟开店周边所有饰品店为分析对象，作各店的点布局图。从集中程度考虑经营风险。,竞争分析,(%),顾客相同度,80,60,40,20,20,40,60,80,(%),产品差异度,经营的容易程度,考评项目,中项权重,项目,B,3,分,2,分,1,分,等级得分,综合得分,店面可视性,24%,店招可视距离,25,M,之外可看到,1,5,25,M,内看到,1,5,M,内看到,店面面积（）,2535,1525,或,3640,40,店面开间宽度,(30),3.5M,以上,33.5,M,以上,3,M,以下,店内空间高度,2.8,3.5M,2.52.8,M,或,3.53.8M,3.8M,应光性,整个空间自然光照充足,小部分区域自然光照不足,大部分区域自然光照不足,店面进深度,5-6,米,3-5,米或,6-8,米,其他范围,橱窗（展示与通透性）,2,个,1,个,无,空间效果,7%,店面柱墙（影响布局）,无,有,功能性,便于展示等零售功能,少部分不适合展示等功能,形状利用效果,无死角,1,个死角,多个死角,店面可接近性,15%,交通易达性,无护栏，近公交站和斑马线,无护栏，远公交站和斑马线,街道末端，远公交站和斑马线,道路结构,宽,8,米,-10,米,宽,68,米或,1012,米,其它范围,障碍物,店前无障碍物，无台阶,店前无障碍物，有台阶,店前有障碍物，有台阶,店铺立地效果,54%,店铺位于街道位置,1/32/3,处,接近,1/3,或接近,2/3,处,其他位置,街道有无聚客点,多个聚客点,1,个聚客点,无聚客点,街道客流主体靠近店面一侧,是,不是,店铺分流状况,没有分流,分流很少,分流较多,店铺便利性评分表,店铺便利性分析,商圈得分,=,综合得分,综合得分,=100,*权重*小项得分之和,/,小项满分和 基础分,=,分,项目,加分,项目,加分,项目,加分,项目,加分,广告灯箱位,店面朝南,门口有无休闲坐凳,街道店面风格统一度,路灯距店面近距离（店面直接受益）,店门允许外开,防火措施得当,店面处在拐角位置,店铺便利性加分项,店铺便利性得分,=,综合得分,综合得分,=100*,权重,*,小项评估得分之和,/,小项满分之和,符合加分标准的每个项目加,1,分,预期店所属分公司：,预期店位置：,性质：直营 加盟 其他,店租元 转让费元 其他费元,店使用情况：空屋 使用 可迁入时间：年月日,店铺营业时间：从 时分,-,时分,周围店铺的租金情况：,1,、元,/,年,(,共 平方米,);2,、元,/,年,(,共 平方米,),店面物业条件,店面面积：平方米,店面尺寸：面宽米 纵深米 店高米,店招尺寸：寛米 高米,店面形状：窄形 宽形 方形 圆弧形 其他形状,橱窗：有个 尺寸：寛米 高米,店门朝向：（方向）；外开 内开,店面功能性：储藏 展示 试镜,店面利用率：（百分比）；有无死角：有个 无,防火措施：好 一般 差,店面柱墙：有个 无,店周围物业条件,店招可视距离：米,店前分布：护栏 斑马线 公交站线路车,店前台阶：有阶 无,店前障碍物：无 有 主要是：,门口休闲凳：无 有 距店米,门口路灯：无 有 距店米,广告灯箱位：有个 无,门口公交站：无 有 距店米,临店聚人气的大店：有个 无,店面所处位置：进口 中心 交叉口 拐角,店面所处,:,阳街 阴街,;,店面人行道宽米,店前目标人流量,:,人,/,天,人流高峰从时分,-,时分,临近女装经营方向：同定位的女装品牌 高档定位的女装品牌 低档定位的女装品牌 一般女装,附：店址调查表,成本收入分析,序号,1,2,3,项目,租赁费,员工薪酬,月度营运开销,会计分录,租赁费,+,转让费,住宿租金,人员工资,生活福利费,奖金,办公费,通讯费,低值易耗品,业务应酬费,差旅费,序号,4,5,6,7,8,9,10,项目,促销广告费,物业水电费,运杂费,税费,装修摊销,设备折旧,其他费用,会计分录,促销费,广告费,水电费,物业费,取暖费,运杂费,税费,装修摊销,设备折旧,其他费用,备注：产品跌价准备按