海口半岛壹号项目营销策划报告__XXXX年

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,半岛壹号,营销策划报告,一、市场总结,二、项目分析定位,三、目标客户分析,四、营销策划,五、销售策略,目录,一、市场总结,1,、投资环境,2,、市场状况,3,、前景展望,4,、竞争市场分析,1,、投资环境,海南岛概况,中国唯一的热带岛屿,集热带和亚热带海洋性气候于一身,中国海洋面积最大的省份,拥有,1584.8,公里海岸线,中国最大的经济特区,建立国际旅游岛后发展更为强势,1,、投资环境,盈滨半岛概况,自然,地处海口风光秀美的西海岸西侧，整个半岛面积约,6.5,平方公里，三面环海，形似弯月，拥有内外海、双海滩、蓝天、银沙、白浪、阳光、温泉、绿椰、新鲜空气，实属大自然的完美佳作。,人文,以佛教文化为背景，整合永庆寺悠久的历史、美丽的热带滨海风光、水上运动项目，形成成为盈滨半岛旅游度假区人间福地的整体形象，使其成为国内外游客心目中的养生度假胜地。居住在这样一个中式古典文化氛围很浓的环境当中，沐浴着浓厚的佛教文化气息，感受椰风韵律的美好，心情自然无比惬意。,1,、投资环境,盈滨“五最”,盈滨半岛作为海南最早开发的区域，具备了丰厚的开发基础和区域认知基础。,其次盈滨半岛是海南最具文化的区域之一，永庆寺、盈滨龙水节家喻户晓。,盈滨半岛拥有海南最美丽的海湾之一，内海、外海、半岛，世所罕见。,再次盈滨半岛是海南规划最完美的区域之一，拥有海口市新政务中心、国家级海口综合保税区等。,最后盈滨半岛目前拥有涉外西海岸温泉酒店、国家足球训练基地、月亮湾高尔夫等各项配套，发展基础良好。,1,、投资环境,规划建设,海口城区的距离,规划目标,根据,澄迈县老城片区城市总体规划,，盈滨旅游度假区是老城片区“三轴、五区”的空间布局结构的组成之一，是海口西海岸旅游度假区的重要组成部分。西海岸的开发，将带动盈滨半岛向着休闲、旅游度假、高级居住、水上运动等为主的综合性滨海休闲旅游度假区发展。,海口城区的距离,2009,年,10,月,30,日，全长,5.26,公里的滨海西路二期动工，北起粤海铁路桥，南通盈滨二路，明年底竣工。这条路连接着盈滨半岛和西海岸新区。我们猛然间发现，盈滨半岛离海口近了。之前我们还在徘徊，盈滨半岛到底定位是“海口后花园”还是“半小时生活圈”，明年这里将是海口城区的距离。,随着滨海西路的建设开通，盈滨半岛到海口国贸中心区仅,17,公里的距离，,15,分钟的车程，到西海岸新区南片区仅,5,分钟，就近享有海南最好的城市配套，加上一流的海滨资源，盈滨半岛必将成为大海口度假圈的首席度假湾区。,2,、市场状况,海口别墅市场趋势,辉煌,海南别墅市场起步于,80,年代后期，发展一直较为缓慢，进入,90,年代初期，随着海南建省和房地产业的迅速发展，在海南出现了大批花园别墅群，形成海南别墅市场的第一次浪潮，但此时的别墅类型、功能和针对的潜在客户群都较为单一。,陨落,由于市场化程度低，在,93,年宏观调控后跌入了谷底，,98,年下半年，随着中国经济的持续、高速发展，到外市场的兴起同时带到那个了别墅市场的复苏。,涅槃,经过这些年的发展，海南的别墅市场已经由单一别墅类型发展成为多元化物业共存的市场形态，排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式别墅）的形成表明市场已经逐渐走向成熟。,2,、市场状况,海口别墅产品设计趋势,规划,采用点状、流线型的布局形式。别墅的绿化重点抛弃了中心围合的景观控制论，以散点布置，确保一户一景的绿化配比。,户型,户型科学合理、款式多样，结构较为简易，独立别墅主力面积控制在,250,，联体别墅主力面积控制在,200,，主流结构为一楼是公共空间，二楼为私人生活空间。使空间的利用更为人性化，功能的划分更细。,配套,双车位（主人车位,+,访客车位） 老年居室和太太书房,中央空调 地下家庭影视娱乐厅,智能型热水供应器,SPA,建材,门窗采用环保型隔热桥氟碳烤漆工艺,室内管道全部铜管铺设,红外线防盗和瓦斯报警,紧急呼叫系统,2010,年前四个月海口商品房交易信息,2,、市场状况,2010,年前四个月海口商品房交易信息,2010,年前四个月海口商品房交易信息,可售情况,完成交易情况,成交价格,月份,套数,（套）,面积,（万）,套数,（套）,面积,（万）,环比,增长,价格,（元,/,）,环比,增长,1月,43198,-,-,34.14,19.02%,6425,10.98%,2月,42263,-,-,29.72,-14.06%,8619,34.15%,3月,39508,-,-,31.86,7.20%,8194,-18.31%,4月,32636,-,-,89.27,180.19%,8220,0.07%,数据来源：,新浪乐居,2,、,市,市,场,场,状,状,况,况,数,据,据,分,分,析,析,从,上,上,面,面,的,的,图,图,表,表,中,中,我,我,们,们,可,可,以,以,看,看,到,到,，,，,今,今,年,年,一,一,月,月,份,份,以,以,来,来,，,，,海,海,口,口,市,市,商,商,品,品,房,房,成,成,交,交,呈,呈,现,现,先,先,抑,抑,后,后,扬,扬,的,的,态,态,势,势,，,，,而,而,且,且,在,在,新,新,国,国,条,条,政,政,策,策,发,发,布,布,后,后,反,反,而,而,有,有,了,了,大,大,幅,幅,上,上,扬,扬,，,，,价,价,格,格,则,则,是,是,在,在,“,“,国,国,际,际,旅,旅,游,游,岛,岛,”,”,上,上,升,升,为,为,国,国,家,家,战,战,略,略,的,的,政,政,策,策,颁,颁,布,布,后,后,突,突,飞,飞,猛,猛,涨,涨,。,。,在,在,经,经,过,过,了,了,一,一,段,段,时,时,间,间,的,的,市,市,场,场,消,消,化,化,后,后,才,才,逐,逐,渐,渐,小,小,幅,幅,缩,缩,水,水,。,。,从价格,和,和成交,量,量的联,系,系上看,，,，经过,了,了“国,际,际旅游,岛,岛”政,策,策的大,风,风大浪,后,后，二,月,月份的,海,海口楼,市,市在成,交,交面积,上,上有了,理,理性的,下,下降；,而,而进入,三,三月份,后,后，市,场,场预期,了,了房价,大,大涨的,事,事实，,开,开始进,行,行消化,，,，大部,分,分短期,炒,炒家也,是,是从这,时,时开始,进,进入市,场,场；在,经,经过了,波,波涛汹,涌,涌的涨,价,价大潮,后,后，海,口,口商品,房,房价格,也,也在这,进,进行了,第,第一次,自,自我调,控,控；四,月,月，“,新,新国十,条,条”等,前,前所未,有,有的国,家,家强力,政,政策冲,击,击着海,南,南的房,地,地产市,场,场，而,海,海口的,房,房价反,而,而逆流,而,而上，,成,成交量,上,上强势,走,走高，,价,价格也,比,比前一,个,个月有,了,了明显,的,的增长,。,。这样,的,的市场,反,反应着,实,实让不,少,少人大,跌,跌眼镜,，,，究其,原,原因一,方,方面或,和,和“两,个,个暂停,”,”的解,冻,冻有关,，,，另一,方,方面则,说,说明了,新,新政策,对,对海南,楼,楼市的,影,影响或,没,没有想,象,象中的,巨,巨大。,3,、前景,展,展望,别墅市,场,场的远,景,景前瞻,别墅市,场,场以其,单,单位价,格,格高、,购,购买人,群,群特殊,而,而有别,于,于一般,的,的商品,房,房，这,样,样的购,买,买群体,首,首先购,买,买力非,常,常强，,且,且付款,方,方式多,为,为全款,，,，在选,择,择上也,更,更注重,项,项目的,品,品味与,区,区位景,观,观条件,。,。这,样,样的消,费,费人群,构,构成使,得,得新政,策,策对别,墅,墅项目,的,的影响,不,不会像,一,一般住,宅,宅那样,显,显著。,一家观,点,点：海,口,口的别,墅,墅市场,在,在未来,很,很长一,段,段时间,内,内都将,平,平稳发,展,展，不,会,会受新,政,政策的,过,过多影,响,响。发,展,展方向,也,也会秉,持,持着高,端,端、优,质,质、品,味,味、卓,越,越的方,向,向继续,前,前行。,4,、竞,争,争市,场,场分,析,析,海蓝,福,福源,1,区桃,花,花涧,开发,商,商,海南,盈,盈滨,岛,岛置,业,业有,限,限公,司,司,项目,地,地址,海口,老,老成,经,经济,开,开发,区,区盈,滨,滨半,岛,岛,建筑,类,类型,独栋,&,联排,别,别墅,项目,售,售价,起家,18900,均价,19000,销售,情,情况,待定,海蓝,福,福源,1,区项,目,目基,本,本信,息,息,总占地面积,267272,平方米,总用地面积,91198,平方米,容积率,0.34%,建筑密度,16.9%,绿化率,57%,户型选择,从,170,平方到,310,平方不等的,8,种户型可供选择,项目简介,项目地处半岛腹地，禁拥双海，独享,20,公里海岸线和,9,公里长的沙滩半岛，每户均配有温泉,SPA,浴池，部分户型配备私家泳池。,“湛蓝的岁月，金色的沙滩，与海零距离，开启海边的南加州生活。”,4,、竞,争,争市,场,场分,析,析,博亚,龙湾,开发,商,商,海南,博,博亚,房,房地,产,产开,发,发有,限,限公,司,司,项目,地,地址,海口,老,老成,经,经济,开,开发,区,区盈,滨,滨半,岛,岛,建筑,类,类型,多层,花,花园,洋,洋房,&,别墅,项目,售,售价,均价,洋,洋,房,房,11000,别墅,26000,销售,情,情况,待定,4,、竞,争,争市,场,场分,析,析,博亚,龙湾,项,项目,基,基本,信,信息,总占地面积,66000,平方米,总建筑面积,29700,平方米,容积率,0.45%,绿化率,40%,户数和,车位情况,总户数,187,户 车位数,120,个,车位配比,1,：,1,规划特色,“生长的细胞，细胞组成结构”的总体布局概念，各组团依势自然展开，与用地边界的自然环境有机结合,传承东南亚建筑文化特征，做到“围而不合，分而不离，隔而不断”,项目简介,博亚,龙湾位于老城盈滨半岛入口处，距海口,15,公里，面临浩瀚南海，风平浪缓，水洁沙白，海岸椰林成带，风景秀丽，四季常春，水温宜人。,4,、竞,争,争市,场,场分,析,析,富力,盈溪,谷,谷,开发,商,商,富力,地,地产,项目,地,地址,海口,市,市西,海,海岸,新,新区,粤,粤海,大,大道,与,与南,海,海大,道,道交,汇,汇处,建筑,类,类型,花园,洋,洋房,&,联排,别,别墅,&,独栋,别,别墅,项目,售,售价,待定,销售,情,情况,待定,4,、竞,争,争市,场,场分,析,析,富力,盈溪,谷,谷项,目,目信,息,息,总占地面积,452000,平方米,总用地面积,171000,平方米,容积率,0.38%,建筑密度,12%,绿化率,55%,户型选择,花园洋房有,90/120/140,平米三种 别墅以,220-250,平米为主,项目简介,地处城市主干道粤海大道与南海大道交汇处，东临西海岸新城市发展中心，西联海口火车站、盈滨半岛，滨海休闲及国际度假酒店群立，富人区聚居地段，尽享海口未来中心繁华。,富力,盈溪谷在舒享西海岸美丽景致的同时，离尘不离城的卓越区位，让你,30,分钟轻松到达国贸都市繁华核心所在，随意切换都市繁华与生活宁静。,4,、竞,争,争市,场,场分,析,析,汇总,分,分析,从这,几,几个,有,有代,表,表性,的,的个,案,案我,们,们发,现,现，,基,基本,上,上海,南,南的,别,别墅,项,项目,楼,楼盘,均,均主,打,打海,景,景、,休,休闲,、,、奢,华,华牌,，,，走,高,高端,旅,旅游,度,度假,房,房产,。,。针,对,对人,群,群也,主,主要,是,是岛,外,外成,功,功人,士,士或,本,本地,高,高端,人,人士,，,，将,别,别墅,这,这一,享,享受,型,型高,消,消费,奢,奢侈,品,品和,海,海南,迷,迷人,的,的热,带,带岛,屿,屿风,情,情有,机,机的,结,结合,到,到一,起,起，,为,为少,部,部分,人,人打,造,造属,于,于他,们,们自,己,己的,尊,尊贵,生,生活,。,。,别墅项目,的,的趋势也,更,更加高端,化,化，低密,度,度化和奢,华,华化，这,就,就要求本,项,项目在稀,缺,缺性和项,目,目文化底,蕴,蕴上要更,加,加出众，,才,才能在这,片,片奢靡之,风,风中吹起,属,属于自己,的,的悠然惬,意,意,半岛壹号,嫣然登场,4,、竞争市,场,场分析,二、项目,分,分析定位,1,、项目,SWOT,分析,2,、项目局,部,部调整建,议,议,3,、项目市,场,场定位,4,、广告定,位,位思路,1,、项目,SWOT,分析,海口别墅,区,区域图,盈滨半岛,西海岸滨,海,海度假区,海甸岛,东海岸,本项目位,于,于海口总,体,体规划长,流,流组团的,西,西海岸线,盈,盈滨半岛,旅,旅游度假,区,区，区域,气,气候特征,为,为独特的,亚,亚热带海,洋,洋性气候,，,，紧邻海,岸,岸线，海,水,水清澈、,沙,沙质细软,，,，可开展,各,各类沙滩,及,及海上运,动,动。项目,内,内配有五,星,星级酒店,及,及会所，,西,西面,3,公里处是,索,索菲特前,沿,沿大酒店,（,（正在重,新,新装修中,）,）和足球,训,训练基地,，,，除此外,没,没有任何,的,的商业和,生,生活配套,设,设施。,而作为本,项,项目最重,要,要的进入,路,路线,滨海大,道,道西延,伸,伸线目,前,前尚未,正,正式动,工,工。,1,、项目,SWOT,分析,地块分,析,析,优势（,Strength),天然,+,人工形,成,成的双,岛,岛居生,活,活,纯独栋,别,别墅,双海湾,完,完美,600,米一线,海,海景,五星级,酒,酒店入,驻,驻,区位远,景,景优势,劣势（,Weakness),部分户,型,型缺少,平,平台,停车位,稍,稍窄,位置偏,远,远，周,边,边配套,稀,稀少,内部装,饰,饰过于,普,普通,1,、项目,SWOT,分析,机会（,Opportunity,）,滨海西,路,路二期,年,年底的,竣,竣工，,届,届时盈,滨,滨半岛,与,与海口,国,国贸中,心,心区仅,15,分钟车,程,程,盈滨半,岛,岛的规,划,划，未,来,来东线,轻,轻轨、,综,综合保,税,税区、,跨,跨海,大,大桥选,址,址,海南国,际,际旅游,到,到效应,新理益,集,集团雄,厚,厚的资,金,金实力,威胁（,Threat,）,周边类,比,比别墅,楼,楼盘的,竞,竞争,当前市,场,场需求,的,的不稳,定,定形势,政府宏,观,观调控,的,的未知,性,性变化,对,对海南,房,房地产,的,的影响,1,、项目,SWOT,分析,2,、项目,局,局部调,整,整建议,调整建,议,议前言,根据我,们,们对本,案,案的了,解,解，我,们,们站在,消,消费者,及,及市场,的,的角度,来,来看，,本,本案局,部,部有需,要,要调整,的,的地方,，,，并可,适,适当增,加,加一些,元,元素，,特,特此提,出,出，仅,供,供参考,。,。,若发展,商,商能采,纳,纳此次,提,提出的,调,调整内,容,容，就,目,目前市,场,场而言,，,，相信,无,无论是,对,对现产,品,品的销,售,售还是,公,公司的,品,品牌口,碑,碑营造,，,，都会,有,有利无,弊,弊。,2,、项目局部,调,调整建议,建筑,本案的,180M,户型缺少平,台,台,这样无论是,景,景观视野还,是,是居住的舒,适,适感上都会,显,显得不够宽,广,广。如果可,以,以，我们建,议,议将部分室,内,内空间转变,为,为景观露台,。,。,别墅自带露,天,天停车位较,窄,窄,针对本案的,高,高端与奢华,定,定位，我们,建,建议将停车,位,位宽度设定,为,为,3,米，足够宽,的,的停车位，,不,不仅能更方,便,便业主停车,，,，也给业主,的,的爱车一个,宽,宽敞的“家,”,”，还能给,本,本案的奢华,提,提供额外支,撑,撑点。,建筑,啊,别墅的内部,装,装饰过于普,通,通,与精致的外,部,部装修相比,，,，本案别墅,的,的内部装饰,过,过于普通，,建,建议内部采,用,用日式窗格,，,，外部围墙,可,可用日式风,格,格小坡顶作,为,为围墙顶部,。,。,2,、项目局部,调,调整建议,围墙顶部设,计,计,内部日式窗,格,格,入口处玄关,设,设计,园林、水系,本案所重点,宣,宣传的建筑,风,风格为纯日,式,式，园林景,观,观为东南亚,风,风情，为了,不,不使建筑本,身,身特色被东,南,南亚风情园,林,林的浓厚色,彩,彩所覆盖，,我,我们建议在,别,别墅与别墅,之,之间加入日,式,式风格小品,，,，目的是将,别,别墅的日式,风,风格经过桥,接,接连为一整,体,体，在色彩,浓,浓厚的东南,亚,亚园林中又,不,不失日式经,典,典。,2,、项目局部,调,调整建议,日式凉亭装,饰,饰,日式小搭桥,3,、项目市场,定,定位,海口盈滨半,岛,岛,双海湾、双,岛,岛居、纯独,栋,栋别墅,日式风格别,墅,墅,东南亚风情,园,园林,3,、项目市场,定,定位,定位思路,以唯一来支,撑,撑品质的奢,华,华,全新概念双,岛,岛居生活姿,态,态，在资源,环,环境都基本,无,无差别化的,竞,竞争市场，,摒,摒弃多数别,墅,墅项目以品,质,质打造奢华,的,的老套概念,，,，我们除了,拥,拥有品质，,还,还拥有全海,南,南唯一的天,然,然,+,人工形成的,双,双岛居一线,海,海景资源。,3,、项目市场,定,定位,定位思路,双岛居概念,诠,诠释：,本案位于拥,有,有内海、外,海,海双海湾之,称,称的海口盈,滨,滨半岛；项,目,目拥有,600,米内海一线,海,海景视野，,并,并与外海,琼州海峡仅,1,公里距离，,除,除了拥有天,然,然形成的半,岛,岛生活外，,开,开发商还耗,巨,巨资于项目,内,内开发大范,围,围人工水域,，,，使本案即,刻,刻拥有另一,人,人工形成的,内,内岛居生活,，,，我们称之,为,为双岛居生,活,活。,定位思路,3,、项目市场,定,定位,1,从资源价值,看,看,本项目有二,大,大稀缺资源,价,价值,地块环境稀,缺,缺价值,盈滨半岛，,一,一座岛崛起,西,西海岸龙头,，,，,坐享内外双,海,海湾，,。天时地利,，,，盈滨半岛,作,作为海口“,东,东优西拓”,的,的制高点之,一,一，已经成,为,为了海口西,海,海岸崛起的,龙,龙头，必将,彻,彻底改变西,海,海岸。,盈滨半岛优,势,势,:,东线轻轨、,综,综合保税区,、,、跨海 大,桥,桥选址。,定位思路,3,、项目市场,定,定位,定位思路,3,、项目市场,定,定位,产品形态稀,缺,缺价值,做为本项目,最,最大特色,双岛居纯独,栋,栋日式风格,别,别墅,使得本项目,成,成为了市场,的,的空白产品,定位思路,3,、项目市场,定,定位,2,从开发理念,看,看,在社会稀缺,资,资源中开发,的,的奢华纯独,栋,栋别墅,定位思路,3,、项目市场,定,定位,我们产品的,特,特性（客户,价,价值）,从唯一说奢,华,华 ：,目前海南别,墅,墅市场，无,不,不在说奢华,，,，我们也在,说,说这千篇一,律,律的奢华，,但,但是我们不,在,在品质上说,，,，我们在唯,一,一上说；从,无,无垠大海中,的,的岛居生活,，,，再回到屋,子,子旁边的内,岛,岛居生活，,在,在任何时候,都,都能随时享,有,有的双岛居,生,生活，此奢,华,华，多少人,能,能拥有？,从稀,缺,缺说,奢,奢华,：,：,在,448,亩海,上,上邦,城,城中,，,，仅,有,有,236,户人,家,家，,0.34,的容,积,积率,，,，平,均,均每,户,户享,有,有将,近,近,2,亩的,土,土地,，,，此,奢,奢华,，,，多,少,少人,能,能拥,有,有？,此,规,规,划,划,的,的,特,特,点,点,是,是,：,：,以,无,无,胜,胜,有,有,，,，,剔,剔,除,除,别,别,墅,墅,一,一,些,些,共,共,有,有,的,的,虚,虚,无,无,光,光,环,环,，,，,立,立,志,志,创,创,造,造,一,一,个,个,具,具,有,有,差,差,异,异,化,化,的,的,好,好,产,产,品,品,。,。,3,从,行,行,业,业,发,发,展,展,看,看,为,何,何,需,需,要,要,立,立,足,足,地,地,产,产,界,界,？,？,定,位,位,思,思,路,路,3,、,项,项,目,目,市,市,场,场,定,定,位,位,定,位,位,思,思,路,路,3,、,项,项,目,目,市,市,场,场,定,定,位,位,如,果,果,本,本,项,项,目,目,能,能,成,成,为,为,海,海,南,南,别,别,墅,墅,楼,楼,盘,盘,奢,奢,华,华,的,的,典,典,例,例,，,，,对,对,新,新,理,理,益,益,品,品,牌,牌,在,在,海,海,南,南,的,的,口,口,碑,碑,的,的,营,营,造,造,及,及,形,形,象,象,的,的,树,树,立,立,将,将,起,起,到,到,历,历,史,史,性,性,的,的,典,典,故,故,作,作,用,用,，,，,为,为,集,集,团,团,接,接,下,下,来,来,在,在,海,海,南,南,的,的,其,其,他,他,项,项,目,目,奠,奠,定,定,良,良,好,好,的,的,口,口,碑,碑,基,基,础,础,及,及,形,形,象,象,品,品,质,质,；,；,从,从,长,长,远,远,角,角,度,度,来,来,看,看,，,，,如,如,果,果,我,我,们,们,能,能,从,从,一,一,开,开,始,始,，,，,就,就,坚,坚,持,持,用,用,自,自,己,己,对,对,别,别,墅,墅,的,的,独,独,特,特,理,理,解,解,来,来,构,构,筑,筑,成,成,功,功,阶,阶,层,层,的,的,生,生,活,活,居,居,所,所,，,，,而,而,不,不,去,去,跟,跟,随,随,风,风,潮,潮,，,，,照,照,搬,搬,各,各,种,种,风,风,格,格,，,，,专,专,功,功,别,别,墅,墅,建,建,筑,筑,及,及,其,其,对,对,应,应,消,消,费,费,群,群,体,体,的,的,研,研,究,究,，,，,先,先,以,以,别,别,墅,墅,立,立,足,足,地,地,产,产,业,业,，,，,再,再,转,转,向,向,其,其,他,他,类,类,型,型,的,的,建,建,筑,筑,，,，,以,以,全,全,新,新,的,的,理,理,念,念,去,去,获,获,取,取,利,利,益,益,，,，,这,这,不,不,正,正,是,是,新,新,理,理,益,益,品,品,牌,牌,的,的,发,发,展,展,理,理,念,念,吗,吗,？,？,其实，,所,所有这,些,些都是,我,我们眼,中,中的准,备,备,A,颠覆海,南,南地产,广,广告风,格,格,我们坚,信,信地块,的,的绝对,优,优势和,产,产品的,销,销售力,，,，避免,过,过于新,奇,奇的广,告,告创意,，,，而追,求,求领袖,品,品牌的,风,风范,-,一种迥,异,异于时,下,下“奢,华,华风格,”,”的沟,通,通方式,，,，一个,说,说真话,，,，做实,事,事的开,发,发商,4,、广告,定,定位思,路,路,B,广告以,文,文案为,主,主,采用大,气,气而自,信,信、平,实,实而厚,重,重的语,言,言风格,；,；,广告创,作,作尽可,能,能让发,展,展商直,抒,抒胸臆,：,：,要知道,，,，在概,念,念横飞,的,的地产,广,广告中,，,，平实,、,、真实,可,可能就,是,是最大,的,的力量,。,。,4,、广告,定,定位思,路,路,C,前期广,告,告树立,产,产品形,象,象,旨在树,立,立项目,厚,厚实而,有,有力的,价,价值形,象,象，,因此，,高,高屋建,瓴,瓴、高,举,举高打,的,的调性,是,是必要,的,的；,广告与,产,产品本,身,身保持,一,一定距,离,离，开,拓,拓出营,销,销空间,，,，不轻,易,易向下,延,延伸到,项,项目细,节,节。,4,、广告,定,定位思,路,路,D,后期广,告,告根据,产,产品细,节,节建立,学,学术性,观,观点,旨在为,前,前期形,象,象提供,有,有力支,持,持，同,时,时通过,学,学术性,语,语气，,把,把项目,细,细节呈,现,现出来,，,，使之,言,言而有,物,物。,4,、广告,定,定位思,路,路,E,总之，,“,“项目,”,”背后,的,的思考,是,是广告,传,传播的,核,核心,4,、广告定位,思,思路,三、目标客,户,户分析,1,、客源研判,2,、消费人群,从消费趋势,分,分析,理性的、知,性,性的、审美,的,的消费崛起,1,、客源研判,1,、客源研判,随着中国,GDP,的高速增长,，,，国民消费,的,的恩格尔系,数,数普遍降低,，,，这意味着,人,人们有更多,的,的钱用于追,求,求更高层次,的,的消费。,而，这增长,的,的财富又多,数,数集中到了,有,有知识、见,识,识、胆识的,新,新兴中产阶,层,层手中，,他们既有消,费,费能力，也,有,有消费欲望,，,，更有消费,鉴,鉴赏力。,一个消费群,体,体的出现,1,、客源研判,相较之下这,部,部分人的消,费,费需求更难,满,满足，因为,目,目前中国各,消,消费品生产,商,商多数还无,法,法提供能满,足,足他们知性,需,需求、审美,思,思考、理性,度,度量的产品,与,与服务。这,并,并不是说他,们,们的消费不,够,够感性，恰,恰,恰相反，他,们,们的感性需,求,求是建立在,更,更加愉悦的,，,，厚厚理性,之,之上。而在,中,中国这个知,性,性规则和审,美,美严重缺失,的,的国度里，,受,受过教育或,美,美学熏陶的,人,人们，其强,烈,烈的消费需,求,求，终于在,消,消费能力逐,渐,渐获得之后,，,，开始爆发,！,！,并且，由,单,单纯展示,财,财富的浅,表,表心理需,求,求，向展,示,示自己的,社,社会责任,感,感、情趣,、,、品位等,在,在内的一,揽,揽子人文,特,特质。,一个消费,群,群体的出,现,现,1,、客源研,判,判,这部分人,因,因为海南,国,国际旅游,岛,岛获批的,公,公开，因,为,为亲朋好,友,友对海南,岛,岛资源的,肯,肯定，因,为,为任何原,因,因来到海,南,南，单纯,的,的室内公,寓,寓住宅已,无,无法吸引,他,他们，只,有,有拥有最,能,能体现海,南,南资源、,拥,拥有一线,海,海景资源,的,的海边建,筑,筑才能吸,引,引他们，,这,这部分人,正,正是本项,目,目要捕获,的,的重点人,群,群。,一个消费,群,群体的出,现,现,2,、消费人,群,群,策划师,作曲家,2,、消费人,群,群,服装设计,师,师,2,、消费人,群,群,摄影师,2,、消费人,群,群,企业家,2,、消费人,群,群,古董鉴赏,家,家,2,、消费人,群,群,自由写作,家,家,2,、消费人,群,群,经济学家,2,、消费人,群,群,画家,2,、消费人,群,群,政府官员,2,、消费人,群,群,盈滨半岛,的,的自然条,件,件,产品的奢,华,华、唯一,性,性,区位的远,景,景优势,都无疑会,刺,刺激他们,了,了解和喜,爱,爱产品的,神,神经,2,、消费人,群,群,双岛居生,活,活概念,四、营销,策,策划,1,、总体推,广,广战略,2,、推广思,路,路,3,、各项策,略,略执行,1,、总体推,广,广战略,营销目标,我们的目,标,标只有一,个,个,目标：形,象,象与品牌,的,的树立,通过对本,项,项目的成,功,功开发，,奠,奠定发展,商,商在市场,中,中的形象,，,，以品牌,形,形象为重,心,心，实现,利,利润与品,牌,牌双赢，,为,为以后更,大,大的地产,市,市场埋下,伏,伏笔。,1,、,总,总,体,体,推,推,广,广,战,战,略,略,项,目,目,战,战,略,略,分,分,析,析,发,展,展,优,优,势,势,，,，,抢,抢,占,占,机,机,会,会,新,理,理,益,益,地,地,产,产,第,第,一,一,次,次,进,进,入,入,海,海,南,南,，,，,需,需,要,要,优,优,势,势,借,借,助,助,本,本,案,案,高,高,水,水,平,平,的,的,开,开,发,发,，,，,跻,跻,身,身,海,海,南,南,房,房,地,地,产,产,第,第,一,一,阵,阵,营,营,发挥优势，,克,克服劣势,利用发展商,雄,雄厚资金源,，,，调整并强,化,化产品细节,，,，将劣势转,为,为优势；,运用机场招,牌,牌广告、道,路,路封锁锁定,目,目标客户，,防,防止客户流,失,失；结合网,络,络网站长期,与,与客户互动,。,。,1,、总体推广,战,战略,项目战略分,析,析,利用机会，,转,转化威胁,对未来本地,的,的发展前景,加,加大宣传，,消,消除客户区,位,位心理。,对售楼处、,现,现场的布置,加,加强包装，,给,给客户直接,的,的产品印象,，,，促进客户,对,对项目产品,的,的信心,。,减少劣势，,避,避免威胁,品牌逐步塑,造,造，运用项,目,目实景消除,客,客户疑虑。,1,、总体推广,战,战略,总体战略,诚信建立,市场引导,树立形象,产品倾述,销售突破,1,、总体推广,战,战略,形象树立,体现差异、,塑,塑造产品特,质,质、树立项,目,目形象、引,发,发客户的价,值,值归属与认,同,同,形象,树,树立,案名,推,推广,推广,主,主题,企划,宣,宣传,SP,活动,户外,广,广告,现场,包,包装,NP,软硬,广,广告,定向,宣,宣传,方法,途径,1,、总,体,体推,广,广战,略,略,市场,引,引导,市场,引,引导,市场,引,引导,的,的途,径,径,SP,活动,媒体,售楼,处,处包,装,装,户外,形,形象,展,展板,DM,夹邮,途径,工地,围,围墙,、,、灯,箱,箱路,旗,旗,1,、总,体,体推,广,广战,略,略,诚信,建,建立,发展,商,商诚,信,信度,的,的建,立,立与,加,加强,诚信,建,建立,与,与加,强,强,售楼,处,处现,场,场包,装,装,发展,商,商背,景,景强,调,调,销售,人,人员,表,表现,工地,现,现场,表,表现,媒体,形,形象,包,包装,1,、总,体,体推,广,广战,略,略,产品,价,价值,体,体现,在充,分,分了,解,解产,品,品的,基,基础,上,上合,理,理利,用,用销,售,售道,具,具进,行,行产,品,品倾,述,述,产品,倾,倾述,LOGO,、,VI,专业,设,设计,灯箱,看,看板,KT,板,沙盘,、,、单,体,体模,型,型,楼书,物业,展,展示,智能,化,化展,示,示,样板,房,房展,示,示,工地,现,现场,专业,讲,讲解,2,、推,广,广思,路,路,项目,战,战略,思,思考,战略,思,思路,一,一：,项目,可,可持,续,续发,展,展,战略,思,思路,二,二：,新理,益,益品,牌,牌的,建,建立,战略,思,思路,三,三：,如何,突,突破,项,项目,目,目前,困,困境,整合,资,资源,协,协同,作,作战,实,实,施,施品,牌,牌工,程,程,3,、各,项,项策,略,略执,行,行,营销,推,推广,四,四大,战,战略,品牌,营,营销,口碑,营,营销,体验,营,营销,事件,营,营销,以集,团,团的,强,强势,品,品牌,带,带动,项,项目,品,品牌,形,形象,的,的确,立,立，,迅速,形,形成,品,品牌,优,优势,，,，完,成,成市,场,场的,有,有效,区,区隔,。,。,战略,一,一：,品,品牌,营,营销,以新理,益,益品牌,+,项目品,牌,牌,+,国际团,队,队,3,、各项,策,策略执,行,行,品牌营,销,销,品牌策,略,略,品牌形,象,象定位,：,：,品牌核,心,心竞争,力,力：集,团,团实力,、,、国际,视,视野与,管,管理、,国,国际团,队,队（专,业,业，经,验,验、技,术,术、人,才,才）,我们建,议,议，新,理,理益品,牌,牌形象,为,为：,新理念,别,别墅引,领,领者,3,、各项,策,策略执,行,行,品牌营,销,销,品牌推,广,广,品牌知,名,名度建,立,立,-,企业品,牌,牌项,目,目品牌,品牌美,誉,誉度打,造,造,-,项目开,发,发理念,，,，品质,呈,呈现,品牌忠,诚,诚度,如何执,行,行？,现场强,化,化企业,集,集团的,实,实力，,开,开发理,念,念；,通过软,文,文媒体,加,加大企,业,业品牌,宣,宣传。,3,、各项,策,策略执,行,行,让每一,次,次的营,销,销售活,动,动，都,成,成为具,有,有新闻,炒,炒作点,的,的事件,；,；,让项目,的,的推广,过,过程中,，,，充满,了,了新闻,点,点，被,不,不断地,关,关注。,3,、各项,策,策略执,行,行,战略二,：,：事件,营,营销,区域价,值,值创造,盈滨半,岛,岛双岛,居,居纯独,栋,栋别墅,事件营,销,销,城市占,位,位，创,造,造价值,城市高,度,度拉高,，,，脱离,区,区域本,土,土形象,通过城,市,市线、,未,未来城,市,市进程,、,、政府,规,规划版,图,图挖掘,区,区位价,值,值；,以世界,、,、中国,海,海南、,海,海口三,个,个层级,基,基础，,突,突出项,目,目区域,价,价值、,规,规划价,值,值、体,验,验及情,感,感价值,；,；,始终贯,穿,穿纯独,栋,栋别墅,、,、双岛,居,居生活,姿,姿态，,结,结合充,满,满日式,元,元素的,建,建筑风,格,格,以此主,线,线构建,项,项目核,心,心价值,体,体系。,3,、各项,策,策略执,行,行,事件营,销,销,城市占,位,位，创,造,造价值,依托地,块,块资源,，,，打造,盈,盈滨半,岛,岛唯一,、,、奢华,别,别墅区,利用现,有,有资源,，,，如海,景,景、五,星,星级酒,店,店、高,档,档别墅,区,区等高,附,附加价,值,值，定,位,位于为,国,国际著,名,名大企,业,业、大,集,集团或,跨,跨国公,司,司高层,主,主管、,白,白领阶,层,层等客,户,户而建,造,造、价,值,值稀有,的,的富人,专,专属聚,集,集地。,3,、各项,策,策略执,行,行,事件营,销,销,城市占,位,位，创,造,造价值,“世界,级,级”,规,规划，,集,集合世,界,界富人,区,区精髓,从欧美,与,与东南,亚,亚豪宅,片,片区甄,选,选精华,范,范本，,将,将世界,豪,豪宅片,区,区、海,上,上城邦,、,、水系,园,园林、,岛,岛居生,活,活、海,景,景特色,融,融为一,体,体，倡,导,导一种,国,国际化,贵,贵族名,流,流生活,理,理念。,3,、各项,策,策略执,行,行,事件营,销,销,片区印,象,象炒作,联合政,府,府、专,家,家学者,、,、开发,商,商、等,进,进行区,域,域共同,炒,炒作；,通过新闻,宣,宣导，进,行,行软性炒,作,作；,在本区举,办,办国际活,动,动；,举办“盈,滨,滨半岛”,论,论坛。,3,、各项策,略,略执行,现场实景,体,体验,岛居生活,提,提前感受,我们可以,在,在样板间,制,制作岛居,生,生活实景,，,，让客户,体,体现感受,岛,岛居生活,，,，增加客,户,户购买意,愿,愿。,生活方式,的,的体验,社区活动,，,，情境生,活,活,利用会所,、,、园林，,举,举办一系,列,列的社区,活,活动，让,业,业主真实,感,感受到实,实,实在在的,度,度假休闲,生,生活氛围,。,。,如 “体,验,验双岛居,生,生活”旅,游,游、风水,讲,讲座”、,“,“认识邻,居,居”等活,动,动。,3,、各项策,略,略执行,战略三：,情,情景体验,式,式营销,实景呈现,、,、配套先,行,行,3,、各项策,略,略执行,看房通道,执,执行策略,：看房通,道,道,：情景先,行,行区,根据对看,房,房客户心,理,理分析，,我,我们设定,这,这样一条,看,看房通道,，,，由现场,招,招待人员,一,一对一进,行,行看房指,引,引。并建,议,议发展商,将,将黄色区,域,域景观先,行,行打造，,详,详细内容,见,见下文,3,、各项策,略,略执行,看房通道,执,执行策略,情景先行,区,区：,该区域是,客,客户进入,本,本案看房,通,通道的第,一,一道门，,根,根据第一,印,印象心理,学,学，再结,合,合本案所,宣,宣传的双,岛,岛居生活,概,概念，我,们,们建议区,域,域设置,“,“内岛居,”,”样板房,一,一栋，以,及,及周边景,观,观打造以,100%,实景呈现,，,，让客户,在,在第一道,门,门就能体,验,验到本案,所,所宣传的,口,口号内容,，,，在体现,本,本案的独,有,有的奢华,姿,姿态的同,时,时也增加,发,发展商在,客,客户心理,的,的诚信度,。,。,3,、各项策,略,略执行,情景先行,区,区：,看房客户,在,在体验完,“,“内岛居,”,”的生活,之,之后自然,想,想继续了,解,解另一外,岛,岛居生活,，,，于是客,户,户将经过,情,情景先行,区,区。,该区域主,要,要以体现,本,本案地中,海,海风情水,系,系园林为,主,主，这里,除,除了要将,周,周边园林,实,实景呈现,外,外，我们,还,还建议将,酒,酒店后的,喷,喷泉也先,行,行打造，,幽,幽雅的静,态,态水系园,林,林加上动,态,态的喷泉,，,，静动相,结,结合，能,让,让客户的,心,心理更加,愉,愉悦，在,心,心理景观,细,细节方面,安,安定客户,多,多变的情,绪,绪。,看房通道,执,执行策略,3,、各项策,略,略执行,情景先行,区,区：,该区域将,是,是本案看,房,房通道的,核,核心区域,外岛居，,即,即海居生,活,活实景呈,现,现，这里,将,将是吸引,岛,岛外客户,的,的重要区,域,域，无论,是,是景观还,是,是客户对,该,该资源的,占,占有欲，,都,都无疑会,深,深深刺激,他,他们喜爱,这,这里的神,经,经。我们,同,同样建议,在,在这里设,置,置代表“,外,外岛居”,理,理念的样,板,板房，并,建,建议该样,板,板房可观,海,海景一面,的,的植株以,矮,矮株为主,，,，实现景,观,观最大化,。,。,客户到达,这,这里的时,候,候，我们,的,的接待人,员,员可以完,美,美诠释出,本,本案所宣,传,传的双岛,居,居生活姿,态,态，将我,们,们的宣传,理,理念，定,位,位思路豪,不,不保留的,展,展现在客,户,户面前，,这,这是将心,比,比心的诠,释,释，客户,喜,喜欢海，,我,我们不仅,给,给他们海,居,居生活，,还,还附赠了,内,内岛居生,活,活。,看房通道,执,执行策略,3,、各项策,略,略执行,看房通道,执,执行策略,情景先行,区,区：,海滩，将,是,是客户最,向,向往的地,方,方，也是,主,主要购买,原,原因。,对于海滩,的,的打造，,我,我们建议,参,参考五星,级,级酒店公,司,司的意见,，,，先提前,进,进行布置,，,，如酒店,公,公司无太,大,大要求，,我,我们建议,如,如下：,海边可加,入,入日式元,素,素的小品,装,装饰，如,大,大型的河,豚,豚摆设，,日,日式凉亭,等,等。,再依照当,时,时的销售,阶,阶段，比,如,如完成多,少,少,50,套、,100,套的时候,分,分别邀请,日,日本相扑,选,选手在沙,滩,滩上举行,相,相扑友谊,赛,赛，再制,造,造媒体效,应,应；发展,商,商还可以,在,在海边停,放,放游艇阶,段,段性的举,行,行游艇会,，,，游艇上,的,的装饰也,可,可以以日,本,本风格元,素,素为主，,接,接待人员,、,、服务人,员,员也可身,着,着和服在,场,场接待、,服,服务。,3,、各项策,略,略执行,看房通道,执,执行策略,情景先行,区,区：,在客户的,主,主动享受,完,完后，区,域,域将为,客,客户提供,被,被动享受,，,，即酒店,服,服务先行,。,。,如果本案,酒,酒店不打,算,算在前提,建,建设，我,们,们建议可,以,以先将酒,店,店周边的,景,景观，在,不,不妨碍后,期,期施工的,情,情况下先,行,行呈现，,可,可以先将,酒,酒店游泳,池,池提前建,设,设并开放,使,使用，与,泳,泳池对应,的,的相关设,施,施也一并,开,开放使用,，,，如：洗,澡,澡间，更,衣,衣间，储,存,存室，桑,拿,拿房等。,3,、,各,各,项,项,策,策,略,略,执,执,行,行,看,房,房,通,通,道,道,执,执,行,行,策,策,略,略,海,边,边,相,相,扑,扑,友,友,谊,谊,赛,赛,日,式,式,太,太,阳,阳,伞,伞,3,、,各,各,项,项,策,策,略,略,执,执,行,行,看,房,房,通,通,道,道,执,执,行,行,策,策,略,略,酒,店,店,日,日,式,式,桑,桑,拿,拿,小,小,单,单,间,间,游,艇,艇,会,会,内,内,部,部,客,客,房,房,装,装,饰,饰,后,期,期,利,利,用,用,已,已,购,购,客,客,户,户,，,，,鼓,鼓,励,励,客,客,户,户,主,主,动,动,地,地,进,进,行,行,口,口,碑,碑,传,传,播,播,，,，,并,且,且,直,直,接,接,的,的,实,实,施,施,客,户,户,带,带,客,客,户,户,计,计,划,划,。,3,、,各,各,项,项,策,策,略,略,执,执,行,行,战,略,略,四,四,：,：,口,口,碑,碑,营,营,销,销,葡,萄,萄,藤,藤,营,营,销,销,，,，,制,制,造,造,串,串,联,联,效,效,应,应,客,户,户,经,经,营,营,策,策,略,略,传,递,递,效,效,应,应,，,，,制,制,造,造,口,口,碑,碑,利,用,用,新,新,理,理,益,益,集,集,团,团,本,本,身,身,，,，,内,内,部,部,自,自,我,我,宣,宣,传,传,，,，,结,结,合,合,各,各,类,类,行,行,业,业,协,协,会,会,、,、,政,政,府,府,领,领,头,头,人,人,，,，,建,建,立,立,话,话,语,语,权,权,联,联,盟,盟,，,，,利,利,用,用,其,其,影,影,响,响,力,力,及,及,口,口,碑,碑,传,传,播,播,效,效,应,应,进,进,行,行,客,客,户,户,吸,吸,引,引,。,。,老,客,客,户,户,带,带,新,新,客,客,户,户,，,，,老,老,客,客,户,户,将,将,本,本,项,项,目,目,良,良,好,好,口,口,碑,碑,传,传,递,递,给,给,新,新,客,客,户,户,。,。,口,碑,碑,营,营,销,销,3,、各项策略,执,执行,锁定岛外目,标,标市场,岛外热点城,市,市,积极、深入,、,、实效地大,打,打“稀缺牌,”,”、大打“,环,环境牌”，,紧,紧扣“别墅,稀,稀缺性”和,“,“海南生态,的,的自然资源,”,”两大有利,因,因素，突出,产,产品品质，,彰,彰显项目的,升,升值空间。,坚,坚定岛外销,售,售的主导思,想,想，把本项,目,目营销主战,场,场设在以上,海,海为中心，,辐,辐射中国西,部,部及北部的,岛,岛外广袤市,场,场，稳固江,浙,浙地区，重,点,点强拓北京,、,、西北、东,北,北及西南，,兼,兼顾广东经,济,济发达地区,。,。重点拓展,的,的目标城市,锁,锁定为北京,、,、上海、河,北,北、四川、,山,山东、西安,、,、重庆、广,州,州、深圳等,热,热点地区。,推,广,广,战,战,略,略,部,部,署,署,3,、,各,各,项,项,策,策,略,略,执,执,行,行,追,踪,踪,主,主,力,力,目,目,标,标,客,客,群,群,岛,外,外,经,经,济,济,或,或,思,思,想,想,上,上,最,最,富,富,有,有,的,的,人,人,我,们,们,的,的,主,主,力,力,目,目,标,标,客,客,群,群,是,是,上,上,述,述,目,目,标,标,城,城,市,市,中,中,塔,塔,尖,尖,阶,阶,层,层,的,的,各,各,界,界,精,精,英,英,，,，,包,包,括,括,政,政,府,府,官,官,员,员,、,、,国,国,企,企,高,高,管,管,、,、,外,外,企,企,金,金,领,领,、,、,外,外,籍,籍,驻,驻,华,华,人,人,士,士,、,、,私,私,营,营,企,企,业,业,家,家,、,、,艺,艺,术,术,家,家,、,、,学,学,者,者,等,等,等,等,，,，,我,我,们,们,当,当,然,然,欢,欢,迎,迎,海,海,南,南,本,本,地,地,成,成,功,功,人,人,士,士,。,。,近,近,年,年,来,来,来,来,琼,琼,购,购,房,房,的,的,客,客,户,户,主,主,要,要,置,置,业,业,目,目,的,的,为,为,度,度,假,假,、,、,养,养,老,老,、,、,投,投,资,资,，,，,绝,绝,大,大,部,部,分,分,属,属,于,于,二,二,次,次,置,置,业,业,或,或,多,多,次,次,置,置,业,业,。,。,因,因,此,此,，,，,针,针,对,对,目,目,标,标,客,客,群,群,的,的,置,置,业,业,目,目,的,的,通,通,过,过,各,各,种,种,营,营,销,销,手,手,段,段,有,有,的,的,放,放,矢,矢,追,追,踪,踪,我,我,们,们,的,的,目,目,标,标,客,客,群,群,，,，,在,在,项,项,目,目,整,整,个,个,营,营,销,销,过,过,程,程,中,中,显,显,得,得,尤,尤,为,为,重,重,要,要,。,。,推广战,略,略部署,3,、各项,策,策略执,行,行,建立岛,外,外直销,、,、岛内,坐,坐销、,岛,岛内外,分,分销中,介,介的营,网,网体系,在上述,目,目标城,市,市中“,以,以点带,面,面、开,源,源建网,”,”，岛,外,外以点,建,建网、,岛,岛内以,网,网截流,，,，把营,销,销触角,直,直接、,间,间接伸,到,到岛外,各,各目标,城,城市的,塔,塔尖阶,层,层。长,期,期持续,性,性的整,合,合一切,岛,岛内外,营,营销资,源,源，形,成,成庞大,的,的营销,网,网络体,系,系，确,保,保项目,顺,顺利销,售,售,并为后,续,续项目,源,源源不,断,断地输,送,送客源,。,。,推广战,略,略部署,3,、各项,策,策略执,行,行,五、销,售,售策略,1,、总体,销,销售策,略,略,2,、推案,策,策略,总体思,路,路,1,、总体,销,销售策,略,略,采取“,岛,岛外建,网,网直销,，,，岛内,接,接待整,合,合”行,销,销与坐,销,销相结,合,合的营,销,销方式,。,。岛外,建,建立持,续,续性直,销,销网点,与,与营销,网,网络，,给,给予针,对,对性广,告,告支持,，,，岛内,辅,辅以广,泛,泛中介,渠,渠道截,流,流客户,，,，锁定,岛,岛外高,端,端客源,，,，以小,众,众高端,营,营销活,动,动推动,项,项目销,售,售。同,时,时以成,熟,熟小区,、,、纯美,现,现房入,市,市，确,保,保产品,品,品质并,提,提升产,品,品附加,值,值，分,阶,阶段、,分,分户型,展,展开销,售,售，价,量,量稳步,提,提升，,最,最终实,现,现销售,利,利润最,大,大化。,四大战,术,术,岛外高,端,端消费,行,行业联,动,动组团,旅,旅游购,房,房,岛外塔,尖,尖阶层,点,点对点,直,直销,建立岛,内,内外直,销,销、分,销,销、中,介,介营销,体,体系,针对性,广,广告投,放,放，服,务,务项目,、,、服务,营,营销体,系,系,1,、总体,销,销售策,略,略,战略部,署,署,在所有,目,