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工业地产开辟模式研究,（中科健康财富中心）,Shanghai.09.2023,中科健康财富中心作为进驻中国（芜湖）生命健康城的首个工程，是集企业孵化、办公、生产配套及行政效劳的综合职能中心，整体定位为企业孵化基地，由于其为工业园区内办公类物业，现我司就其开辟模式进行研究和探讨,研究背景,工业地产概述,开辟模式研究,盈利方式,1,2,3,工业地产定义、分类,开展历程,政策影响,开辟风险,盈利方式,案例分析,工业园区开辟模式,主体企业引导模式,工业地产商模式,综合运作模式,工业地产定义,工业地产之消费者,主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅工程中的个人、老百姓。,工业地产,是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与开展用房为主要开辟对象，集投资、开辟、经营管理和效劳等为一体的工业物业总称。,工业地产之功能涵盖,行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务效劳、商业效劳、金融效劳、生活效劳、人才效劳、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的效劳功能。,工业地产：,指在新经济、新型工业化背景下，以产业 为依托、地产为载体的工业物业总称,标准厂房,定制厂房,工业厂房,工业园区,综合工业园,科技园区,物流园区,专业园区,企业总部基地,工业地产,标准工业厂房是具有广泛通用性的,、,用于生产的工业用途物业。,定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者,5,到,10,年时间。,主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。,物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。,物流园主要是效劳于物流行业，满足其使用要求的工业园区。,对设备及厂址有特殊要求的园区。,总部基地,ABP,以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。,工业地产分类,根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区,工业地产分类,工业厂房,标准厂房,企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间；,长期租赁厂房实际上是一种融资行为，可以节省初期的投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张；,对于不是十分了解中国国情的外资企业来说，租用标准厂房也是一个过渡期，为以后自建工厂做个过渡，减少经营风险；,企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如：园区的优惠财政和税收政策、园区的区域优势、园区的企业集群效应。,标准厂房的优势,联排,单层,叠加厂房,多层厂房,单层,标准工业厂房的兼容性很好，适合成片开辟，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主,工业地产分类,工业厂房,定制厂房,开辟商提供一站式效劳，减少使用者在建设工厂中的种种繁琐的手续，使用者不必为一个工程组建专门的基建队伍；,开辟商实际上是提供了一种财务手段，减少使用者一次性的投资；,有利于使用者锁定经营风险，减少持有物业的风险，减少短期租赁风险；,提供使用者行业退出的时机，减轻使用者资产负担；,量身定制物业解决方案可以充分满足使用者业务需求；使用者可以专注于拓展其业务；,对于使用者而言是进行资产负债表外的融资。,定制并出租厂房的好处,IBM,亚太地区总部,国内案例数量较少；,租金较高，使用率高；,物业形式主要为单层、多层；,客户一般为跨国公司，且多从事高科技制造业和物流业。,定制厂房主要特点,德国飞煌世亚电子公司,苏州工业园,定制工业厂房在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主，效劳客户多为跨国公司,工业地产分类,工业园区,工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式表现为各类工业物业的集合。,多层停车场,货运电梯,Techplace I,综合产业园,功能复合：如新加坡面向轻工业的园区,Techplace I,，主要产业为电子、精密加工、信息产业及研发等。,北京嘉捷科技园,北京经开科技园,科技园、孵化器,园区物业类别以科 技、信息为主，包括研发中心、信息科技单位、软件设计与开辟，信息科技等。,工业地产分类,工业园区,物流园,主要是效劳于物流行业的工业园区，如新加坡樟宜空港物流园区,。,专业物流园,对设备及厂址有特殊要求的园区。如大亚湾石油化工专业园区,。,总部基地,以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理气氛，以高效、多能、全屏化优势为企业创立开展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径,。,工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对廉价，一般为混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化,工业地产特点,工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点,政策主导性强、专业性强,投资大、投资回收期长,区域性强,工程增值性,开展第三产业，实现二三产业联动，拓展工程收入来源；,加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的开展；优化产业配置，打造产业群；都将促使工程价值提升,工业地产受地方政府、经济、产业开展、政策等影响很大，不受住宅政策调控影响；,工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业开展需求及功能要求,工业地产工程规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产,由于工业开展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差异很小,工业地产开展历程,07,年,-,至今,开辟区名义“圈地”土地集中 阶段,03,年,2,月至,03,年底,04,年,05,年至,06,年,深化，监管力度加强,持续 ，取得阶段性成果,政,策,效,果,稳固 成果,合理规划引导开展,经济高速开展需要，逐步放行阶段,强化集约用地,积极盘活存量土地,鼓励产业结构优化升级,鼓励向“多功能综合性产业区”开展,土地出让金收支管理,逐步实施工业用地招拍挂,经济开展曲线,粗放经营阶段：圈地；,标准经营阶段：放行；管理,集约使用阶段：综合；优化,工业地产经历了粗放经营、逐步标准、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速开展,一系列政策主要调控目的在于有效标准工业土地出让，抑制工业地产工程投资过热和工程胡乱上马的现象；同时，为工业地产的标准化运营奠定了良好根底,政策分析,时间,政府政策,03,年,05,年,3,年内，国家频繁出台了,关于清理各类园区用地加强土地供给调控的紧急通知,等,8,工程政策,。旨在此阶段内，清理、违规设立的园区与开辟商，建立新的土地出让标准。,06,年,为了防治外资的大量涌入对中国经济平安造成影响，提高外资进入门槛。,强化土地出让金收支管理，约束地方政府卖地的冲动。,07,年,8,月,1,日，,招标拍卖挂牌出让国有土地使用权标准,和,协议出让国有土地使用权标准,正式施行。标准土地供给。,8,月,31,日，,国务院关于加强土地调控有关问题的通知,。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布,各地工业用地出让最低价标准,。,08,年,2023,年,2,月，新修订的,工业工程建设用地操作指标,规定，,工业工程的建筑系数应不低于,30%,。工业工程所需行政办公及生活无效劳设施用地面积不得超过工业工程总用地面积的,7%,。,严禁在工业工程用地范围内建造非生产性配套设施,。,08,年之后,08,年之后,国家没有再出台相关的工业用地政策。有的只是各地方政府出台的相关政策。如：温州政府在,2023,年,9,月,2,日下发,关于推进开辟区,(,工业园区,),整合提升开展的意见,，对工业地产转让作出限制性的规定，土地使用权变更登记受严控。,总部经济、总部模式全国开花：,三大总部经济区：,长三角区，以上海为核心的“总部,-,加工基地”区域合作模式；,珠三角区，形成了香港和顺德、东莞间的“总部,-,制造业”互动开展模式；,环渤海区，以北京为核心，以京津冀及环渤海为腹地的,总部,-,加工基地,模式。,物流地产成为工业地产市场的新宠：,从,2003,年普洛斯带着“物流地产”的概念登陆中国后，中外地产开辟商就掀起了物流地产的热潮。,AMB,在中国市场首次发力于上海：,2006,年 工业地产巨头,AMB,收购了松江九亭的一个物流房地产工程，预计总投资约,1330,万美元。“这是,AMB,在中国的第一笔收购。”,开辟商同制造型企业联手运作开展工业地产,：,2023,年,7,月,30,日，万通与,TCL,签署,进一步推进工业地产领域合作之框架协议,。依协议约定，双方合资创办万通新创工业资源投资公司，,采用“售后回租”的方式，,相当于,TCL,把资产卖给万通，然后把资产回租回去。,事件一,事件二,事件三,事件四,事件五,国家一系列政策的公布也使的工业地产的格局不断在发生着变化：,正式出炉了,全国工业用地出让最低价标准,，有效抑制工业地产工程投资过热和工程胡乱上马的现象；同时，对工业地产的标准化运营奠定了一个很好的根底,主要标志事件,开辟风险,工业地产开辟市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开辟也存在一定的市场风险,经营风险：,区域市场供给情况，供大于求造成的市场经营难度，形成的风险,。,政策风险：,土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降,市场风险：,产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少；,产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化,开辟风险,对工程的启发,工业地产与其他房地产业相比，和产业紧密联系，受地方政府、经济、产业开展、政策等影响较大，不受住宅政策调控影响；工程规模大，专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点；,随着我国工业化进程的不断加快，以及住宅市场的调控紧缩，商业地产的高风险，,工业地产,从一定方面来说,迎来了机遇,工业地产机遇的同时也经历着考验，国家一系列的政策调控，有效抑制工业地产工程投资过热和工程胡乱上马的现象，为工业地产的,标准化运营,奠定了良好根底,工业地产开辟市场风险相对较小,，主要受政府土地政策调控及产业结构变化,工业地产概述,开辟模式研究,盈利方式,1,2,3,工业地产定义、分类,开展历程,政策影响,开辟风险,工业园区开辟模式,主体企业引导模式,工业地产商模式,综合运作模式,盈利方式,案例分析,四种开辟模式：,工业地产开辟模式,工业地产开辟模式,工业地产商模式,房地产开辟企业在工业园区内或其他地方获取工业用地,建设根底设施或厂房、仓库等,然后以租赁、转让或合资等方式经营管理工程。,主体企业引导模式,实力企业获取工业用地开辟相对独立的工业园区,自身进驻且占主导，通过土地出让、工程租售等方式引进同类企业。,工业园区开辟模式,通过政府行为，划区域规划开展集群产业。该模式为中国目前各级地方政府,最常使用的工业地产开辟模式,，同样也是我国工业地产市场的主要载体。,综合运作模式,上述三种模式的混合运用。,以政府开辟为主导，规划各种开辟区、产业园，示范带动区域经济全面开展,地方政府是我国目前工业地产市场的主要载体，工业园开辟模式也是各级地方政府最常使用的工业地产开辟方式。,地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区，形成其特有的优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业开展工程。,开辟主体,操作手段,区域经济开展迅速，产业潜力十足；,区域辐射地位明显，交通条件优越；,宏观政策重大利好，产业开展具备良好的政策环境。,具备外部条件,工业园区开辟模式,政府规划及先期投入为根底，制定相应的优惠政策及税收政策实现招商，同时还负责园区管理及产业升级,总体规划,园区建设,园区管理,园区升级,区域经济研究,园区开辟定位,行业开展规划,园区招商定位,园区开辟策略,园区招商策略,开辟财务规划,概念性规划,操作性规划,根底设施规 划,详细规划,非盈利性根底设施建设,盈利性根底设施建设,共用设施建设,国内招商,国外招商,客户管理,物业管理,土地容
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