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,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,新区大盘城市化战略研究,关键字,：,新区,大盘,城市化,盈利模式,开发节奏,客户,启动模式,波托菲诺,圣爵菲斯,新浦江城,中海国际社区,翡翠城,简介,：,新区大盘如何采用城市化战略，城市化战略的具体落实，新区大盘的盈利模式，启动模式，开发节奏，客户演变规律,案例选择原则：,城市新区,中低密度大盘,研究目的：,新区大盘该如何定位，如何持续性发展？,新区大盘如何启动？前期如何保证回现速度？,新区大盘的盈利模式？,成都中海国际社区,深圳波托菲诺,上海浦江新城,长沙圣爵菲斯,成都翡翠城,发展战略、启动策略,如何落实自主城市化,资源共享，启动策略,开发节奏高端与主流中端产品联动,反思其盈利模式,成都中海国际社区,背景：三环以外的新区，交通环境好,区域规划为产业园区，项目所在区域定义为配套,地块自身资源优越，拥有成都市最大的森林公园,中海地产并未有过大型区域开发经验,问题：封闭、低容积率的高档社区规划,VS,小区域市场、中端消费者,解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题,项目区位,项目,所在区域位于成都西北角，城市三环外，临近高新西区。西区在成都传统居住观念中是上风上水的地方。,地块北面的羊市街西延线是城市主要交通干道之一，与成灌高速公路相通，可直接到达都江堰风景区。,市中心,西延线，往城灌高速,高新西区,三环,羊犀立交,约,3,公里,项目技术经济指标,用地性质：综合用地,占地面积：,1986,亩,容积率：,0.9,5%,（包括公建设施）,客户目标及限制条件,约束条件,五年内建设完毕（销售期另计）,本地块为带规划方案拍卖，现有规划原则上不做大的调整,住宅整体销售均价,6000,元,/,平米,成为国际化社区、城市名片,中海地产区域开发的里程碑意义,客户的目标,区域核心价值分析,它是：,城市中独一无二的,明显区别于竞争对手的,不可复制的,5000,亩森林公园、体育公园（生态）；,处于城市两大经济增长极之间,南区,西区,本区域,核心区域价值,商贸区、行政区,文脉延续,生态、,经济增长极,2000,亩的大盘，封闭、低容积率的高档社区规划,VS,小区域市场、中端消费者，缺乏持续开发的支撑,战略,立足于全市，主动城市化，开放的社区规划，配套资源共享，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题。,机 会：,城市新区，处于城市两大经济增长极之间，独一无二的森林公园,成交客户构成：第一居所为主，城市客户为主,与城市共享的五星级酒店，涉外医院，国际学校，市级大型超市，社区商业，文化活动中心,与城市共享的五星级酒店，涉外医院，国际学校，市级大型超市，社区商业，文化活动中心,主动城市化，开放的社区规划，配套资源共享，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题。,学校,市级商业,酒店,医院,商业,公 园,绿地,绿地,居住,启动区策略,抓中高端市场主流，高端产品及形象起到标识作用，中高端的产品加快销售速度,启动开发的关键四件事,区域边界打造,展示街区,实景展示区,引进少量特色店，氛围营造,启动区策略,商业配套的开发原则,三、弹性商业规划方案开发顺序，以风险较小的街区类首先进入市场，最后是大型超市的进入,原则,一、在邻里商业能够满足生活需求的情况下，集中商业越晚进入市场，经济效益越高,二、后期经营的不可确定性，制定弹性的商业规划方案应对市场风险,本案总结,价值标杆的启动策略,：依托最好的资源，展示部分高端产品，带动主流的中高端产品回现。,兼顾风险和效益的商业配套方案：弹性商业规划方案开发顺序，以风险较小的街区类首先进入市场，最后是大型超市的进入,开放化的社区理念,，与城市共享资源体系，将自身纳入城市体系，,借助城市机理，吸纳城市区域内客户，克服新区不足，建立项目持续发展支撑点。,上海浦江新城,背景：,紧邻外环，距城市中心车行距离在,20,分钟，远期将有地铁六号线经过项目，但目前没有公交线路至此,有良好的高起点规划，但目前周边城市配套匮乏,问题：,无法以周边产业支撑，需吸引城市客户，且无捷运交通，因此需产品层面走高,解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题,新浦江城,项目位于上海闵行区浦江镇，紧邻外环，距城市中心车行距离在,20,分钟，远期将有地铁六号线经过项目，但目前没有公交线路至此；,该项目是浦江板块的首先启动的房地产项目，浦江镇有良好的高起点规划，但目前周边城市配套匮乏；,项目首期面市正值对房地产影响最严重的一次新政显效。,中心市区,首期无法以周边产业支撑，需吸引城市客户，且无捷运交通，因此需产品层面走高,2700,亩的项目，低容积率的中高档社区规划,VS,区域市场、缺乏消费支撑持续开发,战略,造城立足于全市，主动城市化，开放的社区规划，配套资源共享，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题。,机 会：紧邻外环，距城市中心车行距离在,20,分钟,，远期将有地铁六号线经过项目，但目前没有公交线路至此,成交客户构成：第一居所为主，城市客户为主,标志性的景观大道,城市符号红绿灯、斑马线、市政配套,与城市相连的路网,地标性建筑物,现代、国际化的风格，天际线打造,总规模及分期,总占地,1.8,平方公里，总建面,130,平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式；,总体容积率,0.726,，以中央河道为界，以北容积率在,0.7,以下，以南容积率在,1.0,以上；,商业配套约,26,万平米；,办公配套约,23,万平米；,中央河道,南,工业园区,办公配套,商业配套,一 期,游艇俱乐部、医院,一期,规模与规划特征,规划特征,以市政道路规划依托的组团式,产品、景观是匀质的,机械网格式道路系统,现代、简洁、冷的,总规模及分期,总占地,1.8,平方公里，总建面,130,平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式；,总体容积率,0.726,，以中央河道为界，以北容积率在,0.7,以下，以南容积率在,1.0,以上；,商业配套约,26,万平米；,办公配套约,23,万平米；,中央河道,南,工业园区,办公配套,商业配套,一 期,游艇俱乐部、医院,一期,开发策略由低密度到高密度的整体开发顺序，,1,期以中高端产品启动，奠定高尚大盘形象，以主流产品小高层回现。,1,期规模,1,期,0.7,平方公里，建面,34,万平米；,1,期,05.4.29,开盘,，,2,期预计,06.7,月开盘,1,期已推售产品,1.,独院别墅（,53,套）,2.,小高层（,10,栋）,未推售产品,水景公寓（,4,层、带电梯）,联排别墅,院墅（剩余）,100,套左右，面积区间在,200-500,平米,1,期生活配套,商业（,6,万平米、包租期,3,年）、会所、幼儿园、中学（国外私立），,06.12,前投入使用,启动策略以中高端产品启动，奠定高尚大盘形象，以主流产品小高层回现。,新浦江城,1,期规划图,花园公寓,独院别墅,水景公寓,联排别墅,临水商业街,北区广场、,超市、幼儿园,国际私立中学,一期,本案总结,价值标杆的启动策略,：依托最好的资源，展示部分高端产品，带动主流的中高端产品回现，高中端产品联动推售。,开放化的社区理念,，与城市共享资源体系，将自身纳入城市体系，,借助城市机理，吸纳城市区域内客户，克服新区不足，建立项目持续发展支撑点。,自主城市化的体现,：,社区组团化,(block),，社区间道路与市政道路连接,城市标记如红绿灯，道路牌，公交站,明显的区域标识性,社区配套向外开放，与区域共享,成都翡翠城,背景：,城市二环线附近，区域不成熟,区域有良好规划前景,项目周边自然环境优越,项目有较强势的自然资源,问题：大体量,，,必须,吸引城市客户,解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题,华润,.,翡翠城,区域运营,项目整个地块被一湖、两河、三个公园层层环抱，,104,亩的住宅依托近,600,亩的公园展示区。,华润,.,翡翠城,地址,锦江区东湖，城市二环,基本情况,分,5,期，总占地,1245,亩，总建面积,24,万平米；多层，小高层,1,期占地,104,亩，建面,12,万多平米，容积率,1.7,；,2,期,100,多亩；,主力户型,三房二厅，,120,平米,价格,TOHO 4000,元,/,平米，花园洋房,3700,元,/,平米，小高层,3200,元,/,平米,客户情况,大部分成都本地客户；自住，养老，部分为投资,销售情况,1,期,2003,年底开盘，排队,5,天,5,夜全售完,优劣势,南区千亩大盘；生态环境好；售楼部展示好，置于东湖公园中，周边景观能打动客户；,但是四周有部分旧房，影响总体环境；楼盘完全没有展示实景给客户；,一期,1245,亩的项目，中高密度的中高档社区规划,VS,区域市场、缺乏消费支撑持续开发,战略,与区域联动主动城市化，开放的社区规划，资源共享，建立与城市联系，聚集人气，克服新区不足,机 会：良好的区域前景，良好的生态环境,成交客户构成：城市客户自住为主，有少量投资客户,面向城市开放的,420,亩城市生态公园,向城市开放的以餐饮为主，集休闲、娱乐于一体的大型商业口岸,启动策略,花园洋房,叠加别墅,小高层,策略,依托湖景资源，多元产品组合，以叠加别墅、洋房为主打产品树立价值标杆，以小高层为主力回现产品,420亩城市生态公园,华润,.,翡翠城,大门、入口广场、公园绿地、竹林,华润,.,翡翠城,湖面、道路、售楼处、样板房展示区,本案总结,价值标竿的启动策略，启动期以高层产品为主，以回现为目标，高端物业主要是展示和拉动,区域运营,，与城市共享资源体系，将自身纳入城市体系，,借助城市机理，吸纳人气，克服新区不足。,景观资源与区域共享市政生态公园,配套设施与区域的共享咖啡馆，酒店,.,多元产品线的盈利模式，兼顾回现速度和溢价,深圳波托菲诺第一居所为主的豪宅大盘,背景：华侨城片区的打造已经成功，波托菲诺定位于华侨城豪宅项目,问题：在华侨城区域内不属于资源最好的区域，临近北环，天鹅堡起价过高，资源和高层产品不足以支撑项目定位。销售速度较慢，价格无法达到预期，超越周边。,解决开放私密的社区规划，把自身融入城市体系,顶级产品与主流高层产品互动，提升物业价值,纳入侨城资源营销构建侨城生活圈,地理位置：,深圳西部，距中心区约,4,公里,定位,：深圳市的,顶级,，,国际豪宅区,特征,：,公认的深圳顶级豪宅区,物业持续增值,住宅价格维持高端水平,商业、酒店、写字楼租金远高于普通住宅区水平，接近城市一级商圈水平,波托菲诺,基本情况介绍,总占地面积,：,88,万平米,总建筑面积,：,108,万平米,总容积率,：,1.23,开发商：华侨城集团,当前销售情况：除了天鹅堡二期,III,区未开工外，已推出的,5,个组团已全部售磬。,福田区,南山区,罗湖区,核心商业，办公区,深南大道,华侨城,波托菲诺,深圳市侨香路,开放区私密区的规划，开放自己的生活配套，部分开放景观配套，将自身纳入城市机理，克服边缘化的劣势。,燕含山,欢乐谷主题公园,商业街,中央试验学校,水岸会所,二期会所,高尔夫,社区配套与区域配套整合，,形成配套体系,社区内配套体现社区特色，与片区,配套形成差异，体现社区主题,景观主轴贯穿区社区内与社区外，在,景观上与片区融合,商业,广场,广场,广场,开放空间,私密空间,波托菲诺围绕华侨城旅游商业核心，通过业主侨城卡系统，吸纳整个华侨城的资源体系,居住区,波托菲诺,商业区,居住区,旅游区,文教,体育,居住区,波托菲诺,1,2,3,4,1km,5,6,7,8,9,10,1,华侨城小学、中学 生态广场,华侨城医院 沃尔马,世界之窗 西部市场,欢乐谷 东部市场,锦绣中华,民俗文化村,2,3,4,5,6,7,8,9,10,其他周边配套,沙河小学、白石洲中英文小学,幼儿园：奥林匹克
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