大北京别墅竞争环境分析

单击此处可编辑母版标题样式,单击此处可编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处可编辑母版标题样式,单击此处可编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处可编辑母版标题样式,单击此处可编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处可编辑母版标题样式,单击此处可编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处可编辑母版标题样式,单击此处可编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处可编辑母版标题样式,单击此处可编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处可编辑母版标题样式,单击此处可编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处可编辑母版标题样式,单击此处可编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处可编辑母版标题样式,单击此处可编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处可编辑母版标题样式,单击此处可编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处可编辑母版标题样式,单击此处可编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处可编辑母版标题样式,单击此处可编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处可编辑母版标题样式,单击此处可编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处可编辑母版标题样式,单击此处可编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处可编辑母版标题样式,单击此处可编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处可编辑母版标题样式,单击此处可编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处可编辑母版标题样式,单击此处可编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处可编辑母版标题样式,单击此处可编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处可编辑母版标题样式,单击此处可编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,市场竞争环境分析,金网络置业北京分公司,2011.08,二、,北京典型度假别墅区域,Contents,目录,四、腹地竞争别墅项目分析,三、,京外度假别墅板块分析,一、,项目核心竞争区域界定,五、对标项目分析,六、总结,一、项目,核,核心竞争,区,区域界定,根据项目,主,主要针对,北,北京度假,型,型客群的,基,基本定位,方,方向，项,目,目的核心,竞,竞争板块,界,界定为以,下,下几个区,域,域：,北京典型度假别墅区域,针对北京客群的京外度假别墅区,本案腹地竞争,天恒别墅山,龙山新新小镇,欧郡香水城,1.,北京典型,度,度假别墅,区,区域怀,柔,柔区域，,北,北部距离,北,北京最近,的,的休闲度,假,假区,容积率低,，,，以独栋,为,为主，产,品,品及地段,优,优势明显,，,，有从第,二,二居所别,墅,墅向第一,居,居所别墅,转,转换的趋,势,势。,产品主要,集,集中在,350,450,平米之间，,均,均价多在,2,万以上，总,价,价临近千万,；,；,客户主要以,北,北京北部的,客,客户为主，,兼,兼顾部份东,部,部及西部的,客,客户；,该区域与本,案,案的竞争关,系,系并不明显,。,。,项目名称,总建筑面积,容积率,产品类型,价格,装修情况,主要客户,销售阶段,龙山新新小镇,36,万平方米,0.47,460-590,平米，赠送,300-400,平米大面积花园；现房,六期苏园均价,26000,元,/,平方米,总价,1100,万,/,栋,毛坯,北京本地和山西、东北等外地客户各占一半，北京以偏北居多，多为首置别墅,目前在售六期中式苏州园林独栋别墅苏园，仅剩,20,套左右，毛坯交房,欧郡香水城,13.58,万平方米,0.45,主力户型为独栋,400,平方米，小独栋,326,平方米，别墅,300,平方米,18500,元,/,平米（价格为双拼、独栋均价）,毛坯,尾盘销售，,目前仅剩,10,套别墅在售，户型面积为,300-400,平方米，均价,18500,元,/,平方米，总价,555,万,/,栋，现房入住,天恒别墅山,13,万平方米,0.36,三期半山独栋别墅,260-400,平米 二期别墅,350-390,平方米,待售别墅均为半山独栋别墅，北美风格，户型面积,260-400,平米。预计均价,35000,元,/,平米，总价约,1000,万元,/,栋,毛坯,北京客户居多，多来自海淀、朝阳及东、西城，多为别墅首置,项目二期房源现已售罄，预计,2011,年,8-9,月推三期半山世家,二、,北京典型度,假,假别墅区域,项目销售情,况,况,龙山新新小镇,更新月份,成交套数,成交面积,(),成交均价,成交总金额,2011,年,5,月,5,2507.44,22692,5690,万元,2011,年,4,月,2,1045.72,19849,2076,万元,2011,年,3,月,1,457.21,19185,877,万元,2011,年,2,月,1,461.62,20600,951,万元,总计,9,4471.99,20581,9594,万元,欧郡香水城,更新月份,成交套数,成交面积,(),成交均价,成交总金额,2011,年,3,月,4,295.83,16923,501,万元,2011,年,2,月,3,474.6,13843,657,万元,2011,年,1,月,5,1184.44,15509,1837,万元,总计,12,1954.87,15425,2995,万元,天恒别墅山,更新月份,成交套数,成交面积,(),成交均价,成交总金额,2011,年,7,月,1,194.66,28768,560,万元,2011,年,6,月,2,413.48,31450,1300,万元,总计,3,608.14,30109,1860,万元,观唐云鼎,2.,北京典型度,假,假别墅区域,密云区域,，,，山水资源,型,型度假别墅,区,区,产品品质差,异,异大，面对,客,客群有明显,差,差异。,占据优势景,观,观资源的项,目,目售价高。,典型的休闲,度,度假养老区,，,，区域内交,通,通方便，通,达,达性强，可,依,依托密云县,配,配套。,项目名称,总建筑面积,容积率,产品类型,价格,装修情况,观唐云鼎,171707,0.42,一期将推出,53,栋别墅，二期推出,132,栋别墅和,256,套花园观景洋房，一期面积从,340,平米到,606,平米不等,均价,18000-19000,元,/,平米,总价,600,万,/,套起,毛坯,华亚琉森湖庄园,40000,0.38,（一期），,0.68,（二期）,二期彼岸香醍由,262,套托斯卡纳风格的小独栋组成，户型面积为,300,平米左右，其中地上面积,190-220,平方米，地下面积,100,多平方米,(,为赠送,),均价,20000,元,/,平米（总价,300,万,-400,万,/,套,),毛坯,海阔,水岸花墅,66977,（地上,43530,，地下,23447,）,1,目前在售洋房花墅和联排，花墅地上,4,层地下,1,层，配备电梯，,1,梯,2,户，首层为下跃结构,二层为立体结构，三层为平层结构，顶层为上跃结构，户型面积为,130,平米,-250,平米,;,联排户型面积,300-320,平米,花墅总价,270,万以上，均价,16000,元,/,平米左右；联排起价,17000,元,/,平米，总价,510,万,/,套起,精装修（装修标准为,2000,元,/,平米,),君山,高尔夫别墅,600000,0.42,目前在售六期,107,栋西班牙风格独栋别墅，户型面积有,312-360,平米小户型独栋，,411-643,平米景观独栋,（报价）均价,18000,元,/,平米,毛坯,华亚琉森湖庄,君山高尔夫别墅,海阔水岸花,墅,墅,项目销售情,况,况,君山高尔夫别墅,更新月份,成交套数,成交面积,(),成交均价,成交总金额,2011,年,7,月,5,1971.71,19610,3866,万元,2011,年,6,月,17,6266.21,19087,1.2,亿元,2011,年,5,月,1,668.26,26525,1773,万元,2011,年,4,月,6,2592.28,19681,5102,万元,2011,年,3,月,1,550.59,21800,1200,万元,2011,年,2,月,1,470.79,17966,846,万元,2011,年,1,月,3,1388.36,20547,2853,万元,总计,34,13908.2,20558,3.1,亿元,观唐云鼎,更新月份,成交套数,成交面积,(),成交均价,成交总金额,2011,年,5,月,1,543.27,18408,1000,万元,2011,年,4,月,1,543.27,18408,1000,万元,2011,年,3,月,1,543.27,15000,815,万元,2011,年,2,月,1,403.97,17962,726,万元,合计,4,2033.78,17409,3541,万元,怀密区域市,场,场总结：,怀柔、密云,别,别墅市场主,要,要是凭借雁,栖,栖湖、密云,水,水库等强势,景,景观资源，,以,以及京承高,速,速公路实现,与,与北京市区,的,的快速连接,，,，形成北京,高,高端度假别,墅,墅区的市场,印,印象，其中,大,大体可以分,为,为以下三种,类,类型：,一是以君山,为,为代表的资,源,源占有型高,端,端度假别墅,，,，,占有强势景,观,观资源，拥,有,有山体、白,河,河水穿过小,区,区、高尔夫,等,等资源，户,均,均面积在,400,平米以上，,总,总价在,600,万以上；,二是以龙山,新,新新小镇为,代,代表的依靠,优,优越地理位,置,置和纯粹产,品,品风格打造,，成为中高,端,端别墅，苏,园,园的户均面,积,积在,440,平米,-660,平米，当前,总,总价在,1000,万元以上；,三是,通,通过,控,控制,面,面积,实,实现,较,较低,总,总价,的,的经,济,济型,别,别墅,，代,表,表项,目,目有,欧,欧郡,香,香水,城,城和,华,华亚,琉,琉森,湖,湖，,户,户均,面,面积,在,在,200-300,平,米,米,左,左,右,右,，,，,整,整,体,体,总,总,价,价,在,在,500,万,元,元,以,以,内,内,。,结论 单价 总价 依托资源 客户群体 消化低,北,京,京,典,典,型,型,郊,郊,区,区,度,度,假,假,型,型,别,别,墅,墅,市,市,场,场,总,总,结,结,结论,北京郊区度假别墅项目相对单价、总价较高，都占有较好的自然资源，且消化速度较低，目标客户群体与我项目不同，不具备参考价值,京,外,外,度,度,假,假,别,别,墅,墅,板,板,块,块,：,：,京,京,东,东,南,南,依,依,四,四,大,大,城,城,际,际,干,干,道,道,形,形,成,成,五,五,大,大,板,板,块,块,蓟,县,县,板,板,块,块,新,城,城,板,板,块,块,廊,坊,坊,板,板,块,块,京,津,津,高,高,速,速,带,带,京,平,平,高,高,速,速,京,沈,沈,高,高,速,速,京,津,津,塘,塘,高,高,速,蓟平高,速,速,本案,京津高,速,速,蓟县板,块,块,【,天津,】,：,距北京,五,五环约,70,公里，,距,距天津,外,外环约,90,公里，,区,区域价,值,值在于,强,强势旅,游,游度假,资,资源。,香河板,块,块,【,河北香,河,河,】,：,距北京,五,五环约,30,公里，,距,距天津,外,外环约,60,公里，,区,区域价,值,值在于,距,距离北,京,京最近,的,的板块,，,，潮白,河,河自然,资,资源。,廊坊板,块,块,【,河北,】,：,距北京,五,五环约,35,公里，,距,距天津,外,外环约,50,公里，,区,区域价,值,值在于,廊,廊坊大,学,学城资,源,源及城,市,市成熟,配,配套，,有,有一居,所,所的资,源,源条件,。,。,新城板,块,块,【,天津,】,：,距北京,五,五环约,85,公里，,距,距天津,外,外环约,35,公里，,区