深圳市城市更新“十年”回顾和趋势展望课件

,深圳市城市更新“,十年,”回顾 和未来,趋势,展望,缪春胜,2019,年,8,月,19,日,深圳市规划国土发展研究中心缪春胜,更新“十年”回顾,一,面临机,遇,与挑战,二,目录,未来趋势与探索,三,深圳：,更新“前”十年,的,积累,2004,：,出台深圳市城中村（旧村）改造暂,行,规,定,，,2005年第,一,批城,中,村计,划,发,布；,2008,：,关于加快推进我市旧工业区升级改,造,的工,作,方,案,出台,，,同年,第,一批,旧,工业,区升级改造计划发布,；,2009,年,：,广东省出台关于推进“三旧”改造,促,进节,约,集约,用,地的,若,干意,见,，,深,圳市在当年10月颁布了全国首部城,市,更新,办,法,，,提,出了,“,城市,更,新”,概,念，,围,绕“,城,市更 新单元”进行了多项创新。,深,圳,将,城,市更,新,作为存,量,土地,二,次开发,的,重要,途,径之一,，,积极,创,新，不,断,完善,制,度建设，,大力推动项目实施，走出了一条多,方,共赢,、,适合,城,市转,型,发展,的,新路,径,，在,推,动节,约,集约利,用土地、保障城市发展空间、提升,城,市综,合,能级,等,方面,发,挥了,重,要作,用,，成,就,了城,市,更新的,“,深圳模,式,”,。,原则,：,政府引导、市场运作,由政府定规划、定政策,、,定标,准,，抓,统,筹、,抓,服务,、,抓监,管,，保,障,公益,优,先；,充分发挥市场的作用，,推,动具,体,项目,实,施，,实,现多,方,共赢。,（一）更新制度及规划,体,系日,益,完善,1,.建章立制，不断完善城市更新政策体系,深圳市城市更,新办,法,深圳市城市更,新办法,实,施细,则,专项规定,深圳市城市更新单元,容,积率,审,查规,定,深圳市城市更新项目,保,障性,住,房配,建,规定,深圳市城市更新项目,创,新型,产,业用,房,配建,规,定,深圳市拆除重建类城,市,更新,土,地、,建,筑物,信,息核,查,及历,史,用地,处,置规 定,暂行措施,关于加强和改进城市,更,新实,施,工作,的,暂行,措,施,关于规范城市更新实,施,工作,若,干问,题,的处,理,意,见,程序规范,深圳市拆除重建类城,市,更新,单,元计,划,申报,规,定,深圳市拆除重建类城,市,更新,单,元计,划,审批,操,作规,定,关于加强城市更新单,元,规划,审,批管,理,工作,的,通,知,深圳市拆除重建类城,市,更新,单,元规,划,编制,技,术规,定,技术 标准,政策 体系,1,.建章立制，不断完善城市更新政策体系,总体来看，市级城市政策体系比较完善，政策工具箱充实。,类型,文号或发文日期,政策文件名,状态,纲领性文件,深圳市人民政府令第,290,号,深圳市城市更新办法,现行,深府,2012,第,1,号,深圳市城市更新办法实施细则,现行,深府办,2016,38,号,关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施,现行,深规划资源规,2019,5,号,关于深入推进城市更新高质量发展的若干措施,现行,计划审批,深规划资源规,2019,4,号,深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定,现行,深规划资源,2019,70,号,深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则,现行,土地、建筑 物信息核 查,深规土规,2018,15,号,深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定,现行,深规土规,2018,1,号,深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法,现行,深规土,2015,671,号,深圳市城市更新清退用地处置规定,现行,单元规划审批,深规土,2018,708,号,深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定,现行,深规土,2013786,号,城市更新单元规划审批操作规则,现行,深规土规,2018,4,号,关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知,现行,深规划资源规,2019,1,号,深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定,现行,深规土,2016,11,号,深圳市城市更新项目保障性住房配建规定,现行,深规土,2016,2,号,深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定,现行,实施主体确认,深规土,2010,207,号,关于拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作的通知,现行,土地出让,深规土,2015,587,号,市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知,现行,深规划资源规,2019,2,号,深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定,现行,其它,深规土,2017,214,号,关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（一）,现行,深规土规,2017,3,号,关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）,现行,深规土,2017,284,号,关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知,现行,深府规,2018,14,号,深圳市工业区块线管理办法,现行,深府办规,2018,11,号,深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定,现行,（一）更新制度及规划,体,系日,益,完善,规划引领，推动城市有序更新,与现有规划体系的有效,衔,接，,更,新规,划,内部,有,效传,导,。,（一）更新制度及规划,体,系日,益,完善,宏观,中观,微观,市更新五年规划,城中村综合整治总体规,划,区更新五年规划,更新单元规划,全市层面,落实城市总体规划,单元层面,落实法定图则,（一）更新制度及规划,体,系日,益,完善,与法定图则衔接,拓展了研究内容,直接指引项目实施,协商式,编制方法,编制内容,审批程序,法律效力,2.规划引领，推动城市有序更新,建立城市更新单元规划制度为城市,更,新实,施,依据,，,具有,以下,特,点,：,由城市更新项目的申报单位委 托有资质的规划技术单位进行 编制,出台了,深圳市更新单元规划编制技术规,定,城市更新单元规划审批操作规则,深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）,专业委员,会,进行审批，过程中 充分听取不同政府部门和各领 域非公务委员的意见,经审批并公告后，即可作为该 片区的法定规划管理依据，与,法定图则具有同等效力,编制主体,单元统筹,产,权地,块,分,布,协商式规划,刚弹结合,城市更新单元规划示意图,2,.规划引领，推动城市有序更新,（一）更新制度及规划,体,系日,益,完善,实施主体,立项,建多少,地给谁,范围,功能,权利归一,主要功能,分期时序,搬迁谈判,更新意愿,捆绑责任,实施监管,管理机制,区别于传统的新增建设用地管理模,式,，拆,除,重建,类,城市,更,新结,合,存量,用,地二,次,开发,的,特 点，进行了相应的制度设计。,计划管理,规划审批,用地出让,受让方 地价,开发建设,（二）促进土地集约节,约,发展,已列入城市更新计划用,地,面积,规划批准拆迁用地面积,签订土地使用权出让合,同,供应,用,地面积,7,7,9,项,6,0,.,7,平方公里,17.2,平,方,公里,458,项,34.6,平方公里,项目平均规模约,7.8,公顷。,规划批准总建筑量,1.34亿平方米,，其中居住,6172,万平方米（含保障性住房,433万平方米,），商业,3117,万平方米，产业 用房1967,万平方米（含创新型产业用房,114万平方米,），公共配套设施用房,329万平方米,（包括幼儿园,271,所、社康中 心257个、公交首末站,200,个等）。,土地出让合同确定建筑面,积,6364,万平方米,，现已建成约,1800,万平方米,，收取了1512多亿元地价，完成固定资产投资,3585亿元,。2018,年城市更新固定资产投资已达,1271,亿元，占全市固定资产投资比重已达,20%,。,（二）促进土地集约节,约,发展,城市更新单元计划,-,规模总量,286,313,467,138,1103,2054,711,342,208,182,58,71,95,36,140,153,106,28,34,25,0,20,40,60,80,1,0,0,1,2,0,1,4,0,1,6,0,1,8,0,0,5,0,0,1,0,00,1,5,00,2,0,00,2,5,00,福田,罗湖,南山,盐田,宝安,龙岗,龙华,坪山,光明,大鹏,规模（,ha),个数,（二）促进土地集约节,约,发展,城市更新单元规划,-,规模总量,龙岗区已批规划项目数,量,及规,模,均为,全,市最,高,，大,鹏,和盐,田,最低；,253,179,281,92,539,1225,281,235,149,133,46,55,57,18,82,89,46,17,21,16,0,20,40,60,80,100,14,0,0,12,0,0,10,0,0,800,600,400,200,0,福田,罗湖,南山,盐田,宝安,规模（ha),龙华,坪山,光明,大鹏,龙岗,个数,（二）促进土地集约节,约,发展,38,96,105,205,183,215,264,240,261,257,3,0,0,2,5,0,2,0,0,1,5,0,1,0,0,50,0,3,5,0,4,0,0,0,50,1,0,0,1,5,0,2,0,0,2,5,0,3,0,0,2010年前,2,0,10,2,0,11,2,0,12,2,0,13,2,0,14,2,0,15,2,0,16,2,0,17,2,0,18,拆迁面积,(,ha),合同金额（亿元）,城市更新用地出让,-,规模总量,（二）促进土地集约节,约,发展,城市更新计划项目空间分布图,城市主中心,城市副中,心,组团中,心,全市更新计划基本落实,城,市空,间,结构,（“2-5-8”,三,级,城市,中,心体,系,），,加,快各,级,中心,的,开发。,更新计划位于轨道站点,500,米范,围,内的,项,目,占,比,40%,；,（三）推动城市空间结,构,优化,幼儿园,271,所,学校,130,所,医院,3,家,社康中心,256,家,保障房,849,万平方米,创新型产业用,房,87,万平方米,（四）加强公共配套设,施,落实,全市已批规划平均土地,贡,献率,31%,。,原特,区,外由,于,基础,设,施欠,账,较多,，,土地,贡,献率,多,高于,原,特 区内；龙岗、坪山、光,明,三区,土,地贡,献,率显,著,高于,全,市平,均,水平；,近五年规划土地贡献率,稳,步上,升,。,（四）加强公共配套设,施,落实,23%,26%,30%,35%,31%,34%,34%,27%,2,0%,0%,4,0%,福田,罗湖,南山,盐田,宝安,龙岗,龙华,坪山,光明,大鹏,平均,31.0%,24%,24%,（五）增加城市产业用,房,供给,117,个,拆除重建的产业升级项目获得规,划,审批；,提供,1840,万,平方米的产业,用,房以,及,与之,相,配套,的,产,业,配,套；,规划配建的创新型产业,用,房超,过,87,万,平,方米。,16%,15%,20%,3%,22%,12%,6%,4%,2%,福田 龙岗,罗湖 龙华,南山 光明,盐田 大鹏,宝安,各区工改工项目个数占比,全市已列入计划的拆除重建类产业升级项目分布,成为商品房、人才住房,和,保障,性,住房,的,重,要,来,源；,全市规划落实,6167,多万,平,方,米商,品,住房,，,近,1371,万,平,方,米已,批,准预,售,；,签订土地使用权出让合,同,已落,实,的人,才,住房,和,保障,性,住房,约,300,万,平,方,米,。,配建保,障,性住房项目示意,（六）稳定了房地产市,场,供应,142,250,366,400,682,550,1044,1271,6.,6%,11,.,0,%,14.6%,15,.,0%,16.7%,16.7%,20.0%,0.,0,%,5.,0,%,1,0,.0%,1,5,.0%,2,0,.0%,1,4,00,20.5%,2,5,.0%,1200,1000,800,600,400,200,0,2,0,11,2,0,12,2,0,13,2014,城市更新固投,2,0,17,2,0,18,2,0,152,0,16,占全市比例,城市更新固定资产投资占全市固定,资,产投,资,的比,