华润上海外滩九里项目运营规划(XXXX)47页

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.,#,华润置地（上海）有限公司,外滩九里项目运营规划,2011,年,3,月,目录,一、,总,总体,目,目标,二、,整,整体,定,定位,及,及开,发,发思,路,路,三、,项,项目,运,运营,管,管理,四、,项,项目,风,风险,管,管理,及,及应,对,对措,施,施,一、,总,总体,目,目标,地理,位,位置,：,：,九里,项,项目,位,位于,中,中山,南,南路,460,号，,坐,坐落,于,于外,滩,滩核,心,心区,域,域，,复,复兴,东,东路,、,、中,山,山南,路,路等,城,城市,主,主干,道,道交,错,错其,旁,旁，,并,并与,黄,黄浦,江,江和,世,世博,会,会互,为,为毗,邻,邻。,其,其辐,射,射,3,公里,范,范围,内,内，,外,外滩,、,、陆,家,家嘴,、,、人,民,民广,场,场、,淮,淮海,公,公园,新,新天,地,地等,主,主要,商,商业,商,商务,中,中心,近,近在,咫,咫尺,。,。,陆家嘴,人民广场,外滩,3,号,世博会会址,外滩,18,号,豫园,新天地,十六铺,八佰伴,1,、项,目,目概,况,况,四至,范,范围,：,：,项目基地位于上,海,海市黄浦区，中,山,山南路以西,毛家路以南，外,廊,廊家桥街以东，,紫,紫霞路以北的围,和,和地块内。基地,为,为高层住宅建设,用,用地，建设用地,面,面积为,3.3,万平方米，总建,筑,筑面积,13.4,万平米，总计,499,套可售单元（含,EF,楼酒店式公寓,211,套）。,一、总体目标,1,、项目概况,通过高品质景观,、,、外立面、精装,修,修的全面实现，,为,为云端客户打造,出,出符合其身份象,征,征的产品，树立,豪,豪宅标杆，立足,豪,豪宅市场，成为,豪,豪宅典范。,以本项目为契机,，,，拓展管理思路,，,，创新管理手段,，,，落实营造过程,，,，为公司,“,九里系,”,高端产品大规模,复,复制积累经验，,培,培养人才。,以本项目成功使,公,公司正式步入一,线,线豪宅开发商，,提,提升公司品牌知,名,名度，占领房地,产,产市场制高点。,2,、战略目标,一、总体目标,面积,187,188,245,277,310,360-420,剩余套数,14,11,13,16,44,55,可售均价,100000,100000,100000,100000,120000,150000,可售面积,2618,2068,4417,5542,13804,22311,可售金额（亿元）,2.66,2.07,4.42,5.54,16.56,33.47,外滩九里预计总,货,货值将近,90,亿元人民币，已,完,完成签约金额约,20,亿元。项目可售,货,货量盘点如下：,综合以上数据，,300平以上户,型,型货值占整体75%,以上。,3,、经营目标,一、总体目标,销售金额目标,16,亿元人民币,结转金额目标,34,亿元人民币,实现净利润,10,亿元人民币,实现净利润率,30%,以上,打造华润置地系,统,统顶级豪宅标杆,2011,年项目经营目标,如,如下：,3,、经营目标,一、总体目标,外滩九里总体销,售,售计划安排如下,：,：,3,、经营目标,一、总体目标,项目定位,市场,/,竞争,产品力,消费者,价值体系优化,外滩九里,二、整体定位及,开,开发思路,项目定位,做足外滩,市场,/,竞争,项目卖点,消费者,跨版块竞争，强,调,调外滩,同板块竞争，强,调,调区隔。,外滩板块,江景资源,建筑,/,景观,/,户型,/,精装,/,会所,/,物业,与外滩的关系,外滩客,对外滩稀缺资源,占,占有欲,需要有可炫耀的,资,资本,二、整体定位及,开,开发思路,项目差异化竞争,型,型定位,外滩九里全新价,值,值体系,做足外滩文章,形成竞争型差异,化,化优势,极致外滩生活,南外滩,板块,少数人,江景,华润,物业,石材,立面,精致,建筑,古典,园林,景观,会所,商业,精装修,五星级,酒店,物业,3#,展,售中心,K,楼顶,大平层,无敌江,景,艺术,设计,SPA,个性,炫耀标鉴,专属享受,个性艺术,圈层,社交,价值支撑,价值基础,价值输出,核心理念,二、整体定位及,开,开发思路,建筑,景观,房型,精装修,二、整体定位及,开,开发思路,建筑,景观,房型,精装修,1,、沿袭外滩的新,古,古典风格,2,、全石材立面,3,、拱形门廊进厅设计,4,、临中山南路的,地,地标建筑仪态,二、整体定位及,开,开发思路,建筑,景观,房型,精装修,1,、豪华入户大堂,/,彩绘玻璃,2,、地面马塞克拼,花,花,3,、豪华电梯厅及,轿,轿箱,二、整体定位及,开,开发思路,建筑,景观,房型,精装修,江景,1,、东看江，北看外滩，南望世博,园林景观,2,、外滩感大气尊贵的古典园林,二、整体定位及,开,开发思路,建筑,景观,房型,精装修,1,、极具皇家质感,的,的围墙和大门,2,、灵动的水景与,下,下沉式广场,3,、丰富的雕塑与,浮,浮雕,4,、回家的精神堡,垒,垒入口大树,二、整体定位及,开,开发思路,建筑,景观,房型,精装修,1,、奢华尺度感,/3,米层高,/5,米面宽,2,、主人空间全套,房,房设计,3,、主人佣人入户,完,完全动线分开,4,、超大型入户花,园,园,5,、南向四个房间,6,、中西双厨,二、整体定位及,开,开发思路,建筑,景观,房型,精装修,6,、豪华卫浴空间,/,半下沉浴缸,1,、,GDG,国宾馆设计师主,笔,笔,3,、直饮水入户,/,中西双厨,4,、中央空调,/,全屋地采暖,5,、同层排水,/,新风系统,7,、外墙外保温,8,、系统门窗，,low-e,玻璃,断桥隔热,2,、,K,、,J,楼邱德光大师操,刀,刀,二、整体定位及,开,开发思路,三、项目运营管,理,理,项目关键进度节,点,点,项目关键节点,时间节点,开工,2008/5/30,出地面,2009/1/20,主体结构封顶,2009/9/30,石材外立面结束,2010/10/15,AB/GH,样板房开放,2009/8/30,样板示范区开放,2009/10/1,D,样板房开放,2010/4/15,J/K,楼样板房开放,2010/10/1,大手精装修完成,2011/10/31,室外景观完工,2011/8/15,竣工备案,2011/10/31,交付小业主,2011/12/31,四、项目风险管,理,理及应对措施,2011,年外滩九里项目,重,重、难点如下：,1,、完成整个项目,竣,竣工备案并获得,交,交付使用许可证,，,，实现利润结转,。,。,2,、年底,AB,、,GH,、,D,楼完成交付，直,面,面项目运营最终,考,考验。,3,、,J,、,K,楼装修全部完成,，,，实现置地系统,最,最高端住宅的呈,现,现。,4,、室外景观全部,完,完成，打造置地,系,系统内景观标杆,工,工程。,5,、,EF,楼酒店式公寓装,修,修基本完成，并,进,进入试运营状态,。,。,6,、政策风险下业,绩,绩实现,竣工验收,2011,年,11,月中旬完成竣工,备,备案，,12,月中旬获得交付,使,使用许可证，整,体,体验收安排如下,：,：,四、项目风险管,理,理及应对措施,（,1,）,住宿难：,外滩九里施工场,地,地狭小，红线外,无,无法安排施工临,设,设，目前住宿活,动,动房安排在如图,所,所示位置。,应对措施,：,1,、提前和相关验,收,收部门进行协调,，,，作出承诺，以,不,不影响相关证照,的,的获得时间。,2,、提前规划，紧,抓,抓关键线路工作,，,，保证验收条件,按,按时完成。,3,、充分利用,施,施工单位资,源,源能力，与,相,相关部分保,持,持良好沟通,。,。,竣工验收,四、项目风,险,险管理及应,对,对措施,（,2,）,K,楼底层改造,：,K,楼底层作为,售,售楼处平面,布,布置与原建,筑,筑平面有较,多,多不一致，,K,楼底层现状,将,将无法通过,规,规划验收。,应对措施：,1,、,对,K,楼底层按建,筑,筑平面进行,改,改造，以保,证,证满足验收,要,要求。,2,、施工前工,程,程、市场、,物,物业需共同,提,提出完整的,施,施工流程安,排,排以保证售,楼,楼需求。,竣工验收,四、项目风,险,险管理及应,对,对措施,（,3,）,AB,楼入户花园,变,变更：,交付时需装,修,修完成，验,收,收时间与交,付,付时间相邻,，,，二者互为,制,制约。,应对措施,：,1,、,AB,楼除,1,、,8,、,13,层外，其余,楼,楼层全部精,装,装完成。,1,、,8,、,13,层作为验收,楼,楼层冲关。,2,、提前和相,关,关验收部门,进,进行公关和,协,协调，以保,证,证最终顺获,得,得证照。,竣工验收,四、项目风,险,险管理及应,对,对措施,（,4,）,5#,地块验收风,险,险：,5#,地块南侧紫,霞,霞路由于拆,迁,迁难，一直,无,无法动工，,原,原,J,楼会所交付,使,使用证拖延,至,至今无法办,理,理。,应对措施：,对该风险，,需,需要提前设,想,想好预案，,做,做好政府沟,通,通，最力争,在,在,2011,年底前彻底,解,解决好该问,题,题。,竣工验收,四、项目风,险,险管理及应,对,对措施,AB,、,GH,、,D,楼交付,2,、作为单价,超,超,10,万元的高端,住,住宅产品，,AB,、,GH,、,D,楼将在,2011,年年底向小,业,业主交付，,如,如何交付，,毫,毫无先例可,循,循。实现高,比,比例的一次,性,性交付率，,是,是整个项目,团,团队的严峻,任,任务，同时,为,为随后,J,、,K,楼交付积累,经,经验的重要,经,经验。,应对措施：,1,、,外滩九里项,目,目成立交房,筹,筹备小组，,组,组建细部检,查,查团队，对,现,现场进行,100%,检查。,2,、交付前，,制,制定周密的,交,交房方案及,预,预案，提高,客,客服服务水,准,准，推出与,外,外滩九里匹,配,配的个性化,物,物业服务，,降,降低交付风,险,险。,四、项目风,险,险管理及应,对,对措施,J,、,K,楼精装实现,3,、,K,、,J,楼装修是采,用,用邱德光大,师,师的设计。,其,其设计风格,繁,繁复、缤纷,、,、华丽，多,采,采用高光表,面,面、流线型,几,几何线条。,对,对此进行,大,大规模的批,量,量化施工，,其,其实现的风,险,险和难度巨,大,大，在业内,也,也属于凤毛,麟,麟角。,四、项目风,险,险管理及应,对,对措施,难点分析,（,1,）水刀拼花,石,石材图案复,杂,杂、精细，,品,品种繁多，,对,对加工、铺,贴,贴、镜面处,理,理要求高。,J,、,K,楼,精,精,装,装,实,实,现,现,四,、,、,项,项,目,目,风,风,险,险,管,管,理,理,及,及,应,应,对,对,措,措,施,施,应,对,对,措,措,施,施,：,：,1,、,事,事,前,前,考,考,察,察,石,石,材,材,供,供,应,应,商,商,，,，,重,重,点,点,关,关,注,注,其,其,加,加,工,工,能,能,力,力,、,、,备,备,货,货,情,情,况,况,以,以,及,及,水,水,刀,刀,拼,拼,花,花,施,施,工,工,工,工,艺,艺,。,。,2,、做施工,样,样板楼层,，,，经项目,管,管理各方,查,查看确认,后,后再允许,大,大批量供,货,货，避免,系,系统性问,题,题的产生,。,。,3,、针,对,对浅,色,色系,石,石材,，,，对,石,石材,防,防护,处,处理,要,要求,、,、湿,贴,贴石,材,材采,用,用建,筑,筑白,水,水泥,等,等进,行,行规,范,范，,以,以规,避,避风,险,险。,4,、镜,面,面打,磨,磨次,数,数及,标,标准,在,在合,约,约中,明,明确,约,约定,。,。,J,、,K,楼精,装,装实,现,现,四、,项,项目,风,风险,管,管理,及,及应,对,对措,施,施,（,2,）,难点,分,分析,：,：,墙面,、,、天,棚,棚较,多,多使,用,用高,光,光油,漆,漆木,饰,饰面,，,，特,