户型建议报告

新雅 海韵山景户型建议,2010年7月,NO1.产品之户型的重要性,NO2.户型设计需考虑的几个问题,NO3.,新雅海韵山景户型建议,NO1.产品之户型的重要性,一、户型设计的好坏，直接影响楼盘的去化速度和去化率,在一定时间内销售了多少套，销售了多大比例的房子。去化速度带来的时间成本每个开发商都会考虑的。好的户型、符合目标客户需要的户型，自然就卖得快，反之就慢。很多楼盘会出现这种现象，有,30%,或者,80%,的户型销售非常好，但是有一批户型销不动，有的甚至一年都销不动，这种情况就给开发商带来了时间成本。,通常我们在蓄客期对都会对客户喜欢什么楼层、户型等等进行调查、统计、分析，这些因素会影响后续价格的制定，影响到销售速度和销售率，进而影响到开发商利润的实现。,二、户型设计的好坏直接决定销售价格的提升空间,一些具有高创新价值的产品，经过营销的引导，会获得更高的价值。比如祥隆的四季花城三期情景花园洋房就是一种非常好的创新户型，同样是多层住宅，只是楼层低一点，但是经过良好的设计和宣传，最后按照接近别墅的价格来卖，而且还得到市场的追捧。,这样通过户型的创新获得了一部分新的利润空间，这是所有的开发商都乐意去追求的，成本投入不多，可利润空间巨大。,销售速度和销售价格直接影响,产品的竞争力,，,直接影响项目,开发的利润空间,产品的市场竞争力是开发商非常关心的事情，在同样的市场环境下，有的楼盘好卖，有的楼盘不好卖。就楼盘的市场竞争力而言，决定因素有很多，其中户型也扮演着一个很重要的角色。有的楼盘上客量很多，但成交率很低，有的楼盘看的人一般，但是成交量还不错。所有的开发商都希望提高客户的成交率，而成交率和户型有很重要的关系。上客量多，一定程度上说明广告做得好，但是成交率低，抛除销售执行的素质问题，说明客户来看了，但是没选中合适的房子，也就是户型不满足目标客户群的需要。如果楼盘设计得好，,营销推广,也做的不错，,户型设计,又满足目标客户群的需求，自然产品也就具有了相应的市场竞争力，就可以卖得比别人好。,NO2.户型设计需考虑的几个问题,户型设计需要重点考虑以下问题,一、户型面积配比问题,二、功能布局的问题,三、生活尺度的问题,一、户型面积配比：楼盘的档次和客户定位决定户型面积配比的合理性。,层数,户型,户型面积,结构,户型比,4层,221,86,平层,5%,221,92,平层,10%,322,116,平层,15%,223,151,复式,35%,323,154,复式,20%,422,160,复式,15%,说明：221表示两室两厅一卫。,某楼盘户型面积配比,二、功能布局应考虑到经济性、便利性和客户的生活习惯,经济性：,设计紧凑实用，使用率高，同时在满足一定性能的要求下，造价相对较低，便于施工。既便是豪华型的户型不意味着空间浪费只不过舒适度不同的户型对空间的大小和功能的多少要求的标准不同而已，因此衡量户型的经济性是相对的，不是绝对的。,便利性：,空间有效分离，如厨房和餐厅相邻，而且厨房外最好配以阳台，既可通风，又可以弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足。入户门应离厨房较近。,客户的习惯、喜好,：,以国人的传统观念，每个房间都应方方正正，尤其谨防多边多角的“钻石房”出现。,三、尺度的问题：面积适中，尺度适宜,功能空间都应该有合理的大小尺度，并非越大越舒适，从各个房间的大小来看，人们较理想的卧室面积应在,12-15,平米之间，较理想的客厅面积在,21-30,平米之间，客厅的开间应不小于,3.9,米，卫生间、厨房、储藏间、健身房各占,4-5,平米，阳台占,5-6,平米，这样的分配基本保证了功能的安置，符合当前人们生活的需求和习惯。例如：卧室的功能主要是睡眠和休息，它必须要设置睡床、床头、床头柜、衣橱、梳妆台、电视柜、休息椅等家具，还要有一定的活动空间，因此双人卧室的开间应不小于,3.6,米，面积应不小于,12,平米，才能够保证一定的舒适度。,实际上，不少大户型在舒适度上并没有达到很好的效果，比如大面积都大在了什么地方，一般的大户型体现在客厅和主卧室的面积增大，而在厨卫、衣帽间、储藏的功能上没有增加多少，而这些细节却能保证居住舒适度必需的功能空间。,功能区,尺度面积范围,趋势,客厅,开间3.9米,走大；偏向豪华舒适性,餐厅,净宽2.4米,走大；与客厅分离，出现酒吧等休闲空间；临窗设计,厨房,净宽1.5米,8面积12,走大；附带工作阳台,卫生间,4面积10,走大；三进式设计真正干湿分区,主卧,开间3.6米,12面积25,走大；有独立卫生间、更衣间、休闲阳台,次卧,10面积15,平衡,储藏室,4面积6,走大；走入式设计,阳台,4面积12,净宽 1.6米,栏高 1.2米,走大；功能可设为健身、休闲等,工作阳台,4面积6,净宽 1.2米,平衡；可兼洗衣间功能,NO3.,新雅海韵山景户型建议,户型面积配比分析与修正,面积配比情况分析,面积区间,户数,占比,小计,70以下,57,8.7%,8.70%,70-80,76,11.6%,42.6%,80-90,168,25.5%,90-100,36,5.5%,100-110,9,1.4%,22.0%,110-120,100,15.2%,120-130,36,5.5%,145-165,176,26.7%,26.70%,合计,658,100.0%,100.0%,总体,面积配比相对均衡合理；,从面积分布上也做到了资源的合理利用,：,景观佳、,私密,性强、位置佳的楼座分布面积比较大的户型，临近路边的,楼座,分布面积适中的中小户型。,一居室（,59-74,）和两居室（,72-121,）面积跨度太大，；,70,平米设计为一居室，,100-121,平米设计为两居，,145,平米以上设计为三居室，面积分配上存在浪费；,户型配比情况分析,户型,面积区间（,）,户数,套比,一室一厅一卫,59-62,57,8.7%,一室一厅一卫,74,18,2.7%,二室二厅一卫,72-112,344,52.3%,二室二厅二卫,121,36,5.5%,三（两）室二厅一卫,106、113,27,4.1%,三室二厅二卫,147-162,176,26.7%,70 以上可设计为两居,100 以上可设计为三居室,162 可设计为四居,户型配比修正建议,根据本案的档次和客群定位来看，二次置业者将占2/3以上。,中小户型需求者：,主要集中在投资客户、为子女就学购房、为父母购房这三类客户均会在不同程度上考虑房子的投资价值，对房屋的总价比较看重。,该部分客户的需求面积主要集中在,建筑面积,100,平米以下,。,中大户型需求者：,大部分属于改善性住房需求，细节上的居住舒适度要求会更高。,该部分客户的需求面积主要集中在,建筑面积,90-140,平米之间,。,户型,调整前面积,面积区间（,）,套比,一室一厅一卫,59-74,45-60,17%,二室二厅一卫,72-112,75-90,35%,二室二厅二卫,121,90-100,8%,三室二厅一（两）卫,106、113,100-140,15%,三/四室二厅二卫,147-162,145-160,25%,户型配比修正建议,调低一居室面积区间，相应户数占比提高；,调低两室两厅一卫的面积区间，上限为,90,平米；,调低两室两厅两卫的面积区间；,调高三居室的面积区间和户数配比；,将,145,以上的面积调整为四居室的户型。,面积区间,调整前,调整后,70以下,8.70%,17%,70-100,42.6%,43%,100-130,22.0%,15%,145-165,26.7%,25%,调整前后面积配比比较,因调低一居室的面积区间，因此70平米以下的房型的套比相应有所提高，整体对以前方案进行了微调，修正后面积分配更趋合理。,调整前后户型配比比较,户型,调整前面积,调整后面积,调整前套比,调整后套比,111,59-74,45-60,11.4%,17%,221,72-112,75-90,52.3%,35%,222,121,90-100,5.5%,8%,3/221/2,106、113,100-140,4.1%,15%,3/422,147-162,145-160,26.7%,25%,户型设计分析与建议,1、6号楼,实用性较低，,121,仅为两室，市场接受度较低；,客、餐厅区划不明显，不能很好体现其使用功能,;,卫生间设置飘窗不太合适,;,卫生间开间过小。,A21,客厅开间偏小；,没有设计衣帽间,A22,电梯前室采光不佳,修正建议,增加北阳台面积,增加阳台面积,做出独立衣帽间,增加北阳台面积,做出独立衣帽间,增加阳台面积,A22应设计为三室,南向北向适当增加阳台面积,A22增加客厅面宽,做出独立衣帽间,案例参考,布局合理,全明设计,卧室、书房全部朝阳,2#、4#、10#B11-14,B12/13,客厅为暗厅 采光不佳且为中厅,B14,主卧面宽偏小,B11-14,户型客厅面宽过小，摆放不下沙发,建议增加面宽,B11-13为中厅，采光不佳,面宽过小,案例参考,3.6,1.5,3.5,4.0,去掉一部电梯,3.0,1.5,3.3,3.8,3.5,编号,房型,套内面积,建筑面积,总建面,使用率,A1,三房二厅二卫,83.85,104.72,360.31,80.07%,B1,二房二厅二卫,60.40,75.43,A1型方正格局；,全明设计；动静、干湿分区，互不干扰；双卧朝阳；飘窗设计,B1型,方正、紧凑实用、全明设计；,入户即是厨卫餐厅；双卧、客厅朝阳,2#、3#、7#、11#A31、A32,110平两居,148平三居,A31112,平为两居，实用性不够，市场接受度及竞争力均有欠佳；,A32,交通面积过大。在此面积下，房型设计与市场主流需求有些脱节。,A31 客、餐厅区划不明显，不能很好的体现其使用功能；,没有设计衣帽间,与A21格局相似,修正建议,二房改为三房,尽量做出衣帽间,次卧增加阳台,书房,案例参考,3#、7#B21、B22、B23户型,1),B22户型73平米仅做到一居既造成空间浪费又与市场需求相背。,2)B21两卧室尺度又略显拘谨。交通面积较大。,3),B23客厅进深太短。,开间不够,一房设计，空间浪费，面积太大,修正建议,增加,B23,面宽,压缩,B22,面宽,增加,B21,面宽,增加客厅面宽40,开窗,面宽应达到4.2米,案例参考,5#B31、B32、B33户型,卫生间为暗间；,B32,厨房与餐厅较远，生活不便；,B31,、,33,布局不合理,卫生间为暗间,厨房离餐厅较远,厨房位置不合理,修正建议,主卧,次卧,主次卧室位置对调,餐厅位置移到指示位置,餐厅,厨房,主卧带卫生间,书房,主卧,次卧,8#、9#A11、A12,空间浪费,采光不佳,北向没有充足阳光,东西户面积分配不太合理，东户应比西户大或同样大；,A12设计上存在空间浪费,；,没有独立衣帽间；,电梯前厅采光不佳,A11,没有照顾到南北通透；,3,）,两户型客厅、卫生间尺度偏小,。,修正建议,140平米以上的户型是本案的重头戏,是,产品品质的重要体现,建议将140平米以上的户型做为明星产品,能够设计出高舒适度、高附加值的户型,入户花园的实用功能应提前考虑，若客户将花园封闭之后可做何用途？是用作客厅，还是作为书房；,应有独立衣帽间；,加大客厅面宽；,设计采光良好的电梯厅,案例参考,私家电梯厅、入户花园,双卧朝南、全明设计、,布局合理,考虑客厅北向看海可适当调整,提案结束 谢谢聆听,山外山预祝海韵山景旗开得胜,