土地经济学第六章地价理论

第,6,章 地价理论,6.1,土地价格理论,一、地价的概念与经济意义,1,、土地价格,购买土地所有权的价格,注意土地价格与土地出让金的区别,2,、土地价格的内涵,土地价格,土地资源价格,土地固定资产价格,3,、土地价格的经济意义和作用,1,）为土地所有权和使用权的实现提供了计量依据,2,）调节土地供求关系,3,）是土地生产与利用的导向,4,）是征税的依据,马克思主义认为，土地价格的实质是地租的资本化。土地价格是由于土地数量的有限性、土地所有权和经营权的垄断而获得的地租的的购买价格，是社会后来赋予土地的价值的货币表现。,土地价格,=,地租,/,利息率,土地价格,=,年收益*购买年,二、马克思的土地价格理论,（一）伊利与温特的土地收益理论,土地收益理论认为，土地价格是土地收益即地租的资本化。,经济地租、正常收益,伊利，“土地的收益是确定它的价值的基础”,“把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金，这在经济学上就称为土地的资本价值”,V,a/r,土地收益决定土地价格,三、西方资产阶级的土地价格理论,温特的土地价格理论模型为：,V,(R,x,-,C,x,)/r,其中,：,R,x,预期总收益,R,x,f,x,（,P,，,Y,，,P,u,，,S,，,PI,）,C,x,预期总成本,C,x,（,T+O,c,+I,im,+D,im,）,r,资本还原利率,r,f,x,（,i,，,R,，,C,q,）,R,地价,d,d,s,s,L,土地面积,图,6.1,一般市场均衡价格的决定,（二）马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森,的土地供求理论,E,R,地价,d,d,s,s,L,土地面积,图,6.2,土地供给不变下的均衡价格,E,R,地价,d,d,s,s,L,土地面积,图,6.3,投资者土地均衡价格,E,6.2,影响土地价格的因素及地价变动规律,一、影响土地价格的因素,（一）一般因素,一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。这些因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。,（,5,）租金、价格政策,1,、行政（制度）因素,行政因素主要表现在国家政策对土地价格的干预方面,（,1,）土地制度,包括土地所有制和使用制,（,2,）住房制度,（,3,）土地利用规划、土地利用计划,（,4,）城市规划,（,6,）税收政策,（,7,）,行政隶属变更,2,、人口因素,1,）绝对数量,人口密度,2,）增长速度,3,）人口结构,人口素质,4,）家庭结构,3,、社会因素,指社会发展状况和安定状况,2,）社会治安状况,社会秩序的好坏,1,）政治安定状况,政局稳定，投资风险小,3,）土地、房地产投机,4,）城市化进程,4,、国际因素,1,）国际经济状况,2,）国际政治因素,5,、经济因素,（,1,）经济增长（减少）,GDP,、失业率、通货膨胀率,英国,经济学家,“,民间指标”,第一，新车销售量大大增加；,第二，司机需求量大大增加；,第三，出现置业人潮；,第四，赴海外度假者大大增加；,第五，纯种狗和纯种狗主人大大增加；,第六，女性做隆胸手术的人数与女性胸围尺码俱增。,垃圾指标（,Trash Indicator,）,用垃圾的变动来衡量经济状况,口红指标,口红的销售量与经济状况相关,口红销售量低，经济繁荣,口红销售量多，经济衰退,美联储主席格林斯潘在评论美国经济增长时提出了一个,GDP,重量指标,约翰,凯尔曼,在,20,世纪,90,年代繁荣时，芝加哥每年垃圾增加,2,10,，但在,1999-2000,年经济衰退时，大件垃圾（旧家具、电器和包装箱）只增加了,1,，而垃圾总量减少了,6,。,（,2,）财政金融状况,（,3,）居民收入和消费水平,（,4,）利率水平,（二）区域因素,指土地所在地区的自然条件与社会经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。,3,）交通管制,1,）繁华程度,2,）交通条件,交通类型、对外联系方式及方便程度、整体性交通结构、道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等,4,）基础设施和公用设施条件,上下水道、电力、电讯、煤气、暖气以及幼儿园、学校、公园、医院等设施的等级、结构、保证率、齐备程度及距离等,5,）环境质量,人文环境和自然环境,6,）城市规划限制,包括区域土地利用性质、用地结构等,3,、经济因素：道路、交通、上下水、电力、煤气及其他基础设施的状况,（三）个别因素,1,、土地本身因素：位置、肥力、面积、地势地质、地块深度、形状,2,、自然与生态环境因素：自然景观，空气、水、声等的清洁度,4,、规划制约因素：覆盖率、容积率、,建筑物高度、地下开发深度,（四）其它因素,2,、购买者心理因素,1,、城市周围农用地的生产状况,思考题：,在房地产开发中如何进行土地购置投资决策？,2005,年中国房地产发展报告蓝皮书,地价与房价具有一定的相关性，但地价并非房价上涨的主要原因。相关分析结果显示，,2005,年各省会城市中地价与房价的静态相关系数为,0.764,（通过置信水平为,0.01,的检验），两者间具有一定的相关性。从动态来看，地价增长率与房价增长率之间的相关系数为,-0.021,（不能通过检验），两者之间无明显的相关性，也不存在简单的因果关系，也就是说，地价增长并非是房价上涨的主要原因。可见虽然地价与房价具有一定的相关性，但地价增长率与房价增长率几乎毫不相关。由此看来，简单的通过降低地价增长率来控制房价增长率并不是明智的选择。,二、土地价格变动的规律,（一）土地价格呈总体上升趋势,综合,商业,住宅,工业,2000,年,998,1615,923,444,2001,年,1033,1666,965,454,2002,年,1078,1749,1019,460,2003,年,1129,1864,1070,472,2004,年,1198,1988,1166,481,2005,年,1251,2062,1232,492,表,1,全国城市地价平均水平历年变化情况（元,/,平方米）,1,、土地增值律,在市场经济中，随着土地的稀缺度不断提高和土地投资的不断增加，必然出现土地增值的总趋势；这一趋势也就是土地价格增长的不可逆转的总趋势。,1,）从本质上看，地价的上涨应是剔除通货膨胀因素之后的纯上涨；,2,）土地增值的基本标志是地价年增长率大于同期消费品价格和国民收入的年增长率；,3,）在一些地方，地价会在较长的时期,内平而不升甚至降而不升，然而这种状况不,可能改变土地增值律这一基本规律。,用途性增值,2,、土地增值有三种形态,投资性增值：宗地直接投资性增值、,外部投资辐射性增值,供求性增值,发展型、投机型,正常增值和非正常增值,5,）土地增值的一般因素的缓冲性,3,、土地增值的特点是土地波浪式增值,原因：,1,）经济周期的影响,美国,18,20,年 日本,10,年 香港,7,8,年,2,）偶然性、突发性、断续性等特殊因素的作用,3,）市场调节的滞后性,4,）影响地价诸因素的非同步性,表,2 1955,1974,年日本城市地价年递增率（）,年度,全部城市（）,六大城市（）,1955,1956,1956,1960,1960,1961,1962,1964,1965,1966,1966,1972,1973,1974,6,8,11,13,17,18,6,9,2,3,5,8,15,16,1,7,6,8,13,14,29,30,8,10,1,3,6,14,19,0,4,二、土地价格变动的地区差异性,表,3 2004,年全国各区不同用途地价水平（元,/,平方米）,综合,商业,住宅,工业,全国平均,1198,1988,1166,481,东南区,1621,2754,1569,587,中南区,1162,1834,1152,463,西南区,1207,2167,1085,443,华北区,1300,2153,1276,536,西北区,777,1167,732,457,东北区,1055,1733,1148,375,1,、土地价格主要体现土地的权利收益,权益价格,2,、土地价格受土地需求的影响较大,3,、土地价格在市场上难以统一,三、土地价格的特点,6.3,土地价格的评估方法,一、西方国家采用的几种估价方法,1,、收益还原法,3,、剩余法,假设开发法,地价,=,楼价建筑成本其他费用,税金正常利润,2,、市场比较法,4,、成本法,5,、路线价法,6,、基准地价系数修正法,6.4,土地价格机制和土地价格管理制度,一、土地价格体系,1,、基准土地价格,城镇土地基准土地价格,农用地基准土地价格,2,、标定土地价格,具体宗地价格,3,、交易土地价格,土地使用权出让价格,拍卖、招标、挂牌、协议,土地使用权转让价格,租赁价格,地役价格,4,、其他价格形式,课税价格,抵押价格,典当价格,二、土地价格管理制度,1,、建立土地估价制度,2,、建立估价机构和估价人员资格认证制度,3,、建立基准地价和标定土地价格定期公布制度,4,、建立土地价格监测体系,5,、建立土地供应计划制度和土地收购储备制度,6,、建立土地交易最低限价制度,7,、建立土地增值税制,