某地产发展战略研究

单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2016/6/17,#,融创发展,战,战略研,究,究,融创发,展,展历程,上海融,创,创案例,解,解读,融创开,发,发模型,我司借,鉴,鉴要点,融创简介,融创从,2003,年成立,以,以来，,一,一直保,持,持着较,高,高的增,长,长速度,。,。尤其,自,自,2010,年上市以来，,融,融创创,造,造了独,特,特的,快速扩,张,张,战略,，,2014,年融创,中,中国实,现,现合约,销,销售金,额,额,715.5,亿元，,5,年销售,额,额增长,710%,，业绩,首,首次跻,身,身行业,前,前十，,位,位列第,十,十位。,增长,710%,融创中国,10-14,年销售,业,业绩一,览,览表,数据来,源,源：融创中国,（,（,01918,）,.HK,财报数据,单位：,亿,亿元,上市房,企,企,30,强总资,产,产,2012,年增长,率,率,上海融创发展,历,历程,融创,2012,年进入,上,上海，,仅,仅用两,年,年时间,，,，打破,绿,绿地、,万,万科对,上,上海的,交,交替垄,断,断格局,，,，成为,上,上海房,企,企销冠,上海融,创,创,12-14,年与当,年,年标杆,房,房企销,售,售额对,比,比,(,单位：,亿,亿）,绿地,融绿,绿地,融绿,万科,融绿,融创在上,海,海的发,展,展速度,为,为何会,如,如此之,快,快？融,创,创做对,了,了什么,？,？,优质项,目,目,高效执,行,行,融创速度,地王、并购,高单价,豪宅产,品,品,狼性,高激励、高淘汰,拓客,逻辑,标签,外界对,于,于融创,的,的标签,是,是否能,诠,诠释融,创,创快速,发,发展的,逻,逻辑？,我们,从,从上,海,海融,创,创的,两,两个,项,项目,中,中进,行,行解,读,读,融创,发,发展,历,历程,上海,融,融创,案,案例,解,解读,融创,开,开发,模,模型,我司,借,借鉴,要,要点,上海,融,融创典,型,型案,例,例,上海,作,作为,融,融创,重,重点,深,深耕,的,的一,线,线城,市,市，,是,是融,创,创优质,项,项目,高效,执,执行的典,型,型代,表,表，,其,其中,盛,盛世,滨,滨江,是,是优,质,质项,目,目的,典,典型,案,案例,，,，大,宁,宁北,玉,玉兰,公,公馆,是,是融,创,创战,术,术执,行,行层,面,面的,快,快销,代,代表,作,作。,大宁,北玉兰公馆,盛世滨江,内环,中环,外环,大宁,北,北玉,兰,兰公馆,：,：融绿,分,分家,后,后融,创,创单,独,独在,沪,沪开,放,放的,代,代表,作,作，,较,较典,型,型地,体,体现,出,出融,创,创精,研,研客,户,户后,的,的高,效,效执,行,行力,。,。,融创,在,在上,海,海第,五,五个,“,“公,馆,馆系,”,”产品，定,位,位“,国,国际,公,公园,社,社区,”,”，,售,售楼,处,处公,开,开两,周,周到,访,访客,户,户,5000,组，,开,开盘,时,时光,。,。,盛世滨江：融创,曲,曲线,入,入沪,代,代表,之,之作,，,，凭,借,借与,绿,绿城,合,合作,，,，通,过,过资,金,金与,产,产品,的,的补,强,强，,收,收购,香,香港,新,新世,界,界开,发,发的,丰,丰盛,皇,皇朝,项,项目,。,。,外滩滨江,唯,唯一,的,的,70,万平,米,米旗,舰,舰大盘,一,一线,江,江景,，,，上,海,海豪,宅,宅市,场,场扛,鼎,鼎之作，,上,上海,单,单价,6,万元,以,以上,，,，以,及,及总,价,价,1000,万元,以,以上,商,商品,住,住宅,成,成交,金,金额,冠,冠军,，,，书,写,写了,“,“上,海,海每,6,套成,交,交豪,宅,宅中,就,就有,1,套是,盛,盛世,滨,滨江,”,”的,经,经典,案,案例。,盛世,滨,滨江,项目,区,区位,位于,上,上海,卢,卢湾,区,区中,山,山南,一,一路,，,，紧,邻,邻黄,浦,浦江,，,，毗,邻,邻万,国,国建,筑,筑博,览,览群,、,、陆,家,家嘴,、,、世,博,博一,馆,馆四,轴,轴、,卢,卢浦,大,大桥,。,。地,理,理位,置,置优,越,越。,融创,楼,楼板,价,价：,11853,元平米,。,。,周边,地,地块,价,价格,：,：,2014,年,7,月,9,日，港企,丽,丽丰控股,以,以,5.77,亿元,的,的价,格,格夺,取,取黄,浦,浦区,五,五里,桥,桥地,块,块，,成,成交,楼,楼板,价,价为,59859,元,/,平米,，,，剔,除,除保,障,障房,的,的,楼板,价,价为,85512,元,/,平米,。,。,12,月,24,日，格力地产,以,以,16.14,亿元,竞,竞得,浦,浦东,新,新区,黄,黄浦,江,江南,延,延伸,段,段前,滩,滩地,区,区,Z000801,编制,单,单元,32-01,地块,，,，溢,价,价率,127%,，,楼板,价,价,65832,元,/,平米,。,。,绝版,区,区位,，,，稀,缺,缺唯,一,一,盛世,滨,滨江,项目,概,概况,外滩,滨,滨江,唯,唯一,的,的,70,万平,米,米旗,舰,舰大盘,，,，总,货,货值,近,近,400,亿。,前,前期,由,由香,港,港新,世,世界开发，一,直,直处,于,于滞,销,销状,态,态，,后,后由,融,融绿,斥,斥资,80,亿收,购,购后,重,重新,规,规划,。,。,物业类型,洋房、公寓,最早开盘时间,2014-01,建筑形态,高层、洋房、公寓,第一批交房时间,2017-03,地址,上海市卢湾区中山南一路,500,号,开发单位,上海新富港房地产发展有限公司,占地,面积,12.3,万平方米,建筑面积,72.5,万平方米,容积率,4.0,总户数,561,户,规划布局,10,栋高层，,3,栋洋房，,2,栋公寓,装修情况,精装修,车位配比,1:1.4,目前售价,高层：,75000,元,/,平米,洋房：,120000,元,/,平米,绿化率,35%,物业管理公司,绿城物业服务集团有限公司,盛世,滨,滨江,获取,方,方式,第一,步,步：,合,合作,开,开发,融创中国,融创置地,融创绿城,绿城项目,6,家,1,家,1,家,无锡滨湖,上海森业,绿城集团,100%,（控制）,50%,（控制）,50%,（控制）,50%,（重大影响）,（重大影响）,51%,（控制）,（共同控制）,49%,（重大影响）,50%,（控制）,50%,（重大影响）,2012,年,6,月，,融,融创,中,中国,和,和绿,城,城集,团,团宣,布,布公,开,开合,作,作，,双,双方,各,各持,股,股,50%,成立,上,上海,融,融创,绿,绿城,投,投资,控,控股有限,公,公司,，,，融,创,创获,得,得绿,城,城在,江,江浙,、,、上,海,海的,8,个项,目,目，,其中,上,上海,玫,玫瑰,园,园、,上,上海,黄,黄浦,湾,湾、,上,上海,玉,玉兰花园,为,为绿,城,城在,上,上海,的,的高,端,端产品。,盛世,滨,滨江,获取,方,方式,第二,步,步：,收,收购,项,项目,融创优,势,势,1,、先,进,进的,管,管理,及,及经,营,营理,念,念；,2,、优,秀,秀的,市,市场,营,营销,能,能力,；,；,3,、强,大,大的,资,资本,运,运作,能,能力,；,；,4,、良,好,好的,执,执行,力,力和,进,进取,精,精神,。,绿城,优,优势,1,、先,进,进成熟,的,的产,品,品开,发,发能,力,力，,绿,绿城,长,长期,专,专注,于,于做,产,产品,，,，,绿城,的,研发,团,团队,、,、设,计,计资,源,源都,是,是对,融,融创,完,完全,开,开放,的,的,；,2,、优,质,质的,土,土地,资,资源,和,和当,地,地优,势,势；,3,、强,大,大的政,府,府背,景,景和,资,资金实力,。,。,凭借,着,着资,源,源对,接,接后,的,的优,势,势互,补,补，,融,融创,绿,绿城,在,在,2013,年通,过,过招,拍,拍挂,+,收购,的,的方,式,式在,上,上海,取,取得,了,了,6,个项,目,目。,其中,：,：,2013,年,5,月,31,日，,以,以总价,79.96,亿获得,香,香港,新,新世,界,界丰,盛,盛皇,朝,朝,100%,股权。（,盛,盛世,滨,滨江,）,）,2013,年,7,月,24,日，,融,融创,绿,绿城,以,以总,价,价,10.44,亿元,拍,拍得,虹,虹口,区,区提,篮,篮桥,地,地块,;,2013,年,8,月,31,日，,融,融创,绿,绿城,以,以总,价,价,5.07,亿元,获,获取,香,香溢,花,花城,49%,股权。,盛世滨江,产品规划,天价改造,，,，破局重,生,生,丰盛皇朝,现,现房,接手困境,：,：,新世界在,开,开发丰盛,皇,皇朝项目,时,时，在产,品,品户型与,景,景观上，,都,都存在较,大,大硬伤。,截,截止融创,接,接手，该项目总套,数,数,309,套，可售,套,套数,233,套，销售,率,率不足,25%,，,2011,年,4,月,-2012,年,4,月仅卖掉,7,套。,解决之道,：,：,在盛世滨,江,江开发过,程,程中，充,分,分贯彻了,企,企业高端,定,定位战略,，,，为此，项目不,惜,惜,6,亿代价进,行,行升级，确立了“,东,东区升级,，,，西区重,塑,塑”的改,造,造方针。除了不能,动,动的主体,结,结构，从,内,内部景观,、,、园林景,观,观、车库,大,大堂等全,部,部进行了,重,重塑，全,面,面提升客,户,户体验。,盛世滨江,产品规划,景观：,邀请美国,LSI,、澳大利,亚,亚雕塑艺,术,术大师马,修,修哈丁共,同,同御制现,代,代主义风,格,格奢美园林。追,加,加,6,亿打造了,林,林中会客厅,、,、休憩连,廊,廊、下沉,式,式水景雕,塑,塑广场、中央公园,等,等亮点景,观,观,改造后,改造前,盛世滨江,产品规划,样板房：,邀请被誉,为,为新装饰,主,主义,neo-artdeco,东方美学,风,风格的创,始,始人邱德光打,造,造四大样,板,板间，在,设,设计语言,上,上更偏年轻化个性化，,更,更符合目前,豪,豪宅客户,发,发展的趋势。,“无论是中国大,陆,陆，还是,中,中国台湾,，,，这可能,是,是我所有,作,作品里，,我,我自己最,想,想居住的地方。”,邱德光,盛世滨江,户型分析,盛世滨江,218,户型,三房两厅,四,四卫,总价,1700,万,/,套,华润外滩,九,九里,244,户型,三房两厅,四,四卫,总价,2900,万,/,套,在同类型,豪,豪宅产品,中,中，在满,足,足相同功,能,能性的情,况,况下，较,好,好的总价,控,控制让盛,世,世滨江在,去,去化速度,上,上具有较,大,大优势。,盛世滨江,户型分析,在项目南面,沿,沿江景观面,，,，规划,32,套洋房产品,，,，在项目,4.0,容积率的情,况,况下，洋房,产,产品为项目,稀,稀缺性产品,，,，在上海江,景,景豪宅中，,也,也是极为少,见,见。凭借稀,缺,缺性，获取,较,较大的溢价,空,空间。,盛世滨江,437,洋房底,复,复,五房两厅六卫,总价,5200,万,/,套,盛世滨江,开发策略总,结,结,合作,+,收购：通过,与,与绿城合作,嫁,嫁接资源，,共,共同收购稀,缺,缺地段滞销,项,项目,动作：,与绿城各出,资,资,50%,成立融创绿,城,城，绿城向,融,融创完全开,发,发研发、设,计,计团队，双方,共,共出资,80,亿收购丰盛,皇,皇朝项目，,绿,绿城主导产,品,品改造，改,造,造后成为上,海,海顶级高端豪宅。,效果：,成立融绿平,台,台一年时间,，,，融创在上,海,海拥有,6,个项目，,2014,年盛世滨江,全,全年总销,60,亿，截止,2015,年,11,月，二期（,丰,丰盛皇朝规,划,划部分）清,盘,盘。,高端定位：,6,亿对现房重,新,新改造，稀,缺,缺产品打造,提,提升溢价,动作：,为此，项目,不,不惜,6,亿代价进行,升,升级，确立,了,了“东区升,级,级，西区重,塑,塑”