房地产测算系列课-投资测算的理论、方法和应用课件

,投资测算培训系列课,第一讲投资测算的理论、方法和应用,主要内容,1,、测算原理,A、招拍挂项目,2、静态与动态测算要素,B、收并购逻辑,3,、收入分析,C、溢价支付,4、成本分析,D,、同股不同权,5,、税费分析,E、提前分配与退出,6、运营分析,F、代投代建,7,、投资评价指标分析,G,、税务筹划,课程宗旨和目的,认知半径：尽可能宏观，视野开阔。,能力半径：尽可能清晰，守住底线。,行动半径：尽可能聚焦，执行力强。,通过投资测算的技能和思维形成增强回路系统,目录,CONTENTS,目录,一、工程经济学,二、可行性研究,三、房地产开发项目经济评价 四、小结,一、工程经济学,近年来发展起来的,一,门,经,济学,分,支,学科,又称,费用一效益分析,，,是,研究,如,何使,工,程技,术,方案,(,或,投资,项,目,),取,得,最佳,经,济效,果,的一,种,科学,的系,统的评,价,体系。,通常以工程项目为研究,对,象，,目,的是,提,高工,程,经济,活,动的,经,济效,果,，重,点,是,科,学,预见,活,动的,结,果。,一、工,程,经济学,提高工程技术活动的经,济,效果,是,工程,经,济分,析,的出,发,点和,归,宿点,，,一般,有,两,种,途,径：,第一，用最低的寿命周,期,成本,实,现产,品,、作,业,、服,务,或系,统,的必,要,功能。,19,世纪,80,年代,戴姆勒和本茨,亨利福特,1916,年售价降至,360,美元,一、工,程,经济学,第二，在费用一定的前,提,下，,不,断改,善,产品,、,作业,、,服务,或,系统,的,质量,，,提供,其,功,能,。,二、可行性研究,2.1,科学预见（可行性研究）,可行性研究是工程经济,学,理论,在,工程,项,目前,期,的应,用,，它,是,对工,程,项目,前,景进,行,科学,预,见的,方,法，又是项目设想细化和方,案,创造,的,过程。,起源：2,0,世纪3,0,年代，,美,国田,纳,西流域,开,发时,，,提出的,新,的,思,想,方法,，有利推进了罗斯福新政力挽经济危,机,。,学科：20世纪60年代，可行性研究,成,为学,科,，世,界,银行,以,其为,项,目贷 款的依据。,在我国目前已经成为,制定投资决策,、,筹措,资,金和,申,请借,款,、签,订,合作和 协议、申请项目建设执照、编制设,计,任务,书,等的,重,要依,据,。,二、可行性研究,2.2,可行性研,究,的主要内容,1、项目概况,2、市场分析和需求预测,3、规划设计方案的优选,4、项目的建设工期、开发进度安排,5、项目投资估算,6、资金的筹集方案和成本估算,7、经济分析和财务评价,8、风险分析,9、社会经济评价,10、结论,项目,概况,市场,研究,结论 及建议,项目经 济评价,社会影 响分析,项目开 发方案,二、可行性研究,2.3,模拟房地产开发价值链,主价值链,决策拿地阶段,规划设计阶段,项目施工阶段,销售服务阶段,开发监控投资回收,投资管理阶段,项目研,究,投资分析,投资分析阶段,投资洽商签订契约,投资确定阶段,辅价值链,战略管理,人力资源与行政管理,金融投资与财务管理 信息管理,市场 研究,投资 决策,土地 获取,市场 定位,产品 策划,规划 设计,招标 投标,施工 组织,质量 成本 进度,品牌 传播,销售 组织,物业 管理,二、可行性研究,2.4,模拟房地产内部管理和决策流程,投资决策项目策划概念,/,方案设计,施工图设计,竣工交房,客户服务,运营管理,营销策划,设计研发,成本管理,招标采购,工程管理,报批报建,国土使用,权,证,选址意见书,用地规划,许可,证,方案报规,批,复,项目开发,总体,计划,概念,/,方,案,设计,目标成本,估,算,合约规划,目标成本,确,定,招标采购,计,划,扩初,/,施,工,图,设,计,营销策划,销售准备,设计变更,价格策略,开盘,动态成本,监,控,变更,/,签,证,/,付款,招标采购,现场项目,管理,办法,施工管理,现场前期,准,备,工程规划,许可,证,基础提前,开工,审批,施工许可证,商品房预,售许,可证,竣工结算,预验收与,整,改,竣工验收,备,案,物业验收,接,管,项 目,可,行,性 研 究,物业/客服,产权证,项,目 后 评 估,项 目 定 位 策 划,设计计划,工,程/,营销,工程建造计划采购计划推广计划回款计划交房计划,销售过程,管,理,交房,销售后续,管,理,客服管理,前期介入,三、房地产开发项目经济评价,房地产项目可行性研究,的,重要,组,成部,分,。,房地,产,项目应根据社会,经,济发,展,的需,要,和城,市,总体,规,划的,要,求，,运,用,微,观,效益,分,析与,宏,观效,益,分析 相结合、定量分析与定,性,分析,相,结合,、,动态,分,析与,静,态分,析,相结,合,的方,法,，做,好,经济,评,价工,作。,2000年建设部建标,2000205,号,房地产开发项目经济,评,价方,法,此文件对于房地产投资,人,员入,行,具有,很,好的,指,导作用,3.1,静态和动,态,评价指标,根据国家现行财税制度,和,价格体系，,分,析、计算项,目,直接发生的,财,务效益和费,用,，编制财务报表，,计算评价指标,，,考察项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡等财务状况,，据以判别项目的财务,可行性,。,房地,产,开发项目的财务,评,价指,标,最常,用,的分,类,方式,是,静态,评,价指,标,和动,态,评价,指,标,。,三、房地产开发项目经济评价,3.2,静态和动态评价指标在土地获取阶,段,的应用,静态投资是以某一基准,年,、月,的,建设,要,素的,价,格（,时,点价,格,）为,依,据所,计,算出,的,建设,项,目投,资,的 瞬时值。,动态投资是,指,在静态投,资,分析,基,础上,考,虑,资,金,时间,价,值,的,经,济评,价,方法,。,动态,投,资适,应,市场,价,格 运行机制的要求，使投,资,的计,划,、估,算,更加,符,合实,际,。,动态经济评价指标,动态投资回收期,财务内部收益率,财务净现值,静态经济评价指标,静态投资回收期,成本利润率,销售利润率,三、房地产开发项目经济评价,主要工作内容,工作部门,主办部门工作内容,协办部门工作内容,主办部门,协办部门,土地信息收集,现状图,落实地块具体位置及周,边,情况,投资中心,规划设计条件,落实规划条件，了解限,制,性条 件,投资中心,现场踏勘,对地块现状、地质条件,、,是否 有地下埋藏物等影响开,发,的因 素详细了解。,市场：实地踏勘地块，了解地块素质,投资中心,市场研究中心,了解周边配套情况,了解地,块,周遍,的,商业,、居,住区,、,交通等情况,市场：对周边购买力、交通和商业状况进行调 研，了解基本情况,投资中心,市场研究中心,了解该区域未来规划情况,了解地块所属区域的规,划,，对 以后项目开发的影响和,支,撑。,投资中心,土地初判,了解地块的上市方式和土 地款,同土地所有方进行接触,，,了解 土地出让方式和土地款,，,以及 能否调整。,投资中心,了解当地的建安成本、政 府收费项目和具体情况,成本测算,投资中心,了解当地的房地产市场状 况,产品形式、开发周期的,安,排,市场：了解周边项目的 产品、售价和销售情况 及开发进度,投资中心,市场研究中心,三、房地产开发项目经济评价,经验测算或静态测算,机会研究阶段,：,30%,；,根 据设想的开发项目和平均单,价估算投资总额，简单判断 一个项目是否可行（即匡算）,静态测算,初步可行性研究阶段,：,20%；,根据初步计划的开 发项目和较确切的单价估算 投资总额，来决定一个项目,是否可行（即概算）,主要工作内容,工作部门,主办部门工作内容,协办部门工作内容,主办部门,协办部门,土地深判,可行性研究报告,现状图（四至电子文件）,投资中心,市场深度调研,市,场,：深入,理,解周边居民,状况,、,现有,业态和项目状况，深入,理,解区,域,市场,投资中心,销售中心、市场研究中心,项目最终定位,市,场,：对周,边,消费群体和,项,目状,况,进,行深入分,析,，对项目,定,位,、客户定位 业,态,定位和,产,品定,位,，对,项,目发,展,提 出策略性建议,投资中心,销售中心、市场研究中心,成,本,测算：,针,对多个方,案,进,行,初,步成本,测算,、利润,率,分 析及比选,市,场,：协助,进,行成,本,、售,价,、利,润,率 的平衡,投资中心,、运营部,市场研究中心,开发周期及付款计划,投资中心,工程部、,开 发部、,销售,项目方案确定,市,场,：根据,定,位,，对项目,方,案提,出,建 议，确定最终方案,投资中心,、设计研发部,市场研究中心,现金流测算,投资中心,寻找合,作,资金,项目招商报,告,（前期,阶段）,区域宏微观市场研究,市场：协助提供区域市,场,研究,报,告,投资中心,市场研究中心,项目招商版盈利能力分析,投资中心,、运营部,明确合作伙,伴,、寻找 合,作方,式,（,招商阶段,项目投资策划书,投资中心,财务中心,合作伙伴确定,投资中心,财务、集管,合作方案确定,投资中心,财务、集管,合作细节确定,投资中心,财务、集管,引资（商业计划书）,签署战略合作协议,投资中心,财务、集管、综合,合,作实,施,（,实施阶段,合,作,公司成,立,及相关手,续,办 理,投资中心,财务、集管、综合,三、房地产开发项目经济评价,动态测算,可行性研究阶段：,10%；,根据较详细的开发项目计划 和较准确的单价估算投资总 额，来决定一个项目是否可 行（即精算）,3.3,经济评价常见的误区,过度追求精确,：施工图,设,计阶,段,后的,工,程概,预,算，,都,存,在,5%-10%,左,右,的误,差,，而,项,目前,期,的经 济评价误差范围更大。,基本假设随意、缺乏弹,性,：比,如,是否,能,建设,别,墅，,限,高能,否,突破,等,。,基本数据取值随意：比,如,地下,车,位的,配,比、,面,积等,解决方法：不,断迭代,，,积,累自,己,的成,本,数据,库,。,三、房地产开发项目经济评价,四、小结,理论：工程经济学,方法：可行性研究,应用：房地产开发经济,评,价,实践：根据不同的阶段,、,不同,的,项目,，,选取,不,同的,方,法和,指,标进,行,评价。,Than,k,s,