房地产投资与投资风险

,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,房地产开发与经营,分组名单,REAL ESTATE,西昌学院土地资源管理专业,2011,级房地产开发与经营课程学生分组名单,第,1,组,第,2,组,第,3,组,第,4,组,第,5,组,第,6,组,第,7,组,第,8,组,第,9,组,第,10,组,第,11,组,第,12,组,第,13,组,第,14,组,第,15,组,舒蕾,石毅,刘磊,李世界,赵丰毅,陈哲,杨雨,杨寓迪,罗东雯,徐春涛,李婷婷,姜琼玲,张勤,唐柯,蒋松,王小芳,钟永兴,谢实,李梦妮,甘细利,刘丹,熊芮,粱岚,唐阳梅,冯成,董继蔚,罗来萍,韦韬,刘科,刘艺,陈晓利,汤鹏,汤伟,朱和翠,黎雷,安锐,严凯,钟月,刘小英,杜平,曾梦双,向露,朱云霞,古岳,李小明,李香君,何爽,袁章洁,鲁怡,于宝灵,陈蔺,曾昌吉,唐红娅,刘志德,吕健军,郑婷,赵凯,张艺,王超,刘汉勋,尹鹏,张芮,徐楷,罗芫,杜伟,艾俊豪,伏虹伟,朱玲,向毅,曾奉祥,黄丹,程鸿松,张正明,叶佩沛,徐小东,李慧,黄飞飞,胡娟,史立新,唐坤,熊垚,侯科,熊书庆,姚江雪,胡琏,田双清,郑小平,李世翔,郭奕彤,董谭伟,杨晓佳,吴婷婷,朱晓岚,廖常肸,史正阳,孔凡骏,崔光岭,孙明见,胡妮,董鹏,王飞,刘玉梅,李杰,小组学习内容一,1.,房地产供给指标,的内容和含义：,新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售率、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值；,2.,房地产需求指标,的内容和含义：,国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城镇家庭可支配收入、城市家庭总支出、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数；,3.,市场交易指标,的内容和含义：,销售量、出租量、吸纳量、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数；,4.,市场监测与预警指标,：,土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。,第一,章 房地产投资于投资风险,第一节 投资与房地产投资,第二,节 房地产,投资的形式与,利弊,第三,节 房地产投资的风险,第四节 风险与投资组合,第一节 投资与房地产投资,REAL ESTATE,1.1【,投资,】,的概念,投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。在商品经济中，投资是普遍存在的经济现象,。,投机和投资有何区别？,REAL ESTATE,1.2,投资,的,分类,投资的几种主要分类如下,：,按,投资期限或投资回收周期的长短,短期投资和长期投资；,按,投资人能否直接控制其投资资金,直接,投资和间接,投资；,按,投资对象存在形式,的,不同,金融,投资和实物,投资；,按,投资的经济用途,生产性,投资和非生产性,投资。,第一节 投资与房地产投资,第一节 投资与房地产投资,1.3,投资的特性,投资是一种经济行为；,投资具有时间性；,投资的目的是为了取得收益；,投资是有风险性。,第一节 投资与房地产投资,1.4,投资的,作用,投资是国家经济增长的推动力；,GDP,=C+I+G+,（,X-M,）,投资与企业的发展密切相关；,投资可以促进人民的生活水平提高；,投资有利于国家的社会稳定和国际交往。,第一节 投资与房地产投资,2.1【,房地产投资,】,的概念,房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济,行为。,REAL ESTATE,2.2,房地产投资,的,分类,房地产投资可以根据不同的标准进行分类，不同投资类型既相互联系又有一定的区别。房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照如下标准,分类：,根据,房地产投资主体,不同,政府,投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资；,根据,房地产业经济活动类型,的,不同,土地开发,投资,、房地产,开发投资,和房地产,经营投资；,按照,物业用途类型,划分,居住,物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业,投资。,第一节 投资与房地产投资,第一节 投资与房地产投资,2.3,房地产投资的特性,区位的选择异常重要；,适合长期投资；,需要适时的更新改造投资；,易产生资本价值风险；,变现,性差；,易,受政策影响；,依赖专业管理；,存在效益外溢。,第一节 投资与房地产投资,2.4,房地产投资的,作用,社会角度,房地产投资尤其是房地产开发投资，对一个国家或地区的经济增长、就业机会创造以及相关产业的发展，均具有重要的带动作用，对增加政府财政和税收收入、改善人民居住水平和社会福利、提高城市公共品质量和城市空间使用效率等，均能做出重要,贡献；,个人角度,房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者就可以通过房地产投资，获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。因此，房地产投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，是最理想的投资工具之一。此外，投资者通过房地产投资，还可以获得作为房地产业主的,荣誉。,第,二,节 房地产的投资形式和利弊,REAL ESTATE,1,房地产投资的形式,房地产投资的形式通常可以分为直接投资和间接投资；,【,直接投资,】,：房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或者购买的过程，参与有关的管理工作，包括从土地取得使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式；,【,间接投资,】,：房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产开发经营工作。,第,二,节 房地产的投资形式和利弊,1.1,房地产直接投资,房地产直接投资,房地产开发投资,房地产置业投资（投资主体、对象、目的）,土地开发投资,商品房建设投资,第,二,节 房地产的投资形式和利弊,1.2,房地产间接投资,房地产间接投资,投资房地产企业股票或债券,购买住房抵押支持证券,投资房地产投资信托基金（,REITs,）,第,二,节 房地产的投资形式和利弊,2,房地产投资的利弊,2.1,房地产投资之利,相对较高的收益水平,易于获得金融机构的支持,能抵消通货膨胀的影响,提高投资者的资信等级,2.2,房地产投资之弊,投资数额巨大,投资回收期较长,需要专门的知识和经验,第三节 房地产投资的风险,1,.,风险的定义,房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。在完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。,风险涉及变动和可能性，变动通常用标准差来表示，用以描述分散的各种可能收益与收益期望值偏离的程度，一般来说，标准差越小投资风险越小。,第三节 房地产投资的风险,例：,物业,1,为写字楼项目，,2012,年末价值为,1000,万元，预计,2013,年末的价值为,1100,万元的可能性为,50%,，为,900,万元的可能性为,50%,；物业,2,为零售商业项目，,2012,年末价值为,1000,万元，预计,2013,年末的价值为,1200,万元的可能性为,50%,，为,800,万元的可能性为,50%,；请问哪个物业的投资收益风险更大？为什么？,第三节 房地产投资的风险,Q,：投资风险是不是等于亏损？,A,：风险是遭受损失的可能性，当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。,a.,当决策者对客观情况不确定，但知道各事件发生的概率时，用最大期望收益作为决策准则。,b.,当对可能的情况无法估计其可能性时，用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括：小中去大法；大中取大法；最大最小后悔值法。,第三节 房地产投资的风险,2.,风险分析的目的,帮助投资者回答以下问题：,a.,预期收益率是多少？出现的可能性有多大？,b.,相当于目标收益，融资成本或机会投资收益率来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？,c.,预期收益的变动性和离散性如何？,第三节 房地产投资的风险,3.,房地产投资的风险,房地产投资风险,系统风险：对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险。,个别风险：仅对市场内的个别项目产生影响、投资者可以控制的风险。,第三节 房地产投资的风险,3.1,房地产投资的系统风险,房地产投资的系统风险,通货膨胀风险,利率风险,变现风险,市场供求风险,周期风险,政策风险,政治风险,或然损失风险,截止,2015,年全国,20,个重点城市新增综合体项目预估体量,第三节 房地产投资的风险,3.2,房地产投资的个别风险,房地产投资的个别风险,收益现金流风险,时间风险,机会成本风险,未来运营费用风险,资本价值风险,持有期风险,第三节 房地产投资的风险,4,风险对房地产投资决策的影响：,a.,令房地产投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平；,b.,使投资者尽可能规避、控制或转移风险。,第四节 风险与投资组合,1,投资组合理论,对于相同的宏观经济变化，不同投资项目的收益会有不同的反应，通过选择不同的投资产品组合使得,在,一个固定的预期收益率,下风险,最小或是在一个预设可接受的风险水平,下收益最大化,。,组合风险降到最低,时间,风险,举例来说：在高通货膨胀的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通货膨胀的幅度，投资项目乙的收益可能会为负增长；在这种情况下，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资,策略。,投资项目甲,投资项目乙,第四节 风险与投资组合,Key point:,a.,要通过投资风险组合来达到把组合风险降低的理想效果，需要有一个理想的条件，就是投资项目间有一个绝对的负协方差。,b.,投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。从理论上说，通过投资组合理论能减少甚至完全抵消的风险是个别风险因素，而系统风险因素仍然存在，因此投资者的应得收益以弥补系统风险为主：,E(R,j,)=R,f,+,j,E(R,m,)-R,f,E(R,j,),在同一时间段内，资产,j,应有的预期收益率；,R,f,无风险资产的收益率；,E(R,m,),在同一时间段内，市场整体平均收益率；,j,资产,j,的系统性市场风险系数。,第四节 风险与投资组合,example:,假如市场的整体平均收益率是,10%,，无风险资产收益率是,5%,，一个投资项目的系统性市场风险系数是,0.5,，则其预期收益率为多少？,当系统性市场风险系数为,1.5,时，其预期收益率又为多少？,第四节 风险与投资组合,2,资本资产定价模型,E(R,j,)=R,f,+,j,E(R,m,)-R,f,公式的含义是投资项目的预期收益率等于市场上的无风险投资项目的收益率加上该项目的风险调整收益率，这与房地产估价中通常用到的折现率的标准是一样的，即房地产投资的机会成本。,确定折现率的理想方法是用资金的机会成本加适当的风险调整值。资金的机会成本就是资金在一段时间内最安全和最高的投资机会收益率，差不多等于无风险收益率。,例如：整个市场的平均收益率是,20%,，国债收益率为,10%,，房地产投资风险系数为,0.4,时，求房地产投资评估的折现率是多少？,计算练习题,:,新西兰的布朗（）教授曾经把这种分析应用到了不同房地产子市场来测算它们的风险报酬。他假设在,1984,年新西兰房地产市场相对于整体投资市场的风险系数为,0.2,，通过回归模型计算出各子市场的系统性市场风险系数（相当于整个房地产市场的收益）为：零售商业,1.16,，写字楼,0.87,，工业物业,0.69,，这种情况下，假设新西兰的市场整体平均收益率为,18%,，国债收益率为,9%,时，各子市场的折现