深圳欢乐谷运营状况及主题公园旅游

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,欢乐谷运营状况及主题公园旅游地产盈利阶段分析,世联研究案例,深圳欢乐谷位于深圳华侨城内，土地随华侨城,4.6,平方公里一起属于划拨用地,北京华侨城,2002,年与北京当地企业合资成立北京世纪华侨城实业有限公司，当地公司以土地入股，地价大概,7080,万,/,亩，在南磨房乡营造北京世纪华侨城旅游主题社区。总用地面积,146,7,公顷的超大规模社区，包括约,100,公顷的主题公园欢乐谷和占地,46,7,公顷、总建筑面积,83,87,万平方米的大型地产项目，房价高出区域均价,7001000,元,/,平米。,通过高额投资、大规模、多元化盈利保证项目的成功北京欢乐谷,乐园概括,2006,年,7,月,9,日开业，,分别由峡湾森林、亚特兰蒂斯、失落玛雅、爱琴港、香格里拉和蚂蚁王国等六个主题区组成,，历时,4,年建设，投入,20,亿元，总占地,100,万平米。,开业近一个月时，客流量突破,30,万人次，单日最高人数达到,2,万人次，开业,84,天，收入突破了一亿元。预计年客流量,300,万人次，年营业收入,2-3,个亿。,多元化盈利（门票，餐饮，购物）,欢乐谷每个景区都设立餐饮场所，小吃零售亭遍布整个园区。,7,个餐厅,、,12,个主题商店,与,纪念品展馆,，分布在主题公园各地,期2006.7.9,投入：20亿,占地：54万平米,期,5万平米,期,45万平米,每年都有不低于3千万元的投入，以更新景点项目,分期扩大规模，追加投入,景点项目每年都要更新1/3，保留1/3，淘汰1/3，投资额在3000万左右，以保证其盈利性,游乐设备,数量,：40多项，其它项目,数量,：50多处景观、10多项表演20多项游戏和商业餐饮,通过多元化盈利、不断追加高额投资、扩大规模以保证项目的成功深圳欢乐谷,乐园概况,深圳欢乐谷于,日正式开始运营，在,8,年间共分为三期建设，,共分为九大主题区，,西班牙广场、卡通城、冒险山、,欢乐,岛、金矿镇、香格里拉森林、飓风湾、阳光海岸、,欢乐,时光、玛雅水公园,。,全园有大小项目,100,多个，是国内项目,数量最多，设施科技,含量最高也最为先进的主题乐园,不断扩大规模，追加投资,欢乐谷每年投入,3-5千万,元资金用于改造和新建项目.欢乐谷确改造园区发展计划，每隔,3,年时间推出一组新的投资5000万元以上,大型,娱乐项目，每隔,2,年推出一组,中型,的娱乐,项目（1000-5000万元），,每年,一组,小型,娱乐项目推出。,期1998.10.1,投入：10亿,占地：17万平米,期2002.5.1,3.5亿,18万平米,期2005.5.1,1.8亿,5万平米,多元化收益（门票，餐饮，购物）,05,年游客量,302,万人次，经营收入超过,3,亿元，与,04,年同比增长二十几个百分点，重游率,41.5%,。乐园内分布各式餐饮场所，如面点王、肯德基、星巴克咖啡、雪糕点及纪念品商店等。,门票,餐饮,购物,北京、深圳两处欢乐谷游乐园运营状况,深圳欢乐谷从开业运营以来，接待人数稳步增长，2005、2006两年连续两年超过300万人，收入超过3亿元。,北京欢乐谷开业仅5个月，人气迅速提升，接待人数共计86万，收入1.19亿元,深圳,北京,接待人数（万人）,300,86,公园收入（亿元）,3.7,1.19,深圳,北京,接待人数（万人）,16.78,10.27,公园收入（亿元）,0.22,0.16,2006年运营状况：(北京欢乐谷仅开业5个月),2007年十一黄金周7天运营状况,深圳欢乐谷接待人数历年增长,主题旅游地产盈利阶段分析初期阶段：旅游资源开发引爆区域发展，旅游带动地产，使其成为区域开发现金来源，逐步实现旅游与地产的平衡发展,第一阶段：地产与旅游的平衡发展,1986-1993,项目,开发时间,占地面积,（公顷）,建筑面积,（万M,2,）,资金平衡,东方花园,1986年,11.2,6,地产收益,锦绣中华,1989年,30,乐园投资,海景花园,1990年,2.9,10.2,地产收益,民俗文化村,1991年,20,乐园投资,项目的第一阶段，房地产收益和旅游投资基本持平，旅游开始产生一部分收益，整体第一阶段地产与旅游达到了平衡发展，且资金产生小部分盈余，区域逐步克服陌生，价格平台明显提升,旅游设施,占地规模,景点数量,开业时间,投资,门票,经济效益,锦绣中华,30公顷,82个景点,1989,1亿,70,十年中,营业收入总额达17个多亿，创利6个多亿，总资产达3个多亿；锦、民两景区先后在开业一年和一年多的时间内收回全部投资，共接待海内外游客四千多万人次。,民俗文化村,20公顷,内含21个民族的24个村寨,1991,1.1亿,90,时间,罗湖,福田,南山,华侨城,售价（港元）,增长率,售价,增长率,售价,增长率,售价,增长率,1988,3063.8,3078,2300,2015,1989,3937.9,28.53,3904,26.84,2700,17.39,2495,18.86,1990,4948,25.65,4898,25.46,3100,14.81,2665,6.81,1991,6680,35.00,6539,33.50,4132,33.29,6165,131.41,1992,7692,15.15,7231,10.58,6000,45.21,7556,22.52,主题旅游地产盈利阶段分析第二阶段：旅游成为区域开发稳定现金流，对地产开发促进明显，地产开发进实现高回报,第二阶段：旅游对地产的价值提升,1993-2004,项目,开发时间,占地面积,（公顷）,建筑面积,（万M,2,）,资金平衡,湖滨花园,1993年1994年,0.9,7.2,地产收益,桂花苑,1993年1994年,2.5,6.7,地产收益,世界之窗,1994年,48,乐园投资,中旅广场,1996年1997年,1.6,12.9,地产收益,欢乐谷,1998年2001年,35,乐园投资,波托菲诺,2001年2002年,80,108,地产收益,项目的第二阶段前期房地产收益与旅游的投资仍然保持资金平衡，但是旅游盈利开始增多，此时区域价值已建立；到第二阶段后期，房地产收益实现高额的资金回报,旅游设施,占地规模,景点数量,开业时间,投资,门票,经济效益,世界之窗,48万平方米,118个世界著名景观，,景区分为世界广场、亚洲区、大洋洲区、欧洲区、非洲区、美洲区、世界雕塑园和国际街八大区域。,1994年6月18日,6.5亿,120,开业至2002年底，世界之窗共接待游客2300多万人次，营业收入28亿元。,“世界之窗”的利润总额已连续3年超过1亿元,欢乐谷,一期：17万平方米，二期：18万平方米。,一期：共分八大主题区：西班牙广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里拉森林、飓风湾、阳光海岸，加上独具特色的玛雅水公园。容纳人数4万。,一期：1998年10月1日；二期：2001年5月,一二期各投资4亿,120,2002年，深圳欢乐谷全年入园人数达230万人次；2003年3月底，已接待游客695万人次。,发展阶段,19961997年,20002004年,代表楼盘,中旅广场,波托菲诺、纯水岸,住区形象,华侨城产业配套,高尚人文社区,价格变化,8000,900015000,主题旅游地产盈利阶段分析第三阶段：良好的资源环境以及产业孵化氛围吸引创意产业在华侨城内聚集，成为区域开发新的盈利点,第三阶段：区域关联产业初步形成，成为区域开发新的盈利点,2004,-至今,2004年起，深圳华侨城集团、华侨城地产以LOFT为启动，促进华侨城东部工业区的厂房建筑向以创意产业为主体的新空间形式转换，2006年5月19日，华侨城创意文化园在华侨城LOFT正式挂牌，由此奠定其在中国创意产业的战略地位,华侨城创意文化园入驻创意机构：OCT当代艺术中心、国际青年旅舍、高文安设计工作室、a/u（雅域）国际设计机构、都市实践建筑设计公司、PAL设计事务所、梁小武工作室、影像人俱乐部、鸿波信息动漫基地、世纪凤凰传媒等,未来发展前景：目前全世界以LOFT产业为代表的创意产业每天创造的产值高达220亿美元，并以5%左右的速度递增，在美国、英国等一些创意产业发达的国家，其增长速度均逾10%。深圳致力打造“设计之都”，并将“创意产业”打造成优势产业。OCT-LOFT华侨城创意文化园被列为重点创意文化项目,