商铺推广方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,花样年,江山,商铺推广方案,市场篇,一、,营销篇,二、,黄江总体商业圈分布简述,1,环城路板湖商圈市场情况,2,黄江大道商业圈市场情况,3,公常路沿线商圈市场情况,4,市场篇,一、,环城路（新兴商圈）,商户：中惠商业街、星光城沃尔玛、富康花园底商及天虹商场。太子酒店、裕元酒店,公常路沿线商圈（发展商圈）,商户：天和百货、嘉荣超市、时尚电器、肯德基、南康百货、裕发商场等。,黄江大道（传统商圈）,商户：品牌店、珠宝店、银行等 。,黄江商业整体从南至北，以传统向新型商业演化。,以黄江大道为主的传统商业圈，是传统消费习惯的场所，人流密集，租金高；,以裕元酒店、沃尔玛及富康花园文化广场为核心的中心商圈，由于临黄江大道、环城路，车流旺，旗舰商家入驻，商业氛围日渐浓厚；,环城路商圈，商业档次高、业态规划以新型城市商业街区业态为主，是未来黄江的商业中心。,小结,黄江镇以黄江大道为主商圈，向北环城路为新兴商圈，向南为公常路与黄江大道交汇处为发展商圈。,黄江总体商业圈分布简述,1,环城路板湖商圈市场情况,2,黄江大道商业圈市场情况,3,公常路沿线商圈市场情况,4,市场篇,一、,环城路板湖商圈（新兴商圈）,棕榈泉,富康花园,金士柏山,珺庭,商业定位：高档休闲为主商业圈；,商业特征：档次高、有大型集中商业，居住、休闲、娱乐为主的综合性商圈；,目前该区域商铺放盘量较少，随着沃尔玛、星光城的开业此片区将成为黄江新热点区域；,租金水平合理，商业潜力大。,面积,开间,进深,层高,停车位,30-50,3-6,米,6-9,米,5.8,米,有专门停车位,租金水平,外街商铺：,40-60,元,/,月、内街商铺：,30,元左右,/,月,转让价格,16000,20000,元,/,环城路板湖商圈（新兴商圈）,商铺情况：,小结,该区域大型楼盘集中，有中惠,金士柏山、中惠,珺庭、富康花园、棕榈泉等除此之外整个片区还云集了太子酒店、裕元酒店及其周边附属商业。周边消费人群属于黄江高档消费群体，因此片区有大型集中式商业卖场，有休闲广场、有五星级酒店，有高档餐饮、休闲特色业态。,环城路板湖商业圈目前拥有中惠,金士柏山商业街、富康花园底商、嘉荣喜伴超市、天虹百货、麦当劳、肯德基等商业配套设施；星光城已启动招商，成功引进沃尔玛。,星光城、沃尔玛开业后，此片区将成为黄江新商圈。,黄江总体商业圈分布简述,1,环城路板湖商圈市场情况,2,黄江大道商业圈市场情况,3,公常路沿线商圈市场情况,4,市场篇,一、,黄江大道传统商业圈（成熟商圈）,品牌店（七匹狼、达芙妮、黛安芬、,puma,、以纯等）；,珠宝类店（周六福、钻石世家等）；,假日酒店、餐饮、银行、通讯电子、中介及各类便利店五金店等；,公安局等机关单位。,黄江大道传统商业圈（成熟商圈）,面积,开间,进深,层高,停车位,20-40,3-5,米,5-7,米,3,6,米,无专用停车位，路边停车,租金水平,黄江大道旺街商铺：,120-140,元,/,月、冷街商铺：,80,元左右,/,月。,转让价格,25000,35000,元,/,商业定位：黄江大众品牌集中区成熟商业圈；,商业特征：品牌店云集的商业圈、商业氛围和租金水平由西至东逐渐下降；,黄江品牌专卖店集中地区，是黄江最旺商业区；,此片区商铺成熟稳定，租金较高，商铺转让少且价格很高；,黄江大道商业氛围和租金水平由西至东逐渐下降。,商铺情况：,本区域为黄江镇传统商业中心，黄江大道两侧密布着众多知名品牌店，此片区商铺街面多为上世纪,90,年代老街铺、开间进深较小，但受于环境限制，无法满足现在的需求；,此区域有成熟大型小区锦绣花园和宝湖山庄，并且众多政府机关，购买力强劲。,本区域处于黄江中心区，交通方便，人流旺盛；,黄江大道商圈融合了黄江镇的各类消费群体，是目前黄江最旺的商业地带。,小结,老商圈遇到了发展瓶颈，注定将被新兴体所取代。,黄江总体商业圈分布简述,1,环城路板湖商圈市场情况,2,黄江大道商业圈市场情况,3,公常路沿线商圈市场情况,4,市场篇,一、,本案,嘉荣超市,电脑城,时尚电器,肯德基,南康百货,天和百货,黄江广场,裕发购物广场,天安购物广场,五金设备,家具城,公常路沿线商圈包含：,北部综合商业区、南部工业配套商业区,北部综合商业区与黄江大道商圈相交汇，人流大，业态广泛。,南部工业配套商业区与众多工业区相邻近，档次相对较低，人流少、经营状况一般。,公常路沿线商圈（发展商圈）,面积,开间,进深,层高,停车位,25-35,3-5,米,4-6,米,5.8,米,没有专门停车位,40-90,3-5,米,4-9,米,3,6,米,租金水平,北部（黄江广场商铺）：,50-80,元,/,月、南部（裕元工业对面商铺）：,20-40,元,/,月,转让价格,22000,15000,元,/,商业定位：传统商业辐射区、工业园配套商业带；,商业特征：北部有大型商业集中、商业氛围浓厚。商业布局南北差异明显，档次由北向南依次降低，并且公常路东侧商业形象和租金水平大于西侧；,消费人群：北部商业有居民日常消费支撑，南部多为厂区客户支撑。,公常路沿线商圈（发展商圈）,商铺情况：,本区域北面连接黄江大道传统商圈，北部商业区有大型电器卖场（时尚、苏宁），有专业电脑城，有大型百货超市（南康、天河、嘉荣），同时云集众多餐饮类商家；南部工业区相对集中，其多为工业配套商业区，因此档次相对较低，多是以日用百货、蔬菜市场、低端服饰店，家具店、汽修店等为主。,小结,北面为中端商业区、南面为低端商业区，是黄江商业中低端产品集中区域。,项目周边商铺租金情况,项目南部租金水平：,20-30,元,/,月,项目北部租金水平：,30-50,元,/,月,项目属于公常路沿线商业带南部，消费群体多为周边工厂人群及周边居住者；,目前缺乏大型集中性商业带动，商业形象和档次较低，租金水平较低经营状况一般,。,目前在售商铺,商铺信息：层高,5.9,米。开间,3.9,米。进深：,9.1,米,售价：,17000,元,/,折扣：,9.7,折,翠亨豪园基本信息,物业地址,:,富海大道与东江路交汇处,目前在售商铺,现代印象基本信息,物业地址,:,袁屋围大道南康百货旁,商铺信息：层高,5.8,米。开间,3-6,米。进深：,7-9,米,售价：正对袁屋围路,22000,元,/,、背面为,18000,元,/,折扣：,9.7,折,区域,商铺,租金水平,面积,开间,进深,层高,停车位,板湖区,20-80,3-5,米,5-7,米,6,米,有专门,停车位,正街商铺：,40-60,元,/,月、冷街商铺：,30,元左右,/,月。,黄江,大道,30-50,3-6,米,6-9,米,5.8,米,无车位,路边停车,黄江大道正街商铺：,120-150,元,/,月、冷铺：,80,元左右,/,月 ，越向东租金越低,公常路,25-35,3-5,米,4-6,米,5.8,米,无车位,路边停车,北部（接黄江大道商铺）：,50-80,元,/,月、南部（工业对面商铺）：,20-40,元,/,月,.,越向南租金水平越低。,40-90,3-5,米,4-9,米,6,米,黄江商铺租金汇总：,区域,面积,租金水平,价格,回报率,板湖区,20-80,正街商铺：,40-60,元,/,月、冷街商铺：,30,元左右,/,月。,20000,16000,元,正街：最高,3.6%,冷街：最高,2.2%,黄江,大道,30-50,黄江大道正街商铺：,120-140,元,/,月、冷铺：,80,元左右,/,月 ，越向东租金越低,35000,25000,元,正街：最高,4.8%,冷街：最高,3.8%,公常路,25-35,北部（接黄江大道商铺）：,50-80,元,/,月、南部（工业对面商铺）：,20-40,元,/,月,.,越向南租金水平越低。,22000,15000,元,北部：最高,4.3%,南部：最高,2.4%,40-90,黄江商铺回报率汇总：,项目属性定位,1,目标客户定位,2,销售价格定位,3,营销手段制定,4,营销篇,二、,展示推广配合,5,项目属性界定,大型高端社区配套商业街,交通便利，昭示性好,集中街区商铺产品,连接体育公园商业地带,定位城市商街,综合性主题商街,价值点梳理,1,枢纽中心,:,双轻轨、铁路、高速路直通穗莞深,打造珠三角半小时生活圈,R1,、,R4,双轻轨交汇，,5,大站点。广深铁路中的东莞站和东莞东站也近在咫尺，未来与广州、深圳轨道接驳，无缝对接都市繁华，使得区域交通系统进行一次跨时代提速。,价值点梳理,2,黄江新城市中心地段,城市商圈新核心,2010,年黄江投入百亿巨资进行城市升级建设，本项目位于新城市中心地段是黄江重点打造的门户区，项目片区将打造成为黄江集高档居住、商业为一体，配套完善的绿色社区,。,随着新城市建设的推进，未来黄江镇政府新的办公大楼将在本区域内建成，其他市政配套设施将一同入户本区域。,价值点梳理,3,3,万平米“体育公园,+,商业设施”,体育休闲商业街,项目北地块规划为,3,万平米的黄江体育公园，与项目紧密相连。建成后将包括台湾知名的双语幼儿园、大型购物中心、约,2,万平米的休闲商业街、篮球场、赛道游泳池等运动设施。,价值点梳理,4,人气旺,坐拥,15,万高端消费群,毗邻裕元高新科技园，汇聚了宝成国际集团、精成电子、菲利浦等众多世界知足企业。,项目片区将云集多个大型楼盘、黄江医院、黄江镇政府等多个机关单位将迁于本区域。,价值点梳理,5,超高使用率,买一层赚一层,面积适中，单层高达使用率,99%,；,特色,5.8,米层高，买一层用两层，投入小，回报大；,价值点梳理,6,住宅市场受阻，商业“钱”景无限,调息，限购，限贷,打压地产，住宅投资前景渺茫；,股市跌，黄金跌,资本市场投资风险加大；,商业投资成为投资保值新的热潮，黄金地段的商业更成为投资者们争抢的目标,；,项目属性定位,1,目标客户定位,2,销售价格定位,3,营销手段制定,4,营销篇,二、,展示推广配合,5,目标客户群体,擅于理财：黄江的,产业致富人群,他们是：,政府高职公务员、村委干部,他们中间不少也有自己的小产业,私营企业主,服装及周边产品加工、物流、食品等行业,当地商业贸易私营中、小业主（个体户）,周边镇区、深圳投资客,他们懂得理财，喜欢做稳健的投资,项目属性定位,1,目标客户定位,2,销售价格制定,3,营销手段制定,4,营销篇,二、,展示推广配合,5,价格制定,定价思路,市场比较法,收益还原法,综合定价,以黄江在售商业为参考对象对比定价,利用回报率，反算售价区间,综合修正，合理制定售价,市场比较法,街铺单位,参考对象选取：翠亨豪园、现代印象、金士柏山、富康花园（黄江镇近期已售单位）,市场比较初步定价,17405,元,/,平米，结合本项目品牌知名度及商业实效性等因素考虑，合理溢价,3-5%,，售价范围,【,17927-18275,元,/】,，取中间值,18000,元,/,平米,总分,本项目,翠亨豪园,现代印象,金士柏山,富康花园,地段,20,10,18,20,12,15,人流,35,20,30,35,22,25,规模,15,13,10,13,15,15,车位,20,20,12,15,18,10,开间,10,10,8,10,8,10,合计,100,73,78,93,75,75,对比项目价格,17000,20000,18000,19000,权重,20%,10%,30%,40%,对比价格,15910,15699,17520,18493,对比均价,17405,周边商铺,租金,售价（万）,回报率,翠亨豪园,50-70,1.7,3.5%,现代印象,60-90,2,3.7%,金士柏山,35-55,1.8,2.5%,富康花园,40-60,1.9,2.6%,黄江大道旺铺,120-140,3.5,3.7%,收益还原法,街铺单位,由市场判断，黄江区域商业回报率为：,3%,收益还原法,街铺单位,租金,12,月,售价,=,租金回报率,投资回报率以,3%,计；,租金水平取,50,元,/,月,，金士柏山最高租金约,60,元,/,月,；,利用收益还原法得出价格为,20000,元,/,=,50,元,/,月,12,月,3%,=,20000,元,/,初步均价制定,经修正，合理价格区间定在,18000-20000,元,/,平米,收益还原法,20000,元,/,市场比较法,18000,元,/,综合定价,18000-20000,元,/,项目属性定位,1,目标客户定位,2,销售价格定位,3,营销手段制定,4,营销篇,二、,展示推广配合,5,带租约销售,销售方式：,结合品牌商家进驻，利用已有租约的固定回报提升商业售价；,优势：利用租约支撑项目售价，同时便于开发商可迅速回笼资金。,劣势：客户资金要求较高，目标客户范围缩小，提升了销售难度。,巨额反租,以返租形式，降低客户首付，吸引其购买,销售方式：,方案一：在总房价里减去返租总额,方案二：在首付中减去返租总额,优势：在收入总额不变的前提下，降低首付，极大增强客户购买欲望。,劣势：开发商有部分款项以租金形式回款，回款周期延长。,发售当天优惠,优惠制定目的：,降低购买门槛，加大吸引力，调动客户积极性，,有效促进发售当天成交量；,开盘优惠：额外,98,折,实收价,=,账目总价,0.98,（开盘优惠）,0.98,（开发商折扣点）,黄金金价,项目属性定位,1,目标客户定位,2,销售价格定位,3,营销手段制定,4,营销篇,二、,展示推广配合,5,阁楼展示,买一层赚一层卖点释放,展示要求：利用阁楼展示商铺独有的,5.8,米层高优势；,工程配合：装修一间概念样板阁楼,完成时间：,2011,年,11,月,15,日前,商业街,LOGO,展示配合：制作商业街立体导示牌，要求与项目豪宅形象相符；,设计要求：要求,logo,设计创意、时尚、醒目，能够代表商业定位，用发光字装饰，展现夜间繁华景象；,完成时间：,2011,年,11,月,15,日前；,商铺展示,展示配合：每个商铺窗口处摆放实物或张贴物件广告画面；,展示要求：摆放实物立体感强、广告画面要求美观大方，体现项目档次；,完成时间：,2011,年,11,月,15,日前；,灯箱展示,展示配合：在个商铺增设灯箱广告；,展示要求：灯箱广告为品牌商家，要求美观大方，体现项目档次；,完成时间：,2011,年,11,月,15,日前；,街边展示,展示要求：新增几部花车，以及休闲桌椅、遮阳伞、摆设街区小品。,展示目的：增强商街展示效果，提高商业街区的休闲情趣；,完成时间：,2011,年,11,月,15,日前；,物料展示,展示要求：销售中心摆放易拉宝、海报,展示内容：,投资价值,+,商业卖点,+,平面图（海报）,针对不同年龄段客户采用感性营销：,年轻人：买铺投资，尽早融入社会，成为同龄人的领先者；,中年人：买铺收租供子女上学、工作；,老年人：买铺收租养老；,完成时间：,2011,年,11,月,10,日前,推广配合,媒体选择,内容,数量,出街时间,加油站,花样年江山商铺发售,选取,5,个加油站,11,月,15,日前,户外,花样年江山商铺发售,现有广告位,11,月,15,日前,短信,花样年江山商铺发售,30,万条,/,次,11,月,15,日前,DM,单张,价值卖点、商铺发售,5,万张,11,月,15,日前,推售思路,利用二三级联动，集中开盘认购方式，营造抢购氛围，协助实现高价销售；,11.10,11.19,筹备期,推介期,销售期,宣传推广出街,三级市场推介,价格表确定,集中发售,自然销售,商业营销方案确定,商业包装完成,销售物料筹备,生活中的辛苦阻挠不了我对生活的热爱。,10月-24,10月-24,Tuesday, October 29, 2024,人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。,03:04:44,03:04:44,03:04,10/29/2024 3:04:44 AM,做一枚螺丝钉，那里需要那里上。,10月-24,03:04:44,03:04,Oct-24,29-Oct-24,日复一日的努力只为成就美好的明天。,03:04:44,03:04:44,03:04,Tuesday, October 29, 2024,安全放在第一位，防微杜渐。,10月-24,10月-24,03:04:44,03:04:44,October 29, 2024,加强自身建设，增强个人的休养。,2024年10月29日,3:04 上午,10月-24,10月-24,精益求精，追求卓越，因为相信而伟大。,29 十月 2024,3:04:44 上午,03:04:44,10月-24,让自己更加强大，更加专业，这才能让自己更好。,十月 24,3:04 上午,10月-24,03:04,October 29, 2024,这些年的努力就为了得到相应的回报。,2024/10/29 3:04:44,03:04:44,29 October 2024,科学，你是国力的灵魂；同时又是社会发展的标志。,3:04:44 上午,3:04 上午,03:04:44,10月-24,每天都是美好的一天，新的一天开启。,10月-24,10月-24,03:04,03:04:44,03:04:44,Oct-24,相信命运，让自己成长，慢慢的长大。,2024/10/29 3:04:44,Tuesday, October 29, 2024,爱情，亲情，友情，让人无法割舍。,10月-24,2024/10/29 3:04:44,10月-24,谢谢大家！,