房地产销售法律知识培训

房地产销售法律知识培训,房地产销售法律知识培训,主讲人：,所谓房地产，在法律上也称为不动产，它是相对于动产而言的，是指位置不能移动或者移动位置后引起性质形状改变或降低其价值的财产。在我国，房地产已成为国民经济的支柱产业，其开展程度已成为我国经济现代化的重要标志。房地产的“不动产特性决定了其在法律上具有土地使用权决定地上权的归属原那么。具体而言就是：土地使用权的转让必然导致地上附着物的转移，房产的转移，与土地使用权相关的权利义务也随之转移。我们在进行房屋交易、房屋抵押，或者法院在查封房产时，均是将地产、房产同时作为对象。,返回上一层菜单,返回上一页,返回上一层菜单,返回上一页,一、商品房买卖合同,二、商品房买卖合同主体,三、商品房销售过程中的意思表示,四、房屋买卖的标的：房屋,五、商品房买卖合同的成立和生效,六、格式条款,七、房产交付、风险承担、产权办理,八、合同的解除,九、商品房交易税法缴纳,十、房屋销售想见问题,商品房买卖合同,商品房出卖人与商品房买受人签订的以商品房为交易标的的买卖协议。商品房买卖合同系合同的一种，合同一经成立即具有法律效力，在双方当事人之间就发生法定或约定的权利、义务关系，当事人一方或双方未按合同履行义务，就要依照合同或法律承担违约责任。,返回上一层菜单,返回上一页,当事人主体,一,、出卖人,二,、买受人,返回上一层菜单,返回上一页,出卖人,房屋出售者自然人、法人、房地产开发企业。本培训所指商品房出卖人特指房地产开发企业。根据?城市房地产开发经营管理条例?第5条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备以下条件：一有100万元以上的注册资本；二有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员， 两名以上持有资格证书的专职会计人员。,另?房地产开发企业资质管理规定?规定：分四级，一级资质注册资本5000万以上，在全国范围内开发；二级资质2000万以上，；三级资质800万以上；四级资质100万以上。二级及以下为建筑面积25万平方米以下的开发建设工程，具体由省级主管部门定。,返回上一层菜单,返回上一页,买受人,1、购置房屋的自然人或者法人。根据?合同法?和?民法通那么?的相关规定：自然人购房应当年满18周岁，具有完全民事行为能力，属完全民事行为能力人。法人购房，必须依法成立，有必要的财产和经费，有自己的名称、组织机构和场所，能够独立承担民事责任。,返回上一层菜单,返回上一页,2、?太原市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见?,在本市市辖六区购房实行限购政策。,自本意见发布之日起，原那么上,(1)对拥有一套市辖六区住房的本市居民家庭包括购房人、配偶及未成年子女，下同、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，限购1套住房；,(2)对已拥有2套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、拥有1套及以上本市市辖六区住房的非本市居民家庭和无法提供在本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，暂停在本市市辖六区内向其售房。,返回上一层菜单,返回上一页,3、外国人购房条件,根据?关于标准房地产市场外资准入和管理的意见?，境外机构在境内设立的分支、代表机构经批准从事经营房地产业的企业除外和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购置符合实际需要的自用、自住商品房，不得购置非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。符合规定的境外机构和个人购置自用、自住商品房必须采取实名制。,返回上一层菜单,返回上一页,商品房销售过程中的意思表示,意思表示是指行为人欲设立、变更、终止民事权利和民事义务的内在意思表现于外在的行为。意思表现包括意思与表示两方面的要件或内容。意思表示所发表的意思，不是寻常的意思，而是表达为民法效果的意思，亦即关于权利义务取得、丧失及变更。,签订商品房销售合同的过程中，除出卖人与买受人符合签订合同的主体条件外，买卖双方还必须意思表示一致、真实，不存在欺诈、胁迫、重大误解等瑕疵，该意思表示是商品房买卖合同能够成立的重要要素！,返回上一层菜单,返回上一页,房屋买卖合同的标的：房屋,一、房屋的分类,二、房屋销售所涉及到的土地性质,返回上一层菜单,返回上一页,1、商品房 商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。,2、经济适用房根据国家经济适用住房建设方案安排建设的住宅。由国家统一下达方案，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原那么确定。,3、房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或本钱价扣除折算后旧住宅还要扣除房屋折算购置的公房。,4、廉租房政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。,5、集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或局部出资、信贷、建材供给、税费等方面给予局部减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人局部出资的，拥有局部产权。,房屋的分类,返回上一页,返回上一层菜单,土地性质,1、商业用地：商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地，出让后用地的使用年限为40年。,2、住宅用地:供人们日常生活居住的房基地有独立院落的包括院落。,城镇单一住宅用地。城镇居民的普通住宅、公寓、 别墅用地。,城镇混合住宅用地。城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地。,农村宅基地。农村村民居住的宅基地。,空闲宅基地。村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。,3、133工程：政府为了推进城中村改造，规定给村集体按村民人口数每人133平米建设用地划给村集体，其余收归国有。人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地道路红线30米以下、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产开展用地。城市公共效劳设施用地公益设施、城市根底设施用地、城市公共绿地、城市道路道路红线30米及以上及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。,返回上一页,返回上一层菜单,返回上一层菜单,返回上一页,商品房销售包括商品房现售和商品房预售。,1、现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。“三书两证：土地使用权证书、住宅质量保证书、住宅使用说明书；规划许可证、施工许可证,2、预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。“五证：注意建设用地规划许可证、预售许可证,根据?城市商品房预售管理方法?的规定，商品房预售应当符合以下条件：具有商品房预售许可证，持有建设工程规划许可证和施工许可证；已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。,五、商品房买卖合同的成立与生效,1,、成立,2,、生效,返回上一层菜单,返回上一页,合同的成立,各方当事人就合同的主要条款达成一致，即双方当事人的意思表示一致。,合同成立的条件：,1签约主体适格。2订约当事人就主要条款达成合意。,3标的合法，未违法律、行政法规的强制性规定。,4合同的成立应经过要约和承诺。,返回上一层菜单,返回上一页,要约,是一方当事人向另一方当事人提出订立,合同,的条件，希望对方能完全接受此条件的意思表示。发出要约的一方称为要约人，受领要约的一方称为受要约人,。,返回上一层菜单,返回上一页,要约和要约邀请,?合同法?第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合以下规定：一内容具体确定；二说明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。,? 合同法?第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、投股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。,根据上述的规定，要约邀请，是指一方邀请对方向自己发出要约。与要约不同，要约邀请仅仅是预备订立合同的行为，对发出人而言没有法律拘束力，即使相对人作出承诺，也不能成立合同。要约和要约邀请最大的区别在于对发出人的法律约束力。在实践中，要判断是要约还是要约邀请往往不是一个简单的过程。我们可以简单地这样理解，要约邀请对发出人没有约束力，要约对发出人有约束力。,返回上一层菜单,返回上一页,什么样的商品房销售广告或宣传资料属于要约呢？,一般而言，具备如下三个条件可以认定商品房销售广告或宣传资料属于要约。,(1)出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。这要求说明和允诺是针对开发规划范围内的房屋及相关设施。,(2)该说明和允诺具体确定，即广告内容应该特定的、不抽象的、不笼统的，如案例所描述。如果广告内为 “鸟语花香“人间仙境之类的约定那么不能认为具体确定。,(3)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的。这里面的关键在于消费者依赖这些广告和宣传资料中具体确定的说明和允诺，并使之与出卖人订立合同。,返回上一层菜单,返回上一页,合同的生效,已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律拘束力。多数情况下，合同成立时即具备了生效的要件，其成立和生效时间是一致的,但是合同成立并不等于合同生效。如附生效条件的合同，合同约定一方当事人支付预付款或定金后生效；附期限的合同，合同签订的时间不是合同生效的时间等。,返回上一层菜单,返回上一页,返回上一层菜单,返回上一页,如果商品房开发商A在所出售商品房尚未取得商品房预售许可证明的情况下，将商品房预售给房屋买售人B，会怎么样呢？,?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?下称?解释?第2条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。,提请注意：取得商品房预售许可证是商品房进行预售的前提条件，在未取得商品房预售许可证的情况下进行房屋销售，开发商除了有可能面对购房者提起诉讼的风险外，还有可能受到相关部门的行政处分。如?城市房地产开发经营管理条例?第39条的规定“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停什么是为售楼小姐培训房地产销售法律知识止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1以下的罚款。,如果商品房开发商A出售商品房给B，但未在法律规定时间内对商品房销售合同进行预售登记，此时B要求解除商品房销售合同，可以吗？,?城市商品房预售管理方法?第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。,返回上一层菜单,返回上一页,未进行预售登记备案是否会影响商品房预售合同的效力,?解释?第6条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。,根据上述规定，从我国现行的有关不动产登记的立法规定来看：,首先，商品房买卖合同的登记备案在目前应属于房产管理部门和土地管理部门对合同的一种行政管理措施，也是进行公示的一种方法，不是确认合同效力的必要条件；,其次，商品房预售合同的登记，其性质上属于预告登记，从权利上来看，属于一种请求权，不可能产生商品房的物权变更登记问题。,提请注意：一般而言，商品房预售合同的效力与该预售合同是否备案无关，但并不排除买卖双方当事人特别约定将商品房预售合同的备案作为商品房预售合同的生效要件,返回上一层菜单,返回上一页,关于商品房认购书和定金的效力问题,出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为将来签订商品房买卖合同的担保，这种形式在当前商品房买卖中已被广泛使用。,?解释?第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。,返回上一层菜单,返回上一页,格式条款问题,格式条款又称格式合同，是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。我国?合同法?从维护公平、保护弱者出发，对格式条款从三个方面予以限制：,返回上一层菜单,返回上一页,返回上一层菜单,返回上一页,第一，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原那么确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；,第二，格式条款具有以下情形，将被认定为无效： 一以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三以合法形式掩盖非法目的；四损害社会公共利益；五违反法律、行政法规的强制性规定；六造成对方人身伤害的免责条款；七因成心或者重大过失造成对方财产损失的免责条款情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的；,第三，如买卖双方对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。,房产交付、风险承担、产权办理,根据?合同法?，买卖合同的标的物移交与否，涉及到标的物的风险承担问题，即买卖合同标的物风险这里指的是毁损、灭失的风险在交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。,返回上一层菜单,返回上一页,商品房从什么时候开始就算交付？,? 解释?第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。?解释?第11条的规定，也就是人们常说的“交钥匙。只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了“房屋交付使用的义务，但这并不表示房屋所有权移转义务的履行。,根据?物权法?的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。,因此，双方如果没有特别约定的，“交钥匙就意味着商品房的交付，但出卖人还负有履行办理商品房产权登记的义务。,返回上一层菜单,返回上一页,房屋的交付后的风险该由谁承担？,?解释?第11条同时还规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。,房产开发商应注意：在签订商品房买卖合同时，应合理预计交房时间，交房时间太短很有可能造成延迟交房的违约责任，交房时间过长也有可能加重自身风险。,返回上一层菜单,返回上一页,商品房买卖合同的解除,合同解除的法律后果是“合同权利义务的终止。商品房买卖合同解除的法定情形，其理论根底来源于?合同法?对合同解除的规定。因此，我们有必要先了解?合同法?对合同解除的规定。合同解除主要分为约定解除和法定解除。?合同法?第94条规定了合同法定解除的五种情形：,返回上一层菜单,返回上一页,返回上一层菜单,返回上一页,情形一：因不可抗力致使不能实现合同目的而引起的法定解除。,情形二：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为说明不履行主要债务而引起的法定解除。,情形三：当事人一方迟延履行主要债务的法定解除条件之一：迟延履行的是主要债务；条件之二：经合理催告，即要求债权人向债务人发出请求其在一定期限内履行的通知。满足上述两个条件，债权人可解除合同。,情形四：当事人一方根本违约。,情形五：法律规定的其他情形。,从?合同法?规定的以上几种情形看，合同解除最根本的条件之一就是合同目的无法实现，再履行合同将会给一方或双方造成更多的损失。,?解释?中涉及合同当事人可依法行使解除权解除的条文多达8条，分别是?解释?的第8条、9条、12条、13条、14条、15条、19条、23条。具体而言，当事人可依法解除商品房买卖合同的事由包括：,返回上一层菜单,返回上一页,1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。,以上两种情况，买受人除可请求解除商品房买卖合同外，还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。,3、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；,4、因房屋质量问题严重影响正常居住使用；,5、出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的；,根据?解释?，在此种情况下如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内含局部的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出局部的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内含局部的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过局部的房价款由出卖人双倍返还买受人。,返回上一层菜单,返回上一页,6、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。,7、商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的；,?城市房地产开发经营管理条例?第33规定：“预售商品房的购置人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购置人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购置人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。,提请注意：出卖人负有办理产权登记的义务，如果开发商违反办证义务，就应承担违约责任，但如果是因为产权登记部门的机构改革或变更等其他政府原因导致延期办证，属于不可归责于开发商的原因，那么不应认定为开发商违约。为明确开发商权责，以及考虑到办理房屋权属过程中的实际情况，开发商可在合同示范文本或补充协议中约定“如因产权主登记机关的原因，导致买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，不视为出卖人违反办证义务，以防止因产权主登记机关的原因导发的争议。,8、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。,根据?解释?的规定，如因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失；因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。,返回上一层菜单,返回上一页,商品房交易税费缴纳,购房者在购置一手商品房的过程中，主要应缴纳印花税、契税、登记费等税费。,返回上一页,返回上一层菜单,1、住宅交易手续费,1新建商品房 3元/ 按建筑面积计算，收取转让方费用,2经济适用房 1.5元/ 按建筑面积计算，收取转让方费用,3存量住房 6元/ 按建筑面积测量，双方各承担50%费用,返回上一页,返回上一层菜单,2、产权登记费,住宅房 80元/套 向产权人收取,返回上一页,返回上一层菜单,3、印花税,1签订购房合同时，买卖双方均需要缴纳印花税。 印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的0.1%交纳，计税前提为签署房屋预售合同，买卖双方各0.05%。,2在领取产权证时，每件交纳5元的印花税。,返回上一页,返回上一层菜单,4、契税,1对个人购置90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。,2对个人购置普通住房，且该住房属于家庭 (成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税，即1.5%。,3购置非普通住房按3%征收契税。,本市界定普通住房的标准应同时符合以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在143平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。,返回上一页,返回上一层菜单,5、非住房转让手续费,按建筑面积计算，收取转让方费用 ，6元/,返回上一页,返回上一层菜单,房屋销售常见问题,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,返回上一层菜单,返回上一页,1、开发商收取选号费是否有法律依据？开发商收取选号费的行为无法律依据。如果该选号费在双方未能签订?商品房买卖合同?，开发商应当无条件退还；假设开发商不退环选号费，可通过向当地建委投诉或向当地县级人民法院起诉的方式维权。,返回上一层菜单,返回上一页,2、开发商收取“订金后，假设开发商违约，是否应当双倍返还？这是开发商欲躲避法律责任的惯用做法。该“订金与可以双倍返还的“定金是不同的法律概念。?中华人民共和国担保法?规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。对于“订金是否可以适用双倍返还的原那么，目前没有相关法律依据。,返回上一层菜单,返回上一页,3、开发商收取“定金后，是否无论何种原因导致未能签署?商品房买卖合同?，都要双倍返还？ 不是。根据?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第四条规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。,返回上一层菜单,返回上一页,4、开发商所取得的“五证和“两书，具体指哪“五证和“两书？ “五证是指?国有土地使用证?、?建设用地规划许可证?、?建设工程规划许可证?、?建设工程施工许可证?、?建设工程开工证?、?商品房销售预售许可证?；“二书是指?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?。其中“五证属于行政许可的范围和性质，“两书是开发商根据法律规定自行制作并提供给业主的书面材料。,返回上一层菜单,返回上一页,5、开发商没有向业主出示“五证，所签署的?商品房买卖合同?是否有效？如果开发商没有在签署?商品房买卖合同?前出示“五证，购房人有权依法要求查看。如果购房人忘记查看开发商“五证，也可以通过当地建委网站核实开发商是否取得“五证。,返回上一层菜单,返回上一页,6、双方签订?商品房买卖合同?后，在?商品房买卖合同?尚未办理预售备案登记前，购房人反悔，不想继续履行?商品房买卖合同?，是否可以以?商品房买卖合同?尚未生效为由，单方面解除合同，是否可以不承担法律责任？,购房人应当按照合同的约定承担违约责任。?合同法?第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。,返回上一层菜单,返回上一页,7、购置精装修的商品房过程中，开发商在?商品房买卖合同?附件中，关于装修标准的约定，只有装修材料的品牌或同等档次，没有装修材料具体规格型号，该怎么办？购房人在购置精装修的商品过程中，绝大多数都遇到这种困惑，至今没有相关的法规对开发商开发建设的精装修房屋装修材料和装修标准作出明确的规定。建议可以和开发商协商对局部主要装修材料进行“封样，在收楼时以“封样作为验收标准。发生争议后，一般选择适用?合同法?第六十二条的规定。,返回上一层菜单,返回上一页,8、商品房交付时，开发商要求业主一并缴纳契税、公共维修基金和产权证代办费，是否合理？根据新的?商品房买卖合同?示范文本，开发商可以与购房人在?商品房买卖合同?中约定购房过程中税费的代缴纳。如果购房人已经和开发商事先在?商品房买卖合同?中有约定，那么应当按照约定履行。如果双方没有约定，按照法定执行。契税的交纳时间，法律规定应当在办理转移登记时缴纳。,返回上一层菜单,返回上一页,9、开发商要求在收楼时，必须先和前期物业公司签署?物业管理合同?并缴纳一年的物业费后，才能在物业公司领取钥匙，是否违法？ 商品房买卖合同和物业管理合同属于两个不同的法律关系，这两个法律关系是完全独立的，开发商的要求属于明显的违法行为。虽然在?商品房买卖合同?中，已经对前期物业管理有明确的约定，但是开发商交付房屋的流程不符合法律规定，开发商应当履行?商品房买卖合同?中约定的房屋交付义务，不得附加任何条件。购房人如不签署?物业管理协议?或不缴纳物业费，属于另外一个法律关系，应当通过其他法律途径解决。,返回上一层菜单,返回上一页,10、收楼时，开发商要求购房人支付燃气初装费，否那么不予交房。购房人是否应当缴纳燃气初装费？作为房屋的附属设施，燃气管道应由开发商负责安装，业主支付的购房款应该包含了房屋以及附属设施的相关费用。开发商收取燃气初装费没有任何法律依据，购房人有权拒绝缴纳。开发商以此拒绝交房的，购房人可以通过司法渠道追究开发商逾期交房的违约责任。,返回上一层菜单,返回上一页,11、开发商在签订合同时，对企业资质证书号空格不作填写，也不拿出资质证书给我看，有无问题？,我国对房地产开发企业的市场准入实行双重管理制度，即必须同时具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。但正如第一个问题所述，大多数房地产开发企业为工程公司，由于其以前没有开发业绩，因而一般不对其评定资质，自然就没有资质证书了，但允许其从事该工程的开发。,返回上一层菜单,返回上一页,12、买房人在什么情况下可以退房？,一、置业者与开发商签订的房屋销售合同无效，置业者有权退房。置业者与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后，置业者那么有权退房，开发商应将购房款退还置业者。通常，导致房屋销售合同无效的表现形式主要有以下两种：,(1)开发商的工程开发违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文 件，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。 (2)开发商采取欺诈手段，诱使置业者与其订立房屋销售合同，合同无效。开发商成心告知置业者虚假情况，如竣工日期，装修规格及质量标准等，或者 成心隐瞒真实情况，可以认定为欺诈行为，合同无效。 二、置业者与开发商订立的合同显失公平，可以请求法院予以撤消，要求退房。,三、开发商根本违约，置业者有权解除合同，并追究开发商的责任。依据合同法的一般理论，开发商根本违约，置业者有权解除合同，予以退房并追究开发商的违约责任，主要有以下三种情况：,(1)逾期交房超过一定期限。,(2)房屋结构有重大质量问题，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标 准，置业者有权退房。,(3)由于开发商的过错，置业者不能依法取得房屋所有权证书。,返回上一层菜单,返回上一页,13、办理商品房产权证需经过哪些程序？,(1)鉴证。购房者在与开发商签订购房合同后15天内，将合同送房地产交易所办理交易鉴证备案手续；(2)登记。购房者在使用所购商品房后3个月内，到房屋产权监理所办理产权登记手续。登记时，须提交以下材料：购房者的身份证和私章，鉴证过的购房合同以及由开发商出具的购置商品房办理产权证明书、购房发票、红线图、位置图(蓝图)、平面图(蓝图)。登记完毕领取收件收据。(3)交费。受理登记15个工作日后，到房屋产权所交齐登记费、鉴证费等有关费用；(4)领证。房屋所有人凭身份证、私章、收件收据和收款票据领取?房屋所有权证?。,返回上一层菜单,返回上一页,14、某开发商对外宣传其楼盘为写字楼，但要求在合同中将土地和房屋的用途填写为住宅，是什么意思？,国家对土地用途实行分类管理政策，即根据土地用途的不同实行不同的土地出让年限(如住宅为70年、商业为40年)，并采取不同的土地出让金标准。同时，规定土地使用者不得擅自改变土地及其地上建筑物的用途。写字楼是办公用房，属商业用途，应交纳较高的土地出让金，土地使用年限为40年；而住宅属居住用房，土地使用年限为70年，且土地出让金交纳标准相对较低。两者有着很大的区别，不能混淆。但实际上这种楼盘在市场上又经常出现，具体做法通常是开发商先按住宅用途获得土地使用权，再按照写字楼标准进行设计、建造和使用。从购房者的角度来看，似乎也很划算，因为相对于真正的写字楼而言，往往价格要低，而土地使用年限更长。有时候开发商直接将楼盘宣传为住宅产权写字楼。之所以出现这种情况，原因主要在于目前对将住宅用房用作商业用途的管理并不严格。,返回上一层菜单,返回上一页,15、广告宣传不实,案例：重庆的王小姐是一个运动爱好者，平时经常外出锻炼，在选房时特别注意楼盘配套运动设施，某楼盘的宣传资料称交通方便、价格实惠，并且将在小区内建设“运动乐园，吸引了王小姐，经过考察后王小姐与该楼盘开发商签订了?重庆市商品房买卖合同?。但开发商宣传的“运动乐园并没有建立起来，并在“运动乐园的位置上建设其他设施。“运动乐园的网络宣传资料仍在，王小姐感觉自己受骗，即保存开发商网上宣传材料，准备通过法律途径维权。,?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由于互联网上的资料可以随时修改或者删除，因此对互联网上留存的证据进行及时、完整的收集和保全是至关重要的，它决定着诉讼当事人的诉讼请求或者抗辩理由是否有依据，是决定诉讼成败的关键。而其他情况下保存广告宣传不实的证据，对维护购房过程中购房者利益同样也非常重要。,返回上一层菜单,返回上一页,16、不能上市交易的二手房是什么？,未依法取得房屋所有权证的房屋；只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；鉴定为危房的房屋；以标准价购置，尚未按本钱价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；在农村集体土地上兴建的房屋；已经被列入拆迁公告范围的房屋；所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；所有权有纠纷的房屋；已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购置权等权益的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。,返回上一层菜单,返回上一页,17、签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？,如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，那么一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。,而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。,返回上一层菜单,返回上一页,18、这样的房子怎么退？案例：1999年10月30日，李先生与XX公司签订购房合同。双方约定李先生以每平方米2150元购置该房产。合同约定：合同签订后双方均不得解除合同，否那么，向对方支付房价款10的违约金。2000年1月，李先生发现该房屋无销售许可证，要求退房，开发商要求李先生承担10违约金。违约责任的承担和违约金的支付是以合同有效为前提的。开发商在销售房屋时假设未取得销售许可证，那么其销售行为违法，买卖双方签订的购房合同无效。开发商应将买方已支付的房价款及定金退还给买方，并赔偿买方的利息及其他损失。,返回上一层菜单,返回上一页,19、开发商擅自修改合同怎么办？案例：2000年1月11日，张女士与北京市XX房产开发公司签订了?北京市外销商品房预售契约?。在双方签订的合同文本当中，有许多内容空白没有填写。合同签订后，张女士要求留存一份合同原件，被开发商以张女士因申请银行按揭为由拒绝了。张女士要求留存一份合同复印件，也被拒绝。无奈之下，张女士通过法院得到了一份没有进行预售登记的合同正本复印件。不久，开发商又提供了一份经过预售登记的合同副本复印件，该复印件与正本复印件有多处不一致。双方就合同效力问题不能达成一致。目前申请银行按揭的购房人不能获得购房合同正本是一个普遍存在的问题，个别开发商甚至拒绝提供合同复印件，致使购房人在签订完合同、交付完房款后无任何购房凭据。对于开发商擅自修改的合同内容，只要有证据证明与购房人最初签署的合同文本不一致，且购房人不予追认的，即说明修改后的合同文本不是购房人的真实意思表示，应当不具备法律效力。但为防止纠纷，建议购房人要求留存合同副本原件或合同正本复印件。,返回上一层菜单,返回上一页,20、业主收房两书一表是否必要。如果开发商没有两书一表会造成什么后果。,首先业主收房两书一表是必须有的，如果开发商不提供业主可以拒绝收房。两书作为购房合同的附件规定了购房人的一些权利，一表是有关国家机关对房屋质量的认定 。,返回上一层菜单,返回上一页,21、如何理解“房地一体,在我国房屋所有权和土地使用权的关系是“房地一体原那么，通俗的说就是“房随地走、地随房走，从常理上看，房地一体原那么源于房屋和土地的天然的不可别离性。具体说就是1、转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让；土地使用权转让时，该土地范围内的房屋必须同时转让；房地产抵押时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时抵押。比方说甲取得了一块地的使用权，在这块地上建了一栋高楼，甲把高楼以20万的价格卖给乙，又把这块地的使用权以100万的价格卖给丙，那这样乙和丙都无法完整的行使权利。,返回上一层菜单,返回上一页,22、如何处理“一房二卖一房二卖，顾名思义，就是一栋房屋被卖了两次，房屋出卖人和第一个买受人、第二个买受人都签订了房屋买卖合同，但是只能把房屋交给其中一个买受人，我国法律禁止一房二卖，出卖人必须对其中一个买受人承担损害赔偿责任，那么到底房屋最终归谁呢，法律的评判标准就是“谁登记，谁拥有。在日常生活中，人们可能觉得我拿到或者我占有者某件东西，这件东西就已经是我的了，但是事实往往不是这样房屋必须要向房地产登记部门履行登记手续，这样才能向别人说明这件东西是你的，就是所谓的公示、公信力。案例：陈某有房一套，因外出工作，就以15万元的价格把房卖给了江某，双方签订了书面买卖合同，房子交付江某居住，因为陈某外出比较急，就约定等陈某回来后再办理房屋产权过户登记，后来陈某从外地回来，发现房价大涨，就要求江某再加两万元钱，江某不同意，陈某就将房屋以17万元的价格卖给了张某，并立即与张某办理了房屋产权过户登记，张某就拿着房产证要求江某搬出房屋，遭到江某拒绝，最后诉至法院，这就是典型的“一房二卖的问题。本案分析：张某取得了房屋的所有权，其权利应该受到法律的保障，而江某由于没有办理登记过户手续，没有取得房屋的所有权，那江某的权利怎么保护呢？答：江某可以请求陈某返还购房款及利息、赔偿损失。但无权要求房屋的所有权，他只能要求陈某承担违约责任。,返回上一层菜单,返回上一页,针对这种情况，?物权法?规定了“预告登记制度来防止这种纠纷的出现，?物权法?第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记人可以主张债权与物权的双重保护，即对出卖人可以主张违约损害赔偿也可以向受让人主张返还房屋。?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有以下情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：一成心隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；二成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实；三成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。,返回上一层菜单,返回上一页,23、商品房买卖合同发生纠纷选择仲裁解决有什么特点？,根据?中华人民共和国仲裁法?规定，房地产合同纠纷，包括房地产转让合同、房地产抵押合同、房屋租赁合同等纠纷可以进行仲裁。因此在商品房买卖合同签订之时，只要明确约定在发生纠纷后选择仲裁作为解决方式，或者在发生纠纷以后，双方达成有效仲裁协议，都可以到仲裁委员会进行仲裁。仲裁解决商品房买卖合同纠纷有以下特点：仲裁委员会依法独立办案。仲裁委员会由当事人协议选定，仲裁不实行级别和地域管辖，仲裁依法独立进行，不受行政机关、社会团体和个人干预。一裁终局。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或向人民法院起诉的，仲裁委员会或人民法院不予受理。程序有较大透明度和自主性。仲裁庭组成成员争议可以由双方选定。当事人从申请立案，组成仲裁庭到开庭审理每个程序都能提出决定性的建议。生效的仲裁裁决具有强制效力。选择仲裁方式解决纠纷，要以合同中有效的仲裁条款或者纠纷发生后的仲裁协议为根底。因此在商品房买卖合同中约定争议解决方式时，要以明确的用语写明，如可以约定：“因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均提请仲裁委员会按照仲裁规那么进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。,返回上一层菜单,返回上一页,24、是否可以以内部认购的名义预售商品房？,根据法律规定，商品房预售须经主管机关批准并获得?商品房预售许可证?后，才能预售。所谓内部认购，实际上是开发商逃避主管部门的管理，在取得?商品房预售许可证?前的一种非法行为，其行为不受法律保护，是无效的。因此不能以内部认购的名义预售商品房。,返回上一层菜单,返回上一页,25、商品房现售需要具备哪些条件？,(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套根底设施具备交付使用条件，其他配套根底设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。,返回上一层菜单,返回上一页,26、在什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？,凡有以下情况之一的房地产工程，房地产开发企业不得刊登广告，广揭发布者不得发布其广告：一未取得商品房预售许可证的预售商品房；二在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；三违章建设的房屋；四司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；五权属有争议的房屋；六法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。,返回上一层菜单,返回上一页,27、开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？,房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交以下材料的复印件，并出示原件：一营业执照；二?房地产开发企业资质证书?；三预售商品房的，应提交?商品房预售许可证?。现售的，应提交房地产权证书或现房销售备案证明。,返回上一层菜单,返回上一页,28、房地产销售广告应当包括哪些内容？,房地产开发企业的房地产销售广告应当包括以下内容：一楼宇地点、竣工交付时间、售价等；二预售商品房的，应有?商品房预售许可证?证号；三现售商品房的，应有?房地产权证?证号或现房销售登记备案号。广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。,返回上一层菜单,返回上一页,29、在房地产广告中，不得包含哪些内容？,房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对工程情况进行的说明，不得有悖社会良好风气。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。,返回上一层菜单,返回上一页,30、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？,预售商品房广告中以参照物表示工程位置的，应以从该工程到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。工程坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。,返回上一层菜单,返回上一页,31、对未取得?商品房预售许可证?而刊登商品房预售广告的，开发商应承担什么责任？,对未取得商品房预售许可证而以“内部认购、“内部认定、“内部登记等方法刊登商品房预售广告的，建设、房管和工商部门要加强检查监督，及时查处。,返回上一层菜单,返回上一页,32、对房地产广告中所承诺的内容，购房人是否有权要求在购房合同中约定？,房地产开发企业、房地产中介效劳机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。,返回上一层菜单,返回上一页,33、开发商不得采取哪些方式销售商品房？,房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。,返回上一层菜单,返回上一页,34、在开发商处购房时，开发商应当明示哪些事项？,一开发资质和营业执照；二商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；三工程开发进度和竣工交付使用时间；四工程及其配套设施的平面示意图；五商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；六预售商品房的价格和付款方法；七商品房预售的专用账户；八物业管理事项；九法律、法规规定的其他事项。在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示?商品房销售管理方法?和?商品房买卖合同示范文本?；预售商品房的，还必须明示?城市商品房预售管理方法?。,返回上一层菜单,返回上一页,35、开发商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄？,卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利：一?土地使用权出让合同书?、二?商品房预售许可证?、?建设工程规划许可证?及?施工许可证?；三主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。,返回上一层菜单,返回上一页,36、对已预售的商品房，开发商是否可以设定他项权？,已预售的商品房工程竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房工程及其土地使用权设定他项权。违反此规定，用已预售的商品房工程及其土地使用权设定他项权的，其设定无效。由此造成损失的，由预售人承担。,返回上一层菜单,返回上一页,37、购房预定款性质的费用可以退还吗？,不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质的费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预定款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。,返回上一层菜单,返回上一页,38、在什么情况下，房地产开发工程可以交付使用？,房地产开发工程竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发工程完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。,返回上一层菜单,返回上一页,39、在房屋交付时，与样板房不一致时该如何处理？,房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，按合同违约处理。,返回上一层菜单,返回上一页,40、在房屋交付时，开发商应提交哪些文件？,在房屋交付时，房地产开发企业应当根据?商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定?，向买受人提供?住宅质量保证书?、?住宅使用说明书?。,返回上一层菜单,返回上一页,