各类商业规划要求标准8

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,各类商业规划选址标准,目 录,1,郑州目前商业业态分类,2,各业态规划具体要求标准,3,各商业业态甄选标准总结,郑州目前商业业态分类,一、,郑州市场整体处于结构调整期向稳步开展期的过度阶段.,开展阶段,市场表现,赢利模式,标志节点,起步期,结构调整期,快速开展期,稳步开展期,各个居住区、交通会聚点出现少量、低档次商业,商业快速开展，经营档次、结构发生飞跃,散铺向集中、规模化商业形式演变,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,城市开展较为落后，市政配套设施处在规划中,市政配套正在完善，集中市场、步行街出现,由街铺、步行街向集中商业开展,大型商业机构进入，商业水平稳步上升,自有住宅底商经营或出租为主,商铺根本市场化，经营和销售同时存在,商铺市场化，销售成为核心赢利手段,销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主,营业收入+租金,收入,营业收入+租金收入+销售收入,销售收入+租金,收入,销售收入+租金,收入,经营模式,商业开展规律模型,郑州目前商业业态分类,高档百货:丹尼斯、金博大、百盛、华联、香港新世纪等大型百货商场；,大型超市：国外的零售商众多，例如以沃尔玛、家乐福、易初莲花等；本地的品牌，思达连锁超,市、左右间等；市场竞争异常剧烈；,大型专业市场：其中以家居建材类大型专业店开展较好，东建材、凤凰城、中博等为代表；而其,他各类型的大型专业店开展都较为缓慢。,餐饮业：本地特色餐饮开展一般，各类外地特色小吃自成一统，呈现多元化开展趋势；,娱乐业：休闲娱乐场所主要集中在二七商圈附近、酒吧较有特色为农科路酒吧一条街；,各类便利店：根本满足市民日常需求，但24小时便利店开展较为缓慢。,大型购物中心,大型购物中心是Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔或“销品茂，属于复合型商业形态，特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。,郑州商业开展趋势,例如：万达广场,总用地面积;92679.26,总建筑面积约;53万,总容积率为4.55,业态：住宅、商业、酒店、写字楼、购物中心、SOHO、室外步行街综合体,说明：北地块为商业用地，用地面积54331.41，总建筑面积约24.9万，包括购物中心、SOHO、室外步行街。容积率为3.39，绿地率7.5%。南地块为住宅用地，用地面积38347.85，总建筑面积约28.2万，包括六栋共16个单元高层住宅及两层底商。容积率为6.22，绿地率25.1%。,运作模式：,作为亚洲最大的商业地产公司，万达集团的商业开发坚持“业态规划在先，建筑规划在后及“商业订单在先，建筑建造在后的宗旨。目前已经根本完成主力店的招商，确定了主力店的品牌和规模。主力店包括万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家电玩、超市、迪卡侬运动类产品超市等。,1、百货、超市、服装类,2、餐饮类,3、休闲娱乐类,4、具体案例选址规划要求,各业态规划具体要求及标准,二、,业态,规模,需求体量（）,层高,开间,进深,单层面积,承租能力元/天,日用,消费品,百货,大型,10000-30000,5米,50米,=8米,3000以上,1-2元,中型,5000-10000,首层5米,40米,=8米,2000以上,1.5-2.5元,超市,大型,10000-30000,6米,50米,=8米,5000以上,0.8-3元,中型,8000-12000,4米,40米,=8米,3000以上,1.5-3元,精品,服装,10000-20000,4米,50米,=8米,1000以上,商户3-15元,一、百货、超市、服装类建筑体量要求,1百货类店商户要求统计表,百货商场北京华联选址要求,一、城市规模,1、省会城市或中心城市,2、城区常住人口100万以上，年人均消费支出6000元以上。,二、商圈条件,1、一级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口50万以上，紧邻城市主干道，有8条以上公交线，店面日均人流量8万以上。,2、二级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口30万以上，紧邻城市主干道，有6条以上公交线，店面日均人流量6万以上。,3、三级商圈：位于城区居民住宅区，3公里以内常住人口20万以上，紧邻城市主干道，有4条以上公交线，店面日均人流量4万以上。,三、竞争对手3公里内竞争对手不超过2家。,四、物业条件,1、使用寿命：结构使用年限租赁期限。,2、结构改造：在国家标准许可范围内，满足经营需求。,3、建筑物结构：框架或排架结构。,4、层高：5米。,5、柱距：8米8米。,6、楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米。,8、单层建筑面积：12000平方米。,9、多层建筑面积：6000平方米/层。10、地面停车场面积：2000平方米。,11、地下停车场面积：8000平方米。,12、库房面积：2000平方米。,13、办公区面积：600平方米。,14、卸货区面积：300平方米。,15、卸货平台：高度0.8米，面宽：8米，进深：5米。,16、卸货通道消防通道宽幅：3米。,17、地下室防水：混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。,18、能源供给：经营方独立开户，用电量0.12千伏安/平方米，其他根据标准可满足经营需要。,五、合作方式租赁，期限20年。,1、北京华联选址要求,2超市商户要求统计表,全球第一零售巨头沃尔玛选址要求,对商圈的要求1、在工程1.5公里范围内人口达10万以上，2公里范围内的常住人口可达1215万人；2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，无绿化带、立交桥、河流、山川等明显阻隔；3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；4、工程周边人口畅旺，道路与工程的衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场；5、核心商圈内距工程1.5公里无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。,对物业的要求1、物业纵深在50米以上为佳，原那么上不能低于40米；临街面不低于70米；2、层高不低于5米，对于期楼的层高不低于6米，净高在4.5米以上空调排风口至地板距离；3、楼板承重在800/以上，对期楼的要求在1000/以上；4、柱间距要求9米以上，原那么上不能低于8米；5、正门至少提供2个主入口，免费外立面广告位至少3个；6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接；7、商场要有一定面积的广场。,山姆,沃尔顿先生于,1962,年在阿肯色州成立,，,目前,已经成为美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售商,。,沃尔玛于,1996,年,进入中国市场，截止目前约有,200,家,店面，主要有,购物广场、山姆会员商店、社区店、惠选折扣店四种形态。,对停车场地的要求1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位；2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位；3、如商场在社区边缘，需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径1.8米。,其它要求,1、市政电源为双回路或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑主机等的用电需求，并提供供商场独立使用的上下压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强弱电井道及各回路独立开关箱；2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立的水表。给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，并满足市政停水一天的商场用水需要；3、安装独立的中央空调系统，商场室内温度要求到达241标准；4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年，并提供一定的免租期。,全球第一零售巨头沃尔玛选址要求,全球第二零售巨头家乐福选址要求,Carrefour法文，意为十字路口，其第一家店是年开在巴黎南郊一个小镇的十字路口，生意异常火爆。十字路口成为家乐福选址的第一准那么法文，意为十字路口。,一、建筑物要求：,1、建筑占地面积,15000平米,以上2、最多不超过,两层,3、总建筑面积2万-4万4、转租租户由家乐福负责管理5、建筑物长宽比例：,10：7或10：6,二、主要指标要求：,楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米 柱距要求：柱网开间1010米 楼板载荷：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米 卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间 停车位：300500个汽车位非机动车位1000个以上，免费提供家乐福公司及顾客使用。货梯：2部5吨货梯 发电机容量：24003200KVA 土地性质:商业用地 消防:符合国家及当地标准并能通过验收,其他要求,:,供水、供气、通讯设施、空调到位,资料解读：,家乐福,是世界第二大零售商，世界最大食品零售商，欧洲第一大零售商。,自家乐福,1995,年进入中国市场至今，已拥有超过,2,万多名员工，所开店已遍布中国,20,多个城市，经营商品两万多种。,全球第三零售巨头麦德龙选址要求,首选物业：商业街,物业使用：购置,物业说明：购地自建,需求面积：1万-2万平米;,选址标准：麦德龙超市通常设在大城市城乡结合部的高速公路或主干道附近。这样既防止了市中心及市区的交通拥挤，又因土地价格相对廉价，减少了投资风险。同时，选址还适应了城乡一体化的开展趋势，提前占据区位优势。它商圈的辐射半径通常为50公里。,1964年，一个崭新理念和管理方式-麦德龙在德国诞生，目前开展为德国最大、欧洲第二、世界第三的零售批发超市集团；,是世界第一的“现购自运制商业集团，实行会员制，会员必须是具有法人资格的企事业单位；,1996年，麦德龙在上海普陀区开设了第一家商场，从一开始就取得了惊人的成功，给中国带来了全新的概念，填补了中国在仓储业态上的空白。,“现购自运是指专业顾客在仓储式商场内自选商品，以现金支付并取走商品。与传统的送货批发相比，现购自运的优势在于较好的性价比，食品和非食品分类范围广，及时获得商品，更长的营业时间。,拥有自由产权的店面；建筑面积和与建筑面积根本等同的停车场面积，选址难度大；,禁止1.2米以下儿童进入，作为一家大型仓储式商场，需要进行叉车作业，补充货品，而1.2米以下的儿童恰恰是在叉车驾驶员的视觉盲区。,“透明收银单；,实行会员制，非会员客户谢绝购物。,特殊要求：,麦德龙仓储式超市是将超市和仓储合而为一的零售业态。它省掉了传统零售企业独立的仓库和配送中心，经营中实现了快速补货，保证了超市低本钱高效率的运作。仓储式超市与普通超市整体筹划设计方面有明显不同。,麦德龙整体设计差异点,一、超市建筑设计,麦德龙仓储式超市从外观看就象一个现代化的大仓库，其营业面积一般为15，00020，000平方米。外部设有与营业面积几乎相等的停车场，内部结构比较简单，通常采用高4.5米的工业用大型货架。货架下半局部用于商品的陈列展示，与普通超市无异：而其上半局部那么用于相应商品的存放，起到了仓库的作用，从而使销售和仓储合为一体。货架间距较大，便于存取货物的叉车通过，完成迅速补货的工作。,二、商品定位,商品内容丰富，品种齐全，通常在20，000种以上，可满足客户“一站式购物的需求。仓储式超市摆设的绝大多数商品都是捆绑式或整箱销售，除家电类、机械类产品外很少有单件摆设展示的商品。,仓储式超市实际上就是以零售的方式来从事批发业务。超市既是效劳中心又是配送批发中心。,这种差异化的市场定位使麦德龙成为了专业客户的超级仓库。,一有限的目标顾客,绝大多数普通超市的目标消费群是无差异性的，即效劳对象是全体普通消费者，消费者短期内的重复购置率高，但每次的购置量不大，多为临时性随机性消费行为。而仓储式超市的目标消费群比较明确，麦德龙针对“有限客户，即只对酒店、餐饮业、工厂、企事业单位、政府和团体等提供效劳实行会员制，会员必须是具有法人资格的企事业单位。,二直邮广告促销,麦德龙超市一般不通过群众媒体进行广告宣传，而是利用直邮广告进行促销。它们向所有会员每两周邮递一份“麦德龙邮报。邮报是一份详尽全彩页的商品目录，介绍