房地产开发与经营业纳税评估手册北京

*,辛寒专用PPT模板,*,房地产开发与经营业,纳税评估手册,10/23/2024,1,辛寒专用PPT模板,目 录,第一章综述,第一节 基本概念,一、房地产相关概念,二、房地产开发与经营业相关概念,三、房地产开发与经营业的纳税评估,第二节 经营特点,一、经营概况,二、经营分类,三、经营流程,四、会计核算,五、应税特征,第二章 评估方法,第一节 假设法,一、环境适用,二、具体应用,第二节 SPSS应用法,一、环境适用,二、具体应用,第三节 系统预警法,一、环境适用,二、具体应用,第三章 评估指标,第一节 会计报表指标,一、指标基础,二、指标确定,三、指标附件41,第二节 纳税问题指标,一、指标基础,二、指标确定,三、指标附件,10/23/2024,2,辛寒专用PPT模板,第一章,综 述,10/23/2024,3,辛寒专用PPT模板,第一节 基本概念,一、房地产相关概念,（一）房地产,房地产是房屋财产和土地财产的总称，在经济学上称为不动产，不动产指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物,。很多国家将房地产称为物业。,房地产涉及的税收主要有两类，一类为财产税性质，即对房地产的存量状态进行征税，我国现在开征的房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税（十六届三中全会指出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”），以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目，均属此性质；第二类为流转税和所得税性质，指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。,（二）房地产市场,房地产市场可分为以下几类：房地产一级市场，指土地征用、划拔、出让市场，房地产呈纵向流通，土地的出让方式一般有协议出让、招标出让、拍卖出让三种方式；房地产二级市场，指房地产转让、租赁、抵押等市场，房地产呈横向流通，通过表现为经营者与消费者之间的交易；房地产三级市场，指房产的互换、典当、租赁以及二手房交易市场，房地产呈横向流通，表现为消费者之间以及经营者与消费者之间的交易行为。广义而言，房地产市场还包括物业管理市场，指以物业管理服务为交换对象的市场，对前三级房地产市场有一定的辅助作用。,（三）房地产业,房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业,（物业管理业）、二手房交易的经营管理等行业，广义而言，还包括建筑业的房地产建设部分。,国税发1993149号国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知,根据国家标准行业，我们通常所称的物业管理业被定为房地产管理业。,10/23/2024,4,辛寒专用PPT模板,第一节 基本概念,从历史看，我国的房地产业起步较晚，但进入20世纪90年代以来，房地产业得以迅速发展，其原因与我国三项重大制度和体制改革密切相关：第一，改福利性住房制度为商品化住房制度；第二，改对土地无偿、无期限行政划拔的土地使用制度为通过协议、招标、拍卖方式，有偿取得土地有限期使用权的土地使用制度；第三，改千家投资、分散建设的房地产开发方式为综合建设、配套开发的房地产综合开发方式。1991年3月和1994年7月，国务院分别颁布了城市房屋拆迁管理条例和中华人民共和国城市房地产管理法，标志着我国房地产业走上了法制轨道，1998年8月，全国人大再次修订了中华人民共和国土地管理法，从土地利用、用地审批等方面规范了我国房地产业的成长。,二、房地产开发与经营业相关概念,（一）房地产开发与经营业,房地产开发与经营业是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的发展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步从建筑业分离出来的新兴产业，主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节，是房地产业最重要的组成部分。,房地产开发与经营业是房地产综合开发的产物。中华人民共和国城市规划法中明确规定，“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”是我国城市建设的基本方针，其本质特点就体现在“综合”和“配套”上。所谓综合指对地下设施如给水、排水、供电、供热、煤气、通讯等设施进行综合开发；配套则指对住宅、工商业用房、文教卫生设施、园林绿化、道路交通及其他公用设施进行配套建设，把城市作为一个有机整体开发，保证城市的生产、生活、服务和文化设施的协调发展，提高城市的整体功能。,（二）与相关行业的关系,1、与“建筑业”的关系,在我国三项产业的划分中，建筑业属于物质生产部门，是第二产业，房地产开发与经营业带有经营与服务的性质，是第三产业。,在房地产的开发建设中，二者的具体关系可分为两类：一类是合同关系（委托、招标等），一般将从事房地产开发与经营的企业称为开发商，将从事房屋施工建设的企业称为建筑商或承包商；第二类是房地产开发企业通过自营工程，将建筑业的环节纳入本企业之中。对于第二类关系，值得注意的涉税问题有两点：一是自营工程在销售时，其自建行为视同提供应税劳务按“建筑业”税目缴纳营业税；二是存在自营工程的企业，如果有代建工程项目，应按“建筑业”税目缴纳营业税。,10/23/2024,5,辛寒专用PPT模板,第一节 基本概念,2、与“房地产管理业（物业）”的关系,二者同属于房地产业，且同属于第三产业，后者是前者的延续，在销售和盈利环节对前者的影响越来越大，同时，随着房地产市场的规范发展，逐渐要求物业公司前期介入开发及销售过程，从物业管理及潜在业主的需要出发，提出建设性意见。,二者的具体关系有三类：一类是合同关系（委托、招标等），物业建成后，由房地产开发企业完成第一次聘用物业管理公司的工作，当首届产权人及使用人代表大会召开后，选聘物业公司的工作由选举产生的业主委员会负责。第二类是由房地产开发企业下属独立核算的物业公司负责物业管理；第三类是房地产开发企业兼营物业管理。对第三类关系，值得注意的涉税问题是：兼营物业管理的企业，有的同时兼营餐饮、娱乐等服务项目，对其物业收入以及服务业的各项收入应按相应的税目、税率纳税。,三、房地产开发与经营业的纳税评估,房地产开发与经营业纳税评估是指税务机关根据纳税申报资料以及所掌握的相关涉税信息，通过特定的程序和方法，对从事房地产开发与经营的企业一定期间内履行纳税义务、扣缴义务的真实性、准确性、合法性进行系统的综合评定，并对一般涉税问题进行处理的工作过程,。,10/23/2024,6,辛寒专用PPT模板,第二节 经营特点,一、经营分类,1、根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建设成“熟地”,后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。,指实现“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整）或“七通一平”（给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整）的土地。,2、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧区再开发）两种形式，简称为新开发和再开发。新开发是城市的外延和扩展，建设卫星城就是一种大规模的新开发形式，再开发则是对原有城市功能的改造和扩充，涉及到拆迁安置改造等环节，程序更为复杂。新开发和再开发的主要工作内容分别是：,一个层次的开发,房屋（含土地使用权）,两个层次的开发,第一层次,土地,拍卖、招标、协议,第二层次,房屋（含土地使用权）,新区开发,征用土地,基础设施建设,房屋开发,旧城改造,拆迁安置,建筑地块改造,房屋开发,通过“三通一平”或“七通一平”，将“生地”变成“熟地”,对原有的道路、管网等配套设施增容、更换、重新布线、调整走向等,10/23/2024,7,辛寒专用PPT模板,第二节 经营特点,3、根据投资方式不同，可分为独立建房和合作建房两种形式。,4、根据开发建设项目的类别不同，可分为普通住宅（含经济适用房）、公寓、别墅、商用、写字楼等几种开发形式。,二、经营特点,1、投资量大，投资回收期长,房地产开发与经营业为资金密集型行业，投资量大，除分散建设的单项工程外，多数企业进行成片开发，一般采用分期分批、滚动开发方式，从立项、规划、征地、开工审批、建设、竣工交付使用、租售，直到实现投资回收和回报，要跨过几个年头，经营运转周期长，收益集中在中后期。,2、资产负债率高，对金融机构依赖程度大,据国家统计局统计，2002年，全国房地产开发企业直接使用金融机构资金（含按揭贷款）占全部开发建设资金比例达50%左右，拖欠占用施工企业资金占比22%，平均资产负债率为72%，比工业企业高出16个百分点。,3、牵涉面广，运作程序复杂,综合开发涉及到规划、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园林、环卫、金融以及基层政权机构、建委、物价局、财政局、税务局等等，需要打交道的单位和部门几十个，开发过程中的协作单位也很多。,4、发展速度快，带动相关行业迅速发展,进入90年代以来，该行业发展迅猛，带动建筑业、建材业、建筑设备安装业、金融业以及物业管理业等相关行业迅速发展。,10/23/2024,8,辛寒专用PPT模板,第二节 经营特点,三、会计核算,房地产开发与经营业遵从房地产开发企业会计制度和施工、房地产开发企业财务制度，其会计科目的设置有别于企业会计制度。具体差异如下表所示：,房地产开发企业会计制度,企业会计制度,短期投资跌价准备,应收股利、应收利息,应收补贴款,采购保管费,库存材料,原材料,库存设备,自制半成品,开发产品,库存商品,分期收款开发产品,出租开发产品,周转房,存货跌价准备,长期投资减值准备,10/23/2024,9,辛寒专用PPT模板,第二节 经营特点,房地产开发企业会计制度,企业会计制度,委托贷款,固定资产减值准备,工程物资,固定资产购建支出,在建工程,在建工程减值准备,无形资产减值准备,递延资产,长期待摊费用,应付利润,应付股利,预计负债,专项应付款,开发成本,生产成本,开发间接费用,经营收入,主营业务收入,经营成本,主营业务成本,经营税金及附加,主营业务税金及附加,销售费用,营业费用,补贴收入,以前年度损益调整,10/23/2024,10,辛寒专用PPT模板,第,二,二,节,节,经,经,营,营,特,特,点,点,四,、,、,应,应,税,税,特,特,征,征,（,一,一,）,）,应,应,税,税,税,税,种,种,房,地,地,产,产,开,开,发,发,与,与,经,经,营,营,业,业,共,共,涉,涉,及,及13,项,项,税,税,费,费,（12,个,个,税,税,种,种,、,、1,项,项,涉,涉,税,税,费,费,用,用,）,）,，,，,分,分,别,别,为,为,：,：,营,业,业,税,税,城,市,市,维,维,护,护,建,建,设,设,税,税,（,（,外,外,资,资,企,企,业,业,不,不,征,征,）,）,教,育,育,费,费,附,附,加,加,（,（,外,外,资,资,企,企,业,业,不,不,征,征,）,）,企,业,业,所,所,得,得,税,税,外,商,商,投,投,资,资,企,企,业,业,所,所,得,得,税,税,个,人,人,所,所,得,得,税,税,房,产,产,税,税,（,（,外,外,资,资,企,企,业,业,为,为,城,城,市,市,房,房,地,地,产,产,税,税,）,）,城,镇,镇,土,土,地,地,使,使,用,用,税,税,（,（,外,外,资,资,企,企,业,业,为,为,土,土,地,地,使,使,用,用,费,费,）,）,车,船,船,使,使,用,用,税,税,（,（,外,外,资,资,企,企,业,业,为,为,车,车,船,船,使,使,用,用,牌,牌,照,照,税,税,）,）,印,花,花,税,税,契,税,税,耕,地,地,占,占,用,用,税,税,土,地,地,增,增,值,值,税,税,其,中,中,，,，,外,外,商,商,投,投,资,资,企,企,业,业,所,所,得,得,税,税,属,属,于,于,国,国,家,家,税,税,务,务,机,机,关,关,征,征,管,管,范,范,围,围,，,，,契,契,税,税,由,由,财,财,政,政,部,部,门,门,征,征,收,收,，,，,其,其,余,余,均,均,属,属,于,于,地,地,方,方,税,税,务,务,机,机,关,关,征,征,管,管,范,范,围,围,。,指,现,现,行,行,税,税,费,费,，,，,固,固,定,定,资,资,产,产,投,投,资,资,方,方,向,向,调,调,节,节,税,税,已,已,于,于2001,年,年1,月,月1,日,日,停,停,征,征,。,。,除,外,外,商,商,投,投,资,资,企,企,业,业,所,所,得,得,税,税,外,外,，,，,外,外,资,资,企,企,业,业,与,与,内,内,资,资,企,企,业,业,相,相,同,同,内,内,容,容,不,不,同,同,名,名,称,称,的,的,税,税,费,费,未,未,单,单,独,独,计,计,数,数,，,，,包,包,括,括,城,城,市,市,房,房,地,地,产,产,税,税,、,、,车,车,牌,牌,税,税,、,、,土,土,地,地,使,使,用,用,费,费,。,。,从2002,年,年1,月,月1,日,日,起,起,，,，,新,新,办,办,企,企,业,业,的,的,企,企,业,业,所,所,得,得,税,税,在,在,国,国,税,税,缴,纳,纳,。,12/12/2022,11,辛,寒,寒,专,专,用,用PPT,模,模,板,板,第,二,二,节,节,经,经,营,营,特,特,点,点,（,二,二,）,）,经,经,营,营,与,与,纳,纳,税,税,的,的,关,关,系,系,开,发,发,建,建,设,设,期,期,涉,涉,税,税,事,事,项,项,和,和,涉,涉,税,税,环,环,节,节,较,较,少,少,，,，,主,主,要,要,涉,涉,税,税,事,事,项,项,和,和,涉,涉,税,税,环,环,节,节,集,集,中,中,在,在,租,租,售,售,期,期,，,，,具,具,体,体,情,情,况,况,见,见,下,下,表,表,：,：,阶段,经营环节,影响税种,备 注,开发建设期,取得土地使用权,契税、耕地占用税,由财政部门征收,委托施工,印花税,自营工程,个人所得税,销售期房,营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税,租 售 管 理 期,销售房屋,转让土地使用权,营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税,营业税按“销售不动产”和“转让无形资产”税目，如果所销售房屋为自营工程，还涉及“建筑业”税目，但与“销售不动产”的计税依据不同（见税收政策部分）,出租房屋或土地,营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人所得税、房产税（城市房地产税）、土地使用税（费）、印花税,营业税按“服务业租赁业”税目,自用房屋或土地,房产税（城市房地产税）,土地使用税（费）,赠与房屋或土地,视同销售不动产,代收费用,营业税,（城建税、教育费附加）,代收费用手续费合并营业收入计税,房屋抵押贷款,以房抵债时按销售不动产纳税,对所建房屋兼营物业管理以及餐饮、娱乐等服务,营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人所得税,营业税按“服务业”税目，适用相应的税率,股利分配,个人所得税,个人股东所得股利按股息、红利所得计税,12/12/2022,12,辛寒专用PPT模板,第二节,经,经营特点,（三）营业,税,税税目及涉,税,税事项,房地产开发,与,与经营业所,涉,涉及到的营,业,业税税目、,税,税率和涉税,事,事项如下表,所,所示：,税 目,税 率,涉 税 事 项,销售不动产,5%,销售房屋及配套设施；售房中的代收款项;售房违约金；房屋赠与；以房抵债或以房换房；合作建房；转让在建项目（已进入建筑物施工阶段）,转让无形资产,5%,转让土地使用权；赠与土地使用权；转让在建项目（已完成或正在进行土地前期开发，尚未进入施工阶段）;,转让其他无形资产,建筑业,3%,销售自营工程所建房屋；代建工程,服 务 业,租赁业,5%,出租房屋、土地；出租其他固定资产,其他服务业,5%,兼营物业管理收入；物业管理代收款项；兼营房地产咨询业；将企业或企业部分资产出包、租赁收取的承包费、租赁费,餐饮业,5%,兼营饮食业收入,娱 乐 业,5%20%,兼营娱乐业收入,财税200316,号,号财政部,国,国家税务,总,总局关于营,业,业税若干政,策,策问题的通,知,知第二条,第,第七款。,财税200316,号,号财政部,国,国家税务,总,总局关于营,业,业税若干政,策,策问题的通,知,知第二条,第,第六款。,12/12/2022,13,辛寒专用PPT模板,第二章,评估方法,本章从不同,的,的角度分析,了,了不同时期,应,应采取的评,估,估方法。由,于,于目前房地,产,产行业的评,估,估数据以及,相,相关的配套,工,工作不够完,善,善，方法的,科,科学性与可,操,操作性还需,在,在今后的实,际,际工作中进,一,一步完善。,12/12/2022,14,辛寒专用PPT模板,第一节,假,假设法,“假设法”,即,即通过纳税,人,人的纳税情,况,况对其收入,、,、财产等假,设,设，利用其,提,提供的会计,报,报表、内部,控,控制制度以,及,及公众媒介,等,等综合信息,对,对提出的假,设,设进行证明,，,，然后再对,不,不能证明的,事,事项提出假,设,设涉税疑点,的,的“假设证,明,明再假设”,的,的评估方法,。,。,一、环境适,用,用,（一）基础,资,资料不充分,1、政府职,能,能部门间数,据,据、资料未,实,实现共享，,比,比如目前房,地,地产开发与,经,经营业密切,相,相关的计委,、,、规委、房,管,管局等单位,未,未与税务局,建,建立数据共,享,享。,2、纳税人,申,申报方式多,种,种多样，系,统,统数据处理,难,难度较大。,（二）系统,功,功能未完善,税务综合服,务,务管理系统,刚,刚刚开通，,其,其强大的数,据,据容纳系统,、,、数据处理,系,系统有待于,进,进一步开发,、,、利用。,这种环境下,，,，纳税评估,较,较复杂、效,率,率较低，约,谈,谈和评估工,作,作分工较为,模,模糊。,二、具体应,用,用,（一）纳税,情,情况对比,1、通过该,公,公司向地税,局,局缴纳的税,种,种、税目，,判,判定该公司,经,经营情况。,2、确定主,要,要经营收入,来,来源以及其,他,他情况。,3、纵向对,比,比纳税情况,。,。,（二）经营,情,情况假设,1、销售不,动,动产收入。,提,提供劳务收,入,入。,2、房产原,值,值。,3、个人最,高,高收入数及,税,税率、人次,。,。,4、重大事,项,项变更。,12/12/2022,15,辛寒专用PPT模板,第一节,假,假设法,（三）涉税,信,信息提取,1、该公司,财,财务会计报,表,表：, 资产负,债,债表、利润,表,表、现金流,量,量表。,报,报表附注。,2、内部控,制,制制度：, 财务制,度,度。 工,资,资制度。,销,销售制度,。,。,3、公众媒,介,介。,（四）纳税,情,情况证明,1、营业税,按,按年度汇总,证,证明。2、,个,个人所得税,税,税率、收入,证,证明。3、,城,城市房地产,税,税分年度证,明,明。4、土,地,地增值税汇,总,总证明。,（五）假设,疑,疑点提出,1、汇总从,报,报表得出属,于,于该法人的,涉,涉税信息和,从,从各种媒介,收,收集到的涉,税,税信息，但,纳,纳税情况中,未,未反映，假,设,设涉税疑点,：,：,董事会,成,成员高薪。, 员工,其,其他福利。,在纳税,情,情况税目中,未,未反映出的,收,收入。,建,建筑物开始,使,使用。,不,不符合土地,增,增值税免税,标,标准。,2、汇总从,报,报表得出属,于,于该法人的,涉,涉税信息和,从,从各种媒介,收,收集到的涉,税,税信息，但,纳,纳税情况中,未,未足额反映,，,，假设涉税,疑,疑点：,3、用评估,指,指标分析，,提,提出新的假,设,设：,假设交,易,易事项疑点,。,。假设,科,科目疑点。,（六）完成,纳税评估,意,意见书。,1、涉税疑,点,点。,2、重点检,查,查科目重点,。,。,3、检查交,易,易事项。,12/12/2022,16,辛寒,专,专用PPT模,板,板,第一,节,节,假,假设,法,法,（七,）,）评,估,估流,程,程图,（,（如,图,图所,示,示）,：,：,12/12/2022,17,辛寒,专,专用PPT模,板,板,第二,节,节SPSS,应,应用,法,法,SPSS,应,应用,法,法即,是,是通,过,过SPSS软,件,件从,税,税务,综,综合,服,服务,管,管理,信,信息,系,系统,和,和共,享,享职,能,能部,门,门取,得,得数,据,据、,资,资料,，,，用,评,评估,指,指标,进,进行,处,处理,，,，筛,选,选出,有,有涉,税,税疑,点,点的,纳,纳税,人,人的,评,评估,方,方法,。,。,一、,环,环境,适,适用,（一,）,）基,础,础资,料,料较,充,充分,1、,政,政府,职,职能,部,部门,之,之间,数,数据,、,、资,料,料初,步,步实,现,现共,享,享，,比,比如,评,评估,人,人员,可,可以,通,通过,已,已实,现,现共,享,享的,计,计委,、,、规,委,委、,房,房管,局,局等,单,单位,及,及时,取,取得,纳,纳税,人,人的,项,项目,立,立项,、,、项,目,目进,展,展、,项,项目,销,销售,等,等必,须,须的,情,情况,。,。,2、,较,较多,纳,纳税,人,人实,现,现网,上,上申,报,报。,（二,）,）系,统,统功,能,能未,完,完善,税务,综,综合,服,服务,管,管理,信,信息,系,系统,收,收集,了,了大,量,量的,数,数据,，,，但,数,数据,处,处理,系,系统,有,有待,于,于进,一,一步,开,开发,、,、利,用,用。,这,这种,环,环境,下,下，,纳,纳税,评,评估,较,较简,化,化、,效,效率,较,较高,，,，约,谈,谈和,评,评估,工,工作,分,分工,较,较为,清,清晰,。,。,二、,具,具体,应,应用,（一,）,）评,估,估工,作,作,1、,专,专职,评,评估,人,人员,利,利用,新,新系,统,统中,评,评估,模,模块,，,，选,择,择评,估,估指,标,标对,纳,纳税,情,情况,和,和财,务,务报,表,表数,据,据分,析,析。,2、,专,专职,评,评估,人,人员,利,利用SPSS,软,软件,，,，结,合,合评,估,估指,标,标分,析,析结,果,果，,收,收集,“,“房,地,地产,信,信息,网,网站,”,”提,供,供的,详,详细,销,销售,情,情况,对,对比,分,分析,。,。,3、,专,专职,评,评估,人,人员,通,通过,外,外网,收,收集,相,相关,资,资料,。,。,4、,制,制作,评,评估,意,意见,书,书：,企,企业,基,基本,情,情况,：,：,企,企,业,业概,况,况：,注,注册,时,时间,、,、注,册,册地,址,址、,注,注册,资,资金,、,、法,人,人代,表,表、,联,联系,电,电话,。,。,企,企,业,业经,营,营情,况,况：,项,项目,名,名称,、,、项,目,目地,址,址、,项,项目,取,取得,方,方式,、,、项,目,目用,途,途、,开,开工,时,时间,、,、销,售,售方,式,式、,销,销售,时,时间,、,、总,建,建筑,面,面积,、,、已,销,销售,面,面积,、,、销,售,售均,价,价、,配,配套,设,设施,、,、出,租,租起,始,始时,间,间。,假,假设,涉,涉税,科,科目,假,假设,涉,涉税,事,事项,5、,审,审批,评,评估,工,工作,：,：,由,由评,估,估主,管,管部,门,门按,照,照评,估,估规,程,程，,逐,逐项,对,对比,。,。,转,转,入,入约,谈,谈部,门,门或,退,退回,评,评估,部,部门,。,。,12/12/2022,18,辛寒,专,专用PPT模,板,板,第二,节,节SPSS,应,应用,法,法,（二,）,）约,谈,谈工,作,作,1、,根,根据,评,评估,意,意见,书,书进,行,行预,案,案：,制,制作,约,约谈,通,通知,书,书。,准,准备,提,提供,资,资料,清,清单,。,。,准,准备,约,约谈,内,内容,。,。,2、,约,约谈,：,：,通,通过,约,约谈,核,核实,评,评估,意,意见,书,书中,假,假设,会,会计,科,科目,、,、假,设,设事,项,项。,核,核实,一,一些,房,房地,产,产开,发,发与,经,经营,业,业通,过,过指,标,标不,能,能反,映,映的,涉,涉税,事,事项,。,。,宣,宣传,税,税法,。,。,核,核实,纳,纳税,人,人填,写,写的,纳,纳税,情,情况,报,报告,表,表。,3、,约,约谈,处,处理,：,：,排,排除,假,假设,案,案件,、,、入,库,库案,件,件：,案,案件,报,报告,。,。,案,案件,审,审批,。,。,案,案件,归,归档,。,。,不,不能,排,排除,假,假设,案,案件,：,：,制,制作,案,案源,评,评估,意,意见,书,书。,交,交业,务,务部,门,门审,批,批下,发,发检,查,查。,12/12/2022,19,辛寒专,用,用PPT模板,第二节SPSS应用,法,法,（三）,评,评估流,程,程图,（如图,所,所示）,12/12/2022,20,辛寒专,用,用PPT模板,第三节,系,系,统,统预警,法,法,系统预,警,警法即,通,通过税,务,务综合,服,服务管,理,理信息,系,系统内,建,建立的,评,评估预,警,警模块,对,对每期,纳,纳税人,提,提供的,纳,纳税情,况,况、财,务,务报表,，,，以及,政,政府间,共,共享信,息,息，按,照,照系统,自,自有的,程,程序（,评,评估指,标,标）进,行,行处理,，,，自动,筛,筛选出,假,假设涉,税,税疑点,的,的纳税,人,人以及,对,对应的,交,交易事,项,项、会,计,计科目,的,的评估,方,方法。,一、环,境,境适用,（一）,基,基础资,料,料较充,分,分,1、政,府,府职能,部,部门之,间,间数据,、,、资料,实,实现共,享,享，比,如,如评估,预,预警模,块,块可以,在,在一定,的,的时点,自,自动从,已,已实现,共,共享的,计,计委、,规,规委、,房,房管局,等,等单位,取,取得纳,税,税人的,项,项目立,项,项、项,目,目进展,、,、项目,销,销售等,必,必须的,情,情况。,2、纳,税,税人实,现,现网上,申,申报。,（二）,系,系统功,能,能较完,善,善,税务综,合,合服务,管,管理信,息,息系统,收,收集了,大,大量的,数,数据，,同,同时通,过,过评估,预,预警模,块,块自动,处,处理数,据,据，按,一,一定要,求,求筛选,出,出纳税,人,人。这,种,种环境,下,下，纳,税,税评估,得,得到简,化,化、效,率,率得到,优,优化，,约,约谈和,评,评估工,作,作分工,清,清晰。,二、具,体,体应用,（一）,评,评估工,作,作,1、评,估,估预警,系,系统自,动,动通过,评,评估指,标,标生成,有,有假设,疑,疑点企,业,业及其,相,相关假,设,设。,2、专,职,职评估,人,人员通,过,过外网,收,收集相,关,关资料,。,。,3、制,作,作评估,意,意见书,：,：, 企,业,业基本,情,情况, 企,业,业概况,：,：注册,时,时间、,注,注册地,址,址、注,册,册资金,、,、法人,代,代表、,联,联系电,话,话。,企,企业,经,经营情,况,况：项,目,目名称,、,、项目,地,地址、,项,项目取,得,得方式,、,、项目,用,用途、,开,开工时,间,间、销,售,售方式,、,、销售,时,时间、,总,总建筑,面,面积、,已,已销售,面,面积、,销,销售均,价,价、配,套,套设施,、,、出租,起,起始时,间,间。, 假,设,设涉税,科,科目, 假,设,设涉税,事,事项,4、审,批,批评估,工,工作：, 由,评,评估主,管,管部门,按,按照评,估,估规程,，,，逐项,对,对比。, 转,入,入约谈,部,部门或,退,退回评,估,估部门,。,。,12/12/2022,21,辛,寒,寒,专,专,用,用PPT,模,模,板,板,第,三,三,节,节,系,系,统,统,预,预,警,警,法,法,（,二,二,）,）,约,约,谈,谈,工,工,作,作,1,、,、,根,根,据,据,评,评,估,估,意,意,见,见,书,书,进,进,行,行,预,预,案,案,：,：,制,制,作,作,约,约,谈,谈,通,通,知,知,书,书,。,。,准,准,备,备,提,提,供,供,资,资,料,料,清,清,单,单,。,。,准,准,备,备,约,约,谈,谈,内,内,容,容,。,。,2,、,、,约,约,谈,谈,：,：,通,通,过,过,约,约,谈,谈,核,核,实,实,评,评,估,估,意,意,见,见,书,书,中,中,假,假,设,设,会,会,计,计,科,科,目,目,、,、,假,假,设,设,事,事,项,项,。,。,核,核,实,实,一,一,些,些,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,与,与,经,经,营,营,业,业,通,通,过,过,指,指,标,标,不,不,能,能,反,反,映,映,的,的,涉,涉,税,税,事,事,项,项,。,。,宣,宣,传,传,税,税,法,法,。,。,核,核,实,实,纳,纳,税,税,人,人,填,填,写,写,的,的,纳,纳,税,税,情,情,况,况,报,报,告,告,表,表,。,。,3,、,、,约,约,谈,谈,处,处,理,理,：,：,排,排,除,除,假,假,设,设,案,案,件,件,、,、,入,入,库,库,案,案,件,件,：,：,案,案,件,件,报,报,告,告,。,。,案,案,件,件,审,审,批,批,。,。,案,案,件,件,归,归,档,档,。,。,不,不,能,能,排,排,除,除,假,假,设,设,案,案,件,件,：,：,制,制,作,作,案,案,源,源,评,评,估,估,意,意,见,见,书,书,。,。,交,交,业,业,务,务,部,部,门,门,审,审,批,批,下,下,发,发,检,检,查,查,。,。,12/12/2022,22,辛寒专,用,用PPT模板,第三节,系,系,统,统预警,法,法,（三）,评,评估流,程,程图,（如图,所,所示）,12/12/2022,23,辛,寒,寒,专,专,用,用PPT,模,模,板,板,第,三,三,章,章,评,估,估,指,指,标,标,本,章,章,从,从,会,会,计,计,制,制,度,度,与,与,税,税,收,收,政,政,策,策,存,存,在,在,的,的,差,差,异,异,和,和,税,税,务,务,稽,稽,查,查,中,中,发,发,现,现,的,的,涉,涉,税,税,问,问,题,题,两,两,个,个,方,方,面,面,，,，,分,分,析,析,、,、,总,总,结,结,出,出,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,与,与,经,经,营,营,业,业,纳,纳,税,税,评,评,估,估,指,指,标,标,，,，,主,主,要,要,用,用,于,于,引,引,导,导,纳,纳,税,税,评,评,估,估,工,工,作,作,，,，,避,避,免,免,评,评,估,估,工,工,作,作,的,的,盲,盲,目,目,性,性,。,。,纳,纳,税,税,评,评,估,估,指,指,标,标,需,需,要,要,在,在,评,评,估,估,实,实,践,践,中,中,进,进,行,行,检,检,验,验,和,和,完,完,善,善,。,。,12/12/2022,24,辛,寒,寒,专,专,用,用PPT,模,模,板,板,第,一,一,节,节,会,会,计,计,报,报,表,表,指,指,标,标,12/12/2022,25,辛,寒,寒,专,专,用,用PPT,模,模,板,板,第,一,一,节,节,会,会,计,计,报,报,表,表,指,指,标,标,12/12/2022,26,辛,寒,寒,专,专,用,用PPT,模,模,板,板,第,一,一,节,节,会,会,计,计,报,报,表,表,指,指,标,标,1,、,、,检,检,查,查,通,通,常,常,涉,涉,及,及,的,的,税,税,种,种,具,具,体,体,表,表,现,现,为,为,：,：,营,营,业,业,税,税,：,：,欠,欠,缴,缴,、,、,视,视,同,同,销,销,售,售,，,，,混,混,淆,淆,收,收,入,入,科,科,目,目,，,，,混,混,淆,淆,税,税,目,目,；,；,企,企,业,业,所,所,得,得,税,税,：,：,欠,欠,缴,缴,、,、,视,视,同,同,销,销,售,售,、,、,费,费,用,用,超,超,标,标,、,、,费,费,用,用,混,混,列,列,期,期,间,间,，,，,混,混,淆,淆,收,收,入,入,科,科,目,目,；,；,个,个,人,人,所,所,得,得,税,税,：,：,报,报,销,销,发,发,票,票,、,、,产,产,品,品,视,视,同,同,销,销,售,售,城,城,市,市,房,房,地,地,产,产,税,税,或,或,房,房,产,产,税,税,：,：,房,房,产,产,自,自,用,用,、,、,房,房,产,产,长,长,期,期,挂,挂,帐,帐,、,、,未,未,按,按,规,规,定,定,记,记,入,入,房,房,产,产,。,。,2,、,、,在,在,评,评,估,估,环,环,节,节,可,可,能,能,解,解,决,决,的,的,问,问,题,题,：,：,营,营,业,业,税,税,：,：,欠,欠,缴,缴,、,、,视,视,同,同,销,销,售,售,；,；,企,企,业,业,所,所,得,得,税,税,：,：,欠,欠,缴,缴,、,、,视,视,同,同,销,销,售,售,、,、,费,费,用,用,混,混,列,列,期,期,间,间,；,；, 个人所,得,得税：产品,视,视同销售, 城市房,地,地产税或房,产,产税：房产,自,自用,3、征管,法,法第二十,五,五条规定：,纳税人必须,依,依据法律、,行,行政法规规,定,定或者税务,机,机关依照法,律,律、行政法,规,规规定确定,的,的申报期限,、,、申报内容,如,如实办理纳,税,税申报，保,送,送纳税申报,表,表、财务会,计,计报表以及,税,税务机关根,据,据实际情况,需,需要要求纳,税,税人报送的,其,其他纳税资,料,料。,4、财务会,计,计报表较为,准,准确。,财务会计报,表,表间数据有,相,相互制约关,系,系。,5、大中型,企,企业都能实,现,现网上申报,。,。,6、纳税人,通,通常提供、,披,披露的是审,计,计报告或财,务,务报表，,审计报告和,财,财务报表都,附,附有注册会,计,计师签字。,12/12/2022,27,辛寒专用PPT模板,第一节,会,会计报表指,标,标,7、纳税人,作,作帐趋于完,整,整、规范。,综上所述，,资,资产负债表,、,、利润表、,现,现金流量表,和,和报表附注,可,可以作为评,估,估数据的来,源,源。,二、指标确,定,定,资产负债表,、,、利润表、,现,现金流量表,和,和报表附注,之,之间的联系,：,：资产负债,表,表，静态的,报,报表，反映,一,一个企业在,一,一个经营周,期,期的资产、,负,负债和所有,者,者权益的状,况,况；现金流,量,量表，动态,的,的报表，反,映,映一个企业,在,在一个经营,周,周期内现金,的,的流量;利,润,润表反映企,业,业在一定时,期,期内利润（,亏,亏损）的情,况,况；报表附,注,注是披露有,助,助于理解、,分,分析会计报,表,表的需要说,明,明的事项。,依,依据2001企业会,计,计制度、,2001,会,会计准则,和,和2001年企业会,计,计制度会计,报,报表附注,。,。,（一）收入,指,指标,收入的确认,，,，涉及到营,业,业税、企业,所,所得税等等,，,，是房地产,开,开发与经营,业,业最为关心,的,的问题。,1、目的：,主,主要是比较,当,当期企业取,得,得的现金收,入,入数和当期,确,确认的收入,数,数。,2、完整模,型,型,：,12/12/2022,28,辛寒专用PPT模板,第一节,会,会计报表指,标,标,3、建立房,地,地产收入指,标,标3-1、,指,指标3-2,，,，如下：, 指标3-1，按会,计,计制度确认,收,收入，即当,期,期收到前期,发,发生的“应,收,收帐款”，,在,在前期已确,认,认收入。, 指标3-2，按税,法,法确认收入,，,，即当期收,到,到前期发生,的,的“应收帐,款,款”，在当,期,期已确认收,入,入。,4、对比结,果,果，反映：,可能存,在,在的问题。,可能涉,及,及的税种。,可能涉,及,及需要进一,步,步核实的情,况,况。,5、该指标,不,不能解决的,问,问题：将产,品,品用于捐赠,、,、广告、样,品,品、职工福,利,利、抵偿债,务,务以及其他,换,换取非货币,资,资产的情形,。,。,6、灵活应,用,用：如果“,定,定金”直接,记,记入预收帐,款,款，则没有,“,“其他应付,款,款-定金”,；,；可以将企,业,业的整个销,售,售过程的年,度,度情况进行,对,对比。,7、使用该,指,指标前了解,企,企业对于“,应,应收帐款”,确,确认收入的,方,方式，了解,企,企业对于“,定,定金”、“,认,认购金”的,记,记帐科目。,12/12/2022,29,辛寒专用PPT模板,第一节,会,会计报表指,标,标,（二）营业,税,税指标：,1、目的：,通,通过指标3,分,分析后，选,取,取金额较大,的,的数和申报,缴,缴纳的营业,税,税对比，初,步,步核实营业,税,税缴纳的情,况,况。,2、建立模,型,型：,（1）指标4：确认收,入,入指标1,的,的情况，即,确,确认收入大,于,于“销售商,品,品、提供劳,务,务收到的现,金,金”,【主营业务,收,收入+ （,预,预收帐款期,末,末余额 ,预,预收帐款,期,期初余额）+ 其他应,付,付帐款,定,定金】*5%,（2）指标5-1、5-2：确认,收,收入指标1的情况，,即,即确认收入,大,大于“销售,商,商品、提供,劳,劳务收到的,现,现金”,【销售商品,、,、提供劳务,收,收到的现金, 本期,收,收回前期核,销,销的坏帐准,备,备 + 当,期,期未收回的,“,“应收帐款,”,”当期收,到,到前期发生,的,的“应】收,帐,帐款”】*5%,3、注意：,当,当企业有增,值,值税纳税项,目,目时，需灵,活,活应用，应,从,从报表附注,中,中了解企业,资,资产负债表,中,中“主营业,务,务收入”营,业,业税应纳所,得,得额，并带,入,入公式进行,计,计算。,4、该指标,仍,仍然不能解,决,决的问题：,将,将产品用于,捐,捐赠、广告,、,、样品、职,工,工福利、抵,偿,偿债务以及,其,其他换取非,货,货币资产的,情,情形。,5、灵活应,用,用：如果以,前,前年度有滞,纳,纳税款的行,为,为，应结合,审,审计报告的,内,内容，减去,当,当年缴纳以,前,前年度的税,款,款金额；可,以,以将企业的,整,整个销售过,程,程的年度情,况,况进行对比,。,。,12/12/2022,30,辛寒专用PPT模板,第一节,会,会计报表指,标,标,（三）城建,税,税指标,1、目的：,通,通过指标3,分,分析后，选,取,取金额较大,的,的数和申报,缴,缴纳的城建,税,税对比，初,步,步核实内资,企,企业城建税,缴,缴纳的情况,。,。,2、建立模,型,型：,（1）指,标,标13-1,：,：确认收入,指,指标31,的,的情况，即,确,确认收入大,于,于“销售商,品,品、提供劳,务,务收到的现,金,金”,【主营业务,收,收入+ （,预,预收帐款期,末,末余额 ,预,预收帐款,期,期初余额）+ 其他应,付,付帐款,定,定金】*5%*7%1,（2）指,标,标13-2,、,、13-3,：,：确认收入,指,指标31,的,的情况，即,确,确认收入大,于,于“销售商,品,品、提供劳,务,务收到的现,金,金”,【销售商品,、,、提供劳务,收,收到的现金, 本期,收,收回前期核,销,销的坏帐准,备,备 + 当,期,期未收回的,“,“应收帐款,”,”当期收,到,到前期发生,的,的“应收帐,款,款”】*5%*7%,3、注意：,当,当企业有增,值,值税纳税项,目,目时，需灵,活,活应用，应,从,从报表附注,中,中了解企业,资,资产负债表,中,中“主营业,务,务收入”营,业,业税应纳所,得,得额，并带,入,入公式进行,计,计算。,4、该指标,仍,仍然不能解,决,决的问题：,将,将产品用于,捐,捐赠、广告,、,、样品、职,工,工福利、抵,偿,偿债务以及,其,其他换取非,货,货币资产的,情,情形。,5、灵活应,用,用：如果以,前,前年度有滞,纳,纳税款的行,为,为，应结合,审,审计报告的,内,内容，减去,当,当年缴纳以,前,前年度的税,款,款金额；可,以,以将企业的,整,整个销售过,程,程的年度情,况,况进行对比,。,。,1,中,中华人民共,和,和国城市维,护,护建设税暂,行,行条例第,四,四条规定：,纳,纳税人所在,地,地在市区的,，,，税率为百,分,分之七；,纳,纳税人,所,所在地在县,城,城、镇的，,税,税率为百分,之,之五；,纳,纳税人所,在,在地不在市,区,区、县城或,镇,镇的，税率,为,为百分之一,。,。,12/12/2022,31,辛寒专用PPT模板,第一节,会,会计报表指,标,标,（四）教育,费,费附加指标,：,：,1、目的：,通,通过指标3,分,分析后，选,取,取金额较大,的,的数和申报,缴,缴纳的教育,费,费附加对比,，,，初步核实,内,内资企业教,育,育费附加缴,纳,纳的情况。,2、建立模,型,型：,（1,）,）,指,指,标,标14-1,：,：,确,确,认,认,收,收,入,入,指,指,标,标3,1,的,的,情,情,况,况,，,，,即,即,确,确,认,认,收,收,入,入,大,大,于,于,“,“,销,销,售,售,商,商,品,品,、,、,提,提,供,供,劳,劳,务,务,收,收,到,到,的,的,现,现,金,金,”,”,【,主,主,营,营,业,业,务,务,收,收,入,入+,（,（,预,预,收,收,帐,帐,款,款,期,期,末,末,余,余,额,额,预,预,收,收,帐,帐,款,款,期,期,初,初,余,余,额,额,）,）+,其,其,他,他,应,应,付,付,帐,帐,款,款,定,定,金,金,】,】*5%*3%,（2）指,标,标14-2、14-3：确,认,认收入指,标,标31,的,的情况，,即,即确认收,入,入大于“,销,销售商品,、,、提供劳,务,务收到的,现,现金”,【销售商,品,品、提供,劳,劳务收到,的,的现金, 本期,收,收回前期,核,核销的坏,帐,帐准备+ 当期,未,未收回的,“,“应收帐,款,款”当,期,期收到前,期,期发生的,“,“应收帐,款,款”】*5%*3%,3、注意,：,：当企业,有,有增值税,纳,纳税项目,时,时，需灵,活,活应用，,应,应从报表,附,附注中了,解,解企业资,产,产负债表,中,中“主营,业,业务收入,”,”营业税,应,应纳所得,额,额，并带,入,入公式进,行,行计算。,4、该指,标,标仍然不,能,能解决的,问,问题：将,产,产品用于,捐,捐赠、广,告,告、样品,、,、职工福,利,利、抵偿,债,债务以及,其,其他换取,非,非货币资,产,产的情形,。,。,5、灵活,应,应用：如,果,果以前年,度,度有滞纳,税,税款的行,为,为，应结,合,合审计报,告,告的内容,，,，减去当,年,年缴纳以,前,前年度的,税,税款金额,；,；可以将,企,企业的整,个,个销售过,程,程的年度,情,情况进行,对,对比。,12/12/2022,32,辛寒专用PPT模,板,板,第一节,会,会计报,表,表指标,（五）企,业,业所得税,指,指标,1、目的,：,：通过指,标,标3分析,后,后，选取,金,金额较大,的,的数和申,报,报缴纳的,企,企业所得,税,税对比，,初,初步核实,按,按纯益率,征,征收企业,所,所得税企,业,业的企业,所,所得税缴,纳,纳情况。,2、建立,模,模型：,（1）指,标,标15-1：确认,收,收入指标31的,情,情况，即,确,确认收入,大,大于“销,售,售商品、,提,提供劳务,收,收到的现,金,金”,【主营业,务,务收入+,（,（预收,帐,帐款期末,余,余额 ,预,预收帐,款,款期初余,额,额）+,其,其他应付,帐,帐款,定,定金】*5%*,适,适用税率,（2）指,标,标15-2、15-3：确,认,认收入指,标,标1的,情,情况，即,确,确认收入,大,大于“销,售,售商品、,提,提供劳务,收,收到的现,金,金”,【销售商,品,品、提供,劳,劳务收到,的,的现金, 本期,收,收回前期,核,核销的坏,帐,帐准备+ 当期,未,未收回的,“,“应收帐,款,款”当,期,期收到前,期,期发生的,“,“应收帐,款,款”】*5%*,适,适用税率,3、注意,：,：当企业,有,有增值税,纳,纳税项目,时,时，需灵,活,活应用，,应,应从报表,附,附注中了,解,解企业资,产,产负债表,中,中“主营,业,业务收入,”,”营业税,应,应纳所得,额,额，并带,入,入公式进,行,行计算。,4、该指,标,标仍然不,能,能解决的,问,问题：将,产,产品用于,捐,捐赠、广,告,告、样品,、,、职工福,利,利、抵偿,债,债务以及,其,其他换取,非,非货币资,产,产的情形,。,。,5、灵活,应,应用：如,果,果以前年,度,度有滞纳,税,税款的行,为,为，应结,合,合审计报,告,告的内容,，,，减去当,年,年缴纳以,前,前年度的,税,税款金额,；,；可以将,企,企业的整,个,个销售过,程,程的年度,情,情况进行,对,对比。,12/12/2022,33,辛寒专用PPT模,板,板,第一节,会,会计报,表,表指标,（六）土,地,地增值税,指,指标,1、目的,：,：通过指,标,标3分析,后,后，选取,金,金额较大,的,的数和申,报,报预缴的,土,土地增值,税,税对比，,初,初步核实,单,单一开发,公,公寓、别,墅,墅、商业,、,、写字楼,的,的企业土,地,地增值税,缴,缴纳情况,。,。,2、建立,模,模型：,（1）指,标,标16：,确,确认收入,指,指标31的情况,，,，即确认,收,收入大于,“,“销售商,品,品、提供,劳,劳务收到,的,的现金”,【主营业,务,务收入+,（,（预收,帐,帐款期末,余,余额 ,预,预收帐,款,款期初余,额,额）+,其,其他应付,帐,帐款,定,定金】*,适,适用税率申报预缴,土,土地增值,税,税,（2）指,标,标16-2、16-3：确,认,认收入指,标,标31,的,的情况，,即,即确认收,入,入大于“,销,销售商品,、,、提供劳,务,务收到的,现,现金”,【销售商,品,品、提供,劳,劳务收到,的,的现金, 本期,收,收回前期,核,核销的坏,帐,帐准备+ 当期,未,未收回的,“,“应收帐,款,款”当,期,期收到前,期,期发生的,“,“应收帐,款,款”】*,适,适用税率,3、注意,：,：当企业,有,有增值税,纳,纳税项目,时,时，需灵,活,活应用，,应,应从报表,附,附注中了,解,解企业资,产,产负债表,中,中“主营,业,业务收入,”,”营业税,应,应纳所得,额,额，并带,入,入公式进,行,行计算。,4、该指,标,标仍然不,能,能解决的,问,问题：将,产,产品用于,捐,捐赠、广,告,告、样品,、,、职工福,利,利、抵偿,债,债务以及,其,其他换取,非,非货币资,产,产的情形,。,。,5、灵活,应,应用：如,果,果以前年,度,度有滞纳,税,税款的行,为,为，应结,合,合审计报,告,告的内容,，,，减去当,年,年缴纳以,前,前年度的,税,税款金额,；,