重庆美心洋人街市场营销分析

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,美 心 洋 人 街,-南滨雅苑,目 录,1,环境分析,2,企业市场定位,3,营销策略,4,营销体会,目 录,1,环境分析,2,企业市场定位,3,营销策略,4,营销体会,环境分析,宏观因素,经济因素,:,GDP,下行风险不大，三季度,CPI,有所回落,环境分析,宏观因素,经济因素,:,GDP,下行风险不大，三季度,CPI,有所回落,环境分析,宏观因素,经济因素,:,货币政策,(,微调的力度和节奏，将是影响房地产市场走势的关键,),环境分析,宏观因素,1,经济因素,:,供求关系影响,由于开发进度的滞后性，在,2010,年下半年和,2011,年上半年开工建设的项目，将逐渐在,2012,年供应上市，由此来看,2012,年楼市供应充足，政策力度和供求关系将决定未来价格走势。在,2012,年上半年，市场供应量也存在潜在放大,的态势，但将在,2012,年,下半年逐渐回落。,环境分析,宏观因素,政策因素,:,中央多次强调继续加强房地产调控,表：近期温家宝总理、李克强副总理关于房地产市场调控的态度,环境分析,宏观因素,1,限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨。,政策因素,:,限购的影响,环境分析,宏观因素,1,保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素。,2010,年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工,590,万套，基本建成,370,万套；,2011,年更是提出全国要建设保障性住房和棚户区改造,1000,万套。而保障房建设将持续数年。由于国家统计局现行的统计方式将经济适用房划入商品住宅范畴，,因而预计,2012,年，保障房将造,成商品住房市场被动萎缩,3%,。,政策因素,:,保障房政策对房地产市场的影响,环境分析,微观因素,1,美心洋人街南滨雅苑地处重庆市南岸区的弹子石附近,濒临长江之滨，位于洋人街旅游风景区,。,美心房地产的地理区域性：,环境分析,微观因素,1,交通状况是衡量地理位置好坏的重要指标，美心洋人街南滨雅苑借助于洋人街旅游区的优势，交通较发达，有多路公交车直达,。,交通状况：,环境分析,微观因素,人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大,：,环境分析,SWOT,有效且具创意的商业模式,创新性的将旅游与房地产相结合,迎合市民的根本需求、精准定位,营销手段丰富，善于造势，制造社会舆论,企业房地产业群的地理优势,优势,劣势,威胁,机会,环境分析,SWOT,企业转行进入房地产市场晚，市场占有,率不高,项目地址离经济中心远，经济欠发达,开发房地产难度大,没有多维立体交通和综合性的配套措施，,商业圈不成熟,优势,劣势,威胁,机会,环境分析,SWOT,政府招商引资，进驻洋人街,洋人街基础设施日益完善，带来商机,美心核心突出、更符合顾客要求,与同行竞争，具有价格优势，物美价廉,优势,劣势,威胁,机会,环境分析,SWOT,地理位置不够优越，交通不够便利,开发难度大,属于期房，消费者认可度不高,优势,劣势,威胁,机会,目 录,1,环境分析,2,企业市场定位,3,营销策略,4,营销体会,企业市场定位,目标消费群体定位,收入在中等上下的市民,企业市场定位,产品定位,1,1,、企业目前主要把商品定在套内面积,70-110,平方米的,户型面积上；,2,、,70,平方米以下的户型面,也有一定的数量；,目 录,1,环境分析,2,企业市场定位,3,营销策略,4,营销体会,营销策略,产品及服务,营销策略,产品及服务,1,拥有户型,：,A1,：一室二厅一卫（套内面积,52.81m,）,户型方正实用，使用率高，气韵通透。,功能分布合理，干湿动静分区明确，互不干扰。,宽开间的阳光露台，营造阳光生活空间。,双厅合一，开辟更多,欢畅空间。,营销策略,产品及服务,1,拥有户型,：,B1,：二室二厅二卫（套内面积,80.86m,）,采用多阳台设计，舒适娴雅，营造精致居室。,功能分布合理，干湿动静分区明确。,双厅合一，开辟更多欢畅空间。,主卧独立卫生间，人性化设计。,营销策略,产品及服务,1,拥有户型,：,C1,：三室二厅二卫（套内面积,102.73m,）,舒适三房，豪华空间，布局合理，功能丰富。,宽开间阳台，营造阳光生活空间。,功能分布合理，干湿动静分区明确。,主卧独立卫生间，,人性化设计。,营销策略,产品及服务,看房送“定金”,购房添“新禧”,美宅品“醇香”,周到服务,品质只因有你,营销策略,价格,1,销售房源及价格,A1,：一室二厅一卫（套内面积,52.81m,）,销售基价：套内单价,7500,，建面单价,6060,B1,：二室二厅二卫（套内面积,80.86m,）,销售基价：套内单价,7200,，建面单价,5818,C1,：三室二厅二卫（套内面积,102.73m,）,销售基价：套内单价,6700,起，,建面单价,5420,起,营销策略,价格,1,付款方式,一次性付款：签订定金协议之日支付定金贰万元，十日内付,清房款并签订,商品房买卖合同,；,按揭付款：签订定金协议之日支付定金贰万元，十日内支付,首期房款，并签订,商品房买,卖合同,及,按揭贷款合同,。,营销策略,促销方式,1,节日促销,狂欢抢不停，十月一日至十月三日，每天前两名定购客户，每位享受,2888,元国庆狂欢礼金。,温馨全家享，凡购三室客户，购房即送,1888,元幸福礼金。,金秋送温情，十月一日起，凡购房客户即可获赠价值,688,元大礼包一份。,国庆同乐会，凡在销售活动现场，参与互动表演，即有机会抽取各级好礼，中奖率,100%,营销策略,促销方式,1,节日促销,狂欢抢不停，十月一日至十月三日，每天前两名定购客户，每位享受,2888,元国庆狂欢礼金。,温馨全家享，凡购三室客户，购房即送,1888,元幸福礼金。,金秋送温情，十月一日起，凡购房客户即可获赠价值,688,元大礼包一份。,国庆同乐会，凡在销售活动现场，参与互动表演，即有机会抽取各级好礼，中奖率,100%,营销策略,促销方式,1,折扣类,：,购三室：一次性付款,8.8,折、按揭付款,9,折；折后建面单价,4788,元,起、套内单价,5898,元起。,购二室：一次性付款,9,折、按揭付款,9.2,折；折后建面单价,5260,元,起、套内起价约,6480,元。,购一室：一次性付款,9,折、按揭,付款,9.2,折；折后建面单价,5460,元起、套内起价约,6750,元。,营销策略,促销方式,1,内部员工价：,美心集团员工（限员工及其配偶、子女、父母）购房在,上述销售折扣率基础上统一下浮,0.2,折。,营销策略,促销渠道,二级线上,报纸,杂志,二级线下,短信广告,户外,T,牌,网络广告,各种类型的活动，展览,1,环境分析,目 录,2,企业市场定位,3,营销策略,4,营销体会,营销体会,1,对企业而言：完善自身的基础配套设施与产品质量只是顾客选择的前提，而有效的营销方式才能左右顾客的选择。,营销体会,1,对我们而言：经济基础决定上层建筑；,明天的美好生活要靠今天的努力。,谢谢支持!,谢谢,组员：田源源、彭 燕、杨 卉、黄 淳,孙维菊、刘 银、叶 华,