某地产金色城品蓄客方案

XX金色城品蓄客方案,推售货源梳理,市场分析,蓄客任务分析,蓄客策略及执行,1,3,4,5,本案客群定位,2,本次方案推出,3,、,4,栋所有房源，共计,500,套，面积,72-78,精装小户型，一层八户，分别为,27,层和,33,层，为首置、首改产品。,推售货源梳理,3,、,4,栋房源预估表,套型,建筑面积,户数,占比,套二,72-78,350,70%,套三,150,30%,合计,72-78,500,100%,备注：数据来源结合甲方给出的占比数据预估,推售货源梳理,市场分析,蓄客任务分析,蓄客策略及执行,1,3,4,5,本案客群定位,2,魅力,09,年成交客户的家庭结构主要为小太阳之家，占比,31%,；其次为青年之家，占比,20%,；青年持家和后小太阳家庭在整体成交客户中占比相近；,成交客户的年龄主要分布在,31-40,岁，占比,43%,；其次为,25-30,岁，占比,27%,。由于今年工程主要以首改或再改需求为主，客户年龄层次普遍偏中青年实力群体。,成交客户家庭结构,成交客户年龄分布,可类比工程客群分析,09,年魅力成交客户居住区域主要集中在城东，占比,34%,；其次为省内二级城市客户，占比,21%,；城南、市中心和外地的客户占比相当。整体来看，工程地缘属性较强，同时二级城市客户基数较大；,从客户成交周期来看，当天成交客户占比较高，到达,45%,的比例；其次半个月以内成交的客户，占比,28%,。总体来看，客户成交周期不长；,成交客户居住区域分布,成交客户成交周期情况,可类比工程客群分析,成交客户置业次数情况,成交客户置业看重因素,成交客户置业目的,09,年魅力成交客户置业目的以自住为主，占比,81%,；,成交客户置业次数以,2,次置业居多，占比,43%,；其次为,1,次置业，占比,41%,；,成交客户置业比较看重工程的 XX品牌，占比,33%,，其次为户型，占比,23%,。,可类比工程客群分析,问卷客群调研分析,根据,4,月,22,、,23,日两天,150,份问卷分析得出结论如下：,1,、客户年龄：,大局部客户年龄为,25-40,岁,，占比,82%,；其次为,40-50,岁，占比,15%,；,2,、客户家庭结构：,大局部客户家庭结构为,青年之家,，占比,40%,；其次为小太阳之家，占比,28%,；,3,、客户职业：,大局部客户为,国企及事业单位职员及教师,，占比,52%,；其次为私企老板，占比,25%,；,4,、客户居住区域：,客户居住区域多为,十陵及西河,，占比,68%,；其次为锦江区客户，占比,23%,；,5,、客户工作所在区域：,客户工作区域多在,东门,，占比,38%,；其次为市中心，占比,21%,；,6,、客户家庭年总收入：,年收入在,5-10,万、,10-20,万,为多数，分别占比,37%,及,33%,；,7,、客户购房目的：,客户购房多为,自住,，占比,85%,；,8,、客户置业次数：,大局部客户为,首次置业，,占比,58%,；其次为,2,次置业，占比,23%,；,9,、客户购房看重因素：,多数客户看重,品牌,，占比,35%,；其次为产品户型，占比,21%,；,10,、客户意向户型：套二户型,占比,65%,，套三占比,35%,；,11,、购置意向总价：,大局部客户意向总价为,65-70,万,，占比,48%,；其次为,70-75,万，占比,28%,；,12,、客户意向楼层：,大局部客户意向楼层为,8-15,层,，占比,31%,；其次为,7,层以下，占比,25%,；,13,、准备购房付款方式：,按揭首付,3,成占多数，占比,41%,；其次为,5,成及以上，占比,35%,；,14,、客户清水房、装修房倾向：,喜欢,清水房,客户占多数，占比,62%,；,本案客群定位：,根据对十陵现有工程抽样分析得出：,客群分类：,1,、XX品牌追随者（XX魅力之城、XX金润华府等）,2,、十陵、西河本地客户,（大型企业、单位，成都大学教师，十陵镇原住民、拆迁户、私企老板等）,3,、成洛路到工程途径区域及成华、锦江区客户为,挤压客户,；,4,、少局部客户为成洛路至西河镇沿线区域客群、成渝高速沿线二三级城市客群、后因地铁规划吸引而来的,投资客群,。,年龄特征：,25-40,岁之间,家庭结构：青年之家为主，小太阳之家次之。,置业特征：首次置业为主，绝大局部为自住。,看重因素：XX品牌、产品、价格,推售货源梳理,市场分析,蓄客任务分析,蓄客策略及执行,1,3,4,5,本案客群定位,2,低总价、性价比高的工程依旧为市场成交主力。,备注：数据来源为房管局备案数据,蓝光工程以其明显的价格优势居板块成交首位,数据来源：,2023,年,1,月,-2023,年,4,月,22,日备案数据,近半年（,2023,年,10,月至,2023,年,3,月）竞品工程月度供销情况,工程,10,月,11,月,12,月,1,月,2,月,3,月,朗诗绿色街区,销量,30,17,98,65,28,21,均价,9609.72,9160.17,9414.32,9321.54,9429.89,9360.76,阳光,100,米娅中心,销量,45,91,154,148,87,67,均价,9502.35,9020.74,8864.75,9082.18,9201.14,9266,蓝光锦绣城,销量,84,135,282,165,111,148,均价,7186.38,6849.86,7357.97,7595.91,7590.32,7696.67,首创百朗峰,销量,6,15,2,1,7,10,均价,7500,7598.23,7729.81,7900,9637.98,9652.58,摩玛新城,销量,0,17,104,22,30,2,均价,0,7610.9,7733.15,7804.86,7878.18,7791.02,近半年来，销售最好的竞品工程月均去化,280,余套,备注：数据来源为房管局备案数据,入市时机分析,朗诗绿色街区,阳光,100,米娅中心,首创百朗峰,蓝光锦绣城,摩玛新城,海上海,荣盛紫提东郡,时间,2023,年,5,月,2023,年,4,月,2023,年,5,月,尾盘销售,尾盘销售,持续销售,持续销售（每月推一次盘，推,100,套左右）,持续 持续销售,开盘,4.20,开盘,亮相,开盘,开工,开盘,2023,年,6,月,2023,年,7,月,2023,年,8,月,蓄客,本案,持续销售,开盘,持续销售,蓄客,备注：数据来源为市调数据,潜在竞争工程,海上海简介,工程名称,上实海上海,工程地址,成都成华区东三环上实中路（XX魅力之城旁）,开辟商,成都上实置业,总占地面积,79155,平方米,总建筑面积,254885,平方米,总户数,总户数,1758,户 当期户数,393,户,建筑形态,住宅、一般住宅,容积率,3.00,绿化率,30%,销售区间,70-130,销售价格,预计,9500,元,/,车位比,约,1,：,1,层高,19-32F,装修状况,清水,物业公司,成都上实锦绣物业服务,开盘时间,2023,年,5,月初,一批次推售产品,3#,楼：两梯六户，,19,层，一二层挑高，共计,102,户,5#,楼：两梯六户，,32,层，一二层挑高，共计,180,户,潜在竞争工程,海上海电销户型,潜在竞争工程,海上海推广动作,4,月,18,日，海上海“寻找许文强”地铁秀正式启动，由演员扮演的“冯程程”身着上世纪,20,年代上海滩古典旗袍“穿越”而来，吸引了无数市民关注，也勾起了人们对,20,多年前,上海滩,电视剧的无限怀想。据悉，仅持续两天的该活动，有数万市民通过微博方式积极参与，并迅速在成都掀起了一股海派文化热潮，而位于东部新城的“海上海”楼盘，也瞬间成了成都市民聚焦的对象。,发布媒体：成都商报,日期：,2023,年,5,月,26,日 星期四,版面：半版,潜在竞争工程,荣盛紫提东郡简介,工程地址,成都东三环 XX路东段,开辟商,成都荣盛伟业房地产开辟,总占地面积,22148,平方米,总建筑面积,103905,平方米,销售区间,63-83,建筑形态,住宅、一般住宅,容积率,2.90,绿化率,30.67%,装修状况,清水,层高,31-32F,开盘时间,7,月中下旬,一批次推售产品,63-83,一批次推售价格,待定,潜在竞争工程,荣盛紫提东郡典型户型,小结,产品：,工程为品质快销型,72,平米、,87,平米为主，且为精装产品；,客户：,根据竞品来看，区域主要竞品吸纳大量城区挤压客户，而次级竞品区域工程则是以消化地缘性客户为主；,市场：,区域内价格多为,9920,元,/,为主，低总价、性价比高的产品为市场成交主力；,从工程竞争格局来看：,与主要竞品相比，本案更具备,品牌优势、产品优势、价格优势,。,与次要竞品相比，本案更具备,品牌优势和产品优势,。,推售货源梳理,市场分析,蓄客任务分析,蓄客策略及执行,1,3,4,5,本案客群定位,2,蓄客节点铺排,重要节点,推广,渠道,销售,活动,进场 线上推广启动,收取诚意金,开盘,4.15,5.5,5.10,6.8,6.15,微博、,QQ,群、论坛,事件营销、报媒、户外、公交站台、社区灯箱、微博、,QQ,群、论坛、电视购物、淘宝等,报媒、户外、公交站台、社区灯箱、微博、,QQ,群、论坛、电视购物、淘宝等,十陵兵工厂、成都大学、鞋厂、拆迁小区等大客户拓展及十陵镇大范围派单,XX东门工程拓展、东门主要商圈、楼盘、拆迁小区、十陵企事业单位、小区拓展,东门主要商圈、十陵镇派单,电销、行销、以团购名义进行客户登记，优惠,0.5%,电销、行销、短信、以团购名义进行客户登记，优惠,0.5%,开始收取两万诚意金，转,VIP,卡、优惠,1%,团购客户推举会,暖场活动、团购,VIP,客户专场活动,蓄客优惠条件,世家建议以主题性“四大有礼”为优惠条件：,“一大有礼“,：客户填写意向单，即可享受,0.5%,个优惠点,；,“二大有礼”,：进场后，到访客户登记均可领取,10,元左右小礼品,（如带工程,logo,礼品）；,“三大有礼”,：交取,2,万诚意金，即可享受,1%,个优惠点,；,“四大有礼”,：成交客户，凭借缴款单，可领取,200,元购物卡,；,蓄客策略,结合工程工程进度以及蓄客任务，我们提出以下蓄客策略：,第一阶段（,4,月,15,日,-5,月,4,日）：立足周边，扫荡十陵,第二阶段（,5,月,5,日,-6,月,7,日）：线上线下集中爆破，精确媒体，海量拓客,第三阶段（,6,月,8,日,-6,月,15,日）：精准锁客，提高转化,整体蓄客节奏排布,第一阶段,4,月,15,日,-5,月,4,日,渠道拓客,世家城东工程客户资源,十陵镇人流聚集地、十陵学校,群众媒体拓展,网络,第二阶段,5,月,5,日,-6,月,7,日,群众媒体拓客,报广、户外、公交站台、轿厢、网络、短信等,渠道拓客,世家城东工程客户资源、XX城东工程客户资源、竞品购置资源,东门主要商圈、十陵片区、西河镇、东门拆迁片区、周边竞品工程,现场活动,团购专场推举会活动,儿童节活动,第三阶段,6,月,8,日,-6,月,15,日,群众媒体拓客,网络、短信等,渠道拓客,东门主要商圈、十陵镇,活动,洗筹活动,内部认购,开盘,蓄客执行,第一阶段进场前（,4,月,15,日,5,月,4,日）策略：,立足周边，扫荡十陵,执行要点：,目标意向客户,570,组,电销：,针对社会资源和世家工程资源；,团购名义登记：,针对十陵地缘性客户,销售节点：,4,月,24,日团队组建及培训，并制定相应说辞；,4,月,29,日开始登记客户意向单，优惠,0.5%,；,物料准备（,4,月,29,日前到位）：,4,月,25,日区位图、,VI,、工程楼书、精神堡垒定稿；,4,月,29,日,DM,单及,3#,、,4#,楼户型图到位，意向单；,第一阶段,第二阶段,第三阶段,蓄客执行,结合本案工程所处区位以及工程首置、首改产品定位，选择进行电销工程 。,电销：电销团队每人每天拨打,100,组，目标意向客户,210,组,时间：,4,月,25,日,5,月,4,日,人员配置：电