房地产企业全面预算管理培训教程

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,博远嘉信企业管理咨询有限公司,管理人员职业化培训方案,主讲：陈方,主讲人：邢峥,房地产企业,全面预算管理,全面预算概述,预算简单地说是用货币和数字表示的各类计划。,上个世纪60代西方国家的一些企业开始推行全面预算，到80年代全面预算在西方国家的大多数企业得到全面推广。,全面预算是以企业战略目标为出发点，以市场需求为导向，全体员工参与，涉及企业生产经营活动全部内容的预算体系。,全面预算是经营管理和财务管理的,“,纲,”,。,全面预算的功能,（一,）明确经营目标,（二）配置企业资源,（三）确定考核标准,（四）沟通控制依据,明确目标,通过编制预算，明确企业总体经营目标和各部门的具体目标。,配置资源,编制预算的过程是根据企业的经营目标，合理的安排人力，物力，财力，进行综合平衡，使企业的经济资源得到合理配置的过程。,预算被认为是使企业的资源获得最佳生产率和获利能力的一种方法。,考核标准,通过编制预算，将企业的各项目标分解为各个部门的责任和指标，成为衡量企业各部门经营业绩的具体标准。,控制依据,运用预算规定的各项具体指标，对企业生产经营活动进行监督，检查，发现偏差，分析原因，从而采取措施，使生产经营活动顺利进行。,全面预算管理的目标,（一,）统一思想行动,（二）规范经营管理,（三）提高资金利用效果,（四）降低成本费用,（五）较好地应对市场变化,预算管理不是万能的，不能把预算管理作用的期望值定得太高，预算管理能达到下列目标就算有效了。,统一思想,行,行动,通过预算,管,管理，使,企,企业各部,门,门和全体,职,职工明确,企,企业的经,营,营目标和,实,实现目标,的,的具体措,施,施，统一,企,企业全体,人,人员的思,想,想认识和,行,行动准则,。,。,编制年度,预,预算的“,洗,洗脑”工,作,作。,规范生产,经,经营管理,通过预算,管,管理，使,企,企业各部,门,门和全体,职,职工，按,照,照预算规,定,定的要求,，,，有序地,开,开展工作,，,，有利于,企,企业建立,企,企业良好,的,的生产经,营,营秩序。,提高资金,利,利用效果,通过预算,管,管理，使,企,企业在遵,循,循资金运,动,动规律的,基,基础上，,合,合理地安,排,排和使用,资,资金，把,企,企业有限,的,的资金充,分,分运用好,，,，发挥出,最,最大的效,用,用。,降低成本,费,费用,通过预算,管,管理使企,业,业各级管,理,理者形成,先,先算帐后,花,花钱，精,打,打细算的,习,习惯，有,效,效地降低,成,成本费用,。,。,较好地应,对,对市场变,化,化,通过预算,管,管理，促,使,使企业各,级,级管理人,员,员养成预,见,见性工作,的,的能力，,认,认真分析,研,研究市场,需,需求和资,源,源供给的,变,变化，在,编,编制预算,时,时，提前,提,提出应对,措,措施，从,而,而能够主,动,动地应对,市,市场变化,。,。,房地产企,业,业全面预,算,算的模式,（,一,一,）,）,全,全,面,面,预,预,算,算,的,的,基,基,本,本,模,模,式,式,（,二,二,）,）,房,房,地,地,产,产,企,企,业,业,全,全,面,面,预,预,算,算,的,的,模,模,式,式,全,面,面,预,预,算,算,的,的,基,基,本,本,模,模,式,式,1,、,、,以,以,销,销,售,售,收,收,入,入,为,为,导,导,向,向,是,以,以,追,追,求,求,收,收,入,入,最,最,大,大,化,化,或,或,收,收,入,入,高,高,速,速,增,增,长,长,为,为,目,目,标,标,的,的,预,预,算,算,模,模,式,式,，,，,这,种,种,预,预,算,算,模,模,式,式,适,适,应,应,于,于,处,处,于,于,成,成,长,长,期,期,的,的,企,企,业,业,，,，,通,通,过,过,企,企,业,业,收,收,入,入,的,的,高,高,速,速,增,增,长,长,占,占,领,领,市,市,场,场,。,。,以,销,销,售,售,收,收,入,入,为,为,核,核,心,心,确,确,定,定,相,相,关,关,预,预,算,算,指,指,标,标,和,和,进,进,行,行,资,资,源,源,配,配,置,置,。,。,2,、,、,以,以,目,目,标,标,利,利,润,润,为,为,导,导,向,向,是,以,以,追,追,求,求,利,利,润,润,最,最,大,大,化,化,为,为,目,目,标,标,的,的,预,预,算,算,模,模,式,式,。,。,大,多,多,数,数,企,企,业,业,基,基,本,本,采,采,用,用,这,这,一,一,模,模,式,式,，,，,围,围,绕,绕,确,确,定,定,的,的,目,目,标,标,利,利,润,润,测,测,算,算,销,销,售,售,收,收,入,入,和,和,目,目,标,标,成,成,本,本,，,，,以,以,及,及,相,相,关,关,的,的,销,销,量,量,、,、,产,产,量,量,、,、,质,质,量,量,、,、,进,进,度,度,等,等,预,预,算,算,指,指,标,标,。,。,追,求,求,利,利,润,润,最,最,大,大,的,的,合,合,理,理,性,性,，,，,利,润,润,最,最,大,大,化,化,的,的,缺,缺,陷,陷,和,和,不,不,足,足,。,。,3,、,、,以,以,目,目,标,标,成,成,本,本,为,为,导,导,向,向,是,以,以,控,控,制,制,成,成,本,本,费,费,用,用,为,为,中,中,心,心,，,，,追,追,求,求,成,成,本,本,优,优,势,势,为,为,目,目,标,标,的,的,预,预,算,算,模,模,式,式,。,。,这,一,一,模,模,式,式,是,是,用,用,于,于,处,处,于,于,成,成,熟,熟,期,期,的,的,企,企,业,业,或,或,竞,竞,争,争,激,激,烈,烈,的,的,行,行,业,业,中,中,缺,缺,乏,乏,核,核,心,心,竞,竞,争,争,力,力,的,的,企,企,业,业,，,，,以,以,及,及,产,产,品,品,价,价,格,格,波,波,动,动,较,较,大,大,，,，,影,影,响,响,销,销,售,售,的,的,外,外,部,部,因,因,素,素,不,不,易,易,控,控,制,制,的,的,企,企,业,业,。,。,预,算,算,编,编,制,制,和,和,管,管,理,理,的,的,中,中,心,心,是,是,有,有,效,效,的,的,控,控,制,制,成,成,本,本,费,费,用,用,。,。,4,、,、,以,以,现,现,金,金,流,流,为,为,导,导,向,向,是,以,以,确,确,保,保,企,企,业,业,现,现,金,金,流,流,正,正,常,常,运,运,转,转,，,，,现,现,金,金,净,净,流,流,量,量,最,最,大,大,为,为,目,目,标,标,的,的,预,预,算,算,模,模,式,式,。,。,这,一,一,模,模,式,式,适,适,用,用,于,于,现,现,金,金,短,短,缺,缺,、,、,现,现,金,金,流,流,转,转,困,困,难,难,的,的,企,企,业,业,；,；,或,或,是,是,投,投,资,资,额,额,大,大,、,、,资,资,金,金,运,运,用,用,多,多,，,，,现,现,金,金,流,流,量,量,大,大,的,的,企,企,业,业,。,。,房,地,地,产,产,企,企,业,业,全,全,面,面,预,预,算,算,的,的,模,模,式,式,1,、,、,房,房,地,地,产,产,行,行,业,业,特,特,点,点,：,：,（1,）,）,开,开,发,发,周,周,期,期,长,长,，,，,大,大,多,多,数,数,项,项,目,目,跨,跨,年,年,度,度,，,，,需,需,要,要2-3,年,年,，,，,且,且,涉,涉,及,及,外,外,部,部,因,因,素,素,多,多,。,。,（2,）,）,开,开,发,发,投,投,资,资,额,额,大,大,，,，,动,动,用,用,资,资,金,金,多,多,，,，,成,成,本,本,开,开,支,支,大,大,。,。,（3,）,）,销,销,售,售,受,受,国,国,家,家,政,政,策,策,和,和,金,金,融,融,市,市,场,场,影,影,响,响,，,，,销,销,量,量,和,和,售,售,价,价,波,波,动,动,大,大,，,，,企,企,业,业,把,把,控,控,难,难,度,度,大,大,。,。,2,、,、,房,房,地,地,产,产,企,企,业,业,预,预,算,算,模,模,型,型,的,的,选,选,择,择,（1,）,）,对,对,以,以,销,销,售,售,收,收,入,入,为,为,核,核,心,心,的,的,预,预,算,算,模,模,式,式,的,的,选,选,择,择,房,地,地,产,产,行,行,业,业,的,的,特,特,点,点,决,决,定,定,房,房,地,地,产,产,企,企,业,业,的,的,销,销,售,售,收,收,入,入,滞,滞,后,后,、,、,而,而,且,且,不,不,确,确,定,定,因,因,素,素,较,较,多,多,，,，,使,使,房,房,地,地,产,产,企,企,业,业,很,很,少,少,选,选,择,择,以,以,销,销,售,售,收,收,入,入,为,为,核,核,心,心,的,的,全,全,面,面,预,预,算,算,管,管,理,理,模,模,式,式,。,。,（2,）,）,对,对,以,以,目,目,标,标,利,利,润,润,为,为,核,核,心,心,的,的,预,预,算,算,模,模,式,式,的,的,选,选,择,择,房,地,地,产,产,企,企,业,业,追,追,求,求,利,利,润,润,最,最,大,大,化,化,，,，,但,但,是,是,由,由,于,于,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,销,销,售,售,周,周,期,期,长,长,，,，,利,利,润,润,很,很,难,难,在,在,开,开,发,发,销,销,售,售,当,当,期,期,反,反,映,映,出,出,来,来,，,，,房,房,地,地,产,产,企,企,业,业,的,的,利,利,润,润,表,表,与,与,当,当,期,期,经,经,营,营,往,往,往,往,不,不,同,同,步,步,，,，,房,房,地,地,产,产,企,企,业,业,实,实,行,行,以,以,目,目,标,标,利,利,润,润,为,为,核,核,心,心,的,的,预,预,算,算,模,模,式,式,存,存,在,在,难,难,度,度,。,。,3,、,、,适,适,合,合,房,房,地,地,产,产,企,企,业,业,的,的,预,预,算,算,模,模,式,式,房,地,地,产,产,企,企,业,业,实,实,施,施,全,全,面,面,预,预,算,算,，,，,最,最,早,早,都,都,学,学,习,习,借,借,鉴,鉴,制,制,造,造,企,企,业,业,，,，,因,因,房,房,地,地,产,产,行,行,业,业,有,有,其,其,自,自,身,身,特,特,点,点,，,，,照,照,搬,搬,来,来,的,的,管,管,理,理,经,经,验,验,因,因,“,“,水,水,土,土,不,不,服,服,”,”,，,，,并,并,未,未,显,显,现,现,应,应,有,有,的,的,作,作,用,用,。,。,近几,年,年，,一,一些,房,房地,产,产企,业,业结,合,合行,业,业特,点,点，,在,在全,面,面预,算,算管,理,理方,面,面进,行,行了,广,广泛,的,的探,索,索的,实,实践,，,逐步,形,形成,“,“以,项,项目,成,成本,控,控制,为,为核,心,心，,现,现金,流,流量,控,控制,为,为重,点,点”,的,的具,有,有地,产,产行,业,业特,色,色的,全,全面,预,预算,模,模式,。,。,该模,式,式的,主,主要,特,特点,是,是以,开,开发,项,项目,成,成本,为,为核,心,心，,预,预算,编,编制,以,以成,本,本费,用,用预,算,算为,起,起点,，,，预,算,算控,制,制以,成,成本,费,费用,控,控制,为,为主,轴,轴，,预,预算,考,考评,以,以成,本,本费,用,用为,主,主要,考,考评,指,指标,，,，运,用,用现,金,金预,算,算控,制,制开,发,发项,目,目的,投,投资,额,额和,现,现金,支,支出,的,的预,算,算管,理,理模,式,式。,具体,做,做法,：,：,（1,）,）在,明,明确,具,具体,开,开发,项,项目,的,的实,际,际情,况,况的,前,前提,下,下，,结,结合,市,市场,定,定价,、,、企,业,业潜,力,力和,预,预期,利,利润,进,进行,比,比较,，,，倒,挤,挤项,目,目目,标,标成,本,本。,（2,）,）对,确,确定,的,的开,发,发项,目,目的,目,目标,成,成本,，,，按,照,照成,本,本项,目,目、,成,成本,费,费用,的,的具,体,体用,途,途，,以,以及,发,发生,费,费用,的,的责,任,任单,位,位（,人,人）,，,，加,以,以分,解,解、,量,量化,和,和分,类,类整,理,理，,形,形成,一,一套,系,系统,完,完善,的,的开,发,发项,目,目的,成,成本,费,费用,预,预算,指,指标,。,。,（3,）,）对,分,分解,的,的项,目,目成,本,本预,算,算指,标,标落,实,实到,开,开发,项,项目,的,的具,体,体工,作,作过,程,程和,工,工作,事,事项,，,，及,相,相关,的,的责,任,任单,位,位和,个,个人,。,。,（4,）,）依,据,据开,发,发项,目,目成,本,本费,用,用预,算,算指,标,标，,签,签订,采,采购,、,、建,筑,筑、,安,安装,等,等各,项,项招,标,标合,同,同。,（5,）,）明,确,确以,预,预算,成,成本,指,指标,完,完成,情,情况,为,为考,评,评依,据,据的,考,考核,指,指标,体,体系,和,和奖,惩,惩制,度,度，,使,使相,关,关责,任,任单,位,位和,个,个人,权,权责,利,利紧,密,密结,合,合。,（6,）,）在,项,项目,开,开发,过,过程,中,中跟,踪,踪成,本,本流,程,程，,按,按照,项,项目,的,的成,本,本费,用,用预,算,算指,标,标编,制,制投,资,资进,度,度计,划,划、,付,付款,计,计划,，,，汇,总,总编,制,制现,金,金收,支,支预,算,算。,（7,）,）项,目,目开,发,发过,程,程的,所,所有,费,费用,的,的支,出,出，,严,严格,按,按照,现,现金,预,预算,进,进行,，,，对,开,开发,项,项目,地,地成,本,本费,用,用实,行,行全,过,过程,控,控制,管,管理,。,。,全面,预,预算,的,的内,容,容,（一,）,）,加,加工,行,行业,的,的预,算,算内,容,容,（二,）,）,房,房地,产,产企,业,业预,算,算内,容,容,加工,企,企业,的,的预,算,算内,容,容与,流,流程,预算内容包,括,括：,业务预算,财务预算,业务预算,销售预算,生产预算,成本预算,费用预算,财务预算,资本预算,现金预算,预计资产负,债,债表,预计利润表,预计现金流,量,量表,预算内容与,流,流程,预算内容与,流,流程,费用预算,销 售 预 算,生 产 预 算,原材料预算,人工预算,制造费预算,成本预算,现金预算,资本预算,预计利润表,预计资产负债表,预计现金流量表,年经营目标,企业战略规划,房地产企业,的,的预算内容,预算内容包,括,括：,经营预算（,项,项目整体预,算,算）,财务预算,经营预算（,项,项目整体预,算,算）,经营预算在,房,房地产企业,也,也可以称作,项,项目整体预,算,算，是依据,开,开发项目全,过,过程编制的,预,预算。,项目整体预,算,算按项目时,间,间阶段划分,，,，包括：,项目估算,项目概算,项目预算,项目整体预,算,算按业务管,理,理内容划分,，,，包括：,项目销售预,算,算,项目进度预,算,算,项目成本预,算,算,项目费用预,算,算,财务预算,包括：,资本预算,现金预算,预计资产负,债,债表,预计利润表,预计现金流,量,量表,在一些企业,的,的实践中，,通,通常把预算,按,按时,间划分成年,度,度预算和月,度,度预算。,年度预算,年度预算即,年,年度经营计,划,划，也是企,业,业年度经营,计,计划指标体,系,系，是在企,业,业年度经营,总,总目标的要,求,求下，确定,年,年度的各项,指,指标，并将,这,这些指标分,解,解落实到各,个,个部门。,月度预算,月度预算是,落,落实年度总,预,预算的重要,工,工具，也是,指,指导日常生,产,产经营活动,的,的纲领。,房地产企业,预,预算编制,房地产企业,的,的预算编制,以,以项目为编,制,制基础，在,汇,汇总个项目,预,预算的基础,上,上编制年度,预,预算，根据,年,年度预算的,分,分季度、分,月,月份指标编,制,制月度预算,。,。,项目预算的,编,编制,（一）项目,的,的估算、概,算,算和预算,（二）项目,整,整体预算的,编,编制,项目预算是,房,房地产企业,的,的基础性预,算,算，包括：,项目的估算,、,、概算、预,算,算,项目整体预,算,算,开发项目的,估,估算、概算,、,、预算,开发项目的,估,估算,是在开发项,目,目的可行性,研,研究阶段，,对,对拟投资开,发,发的项目依,据,据项目的规,模,模、投资额,度,度、区域环,境,境，参照相,邻,邻项目的售,价,价和以往的,开,开发成本，,对,对项目的收,入,入、成本、,利,利润等财务,指,指标的测算,，,，为项目投,资,资开发决策,提,提供依据。,项目估算的,内,内容：,依据土地面,积,积、容积率,、,、测算建筑,面,面积，销售,面,面积，预测,单,单位面积销,售,售价格、单,位,位面积土地,成,成本、建造,成,成本、以及,相,相关的管理,费,费用、财务,费,费用、项目,的,的毛利率、,投,投资利润率,等,等。,项目估算对,企,企业参加土,地,地招投标，,控,控制土地成,本,本具有重要,作,作用。,开发项目成,本,本估算表,序号,成本费用项目,支出金额,估算说明,1,土地费用,2,前期工程费用,3,基础设施建设费,4,建筑安装工程费,5,公共设施配套费,6,开发间接费,7,管理费用,8,财务费用,9,销售费用,10,其他费用,11,不可预见费,12,开发项目总成本,开发项目的,概,概算,是依据开发,项,项目的规划,设,设计阶段的,初,初步设计方,案,案，对项目,的,的投资额、,建,建造成本作,出,出的比项目,估,估算更为详,尽,尽的测算。,开发项目的,概,概算既是开,发,发项目的进,一,一步论证，,同,同时也为项,目,目设计部门,提,提出的设计,成,成本要求，,即,即设计部门,要,要在概算确,定,定的建造成,本,本和投资总,额,额的范围内,进,进行项目的,技,技术设计和,施,施工图设计,。,。,开发项目的,预,预算,这里所说的,开,开发项目预,算,算也称施工,图,图预算，是,指,指开发项目,的,的工程建造,预,预算，即依,据,据审核批准,的,的施工图设,计,计，编制的,工,工程（房屋,建,建造）造价,预,预算。,施工图设计,出,出后，就可,以,以对项目建,造,造的材料、,工,工时消耗，,以,以及各种间,接,接费用做出,准,准确的计算,。,。,工程建造预,算,算详细、具,体,体，是签订,工,工程建造合,同,同的依据。,项目的估算,、,、概算、预,算,算属于项目,开,开发前期的,预,预算内容，,对,对项目的投,资,资和成本有,重,重大作用。,在初步设计,阶,阶段影响项,目,目投资项目,的,的可能性为75%-95%，,在技术设计,阶,阶段，影响,项,项目投资的,可,可能性为35%-75%，,在施工图设,计,计阶段为5%-35%。,开发项目整,体,体预算的编,制,制,项目整体预,算,算包括：项,目,目销售预算,、,、项目进度,预,预算、项目,成,成本预算、,项,项目费用预,算,算。,编制项目整,体,体预算以项,目,目进度预算,为,为基础。,1、项目进,度,度预算,也称项目进,度,度规划是依,据,据项目开发,流,流程，将开,发,发项目从前,期,期开发到项,目,目施工、项,目,目销售的全,过,过程的所有,工,工作事项（,任,任务）的工,作,作时间（工,期,期）、开始,和,和结束的起,止,止时间，规,划,划编制出来,。,。,项目进度预,算,算列表。,项目进度预,算,算表,序号,任务名称,工期,开始,时间,完成,时间,前置,任务,备注,1,项目立项,30工作日,09年1月12,09年2月11,2,节能环境评估,30工作日,09年1月15,09年2月14,3,项目定位,40工作日,09年1月25,09年3月5日,4,方案设计审定,40工作日,09年3月5日,09年4月15日,5,设计方案设计,25工作日,09年3月5日,09年4月1日,2、项目成,本,本预算,是依据项目,概,概算和工程,建,建造预算，,按,按照房地产,企,企业的成本,明,明细，编制,的,的包括土地,成,成本、前期,费,费用、建筑,安,安装成本、,配,配套设施成,本,本在内的项,目,目成本预算,。,。,项目成本预,算,算表,项目成本预,算,算表,序号,费用项目,计费依据,费率,费用金额,1,3、编制项,目,目进度、成,本,本汇总表,是将项目的,成,成本费用分,解,解到构成项,目,目全过程的,具,具体事项（,任,任务）上，,按,按照项目的,进,进度事项（,任,任务）反映,项,项目的成本,费,费用。,项目进度和,成,成本费用汇,总,总表,项目进度和,成,成本费用汇,总,总表,序号,任务名称,工期,开始时间,完成时间,成本费用金额,1,项目立项,4、画出项,目,目进度（成,本,本）甘特图,甘特图又称,横,横道图，是,以,以时间为坐,标,标，用横线,表,表示工作（,事,事项）的起,始,始和结束，,各,各工作之间,的,的先后顺序,和,和进度要求,。,。,项目进度（,成,成本）甘特,图,图,项目进度（,成,成本）甘特,图,图,编号,项目,名称,时间/月,成本(万元/月),工程进度/月,01,02,03,04,05,06,07,08,09,10,11,12,11,场地平整,1,20,12,基础施工,3,15,13,主体工程施工,5,30,14,砌筑工程施工,3,20,15,层面工程施工,2,30,16,楼地面施工,2,20,17,室内设施安装,1,30,18,室内装饰,1,20,19,室外装饰,1,10,20,其他工程,1,10,5、编制项,目,目销售预算,依据项目概,算,算确定的销,售,售目标，结,合,合项目进度,预,预算确定的,项,项目销售时,间,间，编制项,目,目的销售预,算,算。,包括：制定,销,销售方案、,预,预测销售价,格,格、测算销,售,售收入。,6、编制项,目,目预计利润,表,表和预计现,金,金流量表,依据项目销,售,售预算和项,目,目成本预算,汇,汇总编制。,项目预计利,润,润表,序号,项目,总额,2009年,2010年,2011年,2012年,1,销售收入,2,销售成本,其中：土地成本,建造成本,3,销售税金及附加,4,销售费用,5,管理费用,6,财务费用,7,营业利润,项目预计现,金,金流量表,序号,项目,总金额,2009,2010,2011,2012,1,经营现金流入,1,1,销售现金流入,1,2,其他现金流入,2,经营现金流出,2,1,材料物资款支出,2,2,工程施工款支出,2,3,工资薪酬支出,2,4,税费支出,2,5,其它现金支出,3,现金净流量,企业年度预,算,算的编制,（一,）,）年,度,度经,营,营目,标,标的,确,确定,（二,）,）年,度,度预,算,算的,编,编制,年度,预,预算,是,是对,在,在建,、,、拟,建,建的,项,项目,整,整体,预,预算,按,按时,间,间进,度,度（,年,年度,）,）汇,总,总的,基,基础,上,上，,通,通过,综,综合,平,平衡,，,，并,依,依据,企,企业,战,战略,规,规划,，,，确,定,定企,业,业年,度,度的,整,整体,投,投资,、,、融,资,资，,销,销售,收,收入,、,、成,本,本费,用,用，,利,利润,、,、现,金,金流,量,量、,土,土地,储,储备,等,等目,标,标，,在,在公,司,司各,部,部门,和,和各,开,开发,项,项目,层,层层,分,分解,、,、细,化,化，,编,编制,的,的年,度,度经,营,营指,标,标体,系,系。,年度,经,经营,目,目标,的,的确,定,定,年度,经,经营,目,目标,是,是编,制,制年,度,度预,算,算的,起,起点,。,。,1、,房,房地,产,产企,业,业年,度,度经,营,营目,标,标的,内,内容,房地,产,产企,业,业的,经,经营,目,目标,主,主要,包,包括,：,：,销售,额,额目,标,标、,成本,目,目标,（,（销,售,售成,本,本、,费,费用,总,总额,）,）、,利润,目,目标,、,、,投资,总,总额,、,、新,增,增土,地,地储,备,备、,开发,进,进度,目,目标,（,（,新,新开,工,工面,积,积、,竣,竣工,面,面积,）,）,质量,目,目标,等,等。,2、,年,年度,经,经营,目,目标,的,的确,定,定,（1,）,）企,业,业战,略,略规,划,划,企业,战,战略,规,规划,是,是制,定,定年,度,度经,营,营目,标,标的,指,指导,依,依据,，,，,企业,战,战略,规,规划,属,属于,长,长期,目,目标,，,，必,须,须将,其,其细,化,化落,实,实到,年,年度,进,进行,执,执行,，,，一,般,般按,照,照“,制,制订,战,战略,规,规划,分,解,解年,度,度经,营,营计,划,划,执,执行,与,与反,馈,馈,考,考核,与,与激,励,励,修,修订,战,战略,规,规划,”,”这,一,一流,程,程循,环,环滚,动,动，,全面,预,预算,发,发挥,着,着连,接,接企,业,业战,略,略与,战,战略,执,执行,的,的纽,带,带作,用,用。,从企,业,业战,略,略出,发,发，,年,年度,预,预算,目,目标,不,不仅,包,包括,在,在建,项,项目,、,、还,要,要包,括,括预,计,计新,开,开发,项,项目,。,。,依据,战,战略,规,规划,，,，确,定,定年,度,度的,整,整体,投,投资,、,、融,资,资，,销,销售,收,收入,、,、成,本,本费,用,用，,利,利润,、,、现,金,金流,量,量、,土,土地,储,储备,等,等目,标,标。,（2,）,）项,目,目整,体,体预,算,算的,执,执行,进,进度,年度,预,预算,的,的销,售,售收,入,入和,成,成本,费,费用,指,指标,与,与开,发,发项,目,目的,进,进度,直,直接,相,相关,，,，因,此,此在,确,确定,年,年度,经,经营,目,目标,时,时，,必,必须,依,依据,开,开发,项,项目,的,的进,度,度来,确,确定,年,年度,的,的销,售,售、,成,成本,、,、利,润,润等,目,目标,。,。,年度,预,预算,的,的编,制,制,1、,年,年度,预,预算,编,编制,以,以项,目,目整,体,体预,算,算为,编,编制,基,基础,。,。,将,将项,目,目整,体,体预,算,算根,据,据项,目,目开,发,发进,度,度安,排,排分,解,解到,年,年度,，,，按,照,照年,度,度汇,总,总。,2、,已,已完,成,成年,度,度预,算,算要,用,用实,际,际替,换,换，,并,并根,据,据项,目,目变,化,化动,态,态，,调,调整,以,以后,年,年度,预,预算,，,，以,动,动态,反,反映,项,项目,预,预算,执,执行,情,情况,及,及剩,余,余任,务,务。,3、,以,以在,建,建、,拟,拟建,项,项目,为,为基,础,础，,综,综合,平,平衡,确,确定,企,企业,整,整体,投,投资,、,、融,资,资及,销,销售,收,收入,、,、成,本,本费,用,用、,利,利润,、,、土,地,地储,备,备、,质,质量,、,、安,全,全等,公,公司,年,年度,经,经营,目,目标,。,。,4、,将,将确,定,定的,年,年度,经,经营,目,目标,在,在企,业,业各,部,部门,、,、各,开,开发,项,项目,分,分解,落,落实,。,。,公司,业,业务,部,部门,依,依据,年,年度,经,经营,目,目标,编,编制,年,年度,销,销售,预,预算,、,、成,本,本预,算,算、,费,费用,预,预算,、,、筹,资,资预,算,算、,资,资本,预,预算,、,、现,金,金预,算,算等,专,专业,预,预算,。,。,项目,部,部编,制,制开,发,发项,目,目年,度,度预,算,算（,分,分预,算,算）,。,。,5、,公,公司,预,预算,委,委员,会,会、,或,或预,算,算办,公,公室,对,对各,业,业务,部,部门,编,编制,的,的年,度,度专,业,业预,算,算和,项,项目,部,部编,制,制的,项,项目,年,年度,预,预算,进,进行,综,综合,平,平衡,，,，形,成,成公,司,司年,度,度预,算,算。,项目,预,预算,与,与年,度,度预,算,算有,效,效衔,接,接，,不,不仅,保,保证,项,项目,经,经营,目,目标,的,的落,实,实和,预,预算,的,的控,制,制，,也,也确,保,保年,度,度预,算,算编,制,制依,据,据充,分,分，,企,企业,战,战略,落,落到,实,实处,。,。,年度,预,预算,编,编制,的,的基,本,本流,程,程图,年度,经,经营,目,目标,的,的确,定,定,制定,年,年度,预,预算,编,编制,大,大纲,各管,理,理部,门,门编,制,制专,业,业预,算,算,工程,预,预算,成本,预,预算,费用,预,预算,销售,预,预算,资本,预,预算,现金,预,预算,项目,部,部编,制,制年,度,度项,目,目预,算,算,项目1预,算,算,项目2预,算,算,项目3预,算,算,项目4预,算,算,综合,平,平衡,年度,预,预算,方,方案,年度,预,预算,的,的参,考,考格,式,式,填表,人,人,审批,人,人,企业,月,月度,预,预算,的,的编,制,制,月度,预,预算,是,是年,度,度预,算,算的,执,执行,预,预算,。,。是,依,依据,年,年度,预,预算,的,的分,季,季度,、,、分,月,月的,预,预算,指,指标,，,，结,合,合月,度,度实,际,际情,况,况编,制,制的,，,，用,以,以指,导,导月,度,度的,经,经营,活,活动,。,。,月度,预,预算,包,包括,：,：月,度,度销,售,售预,算,算、,工,工程,进,进度,预,预算,、,、成,本,本预,算,算、,费,费用,预,预算,、,、现,金,金收,支,支预,算,算等,。,。,全面预算,的,的执行和,控,控制,企业全面,预,预算管理,以,以预算编,制,制为起点,，,，以预算,执,执行和控,制,制为主体,，,，以预算,考,考核为保,障,障。,全面预算,执,执行和控,制,制的基本,思,思路,房地产的,行,行业特点,决,决定了企,业,业全面预,算,算执行和,控,控制的基,本,本思路：,以开发项,目,目的整体,预,预算为主,体,体，,以项目开,发,发进度控,制,制为重点,，,，,以动态成,本,本控制为,核,核心，,以合同管,理,理和现金,流,流量管理,为,为手段的,全,全面预算,管,管理体系,。,。,全面预算,执,执行和控,制,制的基本,思,思路,（一）,以开发项,目,目的整体,预,预算为主,体,体,（二）以,项,项目开发,进,进度控制,为,为重点,（三）以,动,动态成本,控,控制为核,心,心，,（四）以,合,合同管理,和,和现金流,量,量管理为,手,手段,动态成本,控,控制,1、分解,目,目标成本,、,、落实成,本,本责任,结合市场,定,定价、企,业,业潜力和,预,预期利润,进,进行比较,，,，倒挤项,目,目目标成,本,本，,对目标成,本,本加以量,化,化和分类,整,整理，形,成,成各个成,本,本预算指,标,标，进而,将,将其分解,落,落实到各,级,级责任单,位,位和个人,，,，并明确,以,以成本指,标,标完成情,况,况为考评,依,依据的奖,惩,惩制度，,使,使相关责,任,任单位和,个,个人权责,利,利紧密结,合,合。,2、控制,项,项目的各,个,个设计阶,段,段,运用项目,的,的概算、,预,预算控制,项,项目的初,步,步设计和,施,施工图设,计,计，从源,头,头是控制,开,开发成本,。,。,3、认证,审,审核施工,图,图设计和,施,施工方案,科学合理,的,的施工图,设,设计和施,工,工方案，,能,能有效地,降,降低工程,建,建设成本,。,。,4、,控制工程,变,变更,工程变更,引,引起工程,量,量的变化,和,和承包商,的,的索赔，,会,会造成建,设,设成本超,出,出预算，,因,因此要减,少,少和控制,工,工程变更,。,。,加强合同,管,管理,合同管理,是,是房地产,开,开发项目,“,“三控两,管,管”的至,关,关重要的,一,一环，是,房,房地产企,业,业预算执,行,行和控制,的,的重要手,段,段。,1、以项,目,目目标成,本,本和预算,成,成本指标,为,为依据对,对,对外合同,进,进行全程,管,管理,项目成本,基,基本以合,同,同性成本,为,为主，在,对,对外合同,的,的起草、,评,评审、签,署,署、变更,签,签证及结,算,算等各个,环,环节都要,与,与目标成,本,本和预算,成,成本进行,比,比较 ，,对,对出现的,偏,偏差，查,明,明原因，,及,及时处理,。,。,2、运用,“,“合约规,划,划”实行,对,对内的合,同,同管理,将目标成,本,本和预算,成,成本指标,落,落实到具,体,体的责任,部,部门和责,任,任人，分,解,解成预计,要,要签的合,同,同，即为,“,“合约规,划,划”。,“合约规,划,划” 可,以,以理解为,企,企业内部,签,签订的成,本,本责任“,合,合同”，,以,以合约规,划,划来指导,业,业务的开,展,展，根据,已,已发生或,将,将要发生,的,的成本与,合,合约规划,比,比较，进,行,行动态成,本,本控制，,能,能为项目,成,成本预算,的,的执行提,供,供准确的,依,依据，并,能,能进行动,态,态成本预,警,警与控制,。,。,“合约规,划,划”，以,合,合同为基,础,础将“成,本,本”与“,工,工作任务,及,及其责任,人,人”建立,对,对应关系,，,，为项目,成,成本预算,在,在时间维,度,度分解和,按,按责任人,落,落实提供,基,基础。,现金流管,理,理,房地产企,业,业是资金,大,大量投入,的,的企业，,现,现金流的,管,管理控制,对,对企业的,生,生存和发,展,展具有重,大,大意义。,企业现金,流,流的管理,重,重点是抓,好,好现金预,算,算管理,现金收支,预,预算在全,面,面预算中,占,占有十分,重,重要的位,置,置。,现金收支,在,在企业财,务,务中的作,用,用,1、现金,收,收支状况,决,决定和影,响,响企业资,金,金,周转状况,。,。,企业资金,周,周转都是,从,从现金支,出,出开始的,，,，现金支,出,出的方向,对,对不对，,好,好不好，,直,直接决定,资,资金周转,的,的好坏,。,2、现金,收,收支状况,决,决定和影,响,响企业成,本,本费,用的高低,。,。,企业的成,本,本费用，,追,追根寻源,都,都是从现,金支出开,始,始的。,现金收支,如,如同企业,资,资金的总,枢,枢纽，总,截门。,现金收支,预,预算的原,则,则,1、收支,两,两条线原,则,则,所谓收支,两,两条线是,指,指收入一,条,条线，支,出,出一条线,，,，两条线,要,要分开。,企业各部,门,门，各单,位,位凡是有,现,现金收入,的,的，必须,回,回到企业,财,财务部门,，,，任何单,位,位不得截,留,留现金收,入,入；企业,各,各部门，,各,各单位凡,是,是有现金,支,支出的，,必,必须按照,预,预算规定,的,的项目，,金,金额，时,间,间，由财,务,务部门划,拨,拨支出。,2、硬预,算,算原则,硬预算是,强,强调预算,要,要硬，刚,性,性要强，,弹,弹性要小,。,。,企业全部,现,现金收支,必,必须全部,纳,纳入预算,范,范围，预,算,算一旦通,过,过，任何,人,人不得随,意,意修改，,包,包括总经,理,理也不能,随,随便修改,。,。在预算,执,执行过程,中,中，没有,预,预算不开,支,支，杜绝,一,一切超预,算,算开支的,现,现象。,月度现金,收,收支预算,制,制定和执,行,行 的,程,程序,1、月度,现,现金支出,预,预算的编,制,制,企业各部,门,门、各单,位,位在制订,经,经营计划,和,和各项工,作,作计划的,同,同时，编,制,制现金支,出,出预算，,报,报到企业,财,财务部门,。,。,要按标准,定,定额逐项,核,核算编制,，,，关键是,细,细。,各部门的,现,现金支出,总,总额一般,不,不得突破,年,年度预算,（,（成本费,用,用预算）,规,规定的指,标,标。,采用零基,预,预算的方,法,法,填表人,审批人,2、销售,部,部门编制,现,现金收入,预,预算。,3、现金,收,收支预算,的,的汇总平,衡,衡, 销售,部,部门的现,金,金收入预,算,算和各部,门,门的现金,支,支出预算,按,按规定的,时,时间报送,财,财务部门,，,，财务部,门,门汇总编,制,制现金收,支,支预算汇,总,总平衡表,。,。,（2）财,务,务部门汇,总,总现金收,入,入与现金,支,支出预算,，,，进行初,步,步平衡，,计,计算出收,支,支差异，,在,在支出大,于,于收入的,情,情况下，,财,财务部门,先,先与各部,门,门协调，,要,要求各部,门,门自行调,整,整调低支,出,出金额。,（3）由,于,于现金支,出,出的刚性,强,强、现金,收,收入的弹,性,性大，现,金,金收支往,往,往很难平,衡,衡，是造,成,成现金收,支,支预算难,以,以推行的,原,原因。,在收支不,平,平衡的情,况,况下，企,业,业可以编,制,制弹性预,算,算。,4、由总,经,经理主持,编,编制全公,司,司的现金,收,收支预算,方,方案,财务部门,收,收集汇总,各,各部门的,现,现金支出,预,预算和现,金,金收入预,算,算，并进,行,行初步的,试,试算平衡,后,后，由总,经,经理主持,，,，各部门,负,负责人参,加,加，编制,公,公司的现,金,金收支预,算,算方案。,总经理要,明,明确支出,方,方向、支,出,出重点、,支,支出原则,。,。,5、现金,收,收支预算,方,方案经总,经,经理办公,会,会讨论通,过,过后，交,由,由财务部,门,门控制执,行,行。,总经理办,公,公会讨论,通,通过的作,用,用：,第一、进,一,一步综合,平,平衡,第二、赋,予,予预算以,法,法律效力,6、现金,收,收支预算,的,的执行,企业各部,门,门、各单,位,位凡是有,现,现金支出,的,的必须按,照,照预算规,定,定的项目,、,、金额、,时,时间由财,务,务部门划,拨,拨执行，,对,对没有列,入,入预算的,项,项目，财,务,务部门有,权,权拒绝开,支,支。,预算内的,现,现金支出,，,，那个部,门,门花钱，,部,部门领导,签,签字，谁,签,签字谁负,责,责。,决裁制度,总经理,在,在两种情,况,况签字,第一、意,外,外性支出,第二、资,本,本性支出,临时性预,算,算参考格,式,式：,填表人,审批人,7、预算,期,期末对预,算,算执行情,况,况进行检,查,查考核,预算期末,对,对预算执,行,行情况进,行,行检查考,核,核，对超,预,预算开支,的,的要追究,当,当事者责,任,任。,全面预算,的,的考核与,分,分析,全面预算,管,管理不仅,包,包括预算,的,的编制，,预,预算的执,行,行和控制,、,、还包括,考,考核和分,析,析。,预算的考,核,核,预算的考,核,核分两种,情,情况,1、预算,指,指标完成,情,情况的考,核,核,是与企业,的,的绩效考,核,核可以合,并,并在一起,，,，因此，,企,企业绩效,考,考核的许,多,多指标实,际,际上就是,预,预算指标,。,。,（1）年,度,度预算的,考,考核,1）年度,预,预算考核,主,主要对象,是,是：,经营层-各项目,公,公司经理,、,、副经理,、,、财务经,理,理。,2）年度,预,预算考核,实,实行分季,考,考核、年,终,终总考核,。,。,3）年度,预,预算考核,的,的主要指,标,标是：,各公司的,项,项目目标,成,成本、项,目,目利润，,以,以及质量,、,、安全指,标,标。,4）年度,预,预算考核,的,的依据是,各,各公司经,过,过内部或,外,外部审计,的,的公司财,务,务报表。,5）年度,预,预算考核,结,结果作为,对,对各公司,项,项目经营,层,层薪酬奖,惩,惩的依据,，,，具体的,薪,薪酬奖惩,挂,挂钩方法,不,不同企业,各,各异。,（2）月,度,度预算的,考,考核,1）月度,预,预算的考,核,核对象是,公,公司管理,人,人员和全,体,体员工。,2）月度,预,预算实行,逐,逐月考核,、,、年终总,考,考核。,3）月度,考,考核的主,要,要指标是,：,：销售指,标,标、工程,（,（工作）,进,进度指标,、,、成本费,用,用指标、,消,消耗指标,、,、质量指,标,标、安全,指,指标等。,4）月度,预,预算考核,的,的依据是,生,生产经营,的,的统计报,表,表。,5）月度,预,预算考核,结,结果作为,对,对管理人,员,员和职工,的,的月度奖,惩,惩的依据,。,。一些企,业,业采取月,度,度考核，,季,季度奖惩,挂,挂钩。,2、对预,算,算编制和,执,执行情况,的,的考核,考核的目,的,的主要是,要,要求企业,各,各部门要,认,认真地编,制,制预算，,并,并认真地,执,执行预算,。,。,这个考核,的,的内容主,要,要是预算,编,编制的差,错,错率，和,预,预算执行,过,过程的统,计,计反馈情,况,况的考核,，,，目的是,使,使预算真,正,正起到应,发,发挥的作,用,用。,预算的分析,是在计划期,（,（月度、季,度,度、年度）,结,结束时，对,预,预算执行情,况,况的总结分,析,析，通常与,企,企业的财务,分,分析或经济,活,活动分析结,合,合。,事后分析能,促,促使企业提,高,高预算编制,的,的水平，从,而,而提高企业,管,管理水平。,预算中的难,点,点,（一）制定,目,目标,（二）组织,规,规划,（三）准确,预,预测,（四）,协调沟通,（五）,预算文化,制定目标,经营目标是,否,否符合实际,？,？,目标水平是,否,否先进合理,？,？,经营目标是,否,否形成共识,？,？,组织规划,预算由谁领,导,导主持？,预算由谁编,制,制？,全体员工是,否,否参与？,预算指标是,否,否落实到人,头,头？,准确预测,销售预算的,准,准确性取决,于,于市场预测,的,的准确性，,怎,怎样准确地,预,预测市场？,预算的准确,性,性取决于基,础,础信息的完,备,备性，需要,哪,哪些基础信,息,息？,实际与预算,有,有差异是否,正,正常？出现,较,较大差异如,何,何处理？,协调沟通,年度预算与,项,项目预算的,协,协调,各预算指标,之,之间的协调,工程实际进,度,度、实际成,本,本的变动与,预,预算指标的,协,协调,外部条件变,化,化与预算的,调,调整协调,预算文化,预算不是简,单,单的方法，,预,预算是一种,习,习惯，一种,文,文化，推行,全,全面预算是,改,改变小生产,的,的习惯，建,立,立适应现代,企,企业管理的,要,要求的经营,管,管理方式和,观,观念习惯。,1、在思想,上,上要树立以,预,预算为中心,的,的认识，企,业,业各部门各,单,单位要认真,落,落实和完成,预,预算的目标,和,和指标 。,2、预算是,方,方向,预算确定的,目,目标和指标,规,规定了企业,经,经营活动的,努,努力方向，,是,是为创造企,业,业的未来而,动,动员企业的,资,资源和力量,的,的手段。,3、,预算是承诺,由于预算是,由,由上而下，,由,由下而上反,复,复协商讨论,确,确定的,各,部,部门在制订,预,预算过程中,，,，已体现了,自,自己的意见,和,和意志，预,算,算指标是各,部,部门为保证,企,企业整体目,标,标所作的承,诺,诺。,4、,预算是命令,月度预算确,定,定的各项指,标,标和责任，,就,就是对各个,部,部门各个单,位,位下达的命,令,令，必须坚,决,决完成。,5、预算是,管,管理者的基,本,本职责,6、预算是,管,管理者的最,佳,佳工具,谢 谢！,演讲完毕，,谢,谢谢观看！,