房地产开发流程与政府管理

第二章,房地产开发流程与政府管理,第一节,房地产项目开,发,发程序,房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。,房地产开发的,概,概念,房地产组合资,源,源的内容,这里的资源包,括,括了土地、建,筑,筑材料、城市,基,基础设施、城,市,市公用配套设,施,施、劳动力、,资,资金和专业人,员,员经验等多方,面,面。,开发商从有投,资,资意向开始至,项,项目建设完毕,出,出售或出租并,实,实施全寿命周,期,期的物业管理,，,，大都遵循一,个,个合乎逻辑和,开,开发规律的程,序,序。一般来说,包,包括以下,8,个步骤。,一、房地产项,目,目的开发程序,寻找投资机会,初步可行性研,究,究,详细可行性研,究,究,土地使用权的,谈,谈判,规划设计与方,案,案报批,签署合作协议,施工建设与竣,工,工验收,市场营销与物,业,业管理,房地产开发程,序,序说明：,房地产开发的,程,程序划分并不,是,是一成不变的,，,，在某些情况,下,下各程序可能,要,要交替进行。,比,比如，如果开,发,发项目在建设,或,或建设中就预,售,售或预租给职,业,业投资者或使,用,用的话，则市,场,场营销工作就,会,会在第,7,个或第,8,个程序之前进,行,行。,目前国内的开,发,发商都是以预,售,售的形式提前,开,开始收回投资,，,，降低经营风,险,险。,1.,投资机会选择,在这一阶段，,开,开发商凭经验,和,和对未来的预,测,测做粗略的初,步,步判断，对于,一,一些明显无市,场,场需要、无开,发,发价值的项目,予,予以筛除，对,于,于其余项目则,保,保持与土地供,应,应商进一步接,触,触的机会。,2.初步可行,性,性研究,大型投资项目,的,的可行性研究,往,往往需要相当,多,多的人力和资,金,金，耗费较长,的,的时间。,为了避免不必,要,要的时间、金,钱,钱和人力方面,的,的浪费，有些,投,投资者对一些,需,需要耗费较多,资,资源的项目，,在,在进行正式可,行,行性研究之间,，,，先进行一轮,初,初步的分析，,这,这就是所谓的,初,初步可行性研,究,究。,初步可行性研,究,究的主要目的,在,在于分析机会,研,研究的结论，,初,初步判明项目,投,投资是否可行,，,，决定是否进,行,行下一步的可,行,行性研究。,3.土地使用,权,权取得,土地使用权有,偿,偿出让：是指,政,政府将国家所,有,有的土地，以,指,指定的地块、,年,年限、用途和,其,其他条件，由,土,土地使用权受,让,让人支付土地,使,使用权出让金,和,和土地使用金,后,后，供土地使,用,用权受让人开,发,发经营。,土地使用权出,让,让可以采取下,列,列方式：,（一）招标；,（,（二）拍卖；,（,（三）协议；,3.,规划设计与方,案,案报批,规划设计是开,发,发区域内的空,间,间布置计划。,规,规划设计的目,的,的就是做好土,地,地使用的功能,分,分区工作和各,项,项建设用地的,规,规划安排。,进行规划设计,应,应遵循以下原,则,则：,应符合城市总,体,体规划确定的,开,开发地点使用,性,性质与建设规,模,模；,应符合种植性,详,详细规划确定,的,的该地点建筑,容,容积率、建筑,高,高度、人口密,度,度等要求；,应符合国家和,本,本地区颁布的,公,公建配套定额,指,指标；,应考虑用户对,环,环境及单体设,计,计的要求；,开发商在规划,指,指标上动手脚,的,的案例,一个房产项目,竟,竟被,447,个业主告上法,院,院,索赔达,5000,万元。这是浙,江,江省商品房买,卖,卖纠纷官司中,，,，迄今原告人,数,数最多、索赔,额,额最高的一起,。,。,16,日，宁波市中,级,级人民法院对,宁,宁波华泰星城,业,业主诉宁波华,泰,泰股份有限公,司,司,(,下称“宁波华,泰,泰”,),商品房销售侵,权,权案作出一审,判,判决，全体华,泰,泰星城业主获,赔,赔,475,万余元。,华,华泰星城小区,位,位于宁波市鄞,州,州区。,2002,年,8,月,，,，,宁,宁,波,波,华,华,泰,泰,通,通,过,过,招,招,标,标,得,得,到,到,该,该,地,地,块,块,的,的,国,国,有,有,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,。,。,其,其,建,建,设,设,工,工,程,程,规,规,划,划,许,许,可,可,证,证,确,确,定,定,各,各,项,项,建,建,设,设,指,指,标,标,为,为,：,：,总,总,建,建,筑,筑,面,面,积,积,11.195,万,平,平,方,方,米,米,，,，,小,小,区,区,容,容,积,积,率,率,1.4,，,建,建,筑,筑,密,密,度,度,29%,，,绿,绿,化,化,率,率,33%,。,但,但,交,交,付,付,使,使,用,用,后,后,，,，,华,华,泰,泰,星,星,城,城,业,业,主,主,认,认,为,为,小,小,区,区,容,容,积,积,率,率,及,及,绿,绿,化,化,率,率,不,不,符,符,合,合,相,相,关,关,约,约,定,定,。,。,在,庭,庭,审,审,中,中,，,，,双,双,方,方,争,争,论,论,的,的,焦,焦,点,点,集,集,中,中,在,在,“,“,总,总,建,建,筑,筑,面,面,积,积,和,和,容,容,积,积,率,率,变,变,更,更,”,”,及,及,“,“,绿,绿,地,地,和,和,房,房,产,产,没,没,有,有,墙,墙,根,根,、,、,护,护,坡,坡,，,，,虚,虚,假,假,植,植,绿,绿,”,”,问,问,题,题,。,。,原,原,告,告,律,律,师,师,认,认,为,为,，,，,华,华,泰,泰,星,星,城,城,实,实,际,际,建,建,筑,筑,面,面,积,积,达,达,13.8757,万,平,平,方,方,米,米,“,“,绿,地,地,面,面,积,积,也,也,不,不,够,够,，,，,根,根,据,据,鄞,鄞,州,州,区,区,建,建,设,设,局,局,出,出,具,具,的,的,绿,化,化,建,建,设,设,项,项,目,目,竣,竣,工,工,验,验,收,收,意,意,见,见,单,单,，,小,小,区,区,绿,绿,地,地,面,面,积,积,实,实,际,际,为,为,25150,平,方,方,米,米,，,，,绿,绿,地,地,率,率,实,实,际,际,为,为,31.3%,。,”,”思,考,考,：,：,为,为,什,什,么,么,开,开,发,发,商,商,要,要,降,降,低,低,容,容,积,积,率,率,和,和,绿,绿,化,化,率,率,？,？,案,例,例,二,二,：,：,错,错,层,层,阳,阳,台,台,的,的,奥,奥,秘,秘,开,发,发,商,商,根,根,据,据,市,市,场,场,分,分,析,析,中,中,得,得,到,到,的,的,用,用,户,户,需,需,求,求,特,特,征,征,确,确,定,定,了,了,最,最,终,终,设,设,计,计,方,方,案,案,，,，,并,并,因,因,符,符,合,合,城,城,市,市,规,规,划,划,的,的,要,要,求,求,而,而,获,获,得,得,政,政,府,府,方,方,面,面,的,的,批,批,准,准,（,（,用,用,地,地,、,、,规,规,划,划,许,许,可,可,、,、,其,其,标,标,志,志,是,是,获,获,得,得,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,证,证,、,、,建,建,设,设,用,用,地,地,规,规,划,划,许,许,可,可,证,证,和,和,建,建,设,设,工,工,程,程,规,规,划,划,许,许,可,可,证,证,）,）,4.,签,签,署,署,有,有,关,关,合,合,作,作,协,协,议,议,开,发,发,商,商,完,完,成,成,了,了,各,各,方,方,案,案,的,的,报,报,批,批,后,后,，,，,开,开,始,始,签,签,署,署,合,合,同,同,，,，,包,包,括,括,合,合,作,作,开,开,发,发,协,协,议,议,、,、,建,建,设,设,贷,贷,款,款,协,协,议,议,、,、,长,长,期,期,融,融,资,资,协,协,议,议,、,、,土,土,地,地,出,出,让,让,或,或,转,转,让,让,合,合,同,同,、,、,工,工,程,程,施,施,工,工,合,合,同,同,等,等,。,。,5.施工,建,建设与竣,工,工验收,施工建设,是,是将开发,过,过程涉及,到,到的人力,、,、材料、,机,机械设备,、,、资金等,资,资源聚集,在,在一个特,定,定的空间,与,与时间点,上,上来的施,工,工生产活,动,动。,项目的竣,工,工验收是,全,全面考核,建,建设成果,的,的最终环,节,节。由开,发,发商组织,设,设计部门,、,、规划单,位,位、施工,单,单位进行,综,综合检查,，,，对符合,国,国家验收,标,标准的工,程,程予以验,收,收。,6.市场,营,营销与物,业,业管理,开发一个,项,项目的最,终,终目的计,算,算通过房,屋,屋的租售,使,使房屋的,使,使用价值,得,得到实现,。,。,开发商的,营,营销手段,是,是否有效,，,，是保证,资,资金快速,收,收回，取,得,得利润的,重,重要保证,。,。,物业管理,的,的主要任,务,务是保证,入,入住者方,便,便、安全,使,使用物业,及,及配套设,施,施，能为,其,其提供一,系,系列生活,服,服务，并,通,通过对建,筑,筑物的维,修,修与保养,，,，机电设,备,备与公共,设,设施的维,护,护与管理,、,、小区内,的,的治安保,卫,卫、清洁,绿,绿化来保,证,证物业的,使,使用寿命,及,及价值。,第二节,政府对房,地,地产开发,的,的管理,2,1,政府的土,地,地管理,1,土地供,应,应计划上,的,的管理,无论是宏,观,观经济的,计,计划指导,，,，还是市,场,场运行过,程,程中的调,控,控，土地,供,供应计划,的,的作用都,十,十分重要,。,。,一个城市,的,的土地开,发,发和供应,计,计划，一,般,般由城市,土,土地管理,部,部门和规,划,划管理部,门,门按城市,总,总体发展,要,要求、土,地,地开发潜,力,力以及城,市,市规划的,要,要求制定,。,。,实施土地,供,供应计划,宏,宏观调控,的,的必要条,件,件，是政,府,府拥有足,够,够的土地,储,储备。,2,土地使,用,用过程中,的,的管理,1,）对划拨,土,土地的管,理,理,土地使用,权,权划拨是,指,指有批准,权,权的人民,政,政府依法,批,批准，在,用,用地者缴,纳,纳补偿、,安,安置等费,用,用后将该,幅,幅土地交,付,付其使用,，,，或者将,土,土地使用,权,权无偿交,给,给土地使,用,用者使用,的,的行为。,政府对划,拨,拨土地的,管,管理体现,在,在以下几,点,点：,（,1,）划拨土,地,地使用权,的,的范围,（,2,）对划拨,土,土地的管,理,理,2,）对出让,土,土地的管,理,理,土地使用,权,权出让，,是,是指国家,将,将国有土,地,地使用权,在,在一定年,限,限内出让,给,给土地使,用,用者，由,土,土地使用,者,者向国家,支,支付土地,使,使用权出,让,让金的行,为,为。土地使用,权,权出让金,是,是指通过,有,有偿有限,期,期出让方,式,式取得土,地,地使用权,的,的受让者,，,，按照合,同,同规定的,期,期限，一,次,次或分次,提,提前支付,的,的整个使,用,用期间的,地,地租。,3,2,政府对房,地,地产开发,的,的管理,3,）对闲置,土,土地的管,理,理,经法定手,续,续取得土,地,地使用权,的,的单位或,个,个人，未,按,按规定的,土,土地用途,利,利用土地,，,，也未经,原,原批准用,地,地的人民,政,政府同意,而,而超过规,定,定的期限,未,未动工开,发,发的建设,用,用地，视,为,为闲置土,地,地。,（,1,）闲置土,地,地的范围,（,2,）闲置土,地,地的处置,方,方式,（,3,）征收土,地,地闲置费,06,年的谋篇,报,报道,地价将要,提,提高,新华社北,京,京,9,月,10,日电 随,着,着,国务院关,于,于加强土,地,地调控有,关,关问题的,通,通知,的发布，,中,中国土地,调,调控新政,正,正式出台,，,，土地“,闸,闸门”将,进,进一步收