资源描述
,1,目录,一、课题结论,二、几个关键问题说明,三、下一步工作推进思路,一、课题结论,1,、定位和综合效益,2,、投资及收益测算,3,、开发模式和架构,4,、项目整体时间,目录,项目概述,基础资料收集,项目范围,项目分析,项目调研,项目定位,投资收益测算,SWOT,分析,功能定位,形象定位,各地块业态定位,策划报告,项目组研究分析,专家咨询,宏观环境及规划,片区典型商业,重点商业项目,专业市场调研,区域土地分析,枢纽经济圈案例,各地块规划,土地现状,各地块功能,项目研究方法,项目背景,名古屋荣枢纽,香港枢纽经济圈,北京枢纽经济圈,定位依据,前言,研究方法,定位：,深圳北站,枢纽经济,圈,=,枢纽,+24,小时商务圈,+,品牌消费体验未来城,+,硅谷商务城。,核心区域,为距离枢纽,1,公里范围,内，功能以商务综合配套为主。,枢纽经济圈,居住核心区,指标,内容,用,地性质,商业、办公、酒店、住宅,占地面积,45.86,万,（其中核心区,9.36,万，周边,36.5,万）,建筑面积,321.6,万,（其中核心区,91.2,万，周边,230,万）,建筑容积率,平均,9.75,（周边平均容积率,6.4,）,建筑总高度,2,00 m,使用年限,40,或,50,年，以签定土地转让协议开始计,1,、定位和综合效益,项目核心区域定位,-,品牌消费体验未来城,利用深圳北站高铁的快速交通优势，将深圳优势产业,-,电子、服装、珠宝手表等消费类,3,大支柱的优质品牌企业进行集合，以金融服务和电子商务为平台，打造一个,24,小时线上、线下交易平台。,融展示、销售、设计、研发为一体；,交通、物流、产业、金融和房地产一体,；,项目优势：,线上交易与线下交易结合，产购销与企业孵化器结合，资源整合与信息共享结合。,1,、定位和综合效益,项目特点,“一”,一体化：建设龙华副中心，实现特区一体化。,“二”两类产业：提升深圳传统优势产业，聚集深圳新兴战略产业；,“三”三种创新：城市建设融资模式创新，开发模式创新，土地出让方式的模式创新。,“四”四种功能：产业功能、城市配套功能、金融服务功能、电子商务功能,1,、定位和综合效益,核心区的综合效益,提供企业一系列服务,-,金融、电子商务、设计、咨询、物流、销售等服务，通过,4,小时经济圈，从而让深圳产业辐射全国。通过深圳时尚消费品的产业优势，使龙华副中心成为未来国际时尚中心。,预计本项目运营后，将实现年销售额,450,亿，实现,GDP83,亿，上缴税收,34,亿，提供,5.9,万个新增就业机会。（罗湖商圈年销售额,100,亿，华强北商圈年销售额,600,亿。）,1,、定位和综合效益,深圳北站枢纽综合经济圈开发,体量巨大、功能复杂、涉及开发主体较多，因此建议有步骤的分期开发,。预计,C+D+E,建设期,10,年，总投资,350.14,亿元,F,建设期,10,年，总投资,174.49,亿元。,区域,开发主体,开发形式,A,区,铁路局,+,政府,深圳北站,B,区,地铁公司,+,长期资金,火车站西广场,C,区,地铁公司,+,长期资金,火车站东广场,D,区,地铁公司,+,长期资金,未来城核心区,E,区,地铁公司,+,长期资金,未来城生活区,F,区,地铁公司,+,长期资金,未来城扩展区,2,、投资及收益测算,C,区、东广场二期,建设期,3,年，总投资约,37.57,亿元。,项目名称,容积率,建筑面积（）,分项,总,投资（,万元,）,投资回收期,内部收益率,C2+D2,6.6,282000,商业裙房,65000,375650.3,7.61,7.38%,写字楼,107000,酒店,110000,C2+D2,10.0,427000,商业裙房,65000,545800.8,9.40,2.85%,写字楼,222000,酒店,140000,注：经计算，容积率达到,10,，,C2+D2,的建筑将以接近,400,米高的双塔楼形象出现，前期财务测算结果不符合要求，后期还将产生较高的运营成本。所以，建议深圳北站的地标性建筑物不做超过,300,米的摩天大楼，而是以统一规划的结合广场的生态建筑形象出现。,2,、投资及收益测算,一、投资测算,深圳北站商务核心区建设期,5,年，总投资约,1,30.11,亿元人民币。,D,区、核心区财务测算,占地,面积,（万）,建筑面积,（,万,）,总,投资,（,亿元,）,静态,投资回收期,内部收益率,9.36,91.20,130.11,10.28,8.52%,占,地,面,（万）,建筑面积,（,万,）,出租收入,（,亿元,）,税金,（亿元）,净收入,（亿元）,9.36,91.20,230.07,12.80,217.26,二、收益测算,15,年内出租收入,226.80,亿元人民币。,其中税金及附加,12.62,亿元，总计净收入,214.17,亿元。,D,区租金推算过程,D,区财务测算推算过程,2,、投资及收益测算,项目名称,用地面积,（）,建筑面积,（）,总,投资,（,万元,）,投资,回收期,内部,收益率,保障性住房,200000.0,770000.0,1824600.0,6.21,13.45%,合计,200000.0,770000.0,1824600.0,6.21,13.45%,注：设定住宅物业全部出售，商业物业完全持有。,E,区、未来城生活区,建设期,5,年，总投资约,182.46,亿元。,项目名称,用地面积,（）,建筑面积,（）,总,投资,（,万元,）,投资,回收期,内部,收益率,未来城扩展区,165050,1534000,1744906.1,12.76,3.86%,F,区、未来城扩展区,建设期,10,年，总投资约,174.49,亿元。,2,、投资及收益测算,开发,模式,项目将规划、经济、产业一体化考虑，将综合效益集约化，利用地铁融资平台，采取统筹资金、统一,规划、统一开发、统一,运营的开发方式。,区域,开发主体,开发形式,A,区,铁路局,+,政府,深圳北站,B,区,地铁公司,火车站西广场,C,区,地铁公司,+,长期资金,火车站东广场,D,区,地铁公司,+,长期资金,未来城核心区,E,区,地铁公司,+,长期资金,未来城生活区,F,区,地铁公司,+,长期资金,未来城扩展区,3,、开发模式和架构,长期资金,项目公司,互相协调,共同决策,项目发起人,（深圳地铁）,项目的确认、可行性研究阶段,项目招投标阶段,项目建设阶段,项目运营阶段,项目移交阶段,开发架构,长期资金与地铁共同,出资组建项目公司，在投资管理机构的专业运作下，联合协会、产业、商业资源共同参与，统一规划,、统一开发、统一运营,。,地铁公司,以合理地价作为,资源,与长期资金组成,项目公司，完成物业开发，并进一步解决政府城市更新和优才计划的住房配套问题。,投资管理机构进行专业运作，并联合协会、产业、商业资源共同参与。,5,年左右一体化建设完成枢纽经济圈的开发，,10,年左右完成城市副中心的辐射全国的作用,。,3,、开发模式和架构,开发模式分析,4,、项目整体时间,项目前期至项目实施,工作内容,十一月,十二月,一月,二月,三月,四月,五月,六月,七月,八月,九月,十月,十一月,十二月,2012,2013,2014,2015,2016,与市领导汇报,领导做出批示、通过,跟进土地出让流程,组建项目合作公司,办理土地手续,图纸配合,工程建设,二、几个关键问题说明,1,、地铁融资平台和政府职能,城市建设融资模式创新,通过政府主导，建立深圳地铁这个融资平台，再通过市场行为引进长期资金，整体操作统筹整个项目，有利于迅速推进城市发展进程，加快城市建设。,深圳地铁的优势：,建设的优势,枢纽运营的优势,政府职能的优势,融资平台的优势,长期资金的优势：,资金的优势,市场的优势,管理的优势,经营的优势,+,=,长期的稳定的收益,2,、项目整体操作,开发模式创新,北站枢纽经济圈的发展应区别于以往模式，要体现投融资、建设、开发、产培育业和招商运营一体化的创新，推动城市更新计划。,政府在城市开发中不仅仅是要获得土地出让的收益，更需要通过某个区域的开发中带动和推动城市以及产业的发展。从就业、城市功能布局、交通、居民生活等多个方面评价项目的效益。,分散开发,土地一次性收益,一体开发,上下游产业的提升,传统产业升级，增加值提高,新增就业人口,优化城市功能布局,二、几个关键问题说明,3,、土地政策的优惠和项目成败,土地出让,模式创新,在城市发展中，规划是龙头，是统领。深圳经过近年的快速发展，已经到了要更加强调从产业发展为主转向城市发展为主，用城市发展统筹引领其他各项事业发展的新阶段。,在产业布局中，必须提升产业服务水平,营造更优的产业发展环境,千万不能走过去的老路,将土地一块一块地割裂给企业任其发展,造成配套跟不上,这样也就吸引不了高质量企业。,二、几个关键问题说明,三、下一步工作推进思路,1,、整体思路,以交通导向带动新城开发的模式下，交通枢纽的建设应与周边商服配套设施的建设紧密联系在一起，以实现经济效益、社会效益的最大化。,在深圳特区一体化的建设中，需要在原有关外地区出现一个满足城市功能需要，体现深圳改革开放成果的标志性建筑。,利德行所提出的项目思路，仅依靠地铁一方或房地产开发商一方是无法完成的，需要群策群力，市政府牵头建立指挥部，通过地铁的融资平台，将各方资源统筹，进行项目的开发建设。,北站枢纽综合经济圈的土地出让、规划、开发模式，都需要进行一定程度的突破，因此与市政府的沟通、取得市政府对本项目的支持，是目前所需的重点工作。,1,、对于重点项目，市政府需要搭建协调组，解决政府行政一体化问题，如成立指挥部机制，在指挥部领导下由投资管理公司主要负责管理，协会、各专业市场管理公司（商业、酒店、物业、电子商务、会展等）共同打造深圳北片区城市名片。,2,、合作模式确认和相关部门沟通（发改委、国土规划委）。,3,、国土专项部门的重点协调（土地定价，优惠方式）。,其中本月和今年目的,-,本月得到市政府支持，与国土规划的定价机制探讨。,三、下一步工作推进思路,汇报,完毕,谢谢,！,展望,不远的将来，在这,40,多万平方米的土地上，将升起一座“不夜城”。,大量的就业机会、良好的购物环境、便捷的交通，使居住在龙华的市民不必再像以往那样忍受着拥挤的公车，奔波在关内关外。,中小型企业，在这里享受着全新交易平台带来的便利性，迎来了一波又一波来自全国各地的客户。优异的环境、周到的服务，自主创新使这里诞生出更多的华为、比亚迪。,深圳北站，为深圳的经济插上了腾飞的翅膀，为造福百姓生活贡献着力量。让我们利德行与大家一起，共同创造更多的精彩，见证深圳下一个,30,年的辉煌！,汇报,完毕,谢谢,！,
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