帕缇欧香商业销售方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,帕缇欧香商业销售方案,策源商业,2021年5月,地块位置及周边环境,二期地块,会所,地块南面,淀浦河,地块北面,外青松公路,小区内部道路,地块现状,过河人行天桥,销售数据,商业总销售面积,11934,一期,销售面积,已售,约304,均价11657元,约354.46万元,未售,约2716,二期销售面积,约 8914,序号,室号,销售面积,1,3棟13号,1,33.22,2,3棟14号,1,271.81,3,52棟14号,1,59.7,4,52棟15号,1,127.2（大定，未签约）,5,52棟16号,2,300.27,6,52棟17号,1,214.3,7,52棟18号,2,299.32,8,52棟19号,1,90.8（签约）,9,52棟20号,1,36.45（签约）,10,52棟21号,1,37.73（签约）,11,2棟22号,1,14.35（签约）,12,53棟62号,1,164.96,13,53棟63号,2,337.11,14,53棟64号,1,129.54,15,53棟65号,2,246.69,16,53棟66号,2,179.38,17,53棟67号,1,98.57,18,53棟68号,2,180.08,19,53棟69号,2,134.65,20,53棟70号,1,64.25,一期商铺存量销售价格拟定,一、周边在售工程一览,项目,总商业,面积,可售商业,面积,开盘时间,招租时间,销售率,备注,港隆一期,4万m2,2.5万m2,2005年1月,75%,好美家家居市场、世纪联华超市（包租3年，25%售价一次返还）,港隆二期,4万m2,11393m2,2007年3半年,56%,商业街（委托经营包租5年，共返售价35%，一次返还；自营返2年租金，共21%售价一次返还）,仁恒运杰河滨花园,5100m2,5100m2,2008年,70%,吴越人家、咖啡馆,运杰配套商业,1.5万m2,1.3万m2,2004年8月,80%,社区配套商业,夏阳湖配套商业,2.7万m2,2.7万m2,2004年10月,50%,社区配套商业 餐饮不可,上述四个工程为青浦城区目前在售的主要商业体，其中运杰和夏阳湖工程均为社区型商业，成交去化缓慢，运杰剩余铺位都是内街2F和面积在300凭平左右的，夏阳湖那么剩余的内街和靠青龙路商铺。,数据来源：房地网,地址：青湖路789号/华青南路,物业形态：,沿街双层商铺+内街三层商铺,商业总面积：1.5万m,2,业态业种规划：,住宅底商餐饮不可，其他无规划无限制,商铺开盘时间：2004年8月,商铺交房时间：2005年6月,单元面积：,内街120220m2,沿街300600m2,内街售价：,1楼 报价1.5万元/m,2,2楼 报价0.9万元/m,2,成交均价11000元/m,2,沿街售价：,1-2F：报价1.5万,成交均价14000元/m,2,销售率：80%,经营情况：内街出租率低，在40左右，不可作餐饮,运杰城市花园配套商业,销售现状：内街现2F最低7000可售，1F9500元即可成交。,地址：青浦新城青湖路800号/华青路,物业形态：,沿街双层商铺局部3层,商业总面积：2.7万m2,业态业种规划：,餐饮不可，其他无规划无限制,商铺开盘时间：2004年10月,商铺交房时间：2005年6月,售价：,主力单元1.31.5万元/m2,大面积单元 0.81.0万元/m2,成交均价11,500元/m2,现状：内街对外报价1.7万，靠清湖路最后2套报价2000万。,据了解，开发商报价高的原因是将商业街整体包装运营，暂不考虑销售。,单元面积：,主力面积200300m2,大面积单元3000 m2,销售率：50%,经营状况：,已开设一家大型浴场，主要经营足浴、推拿、棋牌、餐饮、咖啡、住宿等效劳；,夏阳湖国际花园配套商业,综上所述，青浦城区在售的社区型商铺的销售存在以下几个特点：,1、沿街商铺面积在100平左右的去化速度较快；,2、商铺经营业态左右销售速度，可做餐饮的商铺去化速度较快；,3、带租约的商铺销售速度较快运杰和夏阳湖；,4、包租工程受市场青睐港隆和意邦；,4、整体来看，社区型商铺去化速度较慢，销售周期偏长。,优势,工程建筑：6米层高可以分隔为两层是一大优势，工程共A、B两条，相互照应。,景观资源：小区绿化率较高，景观较好，尤其是靠近淀浦河的商铺局部水景优势明显。,劣势,地理位置：本工程位于青浦新城地区，难以吸引中心地区居民前来。,小区气氛：小区入住率不高，对商业有一定的影响。,交通条件：商铺的一端有主干道阻断，形成间接半封闭的状态。,工程分割：由于工程的建筑形态呈现三角形不规那么分割。,工程分析,时机,市场竞争环境，市场空白点：本工程对于入住居民来说是最近的商业工程。工程周边商铺多位低端商铺如建材市场等，商业配套很少。,未来机遇：1、沿河商务别墅将带动一定得消费；,2、帕缇会所的正式营业，带动人气；,3、工程整体趋于成熟；,威胁：,相关片区同类产品的竞争：青湖路沿街商铺已经交房并开始经营，可能对本案商铺的消费者有一定的分流。,工程分析,本案商铺的销售困难较大，主要表现在商铺位置、交通、小区入住人口、建筑分割等，而其优势相对较弱，因此工程的劣势较为明显，在去年销售时就已感觉到有明显阻力。,二、通过市场比较法确定可售价格,由于工程为、块商铺为东西走向，因此其商业价值根本相同，在此不分开讨论。,根据市场法得到本案的一层商铺售价为12900元平方米,比较项目,可比因素,权重,商铺1F商铺,运杰内铺首层,运杰街铺12F,夏阳湖街铺12F,区域因素,繁华程度,15%,1,0.7,0.65,0.65,交通情况,15%,1,0.7,0.6,0.7,临街状况,15%,1,0.6,0.55,0.6,经营前景,5%,1,0.8,0.8,0.8,个别因素,层高,10%,1,1.05,1.1,1.15,进深面宽,10%,1,0.7,0.7,0.7,使用率,10%,1,1.05,1.05,1.05,人流,15%,1,0.65,0.6,0.6,外观可视性,5%,1,1.05,1.05,1,拟合值,100%,1,0.811,0.788,0.805,日期修正,1,1.03,1.02,1.05,楼层修正,1,1,1.15,1.25,修正值,1,0.83533,0.92432,0.97203,售价,12948,13800,14200,14600,根据周边工程成交情况，区域商铺1、2、3层售价比为1：0.6：0.5,因此二层商铺售价为8050元平方米,工程均价约为10500元平方米,注：以上售价建立在工程正常销售的条件下，如需加快销售速度，其价格还需进一步的调整。,价格建议,二期商务别墅销售价格拟定,商务别墅的定价需要考量两个主要的价格因素：,一、同区域办公楼销售价格；,二、同区域别墅工程销售价格。,一、同区域办公楼销售价格,项目,办公建筑面积,销售均价,可售套数,已售,销售率,开盘时间,港隆国际,21359m2,12180元/m2,310,235,75%,2007.12,晨兴商务大厦,14357m2,13800元/m2,90,48,53%,2007.9,芊岱大厦,14100 m2,11800元/m2,93,78,83%,2006.8,青浦区域办公楼销售均价根本在12000元./平方米，价格偏高和商务气氛较差是决定其销售价格、销售周期的主要因素。,数据来源：房地网,地 址：华青南路473_479号,发 展 商:上海芊岱置业,开盘时间:2006-03-14,总 面 积：21270平方米,办公面积：14100平方米,商业面积：3800平方米,楼 层：16层，其中1-2层为商业裙房,报 价：12000元/平方米,物 业 费：10-12元/平方米/月,主力面积：30-130平方米,成交均价：10789 元平方米办公,12447 元平方米商业,芊岱大厦,周边办公案例芊岱大厦,地 址：青湖路1023号,发 展 商:上海晨兴房产开发,开盘时间:2007-08-28,总 面 积：14357.19平方米,楼 层：7层，1、2层为商业,报 价：13000元/平方米 办公,主力面积：80-150平方米,成交均价：12848 元平方米办公,区域内办公多为高层商务楼，无商务别墅供给,周边办公案例,晨兴商务楼,二、同区域别墅销售价格,项目,独栋,双拼,联排,帕缇欧香,预计1500016000,1100012000,富力桃园,未上市,未上市,均价13000,仁恒,均价15000,均价12000,青浦区目前在售的别墅产品以双拼和联排为主，均价根本在1200016000元/平方米之间，独栋别墅在城区内相对较少，比较稀缺，售价可能到达20000元/平方米。,二、帕缇欧香沿河商铺别墅定价建议,1、可以在同区域同类别墅销售价格上浮10%15%,原因：1商务别墅对与当地客户相对陌生，体量不大的条件,下，营销本钱控制是关键；,2价格过高，销售周期将相应延长，回笼资金是王道。,3商务别墅与普通别墅形成差异化是提价的前提。,2、价格建议,1双拼产品均价：16500元,2独栋产品均价：20000元以上,