地产投资基金简介

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,7,1,房地产投资基金,简介,2012,年,10,月,房地产投资基金类型,开发型基金,（直接投资）,投资具体的房地产项目（开发公司）,投资型基金,（间接投资）,投资上市房企股权,投资房地产信托,资产运营型基金,（,REIT,）,运作房地产资产，产生经济效益（按揭,/,租赁）,基金主要部门分工,基金规划部,基金募集部,基金管理部,投资服务部,财务部,前台,中台,后台,土地投标,拿地,拿到四证,拿到预售证,结构封顶,房地产开发流程中基金介入时机点,缺口一：,启动资金,缺口二：,四证未全，,银行,不发放,开发贷款,缺口三：,项目未封顶， 银行不发放按揭贷款,基金介入,基金介入,基金介入,缴纳土地出让金,缴纳建设工程款,缴纳建设工程款,（无法完成销售进度）,（建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证）,购房者,开发商,银行,信托,公司,投资人,/,机构,投资房贷信托,封顶后,提供购房按揭,支付购房款,封顶后转按揭，,支付购房按揭款,封顶前,提供购房按揭,尽职调查流程图,合作公司背景,公司信誉,公司性质,/,背景,公司业绩,注册资金,项目基本情况,项目权属,地理位置,政府相关批文,市场评估,成本价格,回报率（,IRR,）,（一般要求,3,年在,25%,以上）,市场租金,/,市场售价,项目转让,合作方式,项目公司转让,参股,在对市场环境、项目投资回报的调研分析得基础上，评估项目在市场层面上是否具有可操作性,对合作公司的历史、实力等背景情况进行系统的调查研究，评估合作公司是否适合建立长期合作关系,了解项目合作的方式，评估项目在法律层面上是否具有可操作性,房地产信托和,REITs,的比较,房地产信托,房地产投资信托基金,REITs,品种,柜台式交收 证券化信托产品,挂牌交易的房地产投资信托,资产,开发性项目居多,已建成的收益性资产组合,借款,禁止,资产的,45%,估值,要求松散,强制性， 年检及高度专业性,年收益,一般固定,可变的，但收益,90%,必须用于分配,发起人,银监批准及监管的信托公司,有牌照资格的资产管理人,公司管治,以信托公司为主体,在持牌制度下，由证监会立法监管、独立的资产管理公司、信托监管人和核数师分别各行其职,投资人控制,被动参与,经独立的信托持有者,投资者可以积极参与,监管主体,人民银行,证监会或金管局,地理资产风险,:,资产价值风险,现金流风险,退出风险,执行风险,项目单一,适度,中等,高,中等： 缺乏第三者监管,无限制,适度,中等,低,低 ：多层监管,交易成本,高,低,投资者,机构主体,分散，零售和机构,流动性,受限于柜台交易,(OTC),高度流动,市场规模,小（份）,无限制,例：置富产业信托,REITs,物业管理,Cheung Kong,（,Holdings,）,Limited,单位信托证券持有者,经理人,ARA Asset Management (Singapore) Limited,物业,红磡国际都会商场,马鞍山广场,荔枝角盈晖家居城,荃湾创意无限商场,火炭银禧阁商场,受托人,Bermuda Trust (Singapore) Limited,投资,CMT,发售,代表行使权力,（,2003,年,8,月，,4.8HK$/,股）,（,2005,年,8,月，,6.4HK$/,股）,托管人费用,资产管理服务,资产管理费,物业管理服务,物业管理费,资产所有,物业净收益,长江实业拥有,30%,的股权,总市值,7.05,亿,S$,总市值,50.48,亿,HK$,沙田第一城,华都花园,青怡花园,丽港城中城,丽都花园,海韵花园,2005,年,6,月，长江实业,34,亿港元出售,+,