深圳中心城商业销售模式探讨(34页)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,地产江湖,数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,中心城商业销售模式探讨,地产江湖,数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,中心城销售模式探讨框架,销售面积,人流动线图,情况分析,销售价格,销售方式,两种销售方式比较,新的销售模式,销售周期,项目简介：,位置,：,中心城位于中心区南中轴（南片区CBD中央）地铁会展中心站出口处。,由福华路、福华一路、中心四路、中心五路合围而成。项目北邻市民中心广场，南邻深国商购物中心，西邻香格里拉酒店，东邻大中华交易广场、金中环。,规模,：,项目总建筑面积140000平方米，建筑总层数为五层,项目现状,：,三大主力店进驻：,太平洋百货,家乐福华南地区规模最大、档次最高的旗舰店,华纳院线,福田中心区商业展望,：,政府：奉行新重商主义,深圳地铁开通：地铁商业成为投资热潮,新中心区商业成为新宠：写字楼及酒店人群成为新消费群体,商业面积飞速增长-人均拥有商业面积达到1.02平方米,中心城销售模式探讨框架,销售面积,人流动线图,情况分析,销售价格,销售方式,两种销售方式比较,新的销售模式,销售周期,铺位选择原则：,1、保持商场未来的完整性、持续性,2、保留升值潜力高的位置,3、高价值、少面积,4、便于划分街铺销售,5、考虑项目设施位置,写字楼人流,地铁人流,商业人流,其他人流,一 层销售面积位置（,蓝色,6000）,项目销售面积确定,保留了项目的主形象面，,未来升值空间较大。,方式一,临街铺位便于销售，不影响整个中心城业态及规划。,项目销售面积确定,夹层销售面积（,蓝色,7600,）,销售面积比较集中，具有完整性，便于统一的规划经营,负一 层销售面积位置（,蓝色,6400）,保留地铁出口及大项目主力店的通道位置，能够保证项目日后的统一经营，同时保留升值空间较好的位置。,销售方式二,一 层销售面积位置（1000）,夹层销售面积（10000）,夹层全部出售隔断了项目的统一业态规划。,项目销售速度慢，资金回笼周期长,负一 层销售面积位置（,蓝色,9000）,总结：,综上分析，我司建议第一种方式，即选择一层、夹层、负一层两万平米左右人流集中、又不影响整体销售的顺畅区域作为主要的销售面积。,中心城销售模式探讨框架,销售面积,人流动线图,情况分析,销售价格,销售方式,两种销售方式比较,新的销售模式,销售周期,销售价格测算：-收益还原法,同类产品租金价格：,销售价格测算：-收益还原法,500,450,400,350,300,250,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10,租金收益平衡点,销售价格测算：-收益还原法,一层销售价格：,售价=400*12/8%=60000元/平米,夹层售价：250*12/8%=37500元/平方米,负一层销售价格：,300*12/8%=45000元/平方米,二、租金反推售价：,项目收益：,1、项目销售金额,：,9.62,亿元,2、按8投资回报返租，返租10年的总支出：,9.62*8%*10=7.7亿元,3、10年的租赁收益：,20000*350*12*10=8.4亿,预计发展商收益：10.32亿左右,中心城销售模式探讨框架,销售面积,人流动线图,情况分析,销售价格,销售模式,两种销售方式比较,新的销售模式,销售周期,销售模式建议：,卖铺位，提供10年8%的返租回报：,10年内客户无经营权，由发展商经营。,例：,中港城,万鑫五洲风情mall,新销售模式建议,业主：,40年产权,30年经营权,发展商：,购房款项,10年经营租金收益,付出按揭,8%返租,担保公司,担保返租,监管基金,基金理财,部分房款,-0风险购铺,创造深圳中心区最高售价顶级铺王,方式：深港竞拍,位置：一层较好铺位,销售方式建议,：,销售方式建议：,促成前期大宗成交和寻找有影响力的买家,大宗买家：,1、用家 2、炒作明星,3、基金 4、团购,销售方式建议：,同时启动香港、内地市场,开创深圳投资新主流,香港销售优势：,1、认可地铁物业升值潜力,2、价格敏感度弱,3、促进项目海外招商,4、香港投资机会较少,香港销售推广途径：,电视媒体：亚洲电视曾sir话你知,讲座活动：专家谈投资、铺王购铺经验讲座等,其他：亚洲巡回销售推广,地铁广告,推介会新闻发布会,香港报纸,论坛活动,香港,销售推广活动,流程：,确定场地、时间、,规模、主题等,媒体铺垫,销售资料准备,联络媒体、,客户、嘉宾,等,香港销售推广会现场组织、控制,新闻报导、报纸专访,组织购房团现场参观,准备阶段,执行阶段,会后跟进,中心城销售模式探讨框架,销售面积,人流动线图,情况分析,销售价格,销售方式,两种销售方式比较,新的销售模式,销售周期,销售周期建议：,项目工程进度，预计05年8月封顶，项目销售争取在项目封顶同时取得（预）销售许可证后，进行销售，同时销售过程结合主力商家签约、进场等时间，采取一定的营销活动，促进项目的销售。,项目销售周期：,2005年8月-2006年2月,商业贷款动向：,对高档住房和商业用房项目，要求开发商拥有较高比例的自有资金，一般不低于40，同时降低贷款占项目总投资的比重，以降低贷款风险对高档住房的商业用房项目，主要采取抵(质)押贷款方式。建立房地产贷款使用跟踪制度，全程跟踪管理，贷款资金只能用于经银行审批的项目建设，不得挪作他用。对违规使用的贷款要及时纠正，情节严重者要停止发放贷款并采取措施收回已经发放的贷款。加强商品房(预)销售收入资金监管，在贷款还清之前，(预)销售收入资金必须存入在建行开立的专用资金帐户，并按约定比例归还建行贷款。对高档住房和商业用房项目在基准利率基础上适当上浮。,通过信托，实现融资,：开发商可通过发放信托卡的形式使投资者在项,目开始销售前，将一定数额的财产权委托给开发商，销售过程中可凭信,托卡获得较大优惠，信托卡可自由买卖，一定时间后由开发商回购并支付,高于银行存款利率作为其投资回报。,可行性：发展商品牌信心、项目优势、信托融资利润空间大，可以作为新,的投资渠道。,优点：此种方式可作为融资的渠道同时也避开了未获得预售许可证之前销,售的新的政策规定。即可融资同时也可促进项目销售。,缺点:新兴融资模式，敢吃螃蟹的人不多。,新融资模式建议,谢谢观看，下面是讨论时间,