湖北省宜昌锦绣天下三期商业规划方案(餐饮专题)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,2012/3/7,锦绣天下三期,商业规划方案,（餐饮专题）,第一部分 市场分析,一、鸟瞰宜昌的商业格局,夷陵,广场,铁路坝,解放路,东湖,伍家岗,五大商圈,知名商家,国贸,均瑶,新世纪广场,时代购物广场,MALL,热,夷陵广场,宜昌商场,铁路坝,中环广场,解放路,文化广场,东湖,武商量贩,伍家岗,五一广场,万达广场,A,B,C,工贸家电,沃尔玛,二、宜昌主要商圈发展情况,东湖商圈,解放路商圈,铁路坝商圈,夷陵广场商圈,CBD,伍家岗商圈,二、,宜昌主要商圈发展情况（续）,夷陵广场商圈：,宜昌传统核心商圈之一，云集了国贸、宜昌商场、均瑶广场和丹尼斯,4,个大型商场，商圈发展较成熟，主要以休闲、购物、办公为主。,解放路商圈：,宜昌最早的商业圈，商圈内有时代购物广场以及多个正在建设与招商的大型物业如文化广场、金石华邸。由于特殊的地理，云集路、二马路的休闲娱乐餐饮功能聚集区，使商圈功能与业态得到补充。,铁路坝商圈：,由于悠久的历史，为宜昌传统三大商业圈之一，主要有世贸裕民购物广场、地下商场等；该商圈也是商务办公物业的集中地，如中环广场、勤业大厦、联通大厦、新世纪广场、东环大厦等等。,东湖商圈：,东湖商圈成为西陵商业发展的后起之秀，该片区存量资源丰富，雅斯、武商量贩、工贸家电等相继在此开设分店，新商圈初步形成。新建成的夜明珠建材市场经营状态良好。,伍家岗商圈：,为宜昌新兴的发展商圈，随着伍家岗新区的城市建设加快，,商业气氛越来越浓厚，覆盖了五一广场和万达广场的人气。,在宜昌市的城市规划当中,宜昌未来将重点打造,3,个新的商业圈,即伍家岗（五一广场）、葛洲坝（东湖商圈）、夷陵区（小溪塔）,3,个副中心商务圈，这些商务圈的出现必将进一步满足大量市民的消费要求，商圈之间的竞争越来越激烈。,三、,宜昌商业消费环境,2010,年，宜昌市社会消费品零售总额达到,550.8,亿元，年均增长,19.4%,；预计,2020,年全市社会商品零售总额达到,1000,亿元以上，年均增长,10%,以上，可见消费市场潜力巨大。,宜昌主要消费场所统计：星级酒店（,34,个）、高档餐厅（,43,个）、美容,/,美发,/,健身（,61,个）、酒吧娱乐（,64,个）、大型卖场（,14,个）。在同类城市中发展水平较好。（数据为不完全统计数据）,清江酒店,沃尔玛,四、,宜昌消费者消费群体划分,高端消费潜力巨大,这一类客户群通常是各企事业单位的中高级领导如葛洲坝集团、三峡总公司等或者为成功的商业经营者！,宜昌市的高端消费群体虽然比例不大，但消费潜力巨大，主要是党政机关、企事业单位的管理阶层、企业的白领阶层，由于特殊的经济环境，导致本地的高端消费不仅仅是个人成分构成，还有许多公司公关办的节假日消费卡。他们属于宜昌市的上流阶层，数量虽少，但消费潜力巨大。,对于消费的关注点不在商品的价格上，更注重商品的品位、购物环境和商场服务带来的附加精神享受。,四、,宜昌消费者消费群体划分（续）,中档商业的消费群体特征,中档商业在宜昌市的主要消费群体是中等收入以上的工薪阶层，特别是宜昌作为世界水电之都，拥有高于一般行业收入的大量职工、及宜昌市年轻的时尚一族，在数量上占有相当的比例。,他们对流行服饰极为敏感，注重款式和个性，但由于经济所限，只能选择这些时尚，质量也尚可的品牌。对品牌有较大的依赖性，对某些品牌可形成一定的忠诚度。,低档商业的消费群体特征,低档商业对应的消费群体主要是绝大多数的普通居民，他们的收入来源于工薪，这部分人群的消费基本集中在日常消费、必需品消费比重高。,五、宜昌商业总体发展现状总结,2011,年，宜昌商业发展处于社区商业和大型综合型商业齐头并进，大规模的城郊社区持续开发中，旧城区的改造也加快了整个城区的商业市场的重新定位。,大型综合型商业如华祥商业中心、金东山,4,期、金东山,6,期大体量入市以及万达广场的持续销售，使宜昌市商业体量创了历史新高。,社区型商铺除了个别商铺地段较佳，面积合理，总价区间合适的销售情况尚可外，项目一般均以小面积商铺出售，大面积商铺招商作为主要手段，如金缔华城。,2011,年下半年，由于一系列宏观调控政策的出台，使得较热的商业地产又陷入了低谷，宜昌部分商业项目由于自身产品竞争力不足，因此销售状况不堪理想。因此，此次的三期商业前期定位及产品整合显得尤为重要。,六、项目所属地块商业现状总结,随着西陵二路,-,东湖片区与中心城区的成功对接，该片区不断延伸着主城区的城市功能，不断吸引着投资者、开发商的热切关注，西陵二路,-,东湖片区与西陵区的融合，不仅完善了片区的城市功能配套，更为该区域发展注入了更强大的动力。,随着锦绣天下项目逐步建成，商业配套进一步完善，农业银行、夷洞天等大型商家的引入，进一步提升了东湖片区的商业形象，同时大量的新增人口导入带来了旺盛的购买力，前景看好。,随着,CBD,商务中心，大洋百货的成功运作，传统的“铁路坝”商圈已于夷陵广场商圈相融合，形成了宜昌市中心商圈，商业地位进一步巩固，而三期的商业地段属于东湖商圈的黄金地段，与西陵二路的大洋百货近在咫尺。,案名,体量,（）,形态,层高,（,m,）,主力面积,（）,均价,（元,/,）,主力总价,（万元）,租金水平,（元,/,/,月）,开盘时间,销售策略,去化率,主力商业业态,锦绣天下,（一、二期）,2,万,高层住宅,2-3,层底商,4.2,100-300,剩余整体均价约,1,万,100-300,16-90,2010.4,只售不租,一期,70%,；,二期,12%,餐饮、网吧、茶楼、金融等社区型商业,金缔华城,2,万,小高层住宅,2,层底商及地下一层商业,负,1F:4.2;1F:4.2;2F:3.9,外街,1,、,2F:140-300;,内街,:60-150,，地下,60-70,外街,1,、,2F:16800;,内街,1,、,2F:10000,，,-1F:7000,60-300,50-200,2009.5,招售并举，地下商业包租二年,90%,国美电器、餐饮、银行、美容、酒店、休闲、汽车美容等,墨池苑,1.2,万,高层住宅,4,层底商,4.8,140-150,1F:40000;2F:20000;3-4F:9000,60-300,只售不租,2010.10.8,只售不租,售罄,卓越广场,4,万,高层住宅,6,层底商,1F,：,4.8-5;2-5F,：,5;6F,：,9,1F:30-200;2F:40-70;3-5F:60;6F:6000,1F,：,38000-65000,；,2F,：,20000,；,3-5F,：,15000,；,6F,不售,100-500,50-300,2010.10.8,招商引入大商家，带动小商铺销售,售罄,影院、武商、肯德基、百货大商家带动小商户,华祥商业中心,一期,20-30,万,7,、,8,号楼,3F,独立商业，,3,号楼,5F,独立商业（红星美凯龙）,1F:5;2F:4.7;3-5F:4.2,11-78,7,、,8,号楼均价：,16000,；,3,号楼（即红星美凯龙）均价：,15000,7,、,8,号楼,40-80;3,号楼,20-30,包租,10,年，合计回报,91%,2011.11.1,引入红星美凯龙，,10,年包租销售,95%,家具卖场、影城、洲际酒店为主打业态,七、宜昌主要商业项目发展状,况,七、宜昌主要商业项目发展状况（续）,案名,体量,（）,形态,层高,（,m,）,主力面积,（）,均价,（元,/,）,主力总价,（万元）,租金水平,（元,/,/,月）,开盘时间,销售策略,去化率,主力商业业态,CBD,中心,商务区一期,1.75,万,高层建筑,7F,底商,1F:6;2F:5.2;3F:4.8;4F:3.5;5-7F:3.2,1F,：,200-300,；,2F:3200,；,3F:3500;,4F:A,座,651,，,B,座,590;,5-7F:A,座,709,，,B,座,808.,1F,：均价,75000,；,2-3F,：不售无价格；,4F,：靠近夷陵大道,26000,，靠近西陵二路,22000,；,5F,靠近夷陵大道,10500,，靠近西陵二路,9800,；,6-7F,靠近夷陵大道,9700,，靠近西陵二路,9300,。,500-1500,120-450,2009,大部分持有，出售少量位置差，靠夷兴路门面在售,不好估算,百货、影城、游乐场、餐饮等业态全覆盖,万达广场,13.5,万,3F,独立商业,4.8,30-50,1F:50000;2F:20000-32000;3F:20000,165-275,50-480,2008.10.8,招商品牌商家，带动商铺销售，万达专业管理,75%,百货、影城、游乐场、餐饮等业态全覆盖,宜化山语城,7000,1F,商铺,4.5,50,16000,80,无,2012.1.1,只售不租,30%,超市、餐饮、酒店,金东山,4,期,10000,4,层商场,1F,40,1F:23000,；,2F:17000;3F:90000,60,已售商铺租金总营业额,15%,的提点,2011.9.1,只售不租,23%,服装，建材等批发市场,数据来源于市场调研截止,2012,年,2,月,20,日,八、宜昌主要商业项目营销总结,商铺的主要体量集中在大型综合体项目，社区型商铺依托近年来住宅体量的大量开发也取得了较大的发展。,从商铺结构形态来看，大型综合体项目因项目结构关系，主要是以底层建筑为主，柱网结构较少，利用率高；社区型商铺因产品多是为高层建筑，柱网复杂，利用率低。这在一定程度上也从售价上反映了出来。,从各项目商铺的价格比较来看，大型综合体的商业售价远远高过社区型商业的售价，以,CBD,和金缔华城为例，,CBD,最高售价（售楼部位置）达到了,8.8,万元,/,平米，均价在,6,万元,/,平米，而与,CBD,对面的金缔华城,1,楼商铺仅售,3.5,万，且去化情况并不理想，去化周期也较长。由此可以看出，只有成熟的商业氛围才能提升商铺的价值。,八、宜昌主要商业项目营销总结（续）,商铺的主力面积和主力总价比较，面积主要集中在,30-200,平平米，从而合理控制商铺的总价，去化最快的商铺总价段在,50-300,万，其中,1,楼,30-100,平米的小面积去化较快，,2,楼,200-300,平米的大面积去化较快。,从各项目销售策略来看，操作手法主要是以租售并举的方式，通过前期招商引入商家，炒作商业氛围，同时以带租约销售或返租销售，结合部分商铺直接发售的模式发售商铺。包租销售的成功案例是华祥商业中心，而通过招商炒热商业氛围，提高商业价值并出售的成功案例是万达广场和,CBD,。,从去化时间来看，大型综合体项目通过集中性的媒体爆发，去化时间较短，而社区型商铺因媒体投放有限，且商业氛围成熟较晚，去化周期较长，如金缔华城商铺。,第二部分 商业分析,二、项目商业背景介绍,面积：,规划中的商业裙房面积约为,7800,平方米，约,37,套；,性质：,为总面积达,70,万平方米综合项目“锦绣天下”之商业配套设施；,业态种类：,餐饮、金融、娱乐、社区配套设施；,策划阶段：,深化定位阶段，在对市场环境做出一定判断并确定商业业态内容的基础上，需要对各商业规划设计作出符合市场需求的调整。,优势（,STRENGTH,）,1,、具备成为区域社区商业地标的产品优势；,2,、,本案及周边高档社区逐步交付入住，高消费人群聚集，消费力强；,3,、提供“一站式社区”商业服务的整体规划组合：包括时尚休闲、餐饮、便民、娱乐等。,劣势（,WEAKNESS,）,1,、周边建筑形态形象档次较低；,2,、本地段相对中心商业区商业氛围不够浓厚；,3,、单套面积相对偏高，导致总价过高。,机遇（,OPPORTUNITY,）,1,、住宅受限，商业不受限，宜昌商业市场发展迅猛；,2,、,宜昌中心商圈的成功建立，在一定程度上辐射到了本案；,3,、,随着本案和周边小区的开发，区域人口膨胀快，消费潜力大。,威胁（,THREATEN,）,1,、一、二期商