房地产发展投资决策与机会选择讲义

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产发展投资决策 与机会选择,一、房地产投资决策的意义,房地产投资决策是房地产开发公司在房地产投资项目经营开发前首先要解决的一个重要环节，它是对房地产投资项目的一些根本性问题，诸如建设地点的选择、投资方案的确定等重大问题做出判断和决定，因此，房地产投资决策的正确与否，直接关系到房地产开发项目的成败，对房地产投资的经济效益和社会效益具有现实和深远的重要意义。,1,、是房地产开发公司能否生存的关键,房地产投资项目建设的技术经济特点决定了这一点。一方面，房地产投资项目的建设往往构造复杂、形体庞大，具有整体性和固定性，只有在整个房地产项目全部完成后，才能发挥投资经济效益，而且建设地点一经确定，就与土地连在一起，始终在那里发挥作用，不能随意移动和变更。,另一方面，房地产投资项目建设周期长，占用和消耗人力、物力、财力多，一旦开工建设，就不可间断，否则，会拖延工期，积压和浪费已投入的大量人力、物力和财力，同时由,于拖延工期，房地产产品错过了最佳的投入市场的时间，难以产生较好的投资效益。,房地产投资项目建设本身的这些技术经济特点，就要求在房地产项目建设之前重视投资决策。,房地产业的产品投资大、建设周期长、风险因素多，经营决策是否正确，是公司能否生存的关键。正确的经营决策可以使公司获得利润，不断发展壮大；而错误的决策，轻则造成公司亏损，重则造成公司破产。,2、是房地产开发公司不断发展的关键,房地产开发公司经营的外部环境主要有经营环境、物质环境、政策法律环境等，其中处在不断变化中的是经营环境。经营环境的中心内容是市场。正确的经营决策，抓住了有利的投资机会，就可使公司不断盈利，在竞争中立于不败之地。,3、是房地产开发公司不断提升品牌的关键,总的来说，房地产开发公司的经营目的是,社会效益、环境效益和经济效益的统一。只有进行科学的经营决策，才能使房地产开发公司对有限的资源（人力、物力、设备和资金）进行合理的安排、有效的利用，以达到预期的最大经济效益，同时兼顾社会效益和环境效益。,二、房地产发展投资决策的影响因素,1,、国民经济发展,2、宏观经济政策（短期、长期）,3、地方相关政策法规,4、城市收入水平和增长速度,5、住宅的自然需求,6、城市化发展状况,三、房地产投资决策的内容,1,、确定房地产投资的目标,房地产投资决策的目的就是要达到房地产投资所预定的目标，所以确定房地产投资的目标是投资决策的前提和依据。,2、拟订房地产投资方案,在进行房地产投资决策的过程中，根据已确定的目标，拟定多个可行的备选方案。判断,某一方案是否可行，总的原则是按技术经济学原理给予评价，即该房地产项目在技术上是否先进，生产上是否可行，经济上是否合算及财务上是否盈利。,3、测量风险,由于房地产项目投资量大，建设周期长，以及涉及面广，不确定性因素多，故由此而造成的风险相对其它投资项目要大。进行房地产投资决策时，投资者不仅要测量或估计每一个投资方案的经济效益，还要测量其可能承担的风险，确定每一个方案在收益上的可靠性。,4、制定房地产投资的可行方案,决策在于选择，没有选择就没有决策在进行房地产投资决策中，制定供决策者选用的各种可行方案，是房地产投资决策的基础。制定房地产投资的可行方案时必须注意各方案在整体上的详尽性和个体间的相互排斥性。,5、分析与评价,方案的分析与评价就是要对每一个备选方案，在进行选择之前，对其有关的技术经济和社会环境等各个方面的条件、因素以及潜在,问题作,可,可行性,分,分析，,并,并与预,先,先确定,的,的目标,进,进行比,较,较做出,评,评价。,对决策,和,和行动,方,方案有,一,一定约,束,束条件,的,的限制,因,因素进,行,行分析,，,，以在,现,现有条,件,件下求,优,优；对,每,每一个,备,备选方,案,案可能,发,发生的,潜,潜在问,题,题做科,学,学的预,测,测，以,便,便事先,防,防范，,减,减少潜,在,在问题,发,发生的,可,可能性,。,。,6、选,择,择方案,选择方,案,案不仅,是,是整个,决,决策过,程,程的中,心,心环节,，,，也是,房,房地产,决,决策者,的,的重要,职,职责，,同,同时，,也,也是科,学,学性和,技,技巧性,的,的综合,体,体现。,四、房,地,地产投,资,资决策,的,的原则,1,、经济,效,效益原,则,则,获得利,润,润、不,断,断发展,，,，是每,个,个企业,必,必须面,对,对的市,场,场经济,要,要求，,房,房地产,开,开发企,业,业也是,如,如此。,开发商,在,在对具,体,体房地,产,产开发,项,项目进,行,行决策,时,时，必,须,须将房,地,地产项,目,目的盈,利,利目的,放,放在首,要,要位置,，,，只有,盈,盈利的,项,项目才,能,能确定,为,为开发,项,项目。,这,这就是,房,房地产,投,投资决,策,策的经,济,济效益,原,原则。,2、科,学,学化、,民,民主化,原,原则,房地产,投,投资项,目,目涉及,面,面广，,牵,牵涉因,素,素多、,整,整个建,设,设过程,十,十分复,杂,杂，因,此,此，要,求,求房地,产,产投资,决,决策必,须,须遵循,科,科学化,、,、民主,化,化原则,。,。,所谓科,学,学决策,程,程序，,就,就是坚,持,持“先,论,论证，,后,后决策,”,”的原,则,则，必,须,须做到,先,先对房,地,地产项,目,目进行,调,调查研,究,究和论,证,证，然,后,后再进,行,行投资,决,决策，,杜,杜绝“,边,边投资,，,，边论,证,证”，,更,更不应,该,该采取,“,“先决,策,策，后,论,论证”,这,这种违,反,反客观,规,规律的,做,做法。,3,、系统,性,性原则,影响房,地,地产投,资,资项目,建,建设的,因,因素很,多,多，而,且,且这些,因,因素又,是,是相互,联,联系、,彼,彼此制,约,约的，,因,因此，,在,在进行,房,房地产,投,投资决,策,策时，,首,首先要,深,深入调,查,查和搜,集,集各方,面,面的投,资,资信息,，,，并对,其,其进行,科,科学的,分,分析和,研,研究。,4、时,间,间性原,则,则,投资的,时,时间观,念,念即资,金,金的时,间,间价值,，,，事实,上,上也是,开,开发成,本,本。,房地产,项,项目投,资,资先于,房,房地产,项,项目收,益,益而发,生,生，因,此,此，房,地,地产开,发,发商必,须,须考虑,到,到不同,时,时间的,资,资金其,价,价值是,大,大不相,同,同的，,先,先期投,入,入的资,金,金和后,期,期产生,的,的收益,金,金，虽,然,然在价,格,格上一,致,致，但,它,它们在,价,价值上,却,却是十,分,分不同,的,的，这,其,其中最,直,直接的,就,就是利,息,息问题,。,。,5,、风险,控,控制的,原,原则,房地产,开,开发企,业,业对房,地,地产项,目,目进行,决,决策时,，,，要比,其,其它产,业,业的企,业,业更加,注,注重对,可,可能产,生,生的风,险,险进行,必,必要的,预,预测，,并,并努力,地,地将其,控,控制在,一,一定的,范,范围之,内,内。,这既要,求,求房地,产,产开发,商,商在确,定,定自己,的,的目标,时,时留有,一,一定的,合,合理余,地,地，同,时,时更主,要,要是要,求,求房地,产,产开发,商,商在实,施,施房地,产,产投资,方,方案的,过,过程中,采,采取一,切,切尽可,能,能采取,的,的方法,和,和措施,，,，尽量,把,把风险,降,降到最,小,小程度,。,。,6、责,任,任制原,则,则,所谓责,任,任制就,是,是要求,决,决策者,对,对其决,策,策行为,所,所带来,的,的投资,风,风险负,有,有不可,推,推倭的,责,责任。,必须建,立,立责、,权,权、利,相,相结合,的,的房地,产,产投资,决,决策责,任,任制，,是,是确保,房,房地产,项,项目投,资,资决策,的,的科,学性，,避,避免和,减,减少投,资,资决策,失,失误的,重,重大措,施,施。,7,、选择,性,性原则,房地产,开,开发企,业,业对房,地,地产项,目,目进行,决,决策时,必,必须有,两,两个以,上,上的房,地,地产项,目,目可供,选,选择，,而,而且每,个,个项目,也,也应考,虑,虑多种,开,开发方,案,案，这,样,样才能,保,保证房,地,地产开,发,发企业,决,决策时,能,能有一,个,个优化,选,选择的,可,可能，,即,即最佳,项,项目和,最,最佳项,目,目中的,最,最佳方,案,案的选,择,择。,五、房,地,地产投,资,资决策,方,方法,1,、确定,型,型决策,方,方法,确定型,决,决策方,法,法（Decision Under Certainty）,是,是指房,地,地产决,策,策方案,中,中有待,实,实现的,条,条件是,确,确定的,，,，其结,果,果也是,明,明确的,，,，这类,决,决策问,题,题为确,定,定型决,策,策问题,。,。,确定型,决,决策是,指,指一个,方,方案只,有,有一种,确,确定的,结,结果，,只,只要比,较,较各个,方,方案，,就,就可以,作,作出决,策,策。,一般地,说,说，涉,及,及到房,地,地产投,资,资的土,地,地费、,建,建筑面,积,积、建,筑,筑类型,、,、专业,人,人士费,、,、利率,、,、广告,费,费等问,题,题的决,策,策都属,于,于确定,型,型决策,的,的范围,。,。,应用确,定,定型决,策,策需具,备,备的条,件,件：,第一，,可,可供决,策,策的可,行,行方案,有,有若干,个,个；,第二，,未,未来的,经,经济事,件,件的自,然,然状态,是,是完全,确,确定的,；,；,第三，,每,每个方,案,案的结,果,果是唯,一,一的，,并,并可计,量,量。,2,、风险,型,型决策,风险型,决,决策方,法,法（Decision Under Risk,）,）是指,在,在房地,产,产企业,的,的开发,经,经营活,动,动中，,存,存在着,某,某种不,可,可控制,的,的风险,因,因素，,一,一个方,案,案又可,能,能出现,几,几种不,同,同的结,果,果,进行风,险,险型决,策,策应具,备,备以下,几,几个条,件,件：,第一，,要,要确定,决,决策者,希,希望达,到,到的明,确,确目标,（,（获利,大,大或亏,损,损小）,；,；,第二，,要,要有两,个,个或两,个,个以上,可,可供选,择,择的方,案,案；,第三，,每,每个方,案,案要存,在,在两种,或,或两种,以,以上，,不,不以决,策,策者主,观,观意志,为,为转移,的,的自然,状,状态；,第四，,不,不同方,案,案在不,同,同自然,状,状态下,相,相应的,损,损益值,可,可以计,算,算；,第五，,决,决策者,根,根据科,学,学的理,论,论和经,验,验，可,预,预先估,计,计或计,算,算出自,然,然状态,出,出现的,概,概率。,这种房,地,地产投,资,资决策,由,由于无,法,法控制,，,，其影,响,响决策,结,结果的,某,某种自,然,然状态,，,，要在,一,一定的,概,概率条,件,件下作,出,出，需,要,要冒一,定,定的风,险,险，故,称,称之为,风,风险型,决,决策。,3,、不确,定,定型决,策,策方法,一个风,险,险事件,在,在某一,系,系统中,发,发生的,概,概率，,就,就理论,而,而言是,可,可以人,为,为地、,主,主观地,估,估计出,的,的。但,在,在实际,中,中，有,时,时很难,估,估计出,事,事件发,生,生的概,率,率，即,对,对事件,在,在系统,中,中所发,生,生的概,率,率，不,能,能作出,主,主观可,能,能性的,估,估计，,而,而只能,对,对风险,后,后果有,所,所估计,，,，这种,决,决策称,之,之为不,确,确定型,决,决策（DecisionMakingUnderUncertainty,）,）。它,的,的准确,程,程度完,全,全取决,于,于决策,者,者的经,验,验与判,断,断能力,。,。,不确定,型,型决策,的,的特点,是,是，不,仅,仅不知,道,道所处,理,理的未,来,来事件,在,在各种,特,特定条,件,件下的,明,明确结,果,果（自,然,然状态,）,），甚,至,至连可,能,能的结,果,果及各,种,种结果,发,发生的,概,概率都,不,不知道,。,。在这,种,种情况,下,下的决,策,策，,由于信,息,息不完,全,全，带,有,有很大,的,的主观,随,随意性,，,，所以,人,人们只,得,得提出,若,若干不,同,同的决,策,策准则,作,作为不,确,确定型,决,决策的,依,依据。,这,这些准,则,则包括,：,：乐观,准,准则、,悲,悲观准,则,则、最,大,大最小,后,后悔值,准,准则、,机,机会均,等,等准则,。,。,六、房,地,地产投,资,资决策,的,的程序,房地产,投,投资项,目,目的决,策,策程序,，,，是指,房,房地产,投,投资项,目,目在决,策,策过程,中,中各工,作,作环节,应,应遵循,的,的符合,其,其自身,运,运动规,律,律的先,后,后顺序,。,。,按照科,学,学的投,资,资决策,理,理论，,房,房地产,经,经营决,策,策可分,为,为如下,六,六个基,本,本步骤,：,：,1、发,现,现问题,决策是,针,针对所,需,需要解,决,决的问,题,题而进,行,行的，,所,所以发,现,现问题,并,并分析,其,其产生,的,的原因,、,、进而,找,找出解,决,决问题,的,的症结,是,是房地,产,产投资,决,决策的,起,起点。,所谓问,题,题是指,房,房地产,开,开发公,司,司实际,经,经营状,况,况与应,达,达到或,希,希望达,到,到的经,营,营状况,之,之间出,现,现的差,距,距。,2,、确定,目,目标,目标是,经,经营决,策,策的依,据,据，目,标,标选择,错,错了，,就,就会一,错,错再错,，,，造成,整,整个经,营,营决策,的,的失误,。,。在发,现,现了经,营,营问题,之,之后，,就,就要进,行,行调查,研,研究，,具,具体分,析,析，一,一,一弄清,问,问题的,性,性质、,特,特点和,范,范围，,尽,尽量以,差,差距的,形,形式把,问,问题的,症,症结所,在,在表达,出,出来，,找,找到产,生,生差距,的,的真正,原,原因，,从,从而确,定,定问题,所,所期望,达,达到的,结,结果，,即,即决策,目,目标。,一个好,的,的房地,产,产投资,决,决策目,标,标应满,足,足以下,要,要求：,（,1,）针对,性,性（,Pertinency,）,房地产,经,经营决,策,策目标,的,的提出,应,应当有,的,的放矢,，,，针对,所,所存在,的,的问题,，,，切中,要,要害，,选,选中解,决,决问题,的,的突破,口,口，或,是,是把握,住,住开拓,发,发展的,最,最好机,会,会。没,有,有针对,性,性的目,标,标就是,空,空洞目,标,标，针,对,对性错,了,了则是,错,错误目,标,标。目,标,标的综,合,合性来,源,源于对,问,问题的,综,综合分,析,析和判,断,断。,（2）明,确,确性（Definitude）,确定房地,产,产投资决,策,策目标的,目,目的是为,了,了实现它,，,，因此投,资,资决策的,目,目标必须,明,明确、具,体,体，使人,能,能够领会,执,执行。经,营,营决策目,标,标的含义,要,要准确，,不,不能模棱,两,两可、含,糊,糊其词，,也,也不能空,洞,洞无物，,必,必须有定,性,性与定量,的,的表述。,同,同时，必,须,须严格规,定,定目标的,约,约束条件,。,。,所谓约束,条,条件（,Constraint Condition,）就是一,些,些限制因,素,素。如经,营,营决策时,涉,涉及的资,源,源、人力,、,、财力、,物,物力、国,家,家法令、,制,制度等方,面,面的限制,性,性规定以,及,及必须达,到,到的起码,界,界限。,（,3,）层次性,（,（,Hierarchy,）,当同一经,营,营决策系,统,统中同时,存,存在着多,个,个目标时,，,，必须分,清,清主次，,应,应从其可,靠,靠性、可,能,能性、重,要,要性等方,面,面出发，,按,按照主次,顺,顺序进行,排,排队，有,取,取有舍，,形,形成一个,有,有机整体,。,。,3、拟制,方,方案,拟制供决,策,策者选用,的,的各种可,能,能行动方,案,案是房地,产,产投资决,策,策的重要,环,环节。在,确,确定房地,产,产投资决,策,策目标之,后,后，就应,充,充分发动,公,公司有关,人,人员收集,、,、掌握丰,富,富的信息,，,，集思广,益,益，科学,论,论证，精,心,心设计，,拟,拟制各种,备,备选方案,，,，供进一,步,步选择。,拟制方案,时,时，需注,意,意以下两,点,点：,（1）整,体,体的详尽,性,性,拟制的备,选,选方案应,把,把通向目,标,标所有的,方,方案包括,无,无遗，以,供,供下一步,评,评价选优,。,。如果有,遗,遗漏，那,么,么最后选,定,定的方案,就,就有可能,不,不是最好,的,的方案。,但,但在实际,中,中要做到,这,这一点是,很,很困难的,，,，这是由,于,于经营的,外,外部环境,是,是多变的,、,、复杂的,，,，而拟制,可,可能的备,选,选方案也,是,是个逐步,认,认识的过,程,程。,（2）相,互,互排斥性,各种备选,方,方案之间,应,应是相互,排,排斥的，,执,执行方案,一,一，就不,可,可能执行,方,方案二。,只,只有这样,，,，才可能,进,进行方案,的,的比较选,择,择。,4,、分析评,价,价,方案的分,析,析评价（AndysisWeighting）就是,对,对每一个,备,备选方案,，,，在进行,选,选择之前,对,对其有关,的,的技术、,经,经济、社,会,会环境等,各,各方面的,条,条件、因,素,素、潜在,问,问题进行,可,可行性分,析,析，并与,预,预先确定,的,的房地产,投,投资目标,进,进行比较,，,，做出评,价,价。,（1）限,制,制因素分,析,析,任何一个,经,经营决策,和,和行动方,案,案都有一,定,定的约束,条,条件，因,此,此，必须,研,研究论证,方,方案所有,限,限制的资,源,源、人力,、,、物力、,时,时间、技,术,术以及其,它,它有关条,件,件，从而,判,判定房地,产,产投资方,案,案是否可,行,行，是否,能,能达到预,期,期的目标,。,。,（2）潜,在,在问题分,析,析,是指预测,每,每一个备,选,选方案可,能,能发生的,潜,潜在问题,是,是什么,?,问题发生,的,的原因是,什,什么,?,研究防止,和,和补救的,可,可能性，,准,准备防范,措,措施和应,急,急措施，,以,以减少潜,在,在问题的,可,可能性和,危,危害性。,（,3,）综合评,价,价,根据经营,决,决策目标,全,全面分析,方,方案的经,济,济效益、,环,环境效益,和,和社会效,益,益。房地,产,产开发项,目,目的经济,评,评价主要,采,采用投资,收,收益率、,投,投资回收,期,期、内部,收,收益率等,方,方法。,分析评价,一,一般是由,各,各方面的,专,专家、学,者,者组成的,评,评审团，,或,或召开专,家,家论证会,进,进行。方,案,案评价过,程,程也是进,一,一步完善,方,方案的过,程,程。,5、选择,方,方案,选择方案,（,（Selection Scheme）是整,个,个经营决,策,策的中心,环,环节，也,是,是经营决,策,策者的重,要,要职责。,它,它集中体,现,现了房地,产,产经营决,策,策者的经,营,营艺术和,素,素质。,选择方案,就,就是选择,最,最优方案,。,。需要指,出,出的,是，所谓,最,最优方案,（,（,OptimalDecision,）是相对,的,的，受到,许,许多不确,定,定因素的,限,限制，因,此,此在多个,方,方案存在,时,时，要想,得,得到一个,各,各方面均,最,最优的“,最,最佳方案,”,”往往很,困,困难。在,实,实际投资,决,决策中，,通,通常是在,全,全盘考虑,的,的情况下,选,选择一个,令,令投资决,策,策者满意,的,的方案，,而,而不是理,想,想中的各,方,方面均全,优,优的方案,。,。,6、实施,追,追踪,经营决策,的,的实施是,一,一个动态,的,的，依赖,于,于时空变,量,量和环境,变,变量的复,杂,杂过程。,因,因此，在,实,实施过程,中,中必然会,碰,碰到新问,题,题，引起,新,新矛盾，,会,会出,现变化的,情,情况和决,策,策目标偏,离,离现象。,这,这就要求,决,决策者必,须,须重视信,息,息反馈，,及,及时总结,经,经验教训,，,，依据客,观,观情况对,方,方案进行,必,必要的调,整,整和修改,，,，以保证,房,房地产投,资,资决策的,目,目标最终,得,得以实现,。,。,（1）反,馈,馈控制,房地产经,营,营决策中,的,的反馈控,制,制（Feedback Control）是,准,准确而及,时,时地把决,策,策过程中,主,主客观之,间,间矛盾的,信,信息输送,给,给决策者,，,，从而使,决,决策者根,据,据经营环,境,境的变化,，,，对决策,方,方案、行,为,为进行不,断,断修正，,以,以保证经,营,营决策目,标,标顺利实,现,现的一项,常,常规性工,作,作。,（,2,）追踪决,策,策,追踪决策,（,（Follow-up Policy-Making,）,）是指当,原,原有决策,的,的实施表,明,明危及经,营,营决策目,标,标的实现,时,时，或原,有,有决策是,正,正确的，,但,但由于客,观,观或主观,条,条件发生,重,重大变化,时,时，对决,策,策目标或,决,决策方案,进,进行的一,种,种根本性,修,修正。它,是,是对原决,策,策的扬弃,，,，并非原,决,决策的简,单,单重复，,具,具有回溯,分,分析、非,零,零起点的,特,特点。,七、南京,各,各片区投,资,资开发机,会,会选择,1,、城中片,：,：,成熟繁华,片,片区，稀,缺,缺性不断,提,提高，需,求,求旺盛，,价,价格持续,走,走高。,2、河西,片,片：,政府拉动,型,型超常发,展,展，供应,量,量巨大，,供,供应时间,集,集中，十,运,运会后销,售,售压力将,凸,凸现。,3,、城,东,东片,：,：,山水,自,自然,生,生态,，,，消,费,费者,向,向往,的,的高,尚,尚居,住,住区,，,，开,发,发前,景,景看,好,好。,4、,城,城南,片,片：,绿色,自,自然,生,生态,，,，日,趋,趋完,善,善的,交,交通,，,，不,断,断成,熟,熟的,商,商圈,，,，是,人,人们,乐,乐意,居,居住,的,的选,择,择地,。,。,5、,城,城东,南,南片,：,：,兼顾,城,城东,、,、城,南,南的,优,优势,，,，是,南,南京,主,主城,和,和江,宁,宁区,的,的结,点,点，,是,是多,区,区域,消,消费,者,者选,择,择的,佳,佳地,。,。,6,、亚,东,东片,：,：,以教,育,育社,区,区为,特,特征,的,的新,兴,兴城,区,区，,随,随着,城,城市,服,服务,实,实施,的,的改,善,善，,其,其发,展,展空,间,间不,断,断增,大,大。,7、,江,江宁,片,片：,新规,划,划创,造,造发,展,展契,机,机，,近,近来,停,停滞,的,的楼,市,市有,所,所缓,解,解，,提,提高,了,了消,费,费者,的,的信,心,心。,8、,江,江北,片,片：,长期,以,以来,发,发展,发,发展,慢,慢于,其,其他,片,片区,，,，今,后,后一,段,段时,期,期仍,然,然保,持,持上,述,述特,征,征，,待,待条,件,件达,到,到一,定,定时,，,，有,后,后发,优,优势,。,。,演讲,完,完毕,，,，谢,谢,谢观,看,看！,