旅游投资项目的运作程序

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,旅游投资项目的运作程序,一、旅游项目开发模式与流程,开发旅游项目，就是开发旅游产品，即通过创意策划、规划、建设、人力资源配置、服务管理、营销推广，形成旅游产品的运作经营。,1、旅游资源开发的历史,旅游项目开发，可以从旅游资源开发的历史过程中，找到进化的印记：）原始资源利用期：80-90年，圈起来收门票与初步接待；）资源开发起步期：90-95年，基础设施建设与观赏旅游；）资源开发转轨期：95-04年，观赏旅游全面开发与游乐休闲产品形成；）资源深度挖掘期：2004-2015年，情境设计与体验旅游；）后资源开发期：2015-,？,，休闲度假与生活方式。,旅游的发展，形成了从原始资源直接利用，到与资源之间越来越远的关系。越来越多的人为思路和人性化的理念化的东西，成为旅游发展的重要方向。,2、旅游项目开发模式,）自发与自主,自发开发模式：自行策划、管理处、投资商，比如说一些农家乐项目；自主开发模式：专业策划、管理处、投资商，自主的开发相对有策划和规划。,）主动与被动,选点开发模式：比如野生动物园，在大连做了一个，在昆明再做一个，完全可以主动选点。招商开发模式：通过政府或投资人招商的模式。有土地、有资源，招进一些投资人进入开发，这是相对被动的一种开发模式。,）开发区域结构,单一项目开发模式；成片整体开发模式；目的地整体开发模式,）开发投入时序,滚动开发模式：持续小资金投入开发；分期开发模式：阶段性投资开发；一次性完成开发模式：先开发完成再开放；,）产业多元性,单一开发模式：单一产业的产品项目；综合开发模式：多种产业结合，复合产品结构；,）土地利用性质,游憩区开发模式；旅游房地产开发模式；旅游城镇开发模式；,）与市场的关系,近郊型项目开发模式；远郊型项目开发模式；区域型项目开发模式；全国型项目开发模式；国际型项目开发模式。,3、旅游项目开发的前期工作流程,根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，可以把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。按时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段；按具体的工作内容分为：投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期，五个工作期各自独立，却又相互起承，形成一个完整的工作流程。,）投资决策,这一过程中，最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价。投资商在与旅游资源控制方签订合同前，可以聘请旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份旅游项目投资预可行性研究报告或旅游项目投资价值评价报告，以作为决策依据。,）合同签定,旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必须合法控制的核心，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。,合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。,）架构管理,合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。,开发管理，应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。这三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部顺序完成。因此，应着眼于人力资源培养，设立前期工作部、工程管理部、景区管理部三个业务部门。他们的职能分别为：,前期工作部：负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容：委托旅游投资顾问公司进行市场调研；委托旅游产品策划机构进行产品策划；委托规划设计单位对工程项目进行规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。,工程管理部：以项目经理为首的工程管部，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，保证工程按设计要求和合同要求完成。,景区管理部：负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。,）产品策划（项目设计）及项目运作策划,项目设计不是旅游规划。项目设计及项目开发运作的策划，主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。必须聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司，提供旅游项目总体策划报告及旅游项目开发运作计划。,为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合，应编制旅游项目建设可行性研究报告。,）规划、设计,产品策划完成后，或与此同步进行，应该聘请专业机构，编制旅游总体发展规划，或者直接编制控制性详细规划，可以包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划。旅游规划不是简单的建筑工程规划它包括投资计划、社会效益、环境保护等许多内容。,规划、设计基本程序：勘察规划设计方案初步设计施工图设计。,新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件，到规划主管部门办理用地规划许可证，方可委托专业机构进行建筑设计。小型项目常用规划方案代替初步设计方案，初步设计方案要通过发改委与建委等相部门的联合审批后，进行施工图设计。施工图设计方案要报送经建委审批，建委一般委托省级以上建筑规划设计院进行审核，并提出修改意见。大型项目要组织工程、结构、力学等专家进行集体论证。施工图是工程施工的依据，法律规定未经审批的施工图不得使用。,）政府审批事项办理推进,前期工作部的重要工作之一，就是通过政府的各项审批。其中，发改委立项，可行性研究报告审批，规划评审，市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请，国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请；规划委批准；土地规划审批；建设土地的招、拍、挂与征用；合同中政府承诺的落实；施工图的审查；建设准备与报建批复等等，十分繁杂。,）资金运作与招商引资,建设投资之前，应该确定合作伙伴，落实投资种子资金。一般而言，项目建设资金不能全部靠企业自有资金，应积极进行融资和招商,引资，用少量种子资金起动项目，利用项目融入建设资金。信贷资金是建设资金最重要的筹措来源。根据投入前期资金与建设需要资金的缺口，应该积极进行银行融资。在不失控制权的基础上，投资商可根据对项目的安排，应该把项目主体设计为有限责任公司，并争取引入战略投资人，以扩大公司资本金。对于项目的附属工程，如景区的接待设施和服务设施，应拿出一部分项目进行招商引资，引入相关的专业投资人，对索道、设施游乐、酒店等等子项目，进行合作或独立投资。,）建设准备与工程建设,在工程施工期间，以项目经理为首和项目法人机构负责协调各方，监督、控制工程进度与质量，保证工程按设计要求和合同要求完成。旅游项目中主要有基础设施建设、景观建设、接待设施建设、游乐项目建设四个方面。项目工程结束后，项目法人要组织验收工作。竣工验收标志旅游项目建设阶段结束，是全面考核建设成果、检验设计施工质量的重要步骤。竣工验收一般由项目可研批复单位牵头组成验收委员会（小组）进行验收。规模大、复杂的综合性旅游项目要进行初验，或分阶段进行，然后进行全项目验收。竣工验收通过后，项目正式投入使用。,）开,业,业运作,项目完,成,成工程,建,建设，,与,与开业,运,运行，,还,还有较,大,大的差,距,距；开,业,业需要,人,人财物,齐,齐备，,并,并且还,要,要有切,实,实可行,的,的营销,方,方案。,开,开业工,作,作由景,区,区管理,部,部负责,，,，它应,在,在工程,竣,竣工前,，,，进行,生,生产（,营,营业）,准,准备工,作,作。工,作,作内容,是,是：筹,集,集营运,资,资金；,招,招聘、,培,培训员,工,工；采,购,购生产,物,物资，,建,建立供,货,货渠道,；,；制定,营,营销计,划,划；健,全,全规章,制,制度。,景,景区管,理,理部在,竣,竣工验,收,收结束,后,后，持,竣,竣工验,收,收单（,证,证书）,等,等相关,资,资料到,旅,旅游主,管,管部门,（,（旅游,局,局）办,理,理旅游,经,经营许,可,可证。,跨,跨县市,区,区景区,（,（点）,开,开业，,报,报上一,级,级旅游,主,主管部,门,门检查,审,审核。,凡,凡达不,到,到景区,（,（点）,开,开业条,件,件，未,经,经旅游,部,部门审,核,核的，,不,不得正,式,式开放,营,营业。,到,到税务,、,、物价,及,及其它,相,相关部,门,门办理,开,开业手,续,续。,景,景,区,区开业,需,需全面,配,配置大,量,量的服,务,务人员,，,，包括,导,导游（,讲,讲解员,）,），技,术,术维护,，,，环卫,人,人员，,保,保安，,营,营销人,员,员等等,，,，需建,立,立完整,的,的旅游,标,标识系,统,统、旅,游,游卫生,系,系统（,厕,厕所、,垃,垃圾箱,、,、排污,等,等）、,旅,旅游安,全,全保障,系,系统、,游,游览服,务,务系统,、,、游客,接,接待服,务,务系统,等,等等,，,，这许,多,多属于,软,软件建,设,设，必,须,须通过,规,规则、,流,流程、,培,培训等,管,管理工,作,作，才,能,能到位,运,运行。,开,开业还,有,有一个,极,极为重,要,要的方,面,面，就,是,是营销,。,。建立,营,营销队,伍,伍是基,础,础，理,清,清渠道,、,、展开,品,品牌推,广,广、开,展,展活动,促,促销等,等,等，以,达,达到一,炮,炮打响,的,的目标,，,，是开,业,业营销,的,的重点,。,。旅游,景,景点在,开,开业后,的,的1-3个月,进,进入正,式,式运营,阶,阶段。,正,正式开,业,业营运,一,一年以,上,上的旅,游,游景区,点,点，可,以,以向当,地,地旅游,主,主管部,门,门申请,景,景区等,级,级评定,。,。,三、旅,游,游项目,设,设计,旅游项,目,目设计,游憩,方,方式设,计,计景,观,观设计,商业,模,模式设,计,计开,发,发流,程设计,旅游商,业,业运作,策,策划,神,神奇创,意,意魔力,现实,操,操作流,程,程科,学,学要素,配,配置,旅游项,目,目设计,：以资,源,源和可,进,进入性,为,为基础,，,，以市,场,场为定,位,位为目,标,标，设,计,计旅游,项,项目及,开,开发运,作,作流程,。,。内容,包,包括四,部,部分：,游,游憩方,式,式设计,、,、景观,设,设计、,商,商业模,式,式设计,及,及开发,流,流程设,计,计。,游憩方,式,式设计,旅,游,游六要,素,素配置,策,策划、,游,游憩功,能,能结构,设,设计、,布,布局结,构,构设计,、,、观赏,方,方式与,观,观赏线,路,路设计,、,、游乐,设,设施选,型,型与游,乐,乐内容,策,策划、,故,故事编,撰,撰与情,境,境化场,景,景布置,设,设计、,体,体验模,式,式策划,、,、特色,餐,餐饮策,划,划、特,色,色住宿,策,策划、,特,特色纪,念,念品策,划,划与设,计,计等等,。,。,景观设,计,计,标,标志性,建,建筑策,划,划与设,计,计、植,物,物造景,与,与园林,景,景观设,计,计、功,能,能建筑,景,景观设,计,计、建,筑,筑造景,与,与建筑,景,景观设,计,计、品,牌,牌形象,及,及道路,引,引导标,识,识系统,设,设计。,商业模,式,式设计,卖,点,点策划,与,与分析,、,、收入,点,点设置,、,、收入,结,结构设,计,计、营,销,销模式,设,设计、,品,品牌策,划,划、渠,道,道策划,、,、传播,策,策划、,促,促销策,划,划、岗,位,位设置,、,、管理,模,模式设,计,计、管,理,理团对,设,设计、,人,人力资,源,源开发,策,策划、,投,投资估,算,算、财,务,务预测,、,、投资,分,分期策,划,划、融,资,资策划,、,、开发,流,流程策,划,划、杠,杆,杆运用,策,策划、,商,商业模,式,式整合,等,等等。,旅游商,业,业运作,策,策划,：就是,运,运用智,慧,慧经验,与,与专业,技,技术，,通,通过策,划,划、规,划,划、设,计,计