渝能国际大厦产品初步定位

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012-2-20,#,杨家坪渝能国际大厦项目,产品初步定位,谨呈：重庆首信地产开发有限公司,重庆渝能贸易（投资）有限公司,博众房地产管理研究院,2012-1-19,报告目录,A,项目自身属性分析,B,项目,SWOT,分析,C,项目初步定位,D,项目价值提升建议,E,合作建议,Part A,项目自身属性分,析,析,项目宗地位于重,庆,庆市九龙坡区，,地,地块所在区域为,旧,旧城改造项目，,地,地块紧靠杨家坪,商,商圈，毗邻轻轨,2,号线谢家湾轻轨,站,站旁。从大环境,看,看项目属于杨家,坪,坪商圈辐射范围,；,；从地块到谢家,湾,湾正街步行约,8,分钟，到杨家坪,商,商圈步行街约,10,分钟路程。,杨家坪商圈,区域价值,地理位置,区域价值,周边物业,华润二十四城,民族村住宅小区,珠江花园,周边物业：,项目周边物业多,以,以居住为主，其,中,中在建的物业有,华,华润二十四城、,保,保利港湾国际、,南,南方东银项目安,置,置房，已经成熟,的,人口结构：,目前板块内居住人口多以原建设厂职工及家属为主，但随着各住宅项目的不断修建销售，未来,3-5,年版块内居住人群数量将会大幅度提升；,消费习惯：,板块内居住人群消费大多集中在杨家坪商圈及直港大道等较为成熟的商业区。,保利港湾国际,规划住宅用地,南方东银安置房,本案,区域价值,周边商业,杨家,坪,坪步,行,行街,直港,大,大道,周边,商,商业,：,：,本案,所,所在,版,版块,商,商业,氛,氛围,浓,浓厚,，,，距,项,项目,1,公里,处,处便,是,是重,庆,庆第,四,四大,商,商圈,，,，杨,家,家坪,商,商圈,；,；距,项,项目,0.7,公里,处,处便,是,是集,餐,餐饮,、,、娱,乐,乐为,一,一体,的,的直,港,港大,道,道及,谢,谢家,湾,湾正,街,街；,但地,块,块,500,米内,目,目前,商,商业,气,气氛,缺,缺乏,，,，只,有,有部,分,分项,目,目内,拥,拥有,少,少量,生,生活,商,商业,配,配套,设,设施,。,。,杨家,坪,坪商,圈,圈,直港,大,大道,谢家,湾,湾正,街,街,项目,周,周边,交,交通,环,环境,优,优越,项目,周,周边,交,交通,环,环境,优,优越,，,，九,滨,滨路,距,距离,本,本案,不,不到,100,米距,离,离，,并,并且,在,在建,的,的南,北,北干,道,道距,离,离本,案,案不,到,到,200,米；,轻,轻轨,2,号线,谢,谢家,湾,湾站,距,距离,本,本案,步,步行,不,不到,8,分钟,路,路程,；,；,随着,华,华润,项,项目,及,及周,边,边各,住,住宅,项,项目,的,的不,断,断建,设,设，,未,未来,项,项目,周,周边,交,交通,环,环境,将,将大,幅,幅提,升,升。,九滨,路,路,南北,干,干道,（,（在,建,建）,轻轨,2,号线,站,站点,项目,交,交通,环,环境,项目,周,周边,配,配套,本案,重庆,理,理工,大,大学,育才,小,小学,谢家,湾,湾小,学,学,重庆,奥,奥体,中,中心,石坪,桥,桥小,学,学,重庆,医,医科,大,大学,教育,:,谢家,湾,湾小,学,学、,育,育才,小,小学,、,、石,坪,坪桥,小,小学,、,、重,庆,庆理,工,工大,学,学、,重,重庆,医,医疗：,中医骨科医院、渝西医院等,运动休闲购物：,重庆奥体中心、动物园、新世纪百货商场、龙湖西城天街等,动物,园,园,新世,纪,纪百,货,货商,场,场,龙湖,西,西城,天,天街,中医,骨,骨科,医,医院,渝西,医,医院,本案,属,属于,旧,旧城,改,改造,项,项目,，,，目,前,前周,边,边呈,现,现脏,、,、乱,、,、差,的,的格,局,局，,多,多栋,砖,砖混,建,建筑,尚,尚需,拆,拆除,（,（拆,迁,迁工,作,作正,在,在进,行,行中,）,）；,地,块,块内,部,部可,利,利用,的,的自,然,然资,源,源相,对,对有,限,限，,南,南北,有,有高,压,压线,穿,穿过,地,地块,中,中部,，,，且,外,外围,环,环境,（,（临,九,九滨,路,路加,油,油站,旁,旁）,邻,邻高,压,压线,；,；,现有,地,地块,存,存在,一,一定,高,高差,。,。,项目,现,现状,项目技术指标,占地面积,6.9,亩,容积率,4.5,计容建筑面积,2.07,万平方米,项目,体,体量,较,较小,项目,占,占地,面,面积,约,约为,6.9,亩，,总,总建,筑,筑面,积,积约,为,为,2.07,万平,方,方米,，,，不,具,具备,体,体量,优,优势,。,。,项目,技,技术,指,指标,PartB,项目,SWOT,分析,S,（优,势,势）,O,（机,会,会）,W,（劣,势,势）,T,（威,胁,胁）,项目,位,位于,成,成熟,社,社区,，,，毗,邻,邻杨,家,家坪,商,商圈,，,，地,理,理位,置,置优,势,势突,出,出；,项,目,目,交,交,通,通,路,路,网,网,发,发,达,达,，,，,通,通,达,达,性,性,强,强,，,，,距,距,轻,轻,轨,轨,2,号,线,线,步,步,行,行,约,约,10,分,钟,钟,路,路,程,程,，,，,距,距,南,南,北,北,干,干,道,道,下,下,道,道,口,口,200,米,；,；,项,目,目,地,地,块,块,小,小,，,，,体,体,量,量,较,较,小,小,，,，,区,区,域,域,影,影,响,响,力,力,不,不,大,大,，,，,难,难,以,以,形,形,成,成,品,品,牌,牌,效,效,应,应,；,；,虽,然,然,交,交,通,通,便,便,利,利,，,，,但,但,道,道,路,路,为,为,居,居,住,住,区,区,内,内,支,支,干,干,道,道,组,组,成,成,，,，,其,其,项,项,目,目,昭,昭,示,示,性,性,和,和,客,客,户,户,自,自,然,毗邻商圈，但与商圈也存在,1,公里的距离，且周边多以居住小区为主，未来难于形成新的商业聚集地；,随,着,着,华,华,润,润,.,建,设,设,厂,厂,项,项,目,目,的,的,不,不,断,断,修,修,建,建,完,完,善,善,，,，,未,未,来,来,将,将,改,改,善,善,谢,谢,家,家,湾,湾,区,区,域,域,形,形,象,象,和,和,居,居,住,住,环,环,境,境,；,；,项,目,目,周,周,边,边,发,发,展,展,迅,迅,速,速,，,，,未,未,来,来,2,-3,年,周,周,边,边,将,将,建,建,设,设,成,成,熟,熟,；,；,房,地,地,产,产,宏,宏,观,观,调,调,控,控,趋,趋,严,严,，,，,限,限,制,制,部,部,分,分,投,投,资,资,客,客,的,的,置,置,业,业,；,；,市,场,场,持,持,币,币,观,观,望,望,氛,氛,围,围,浓,浓,厚,厚,，,，,一,一,定,定,程,程,度,度,上,上,延,延,长,长,客,客,户,户,下,下,单,单,（,（,相,相,对,对,延,延,长,长,项,项,目,目,销,销,售,售,周,周,期,期,和,和,现,现,金,金,回,回,笼,笼,）,）,；,；,项目被众,多,多性价比,较,较高的新,建,建楼盘包,围,围，未来,市,市场供应,量,量巨大，,项,项目市场,空,空间较小,。,。,项目,SWOT,分析,PartC,项目初步,定,定位,项目定位,思,思考,四大细分,市,市场分析,项目的发,展,展方向在,哪,哪里，物,业,业选择、,或,或组合将,会,会是什么,？,？,酒店,商业,写字楼,住宅,对于本项,目,目,2,万方的单,体,体楼，可,考,考虑定位,的,的物业形,态,态如下：,定位：,写字楼,整体打造,：,：打造具有,国,国际水准,的,的高品质,甲,甲级写字,楼,楼,类似项目,：,：,水晶国际,、,、兴茂盛,世,世国际,可行性分,析,析：,1,、本案虽,然,然交通便,利,利，但道,路,路为居住,区,区内支干,道,道组成，,其,其项目昭,示,示性不强,；,；,2,、甲级写,字,字楼物业,对,对地理位,置,置、配套,设,设施等要,求,求较高，,大,大多集中,在,在城市商,业,业核心地,带,带，而本,项,项目距离,杨,杨家坪商,圈,圈约,1,公里，公,交,交系统不,发,发达，周,边,边均以居,住,住小区为,主,主，未来,也,也难以形,成,成大型商,业,业和商务,氛,氛围，,3,、虽然随,着,着周边项,目,目的建设,完,完善，未,来,来在板块,内,内也会存,在,在一定的,办,办公场地,需,需求，但,难,难以支撑,高,高端写字,楼,楼项目。,4,、临近本,案,案的华润,项,项目在谢,家,家湾主干,道,道已规划,甲,甲级写字,楼,楼，未来,对,对本项目,造,造成直接,威,威胁。,定位结论,：,：不可行,项目定位,思,思考,写字楼物,业,业可行性,分,分析,项目定位,思,思考,酒店物业,可,可行性分,析,析,星级酒店,布,布局图,区域内星,项目定位,思,思考,酒店物业,可,可行性分,析,析,定位：,星级酒店,整体打造,：,：引领杨家,坪,坪高端消,费,费的五星,级,级酒店,类似项目,：,：,欧瑞锦江,、,、天来大,酒,酒店,否定原因,：,：,1,、五星级,酒,酒店多选,择,择在商业,核,核心地段,，,，而本项,目,目区域多,以,以居住为,主,主，距离,商,商圈主干,道,道、滨江,路,路均有一,定,定距离，,加,加之自身,周,周边缺少,餐,餐饮娱乐,、,、商业氛,围,围；,2,、五星级,酒,酒店市场,需,需求量有,限,限，虽然,目,目前杨家,坪,坪地区此,类,类酒店稀,缺,缺，随着,大,大坪、袁,家,家岗板块,的,的崛起，,以,以及未来,周,周边已规,划,划,5,星级酒店,，,，如万象,城,城项目规,划,划的五星,级,级酒店，,海,海南云天,酒,酒店等，,未,未来区域,内,内高端酒,店,店较多，,本,本项目从,区,区位上不,具,具备竞争,优,优势，后,期,期经营风,险,险较大；,3,、五星级,酒,酒店对资,金,金投入过,高,高。,4,、对投资主体,及,及经营团队要,求,求较高。,定位结论：不,可,可行,项目定位思考,酒店物业可行,性,性分析,商务酒店布局图,本案,区域内商务酒,店,店分布情况,项目定位思考,酒店物业可行,性,性分析,定位：,精品商务酒店,整体打造：区域型精品商,务,务酒店,类似项目：,七天连锁、戴,斯,斯酒店,可行性分析：,1,、区域商务酒,店,店多分布在杨,家,家坪步行街、,西,西郊路、直港,大,大道、杨家坪,正,正街内，而本,项,项目地块周边,1,公里商务酒店,资,资源稀缺；,2,、项目所在居,住,住区，未来居,住,住人口密集，,居,居民来客、来,访,访量较大，对,中,中等住宿的商,务,务酒店需求量,也,也会随之加大,；,；,3,、对于打造精,品,品商务酒店而,言,言，本案所在,位,位置较好，对,周,周边居住区的,辐,辐射能力较强,；,；也可分流二,十,4,、项目周边均规划为住宅小区，类似的商务酒店规划较少，不会对本案造成过大竞争压力。、,定位结论：可行,华润二十四城,保利港湾国际,华宇春江花月,恒大绿洲,联发嘉园,大鼎世纪滨江,丽水青苑,本案,项目名称,项目,规模（万方）,物业类型,销售均价（元,/,平方米）,华宇春江花月,26,高层,7888,华润二十四城,191.6,高层,8000,保利港湾国际,25.6,高层,6650,大鼎世纪滨江,13.56,高层,7300,丽水青苑,28.5,高层,9000,恒大绿洲,46,高层、小高层,8300,联发嘉园,17.19,高层,8500,供应量大、品,牌,牌企业居多、,同,同质化竞争严,重,重,本案周边在售,项,项目产品形态,以,以高层产品为,主,主，同质化较,为,为严重。,各项目之间的,价,价格差异并不,大,大，集中在,8000,元,/,平方米左右，,各,各项目之间的,竞,竞争异常激烈,；,；,特别是华润二,十,十四城项目毗,邻,邻本案，不论,项,项目品质、体,量,量、开发商品,牌,牌效应等都具,备,备较大优势。,