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書式設定,書式設定,第 2,第 3,第 4,第 5,*,書式設定,書式設定,第 2,第 3,第 4,第 5,*,美的翰城,商业招商策划报,告,The Life Story,诠释都市时尚新生活典范,Mission,项目概况,项目定位,业态定位,目标梳理,基础工作,战略战术,项目背景,徐州市的整体商业呈现多样化、规模化，区域性商圈应,“,需,”,而起。徐州市的主城区形成彭城广场商圈、人民广场商圈及火车站商圈三大商业圈。未来苏宁广场、中央百大广场及金鹰二期等项目将入主彭城广场。随着城市整体规划向东、向东南方向发展，不久的将来又将形成以世茂、绿地、万达广场为核心的东部商业圈。主城区的商业供应量较大，大型商业的竞争势必非常激烈。,火车站商圈,以专业市场为主,彭城广场商圈,以集中零售商业为主,人民广场商圈,以餐饮、娱乐、休闲,商业为主,云龙区是,徐州,的主城区之一，因风景秀丽的,云龙山,而得名。全区总面积,118,平方公里，人口,30,万，辖,彭城,、,子房、黄山、骆驼山、大郭庄、翠屏山、潘塘、,大龙湖,8,个街道办事处（,51,个社区、,18,个行政村）。,云龙区是全市政治、文化、交通、商贸、旅游中心，,也是建设中的徐州特大城市的核心区，具有率先发展、,跨越式发展的现实基础和比较优势。,项目名称,住宅情况,商业情况,项目地址,效果图,绿地商务城,绿地商务城总建筑面积约,100,万平米的现代住宅社区。一期住宅，总建面,18,万平方米，共,31,栋，其中小高层,6,栋，高层,13,栋，叠加别墅,12,栋，共计,7734,户。,50,万平米的大型主题购物乐园,Happy Mall,；建筑面积约,50,万平米的商务办公,淮海企业总部园区；引进的商业有，易初莲花超市，未签约。其他入住品牌未定，预计,2015,年年底商业投入使用。,昆仑大道北侧，徐州市行政中心大楼对面,雍景新城,一期为,18.6,万的住宅，二期主要为多层及小高层住宅。三期为独立别墅及会所等配套设施。规划总户数共计,3600,户，首期户数共计,402,户。,5,万多方的独立商业综合体，集生活、娱乐、休闲、购物于一体。目前进驻商业正在洽谈，品牌未定。,丽水路和楚韵路交汇处,项目名称,住宅情况,商业情况,项目地址,效果图,绿地泊林公馆,项目为纯住宅，总建筑面积为,11,万平。规划总户数有,846,户，当期户数,846,户。,项目主要依托商务城的商业配套,彭祖大道与太行路交汇处,紫金奥邻花园,项目的总建筑面积约,27,万方，住宅由,12,栋,18,层高层，,4,栋,11,层小高层，,18,栋,7-9,层的电梯洋房组成。,紫金奥邻花园自身无大型商业配套，业主购物主要依靠项目北面的奥体中心，奥体中心总建筑面积为,3.5,万方，其中包括,2,万方的大型生活超市、影城。目前有中锐国际教育院项目、万象城市广场商业百货签约，其他的在洽谈中，预计,2014,年,9,月投入使用。,奥体中心南隔壁,项目名称,住宅情况,商业情况,项目地址,效果图,中锐星尚城,地上总建筑面积约,40,万平，规划总户数为,3600,户 目前户数,620,户。,商务用地地上总建筑面积约,20,万平，包括商业办公、文化产业和休闲娱乐等，其中商业以儿童主题乐园和儿童体验中心为原核展开的目的地的消费聚合。春节过后商业开始动工，预计年底完工，目前尚未引进商家。,新城区汉源大道丽水路交汇处（徐州工程学院南门正对面）,万象广场,总建筑面积约,60,万平方米。,设计规划建筑地面面积为,41,万平方米，其中地面购物中心约为,15,万平方米。,新城区汉源大道与汉风路交汇处,项目名称,住宅情况,商业情况,项目地址,效果图,中茵广场,项目无住宅,总建筑面积为,27,万方，精装公寓入网总套数为,919,户。项目商业分两期开发，前期为公寓一楼的商铺，面积为,40,、,60,、,100,，共计约,20,户左右。后期商业为,20,万方大型生活超市和影院，尚未开始建。,新城区迎宾大道和商聚路交汇处（两山口向南一公里）,永嘉新城中心,项目无住宅,占地,1.9,万方，总建筑面积为,10,万方，,A,、,B,、,C,三栋为,SOHO,办公，,D,栋为商业，办公总计,1048,户，商铺,163,户。本项目地上,18,层，地下两层，地上部分,3-18,层为办公，负一层、一层、二层为商铺，规划为高端餐饮以及综合购物，负二层为停车场。目前引进的商业有，如家快捷酒店，超市仍在洽谈中，未签约，其他入驻商业未定。,昆仑大道和汉风路交叉处,项目名称,住宅情况,商业情况,项目地址,效果图,大龙湖,沁水湾,项目无住宅,.,总占地,171,亩，总建筑面积约,5.6,万平方米，分为滨水艺术商业休闲步行街、中央水街广场、企业会所区三个部分。,大龙湖南岸,原香漫谷,项目总建面积约,18,万方，包括洋房、高层、商业三种产品形态。规划总户数为,1194,户。,总建筑面积为,1.2,万方的商业配套，为沿街商铺，目前未建，住宅售完后再建商业。,秦郡路与太行路交汇处,Mission,项目概况,项目定位,业态定位,目标梳理,基础工作,战略战术,项目背景,美的翰城,10,分钟生活圈,商业街,A,B,C,D,办公面积（,M,2,）,公寓面积（,M,2,）,商业面积（,M,2,）,合计（,M,2,）,A,期,31070.8,无,5133.3,36204.1,B,期,无,无,7318.55,7318.55,C,期,无,无,7038.59,7038.59,D,期,无,33672.76,5,565.38,3,9238.14,中间架空上部商业,无,无,836.56,836.56,地下室,无,无,4000.00,不可售,4000.00,不可售,可售,31070.8,可售,33672.76,可售,25892.38,合计约,9.,4,6万,Mission,项目概况,项目定位,业态定位,目标梳理,基础工作,战略战术,项目背景,租售价格,项目定位：,一站式复合型区域社区服务中心,注释：以“吃喝游购行酒店及办公”为主要服务功能体系的一站式复合型区域社区服务中心,购物功能：提供主、副食品、生活用品；,修理功能：满足社区居民日常维修的需要；,餐饮服务功能：为社区居民提供早、中餐，为孩子、老人提供用餐,综合服务功能：美容美发、服装加工、洗衣店等；,可再生资源回收功能：保证居民的废旧物品下楼就可交售；,家政功能：为居民提供保姆、小时工等；,项目案名推荐：,1,、美的翰城全生活广场,解释：表达较为直白，象征着业态较为完整，购物便捷、以居家生活配 套为主要功能的购物广场,2,、美的翰城铂领时代广场,解释：“铂领”代表着一个圈层，一种层次的生活方式；“铂领”的“铂”意与铂金的意思，这类案名的项目定位品牌性较为高端些；,Mission,项目概况,项目定位,业态定位,目标梳理,基础工作,战略战术,项目背景,定位模式,基本条件,业态选择,本项目适用性分析,成行成市,交通及地域关联性极高,综合零售业,市场竞争激烈，本项目缺乏可依托的商圈；,需求持续增长,大规模、高水平的经营管理,完全补缺,区域市场配套业态不完善,针对区域居住客群的主题业态,属于配套性消费，对日常人流量要求低，,适合,本项目；,社区超市、商务酒店、新区青年创业中心,儿童早教、培训机构、银行、医疗保健、,主题餐饮、商务简餐、茶楼,美容美发、家政服务、旅行社,属于配套性消费，对日常人流量要求低，,适合,本项目；,扩大主题,市场商业主题有空白点,针对特定圈层的主题零售（如奢侈品专营等）,在扬州缺乏相应消费需求；,差异化、合理性强的业态定位,主力店业态定位,翰城商业街,主力店,儿童培训,品牌商务酒店,品牌餐饮,金融服务机构,品牌超市,特色娱乐,健身康体会所,AB,区一层,公司办公大楼,酒店大堂,美容美发,地方特色餐饮,火锅店,餐饮,咖啡店,大型品牌餐饮,儿童早教中心,服饰零售,银行,宜必思酒店,橘子水晶酒店,雅阁酒店,莫泰,168,酒店,品牌连锁酒店,重庆秦妈老火锅 钱记花江狗肉,要德火锅 汉邦烤肉,刘记羊肉馆 重庆老妈米线,老味居饭庄 过桥米线,北阚毛家菜,老家地锅,阿瓦山寨餐厅,四川芙蓉火锅,黄记皇三汁闷锅,大红锅地锅鸡,风岐把子肉,把兄弟把子肉,翠花酸菜鱼,品牌餐饮,AB,区二层,公司办公大楼,酒店休闲,餐厅区,地方特色餐饮,火锅店,品牌特色餐饮,咖啡店,大型品牌餐饮,儿童早教中心,服饰零售,银行,红黄蓝儿童早教中心,新爱婴亲子早教中心,东方龙早教中心,亿婴天使早教中心,起点幼儿早教中心,优思堡早教中心,学思教育,早教业态,J,AB,区三层,A,区办公楼,三层及以上为,品牌连锁酒店,建议以主力店形式引进品牌连锁酒店，以带租约形式销售，并实行返祖政策，即买即收租，目标客群纯投资者；,宜必思酒店,橘子水晶酒店,雅阁酒店,莫泰,168,酒店,品牌连锁酒店,品牌足疗,前厅,创业沙龙,网络会所,LOFT,青年创业,中心大堂,健身中心,主题酒吧,便捷餐饮,票务,洗衣房,美容美发,便利店,蛋糕房,汽车美容,中心,西餐厅,CD,区一层,翰城项目,招售中心,英派健身,金仕堡健身中心,风暴健身中心,锋尚健身中心,嘉里乒乓球俱乐部,T9,台球俱乐部,主力店健身连锁,品牌足疗,前厅,创业沙龙,网络会所,LOFT,青年创业,中心大堂,健身中心,主题酒吧,特色餐饮,票务,西餐厅,CD,区二层,时尚快消品,时尚快消品,翰城项目,招售中心,CD,区三层,咪咪熊电玩馆,城市风暴电玩城,兴隆电玩城,新动力电玩,星期八小镇儿童职业体验馆,儿童,3D,画展览馆,少儿武术培训中心,儿童游乐园,新区青年创业,LOFT,“美的智谷”,以云龙区青年创业基地的卖点，向政府争取优惠政策，比如营业执照办理免费；区内应届毕业生开办公司免税,或补贴房租等；,D,区办公楼,商业街业态比，不含酒店及公寓,分类,面积,占比,餐饮,6771.52,23%,健身,美容,美体,3155.1,11%,教育,培训,1769.26,6%,银行,1002.51,3%,办公,2264.37,8%,商业零售,1868.07,6%,配套,1756.72,6%,金融,1226.78,4%,汽车美容俱乐部,558,2%,招售中心,1415,5%,酒吧,1082.8,4%,超市,4000,15%,儿童游乐馆,811,3%,其他,2211,7%,29892.13,集工业设计、平面设计、网络设计、,3D,设计、软件研发、手游研发、艺术创作为一体的智慧秘籍型青年创业中心,主题青年创业基地“智谷”,人防地下,4000,平米，在此不做图；在设计时应考虑超市的卸货区的设置，通道高度及地面承重等因素；仅仅使用货梯进行货物卸载成本高，效率低，超市仓库应与卖场紧靠；卸货区与仓库相连；,沿街商业配套,服务类：,婴幼儿早期教育研发中心 婚庆公司,通讯服务 汽车美容,家政服务 美发沙龙,房产中介 美容,SPR,生活配套类：,特色面点 锁店,地方特产专营店 五金店,成人文化用品 品牌小家电专营店,药店服装干洗店 水果店,装修公司 烟酒店,特色服饰店 蛋糕房,彩票店 咖啡店,快递公司 数码专营店,各业态参数标准,超市业态：,货物基本承重,20kN,相当于,1960,千克力,超市业态基本层高：超市层高,5.5,米，每一层主梁下高度不得小于,4.7,米,除去土建所有设备管道后净高不小于,3.9,米。,具体建筑参数及具体要求见附件,各业态参数标准,产权酒店业态：,层面活载基本承重,0.5kN,相当于,490,千克力,酒店业态基本层高：客房区层高,3,米，纵向柱距建议：,7.2m,、,3m,、,7.2m,的柱网布置；,AD,区高楼每户增加洗手间；,走廊宽度建议：,2.8m-3m,之间,具体建筑参数及具体要求见附件,各业态参数标准,餐饮业态：,餐饮业态,层面活载基本承重,3.5kN,相当于,343,千克力,餐饮业态基本层高：楼面层高,3,米以上,必须有天然气接通并且有专用天然气房及压力控制单位,具体建筑参数及具体要求见附件,T,H,E,E,N D,Thanks a lot,Best regards
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