亦城国际中心整体思路课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,1,20081225,亦城国际中心,整体思路,思考,解析,解读项目自身条件；,思考面临核心问题；,价值梳理及定位；,客户分类及解析；,本项目方案思路剖析,规划建设用地性质：商业服务业；,规划建设用地面积：17615平方米,容积率：3.03.5；,建筑密度：40；,绿地率：25,建筑使用性质：办公和商业；,本项目地块及产品指标,项目建设期预计从2008年底开工；,建设期为2.5年，共计30个月。,项目开发进度,13C1地块规划经济技术指标,按照本项目的工程进度，至少需要1年的时间才可具备销售条件。,写字楼A座,高95米,，共22层，1、2层做商业使用，322层建筑面积28882平方米。标准层面积9631600平方米。2022层为俱乐部。A座以租赁为主，单元划分主要为,250-400平米,。,写字楼B座,高80米,，共17层，1、2层做商业使用，317层建筑面积19540平方米，标准层面积9261440平方米，内部功能为小户型办公，出售。单元划分主要为,150-350平米,。,本项目地块及产品指标,写字楼AB座技术指标,实际可销售面积19540平方米。,开发区的荣华路,亦庄最佳的地段亦庄门户的标志性地位,本项目地段价值分析,地标特性，就是本项目作为写字楼物业的最核心价值。,位于亦庄交通枢纽地带,本项目的交通价值分析,【轴线规划】,规划荣华路为BDA地区标志性大道。,亦庄的交通枢纽,亦庄门户的形象地位，是本项目从交通角度的的最核心价值。,本项目的交通价值,轻轨亦庄线,轨道交通站点物业，无论从商业角度还是从办公角度，本项目都具有绝对的优势价值,。,轨道交通站点物业,北京经济技术投资开发总公司是国有大型企业，目前公司总资产48亿元；,公司现有全资、控股、参股企业20余家，合作伙伴包括多家世界500强企业和国内高新技术企业；,公司依托北京经济技术开发区广阔的市场空间，致力于开发区的基础设施开发与配套设施建设，致力于工业及商住地产开发与经营，致力于面向开发区市场的专业服务；,经营业务涵盖了基础设施建设、房地产开发、建设工程、物业管理、媒体广告、网络技术、教育发展、基础能源等多个领域。,开发商属国有企业，实力雄厚，经验丰富，拥有独特的资源优势和良好的政策环境,开发商优势,本项目的开发背景优势,本项目的核心价值提炼,区位地段,亦庄产业新城的核心门户区位,综合体,集高端写字楼，五星级酒店，酒店式公寓和时尚购物中心于一体,便捷交通,路网密集、轨道交通直接接驳,设施设备,5A级高品质生态写字楼,开发商,国企背景、产业政策的倾斜,亦城国际中心,整体思路,思考,解析,解读项目自身条件；,思考面临核心问题；,价值梳理及定位；,客户分类及解析；,本项目方案思路剖析,行业龙头型企业进驻,亦庄服务性中小企业总部,依托龙头型企业吸引、带动中小企业进驻,商业核心价值：地段、地段、地段,项目优秀综合品质，形成一流商务配套,亦庄唯一在经济危机下能抓住机遇的综合物业,租赁物业价值分析,本项目的办公租赁价值,企 业 客 户,个 人 投 资,相对回报率高：龙头型企业提升整体物业租金,回报稳定性：亦庄整体发展趋势上升；龙头型企业生命力强；综合物业带动人气，拉动消费,投资效率高：相比较传统商务区投资总价低，回报高,高性价比,亦庄唯一在经济危机下能抓住机遇的综合物业,投资风险：开发商国有企业信誉,销售物业价值分析,本项目的办公销售价值,S,trength,优势,O,pportunity,机会,W,eakness,劣势,T,hreat,威胁,荣华路区域本身是亦庄的中心区域，具一定商务环境基础，区域具较强的市场认可度；,交通便捷，产品品质高，地标型建筑；,产品力强，小户型办公产品易于消化；,区域内近期没有同品质销售型写字楼，市场留白存在机会点；,写字楼市场存在大量企业客户“迁移”情况，大量客户会看好亦庄的价值；,受目前区域产品及客户限制，区域目前商务氛围档次不高；,写字楼工期长，销售周期长,经济危机条件下，对未来市场走向的预期尚不明朗，存在众多不确定因素；,在现有环境下，北京城区其他商务圈写字楼产品存在降级预期，对本项目会造成冲击；,突出优势、弱化劣势、抓住机会、规避威胁,SWOT分析,核心卖点梳理,卖地段。氛围是信心。突出轨道交通优势和地段价值,卖高端。档次是保证。塑造亦庄最高档次标志性产品,卖品质。需求是能量。高品质硬件及设施突出高性价比,卖商务。集群是关键。引入龙头企业，起到带头作用。,亦城国际中心，逆市中少数值得投资的地标性综合体,本项目形象定位,亦庄门户,头等商务舱,关键词：综合体/标志性/国际化/轨道交通,BDA central area landmark Prime commerce cabin,亦庄核心区内唯一5A级商务办公综合体,依托亦庄北京经济技术开发区形成的高新技术及制造型企业集群的基础，凭借环境及政策优势、以及项目国际化标准的办公条件，吸引同类企业进驻。,依托亦庄现有企业集群，吸引行业中下游服务性企业及新兴企业。,依托企业商务人群打造中高端餐饮休闲商务型配套。,A座：亦庄产业型大企业总部,B座：亦庄服务性企业集群,商业：A、B商务配套性商业,本项目定位,品牌：肯德基、祥记海鲜、星巴克、花旗银行等,写字楼,商 业,客户,价格,业态,品牌,本项目的客户类型,A座：整售投资性购买者,租赁在亦庄有产业基础的国际化企业，,B座：散售中小型企业自用/企业或个人投资者,相对价格低、发展空间大、高性价比高,商务功能,配套型餐饮、休闲、购物等,交通功能,速食型餐饮、便利店,建议自持，保障配套商业的业态构成，成本控制，后期利润空间,本项目的客户类型,我们的客户定位包括,投资型客户,和,自用型客户,两类：,自用型客户：,主要为满足办公需求，根据其公司所处发展阶段的不同，可细分为创业型公司和成长型公司，以及国内国际成熟大型公司。,投资型客户：,以投资需求为主，部分兼顾自用，根据其总价承受能力及投资目的的不同，可细分为投资兼自用客户、纯投资客户以及国内外大型投资机构。,本项目的客户类型,自用型客户,国内国际大公司,公司发展已经相对成熟，需求面积一般较大，多数会整层甚至整栋购买；,这一类公司购买目的除了拥有独立的办公场所、提高企业品牌形象外，还迫切需要改善办公环境；,对写字楼区位、档次、及办公环境有很高的要求，同时要求周边有便捷的交通体系和成熟的配套；,本项目作为亦庄的地标性产品，拥有核心区位的标志性形象、便捷的交通体系、A座可以提供独栋或整层等多样选择，自身未来酒店、购物中心商业的综合体配套等独特优势对于此类客户无疑很具有征服力。,本项目的客户类型,自用型客户,创业型公司和成长型,创业型公司一般处于起步发展阶段，规模较小，一般在5-20人之间，办公需求面积100-150平米以内，这一类公司购买写字楼的目的主要是想拥有一个办公场所；他们对总价比较敏感，同时要求周边交通便利，配套相对成熟；而对于项目品质形象及办公环境要求并不高；,而成长型公司相比而言价格承受能力会略高一些，同时对办公场所周边的配套和产品形象有一定要求。,本项目B座写字楼地处亦庄核心，且临近轻轨，便捷的交通条件和部分中小面积的办公产品对此类客群具有很大的吸引力。,本项目的客户类型,投资型客户,投资为主兼自用客户,理性投资者，总价承受能力有限，要求总价和面积适中；购买目的主要是为了投资，但一旦机会成熟会考虑自用；,对写字楼的投资价值和办公价值均有很高的要求，要求项目具有良好的升值潜力和便捷的办公环境；,本项目拥有在亦庄的核心稀缺区位、高品质的产品、及便捷的交通和绿色办公环境无疑能够有效吸引此类客户。,本项目的客户类型,投资型客户,纯投资客户和机构投资者,短期投资者，希望用更少的资金撬动更大的市场，获取高额回报，总价承受能力有限，喜好小面积产品（100平米以内）；购买目的就是为了投资，获取稳定的租金收益和资产溢价；要求项目具有极大的升值潜力和合理的投资回报；,同时，具有敏锐投资嗅觉的机构投资者也会在如今的市场中筛选出真正具有投资价值的产品，他们看重的更是未来区域的升值潜力和项目的长期获利能力。,我们的项目也很有可能吸引到这类投资型客户，因为本项目的稀缺区位、和高性价比产品，在市场价格相对低的时候正是这些投资型买家开始活动的时机。,本项目目标客户,核心客户,补充客户,重点客户,亦庄区域写字楼客户、同时泛化至周边区域商务办公客户,有较强物业投资眼光及经验,亦庄区域内经营平稳发展的产业公司和企业,置业目的：认可区域的区位地段氛围，业缘关系相对临近，对于公司发展扩充办公面积及对现有办公环境有升级需求。,置业目的：认可项目的高端商务气质及地段，展示持有企业的实力同时进行保值升值的不动产投资；,置业目的：认可亦庄的未来商务需求，有资金投放到房地产这个风险相对小的投资方向中，重复购买，用于租赁，考虑长期的投资回报；,区域升级型自用客户（占50%）,自用兼投资型客户（30%）,转租回报型客户（20%）,大型企业在京企业总部,置业目的：进入亦庄或从北京市区外溢分流出来的大公司，设立企业总部，有购买大体量办公的需求，同时注重企业形象。,重点大客户深耕（针对A栋）,内容总结,20081225。按照本项目的工程进度，至少需要1年的时间才可具备销售条件。投资效率高：相比较传统商务区投资总价低，回报高。产品力强，小户型办公产品易于消化。写字楼市场存在大量企业客户“迁移”情况，大量客户会看好亦庄的价值。受目前区域产品及客户限制，区域目前商务氛围档次不高。经济危机条件下，对未来市场走向的预期尚不明朗，存在众多不确定因素。在现有环境下，北京城区其他商务圈写字楼产品存在降级预期，对本项目会造成冲击。关键词：综合体/标志性/国际化/轨道交通。依托亦庄现有企业集群，吸引行业中下游服务性企业及新兴企业。依托企业商务人群打造中高端餐饮休闲商务型配套。商业：A、B商务配套性商业。公司发展已经相对成熟，需求面积一般较大，多数会整层甚至整栋购买。这一类公司购买目的除了拥有独立的办公场所、提高企业品牌形象外，还迫切需要改善办公环境。他们对总价比较敏感，同时要求周边交通便利，配套相对成熟。大型企业在京企业总部,