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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/9/12,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/9/12,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/9/12,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/9/12,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/9/12,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/9/12,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/9/12,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/9/12,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/9/12,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/9/12,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/9/12,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/9/12,#,融科智地 三寰集团成员企业,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/9/12,#,融科智地 三寰集团成员企业,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/9/12,#,融科智地 三寰集团成员企业,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/9/12,#,融科智地 三寰集团成员企业,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/9/12,#,融科智地 三寰集团成员企业,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/9/12,#,融科智地 三寰集团成员企业,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/9/12,#,融科智地 三寰集团成员企业,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/9/12,#,融科智地 三寰集团成员企业,2018/9/12,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,Part1,城市发展研究,大连,城市发展研究,城市性质,大连,，位于中国,辽东半岛,最南端,，西北濒临渤海，东南面向,黄海,，是,全国,15,个,副省级城市,之一、,5,个,计划单列市,之一、全国,14,个,沿海开放城市,之一,；是,中国东北主要的对外门户、东北亚国际航运中心、,国际物流中心,、,区域性金融中心,。也是,全国文明城市,、,中国优秀旅游城市,、,全国卫生城市,、,国家环保模范城,、,国家园林城市,。大连城市环境绝佳，曾获得,联合国人居奖,，先后被,联合国环境规划署,评选为,“,世界环境,500,佳,”,、,国际花园城市,最高奖，曾被,江泽民,同志题词为,“,北方明珠,”,。,大连是,世界经济论坛新领军者年会,（夏季达沃斯年会）常驻举办城市。,黄 海,大连港口,大连国际会议中心,中央商务区,城市发展研究,城市规划,全域城市化,的落脚点不仅在城市和城镇体系，它着眼于,全域,，在实现城市化空间扩展的同时改善了农村的发展环境和城乡关系，可以促进农村发展和城乡互动，为城乡一体化创造条件。同时，农村是城市化过程的另一端,，,是城市化健康发展的支持，只有农村与城市形成互动，共同发展，才能实现可持续的城市化。,城市发展研究,GDP&,人口,10,年以来，大连市,GDP,增长速度逐步放缓，,2015,年更跌至,4.2%,，,16,年,GDP8234,亿元，增速有所回升,10-13,年，大连处于人口快速增长阶段，,14,年以来，大连市人口增长速度逐步停滞，甚至有负增长,趋势,城市发展研究,第三产业发展,近五年来，大连市第三产业平稳发展，占比一直呈上升趋势，自,15,年开始第三产业占比已超过,50%,城市发展研究,房地产开发投资,14,年以来，大连市固定资产投资逐年大幅度下滑，房地产投资额虽也有下降，但其占比反而有上升趋势,Part2,房地产市场研究,大连,房地产市场研究,政策回顾,1-2,月,宽松,央行降准，不“限购”城市，商贷首付比例下调、非一线城市房地产交易环节契税、营业税调整；地方集中出台去库存措施,3-9,月,逐步收紧,上海、深圳限购限贷升级 热点二线城市开始收紧，合肥限贷、廊坊限购，南京、苏州、厦门、天津、杭州限购限贷，其他多数城市以加强市场监管为主,十一前后，,22,个城市集中出台限购限贷收紧的调控政策，其后部分城市继续加码，三四线城市嘉兴及下辖嘉善县、张家口怀来县首次限购,集中收紧,10-12,月,2016,年地方政策变化,2016,年大连政策变化,2,月,6,月,公积金个贷不超过余额,15,倍,个人住房公积金贷款额度不超过户缴存余额的,15,倍，且不超过目前贷款最高额度,降首付,-,首套首付,2,成，二套,3,成；东港买公寓享住宅政策,首套首付两成，利率下限为基准利率的,0.7,倍；二套首付三成，利率下限为基准利率的,1.1,倍,大连去库存,18,条,人才购房补贴；执行契税减免政策；满两年住宅免征增值税；取消过时限制性政策等,地方政策分化明显，热点城市调控升级，限贷限购力度及各项监管措施频频加码，而三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两段改善市场环境,；,大,连自主调控，去库存为主基调的背景下，政策环境相对宽松,房地产市场研究,土地市场,2016,年，大连市内七区商住,+,商服用地共计成交,31,宗，五区,22,宗，其中,10,宗溢价成交,主城拿地意愿强烈，最高溢价率达,116%,高地价倒推高售价,2%,49%,49%,51%,52%,90%,105%,113%,116%,房地产市场研究,土地市场,2014-2016,，政策利好,需求集中释放，价格平稳增长,市内七区普通住宅市场量价分析,普通住宅新增供应自,2012,年开始逐年降低，,15/16,年以消化库存为主，七区新增供应量仅,400,万左右；成交量近三年逐年攀升，,2016,年达近年来峰值（,622,万平）；均价经历两年低谷后首次突破万元水平；截至,2016,年底，普宅存量,901,万平，去化周期约,17,个月，接近合理,2016,新增供应同比,-14%,，成交,+20%,，均价,+5%,四,季度主城区项目备案集中，带动整体备案价格提升（大华锦绣华城、秀月麒麟、普罗旺斯、春田等）,房地产,市,市场研,究,究,新,房,房市场,2016,年，大,连,连市商,品,品住宅,成,成交量,创,创调控,以,以来的,历,历史新,高,高，,685,万，,同,同比增,长,长,21%,均价,10516,元,/,，同,样,样处于,11,年以来,历,历史最,高,高水平,，,，同比,增,增长,4%,2014,年以来,全,全国去,库,库存为,主,主基调,的,的背景,下,下，大,连,连成交,量,量平稳,攀,攀升，,回,回暖明,显,显，市,场,场需求,有,有效释,放,放,房地产,市,市场研,究,究,产品分,析,析,70-100,市场,主,主力,占比超五,成,成,2016,年大连,市,市普宅,主,主力刚,需,需刚改,产,产品中,，,，,70-80,紧凑,型,型产品,需,需求增,加,加，,90-100,产品,下,下降，,改,改善型,产,产品,120-160,市场,份,份额有,所,所扩大,，,，超过,160,占比,平,平稳,120-160,改善,型,型产品,占,占比增,加,加,3%,房地产,市,市场研,究,究,存量分,析,析,2011-2016,年市场份额变化（成交面积占比）,截至,2016,年底存量及去化周期,成交价格,及同比变化,区域分析,区域,2011,年,2012,年,2013,年,2014,年,2015,年,2016,年,存量,（万）,去化周期（月）,金州新区,36%,37%,37%,35%,31%,28,%,，,175,万,230,16,6854,元,/,+5%,中心城区价格降低，客户回流，市场份额逐年减小，至三成，存量接近合理范围,甘井子区,27%,35%,35%,36%,40%,34,%,，,213,万,207,12,10172,元,/,2%,市场份额呈上升趋势，,2016,年老甘井子板块（万科蓝山、公园里）、钻石湾、泉水板块供货减少影响整体市场份额降低，存量处于合理去化周期内；,2017,年随着新增项目入市，市场份额将大步提升,高新园区,11%,12%,10%,11%,11%,16,%,，,101,万,154,18,11668,元,/,2%,历年市场份额相对平稳至,10%,，,2016,年份额大增主要受普罗旺斯及大华锦绣华城带动，去化周期接近合理范围，大面积产品需求增加（普罗旺斯尾货），,2017,年龙湖项目入市，或将继续支撑市场份额,中山区,5%,4%,3%,5%,6%,8,%,，,52,万,110,25,16978,元,/,4%,普宅市场受东港板块带动，份额逐年增加，但库存仍处于高位，去化压力较大,沙河口区,6%,4%,5%,4%,7%,6,%,，,35,万,56,19,14215,元,/,-5%,市场份额,5%,上下浮动，库存接近合理范围，唯一价格下降区域，主要受春柳公园（备案量,6.5,万第一，均价仅,12433,元,/,），其次恒大帝景及中海天赋山尾货价格降低,旅顺口区,12%,6%,8%,6%,4%,6,%,，,36,万,138,46,6101,元,/,11%,市场份额逐年降低，库存严重不合理，去化周期近四年；价格增幅,11%,主要受半岛印象拉动（区域销冠,8,万，推出洋房产品）,西岗区,4%,2%,2%,2%,1%,1,%,，,9,万,7,9,12129,元,/,4%,供应稀缺，市场份额低,2016,年，大,连,连市内,七,七区商,品,品住宅,去,去化周,期,期,24,个月，整体市,场,场库存,依,依然较
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