战略及物业发展建议

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,世联关于陌生区大规模低密度项目开发的经验分享,我们常常听到的问题,我们的客户是谁？他们的数量能不能支撑这么大规模的项目？他们凭什么买我们项目？,项目的核心竞争力是什么？资源怎么用？只靠资源能否带动整体项目的销售？,项目的建筑风格？能否通过设计带动项目销售？,如何解决配套不成熟的问题？配套的开发策略如何？可否通过大规模配套来建立项目核心竞争力？,启动区怎么快速回收资金？,。,2,根本原因在于我们没有把握此类项目开发的基本规律,这些的问题出现的根本原因是，我们把陌生区的大规模开发当成常规的房地产项目来操作了。,而世联的研究发现，这种陌生区、或者称之为待开发区的大规模低密度项目开发本身是有一些,规律可循,的，在几个关键问题的解决上也与常规房地产项目区别很大。,3,陌生区大规模低密度项目开发,关键问题在哪里？,4,大规模开发的九大关键问题,Q,1,站在城市视角的区域价值定位,Q,2,以财务目标为核心的分阶段开发策略,Q,4,基于竞争的可持续的项目核心能力（资源整合）,Q,5,项目增值为导向的营销策略,Q,7,Q,3,配套开发策略的制定是项目开发的焦点之一,动态的客户层面选择,Q,8,Q,6,兼顾长短期目标的启动策略和启动模式选择,Q,9,以正确的目标体系梳理为前提,定义生活方式，建立自我价值标杆,5,旅游地产 or 房地产开发？ 大规模项目目标体系的梳理,如何与政府目标的协调,对收益的预期,土地的开发方式,项目资金投入的计划,项目其它开发条件,大规模开发项目涉及较大规模土地开发，往往涉及地方政府利益，担负一定的政府目标。因此理清各个利益主体的需要，兼顾社会效益与经济效益的平衡。建立清晰的目标体系是项目成功开发的前提.,案例：昆明温泉会议中心项目、北京温榆河绿色生态走廊项目,重点关注：,6,中心化，而非中心 基于城市发展的大思维挖掘项目价值,关键词：基于未来、城市价值、项目资源禀赋,在发展战略层面上，大规模开发必须首先保证方向的正确性，必须站在城市发展的平台上，关注城市层面的机会，如城市化进程、人口转移，城市功能缺失、某类供应短缺等，必须基于区域整体发展的角度挖掘价值，指导项目整体定位及控制性规划；,准确的区域价值定位极大提升项目价值，为大盘实现核心吸引力，形成“中心化”，扩大客户覆盖距离，对区域外产生持续的拉动力，住区与城市互为增值。,大规模开发不同于一般房地产开发的最大根本点就是区域规划的前瞻性、先进性，预测重于当前的竞争，解决方案应是系统的、框架性的、弹性的。,案例：,北京鲁能东海花园项目,青岛天泰项目,成都郫县项目,7,大规模开发的利润来源于开发节奏 以财务目标为核心的分阶段开发策略,关键词：前瞻性、资源分配、规划价值,以财务目标为核心制定开发节奏和时序，首先明确在公司的整体布局中项目承担的责任，为完成财务目标，分解阶段性盈利和整体盈利，继而明确不同的产品线和配套在不同开发阶段的作用。,世联的经验发现及无数案例说明：大规模房地产项目的开发，利润来源于开发节奏、前瞻性视野和市场预见能力，物业类型的演变、容积率的提高。组团之间要有差异，有提升，给消费者理由,旧村改造等增加项目投入的状况为项目约束条件，其安排以实现项目利润最大化为前提,案例：昆明项目,8,主流市场,OR,细分市场？ 动态的客户层面选择,关键词：主流客户、客户群转化,陌生区大规模项目要立足于主流客户群，并且客户群要复合而非单一，宣传的主流客户要对其它客户群具有吸引和涵盖性。,陌生区大规模项目，还要关注客户群体的转化。在客户定位方面要考虑启动客户群与核心客户群是否存在差别。,9,建立“以我为主”的评价体系和价值标杆 通过定义生活方式建立持久竞争力,关键词,：定义生活方式、标杆价值,陌生区的大规模开发必须要给消费者重新定义一种生活方式，演示并传递未来的生活场景，开发商要会当导演。,同时作为价值示范，这里面的物业类型要有价值标杆,10,全面,OR,局部领,先,先？,基,于,于竞争,的,的可持,续,续发展,的,的项目,核,核心能,力,力,青岛假,日,日温泉,项,项目,关键词,：,：资源,价,价值、,可,可持续,发,发展、,动,动态选,择,择,大规模,开,开发必,须,须在规,划,划设计,上,上必须,体,体现出,项,项目的,独,独特价,值,值,项,项目核,心,心能力,，,，这种,核,核心能,力,力往往,与,与项目,独,独特的,资,资源相,连,连，从,而,而保证,项,项目的,可,可持续,发,发展。,在产品,的,的分期,设,设计中,应,应兼顾,不,不同时,期,期市场,竞,竞争和,客,客户群,的,的变化,，,，从规,划,划上确,保,保项目,持,持续竞,争,争优势,。,。,昆明项,目,目,11,商业价,值,值最大,化,化？,配,配套开,发,发策略,的,的制定,是,是项目,开,开发的,焦,焦点之,一,一,关键词,：,：配套,分,分级、,规,规模适,度,度、配,套,套开发,策,策略,大规模,开,开发的,配,配套首,先,先是用,来,来展示,生,生活方,式,式、用,来,来示范,品,品质的,，,，商业,价,价值的,培,培育期,则,则相对,较,较长，,其,其利润,在,在区域,成,成熟前,往,往往来,自,自于对,住,住宅价,值,值的提,升,升,大规模,开,开发的,配,配套一,般,般分为,三,三个级,次,次，不,同,同级次,配,配套与,不,不同物,业,业类型,之,之间的,兼,兼容性,和,和价值,拉,拉动也,不,不同,因此，,在,在定位,阶,阶段弄,清,清楚配,套,套的分,级,级、价,值,值点以,及,及和住,宅,宅的联,动,动关系,，,，解决,配,配套的,开,开发次,序,序和开,发,发规模,，,，也就,是,是开发,策,策略的,问,问题至,关,关重要,，,，在某,种,种程度,上,上配套,开,开发策,略,略的选,择,择决定,着,着项目,的,的成败,12,兼顾长,短,短期目,标,标的启,动,动策略,和,和启动,模,模式选,择,择,关键词,：,：高调,亮,亮相、,标,标杆物,业,业、配,套,套展示,大规模,区,区域开,发,发的规,模,模属性,决,决定了,盈,盈利来,源,源的多,样,样化，,因,因此整,个,个启动,策,策略的,确,确定与,其,其长期,开,开发目,标,标、区,域,域整体,定,定位以,及,及预期,盈,盈利模,式,式紧密,相,相关。,启动策,略,略的制,定,定应遵,循,循土地,价,价值系,统,统增加,原,原则、,市,市场接,受,受原则,、,、经济,可,可行原,则,则以及,开,开发实,力,力匹配,原,原则。,大规模,项,项目启,动,动的主,要,要思路,是,是：规,模,模取势,、,、定位,示,示范、,品,品质展,示,示和资,源,源利用,。,。,13,大盘，,立,立势是,关,关键,营销,创,创造价,值,值,关键词,：,：区域,营,营销、,强,强势,大盘的,竞,竞争不,是,是个别,楼,楼盘的,竞,竞争，,而,而是区,域,域价值,的,的竞争,。,。如果,缺,缺乏区,域,域价值,，,，大盘,往,往往必,须,须自己,“,“营造,区,区域价,值,值”，,需,需要做,边,边界界,定,定和区,域,域营销,。,。,强势,是大,盘,盘营销,的,的特色,，,，大盘,往,往往需,要,要较常,规,规高的,营,营销费,用,用，用,于,于强势,推,推广、,特,特色概,念,念深入,人,人心、,建,建立市,场,场影响,。,。强势,有,有利于,形,形成区,域,域中心,化,化与区,域,域价值,。,。,启动期,是,是项目,立,立势、,占,占位、,概,概念传,播,播、形,成,成口碑,传,传播的,重,重要阶,段,段，至,关,关重要,。,。,在各期,开,开发过,程,程中不,断,断进行,“,“脉冲,式,式”的,刺,刺激，,保,保证持,续,续成功,开,开发,14,世联工,作,作阶段,划,划分与,工,工作内,容,容,15,陌生区,大,大规模,房,房地产,开,开发的,前,前期策,划,划是世,联,联非常,成,成熟的,服,服务线,之,之一,目标体,系,系的建,立,立,项目整,体,体定位,规划设,计,计,启动区,的,的选择,与,与启动,区域营,销,销推广,区域营,销,销战略,与,与策略,整体定,位,位与发,展,展战略,规划设,计,计跟踪,服,服务,启动区,定,定位与,发,发展建,议,议,世联顾,问,问服务,工,工作解,决,决的问,题,题,世联顾,问,问服务,工,工作阶,段,段划分,世联的,工,工作方,法,法,市场调,研,研方法,现场踏,勘,勘,问卷调,查,查,焦点小,组,组访谈,一对一,深,深度访,谈,谈,技术思,路,路形成,方,方法,土,地,地,方,方,格,格,网,网,法,法,KPI,指,指,标,标,法,法,研,研,究,究,案,案,例,例,MECE,法,法,界,界,定,定,问,问,题,题,头,脑,脑,风,风,暴,暴,会,会,技,术,术,支,支,持,持,获,获,取,取,法,法,5G(GROUP),法,法,基,于,于,盈,盈,利,利,模,模,式,式,的,的,财,财,务,务,评,评,价,价,发,展,展,战,战,略,略/,策,策,略,略,16,陌,生,生,区,区,大,大,规,规,模,模,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,的,的,前,前,期,期,策,策,划,划,是,是,世,世,联,联,非,非,常,常,成,成,熟,熟,的,的,服,服,务,务,线,线,之,之,一,一,工,作,作,阶,阶,段,段,工,作,作,内,内,容,容,要,要,点,点,解,决,决,的,的,关,关,键,键,问,问,题,题,客,户,户,限,限,制,制,条,条,件,件,及,及,目,目,标,标,梳,梳,理,理,基,础,础,资,资,料,料,研,研,究,究,案,例,例,借,借,鉴,鉴,项,目,目,定,定,位,位,项,目,目,发,发,展,展,战,战,略,略,及,及,分,分,期,期,策,策,略,略,经,济,济,测,测,算,算,规,划,划,设,设,计,计,任,任,务,务,书,书,区,域,域,价,价,值,值,定,定,位,位,项,目,目,定,定,位,位,开,发,发,节,节,奏,奏,价,值,值,展,展,示,示,配,套,套,开,开,发,发,策,策,略,略,规,划,划,指,指,标,标,分,分,配,配,资,金,金,运,运,用,用,从市,场,场,与,与,竞,竞,争,争角,度,度,指,指,导,导,规,规,划,划,设,设,计,计,，,，,使,使,规,规,划,划,本,本,身,身,产,产,生,生,价,价,值,值,，,，,契,契,合,合,项,项,目,目,后,后,期,期,运,运,作,作,和,和,营,营,销,销,发,发,力,力,，,，,并,并,预,预,留,留,面,面,对,对,未,未,来,来,竞,竞,争,争,的,的弹,性,性,项,目,目,整,整,体,体,定,定,位,位,与,与,发,发,展,展,战,战,略,略,其,价,价,值,值,在,在,于,于,17,陌,生,生,区,区,大,大,规,规,模,模,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,的,的,前,前,期,期,策,策,划,划,是,是,世,世,联,联,非,非,常,常,成,成,熟,熟,的,的,服,服,务,务,线,线,之,之,一,一,工,作,作,阶,阶,段,段,工,作,作,内,内,容,容,要,要,点,点,解,决,决,的,的,关,关,键,键,问,问,题,题,指,导,导单,体,体,建,建,筑,筑,及,及,园,园,林,林,设,设,计,计，,使,使,之,之,符,符,合,合,项,项,目,目,定,定,位,位,及,及,发,发,展,展,战,战,略,略,启,动,动,区,区,定,定,位,位,与,与,物,物,业,业,发,发,展,展,建,建,议,议,其,价,价,值,值,在,在,于,于,项,目,目,定,定,位,位,与,与,发,发,展,展,战,战,略,略,回,回,顾,顾,启,动,动,区,区,位,位,置,置,、,、,规,规,模,模,启,动,动,区,区,产,产,品,品,定,定,位,位,客,户,户,定,定,位,位,价,格,格,定,定,位,位,启,动,动,模,模,式,式,价,值,值,展,展,示,示,启,动,动,区,区,物,物,业,业,发,发,展,展,建,建,议,议,18,陌,生,生,区,区,大,大,规,规,模,模,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,的,的,前,前,期,期,策,策,划,划,是,是,世,世,联,联,非,非,常,常,成,成,熟,熟,的,的,服,服,务,务,线,线,之,之,一,一,工,作,作,阶,阶,段,段,工,作,作,内,内,容,容,要,要,点,点,解,决,决,的,的,关,关,键,键,问,问,题,题,项,目,目,营,营,销,销,战,战,略,略,与,与,策,策,略,略,其,价,价,值,值,在,在,于,于,消,费,费,者,者,价,价,值,值,取,取,向,向,研,研,究,究,项,目,目,卖,卖,点,点,整,整,合,合,案,例,例,借,借,鉴,鉴,营,销,销,总,总,战,战,略,略,启,动,动,区,区,营,营,销,销,策,策,略,略,营,销,销,价,价,值,值,点,点,整,整,合,合,营,销,销,模,模,式,式,卖,场,场,规,规,划,划,推,广,广,策,策,略,略,企,业,业,品,品,牌,牌,的,的,社,社,会,会,营,营,销,销,树,立,立,项,项,目,目,形,形,象,象,建,立,立,项,项,目,目,知,知,名,名,度,度,实,现,现,项,项,目,目,价,价,值,值,指,导,导,销,销,售,售,执,执,行,行,指,导,导广,告,告,策,策,略,略,19,世,联,联,同,同,时,时,提,提,供,供,过,过,程,程,服,服,务,务,以,以,协,协,助,助,客,客,户,户,解,解,决,决,过,过,程,程,实,实,施,施,问,问,题,题,，,，,确,确,保,保,发,发,展,展,战,战,略,略,和,和,策,策,略,略,的,的,实,实,施,施,前,期,期,阶,阶,段,段,规划设计跟踪服务,协助开发商选择规划设计单位,规划设计单位推荐,规划设计单位评价选择标准体系,出席规划设计汇报沟通会议,基于规划方案的专题研究,规划方案的市场检讨,方案目标客户接受度研究,其他相关专题研究,商业招商服务,撰写项目推介书,梳理资源，筛选主力招商对象,协助客户举办项目推介会,协助客户与招商对象之间的其他方式沟通,营,销,销,阶,阶,段,段,营销执行顾问服务,修正营销推广方案，并且指导实施,组织开盘前培训，提升销售技巧,基于成交分析的策略调整,指导销售总结以及阶段计划,20,世,联,联,操,操,作,作,的,的,相,相,关,关,案,案,例,例,简,简,介,介,21,北,京,京-,温,温,榆,榆,河,河,项,项,目,目,项,目,目,规,规,模,模,：,占,占,地,地10000,亩,亩,项,目,目,界,界,定,定,：,城,城,郊,郊,资,资,源,源,型,型,、,、,大,大,规,规,模,模,旅,旅,游,游,地,地,产,产,性,性,质,质,区,区,域,域,开,开,发,发,客,户,户,面,面,临,临,的,的,困,困,惑,惑,：,发,展,展,商,商,擅,擅,长,长,旅,旅,游,游,、,、,休,休,闲,闲,度,度,假,假,、,、,酒,酒,店,店,等,等,方,方,面,面,的,的,地,地,产,产,经,经,营,营,与,与,发,发,展,展,，,，,对,对,土,土,地,地,运,运,营,营,经,经,验,验,不,不,足,足,；,；,第,一,一,次,次,进,进,入,入,北,北,京,京,市,市,场,场,，,，,对,对,市,市,场,场,不,不,熟,熟,悉,悉,；,；,对,大,大,规,规,模,模,的,的,土,土,地,地,开,开,发,发,经,经,验,验,不,不,足,足,，,，,驾,驾,驭,驭,能,能,力,力,不,不,够,够,；,；,土,地,地,一,一,级,级,市,市,场,场,与,与,二,二,级,级,市,市,场,场,之,之,间,间,的,的,关,关,联,联,性,性,怎,怎,样,样,协,协,调,调,。,。,世,联,联,提,提,供,供,服,服,务,务,：,区,域,域,整,整,体,体,定,定,位,位,与,与,发,发,展,展,战,战,略,略,、,、,功,功,能,能,分,分,区,区,及,及,经,经,济,济,指,指,标,标,确,确,定,定,、,、,土,土,地,地,价,价,值,值,评,评,估,估,与,与,土,土,地,地,开,开,发,发,模,模,式,式,研,研,究,究,、,、,区,区,域,域,营,营,销,销,战,战,略,略,与,与,策,策,略,略,、,、,启,启,动,动,区,区,物,物,业,业,定,定,位,位,及,及,发,发,展,展,建,建,议,议,；,；,企,企,业,业,会,会,所,所,、,、,企,企,业,业,总,总,部,部,、,、,办,办,公,公,别,别,墅,墅,、,、,高,高,端,端,小,小,众,众,物,物,业,业,市,市,场,场,等,等,发,发,展,展,方,方,向,向,的,的,可,可,行,行,性,性,22,唐山-新,戴,戴河,区,区域,规,规划,发,发展,项,项目,项目,位,位置,：,：,唐山,乐,乐亭,县,县打,网,网岗,岛,岛,项目,规,规模,：占,地,地15平,方,方公,里,里,项目,界,界定,：区,域,域旅,游,游地,产,产开,发,发项,目,目,客户,面,面临,的,的困,惑,惑,：,如何,整,整合,海,海岛,旅,旅游,资,资源,，,，形,成,成新,戴,戴河,旅,旅游,品,品牌,；,；,对大,规,规模,的,的土,地,地开,发,发经,验,验不,足,足，,驾,驾驭,能,能力,不,不够,；,；,项目,如,如何,实,实现,成,成功,启,启动,，,，形,成,成滚,动,动开,发,发；,如何,项,项目,整,整个,开,开发,进,进程,。,。,世联,提,提供,服,服务,：,区域,整,整体,定,定位,与,与发,展,展策,略,略、,区,区域,旅,旅游,资,资源,整,整合,、,、确,定,定项,目,目开,发,发次,序,序、,大,大北,京,京旅,游,游度,假,假市,场,场研,究,究、,区,区域,启,启动,策,策略,与,与定,位,位,23,北京-西,山,山美,庐,庐项,目,目,项目,位,位置,：,：,西五,环,环杏,石,石口,项目,规,规模,：总,建,建筑,面,面积,约,约10万,平,平方,米,米,项目,界,界定,：北,京,京顶,级,级别,墅,墅,客户,面,面临,的,的困,惑,惑,：,选择,怎,怎样,的,的产,品,品，Townhouse、,双,双拼,还,还是,独,独栋,？,？,价格,的,的确,定,定,世联,提,提供,服,服务,：,突破,区,区域,价,价格,界,界限,，,，解,决,决成,本,本瓶,颈,颈,整合,区,区域,资,资源,，,，定,位,位顶,级,级别,墅,墅,产品,（,（流,水,水别,墅,墅）,功,功能,创,创新,制定,针,针对,性,性营,销,销策,略,略，,创,创造,别,别墅,市,市场,销,销售,奇,奇迹,24,北京-东,海,海花,园,园项,目,目,项目,位,位置,：,：,北京,市,市通,州,州区,项目,规,规模,：占,地,地226,万,万平,米,米，,总,总建,筑,筑面,积,积约47,万,万平,米,米,项目,界,界定,：陌,生,生区,域,域大,盘,盘开,发,发,客户,面,面临,的,的困,惑,惑,：,项目,所,所在,区,区域,未,未来,发,发展,方,方向,是,是什,么,么？,各功,能,能区,如,如何,划,划分,、,、如,何,何分,期,期开,发,发，,以,以实,现,现预,期,期的,经,经济,目,目标,？,？,如何,通,通过,启,启动,区,区的,开,开发,奠,奠定,区,区域,地,地位,和,和影,响,响力,？,？,项目,整,整体,营,营销,战,战略,与,与启,动,动区,营,营销,战,战略,是,是怎,样,样的,？,？,世联,提,提供,服,服务,：,探讨,陌,陌生,区,区域,大,大盘,开,开发,成,成功,的,的关,键,键因,素,素、,提,提出,城,城市,近,近郊,低,低密,度,度居,住,住社,区,区超,前,前规,划,划理,念,念、,以,以典,型,型主,题,题带,动,动启,动,动区,的,的开,发,发、,打,打造,多,多产,品,品的,功,功能,复,复合,型,型社,区,区来,实,实现,企,企业,战,战略,开,开发,目,目标,25,北京-中,远,远东,隆,隆项,目,目,项目,位,位置,：,：,北京,机,机场,高,高速,路,路北,皋,皋出,口,口,项目,规,规模,：占,地,地面,积,积131.3,公,公顷,，,，可,建,建设,用,用地24.67万m,项目,界,界定,：城,市,市近,郊,郊高,档,档低,密,密度,居,居住,圈,圈内,的,的顶,级,级别,墅,墅,客户,面,面临,的,的困,惑,惑,：,原规,划,划方,案,案户,型,型该,如,如何,调,调整,，,，以,避,避免,原,原方,案,案规,划,划布,局,局的,硬,硬伤,？,？,高总,价,价（,单,单套,总,总价,超,超千,万,万）,别,别墅,产,产品,的,的市,场,场接,受,受度,如,如何,？,？,高总,价,价别,墅,墅客,户,户的,价,价值,取,取向,以,以及,如,如何,针,针对,客,客户,需,需求,给,给出,具,具体,产,产品,建,建议,？,？,世联,提,提供,服,服务,：,高总,价,价别,墅,墅客,户,户特,征,征研,究,究；,高,高总,价,价别,墅,墅产,品,品的,市,市场,研,研究,；,；项,目,目的,竞,竞争,性,性分,析,析和,总,总体,策,策略,；,；项,目,目的,整,整体,定,定位,；,；项,目,目的,规,规划,设,设计,方,方案,的,的调,整,整,26,青岛-假,日,日温,泉,泉项,目,目,项目,位,位置,：,：,即墨,市,市温,泉,泉镇,项目,规,规模,：占,地,地面,积,积539,亩,亩,项目,界,界定,：城,市,市远,郊,郊区,具,具备,优,优良,资,资源,的,的较,大,大规,模,模中,高,高端,住,住宅,项,项目,客户,面,面临,的,的困,惑,惑,：,区域,未,未来,发,发展,方,方向,模,模糊,如何,面,面对,区,区域,内,内未,来,来面,临,临高,端,端项,目,目急,剧,剧放,量,量的,竞,竞争,环,环境,？,？,如何,整,整合,资,资源,，,，克,服,服地,块,块分,散,散的,劣,劣势,？,？,项目,如,如何,推,推进,和,和启,动,动？,世联,提,提供,服,服务,：,城市,中,中高,端,端房,地,地产,特,特征,研,研究,、,、区,域,域价,值,值挖,掘,掘和,定,定位,、,、城,市,市中,高,高端,置,置业,人,人群,特,特征,研,研究,、,、项,目,目竞,争,争策,略,略制,定,定、,地,地块,资,资源,整,整合,策,策略,、,、项,目,目开,发,发推,进,进策,略,略研,究,究、,产,产品,设,设计,定,定位,27,北京-怀,柔,柔低,密,密度,项,项目,项目,位,位置,：,：,北京,市,市怀,柔,柔区,红,红螺,寺,寺旅,游,游区,的,的西,部,部,项目,规,规模,：占,地,地面,积,积1156亩,项目,界,界定,：大,都,都市,远,远郊,区,区、,大,大规,模,模、,多,多物,业,业组,合,合项,目,目,客户,面,面临,的,的困,惑,惑,：,地块,既,既定,规,规划,中,中的,别,别墅,、,、度,假,假村,和,和游,乐,乐设,施,施用,地,地通,过,过建,设,设后,变,变现,，,，会,所,所和,五,五星,级,级酒,店,店自,己,己持,有,有，,想,想了,解,解变,现,现部,分,分资,金,金是,否,否可,以,以与,总,总投,资,资持,平,平？,别墅,、,、度,假,假村,和,和五,星,星级,酒,酒店,的,的市,场,场状,况,况如,何,何？,世联,提,提供,服,服务,：,对地,块,块相,关,关竞,争,争区,域,域的,别,别墅,、,、度,假,假村,和,和五,星,星级,酒,酒店,进,进行,了,了深,入,入的,市,市场,调,调查,，,，总,结,结出,特,特征,和,和规,律,律；,给,给出,整,整个,项,项目,的,的投,资,资安,排,排和,经,经济,测,测算,，,，对,项,项目,存,存在,的,的风,险,险给,出,出规,避,避建,议,议和,方,方法,28,成都-郫,县,县项,目,目,项目,位,位置,：,：,成都,市,市郫,县,县友,爱,爱镇,，,，距,市,市区,三,三环,路,路约27,公,公里,，,，距,都,都江,堰,堰/,青,青城,山,山景,区,区约20,公,公里,项目,规,规模,：建,设,设用,地,地500,亩,亩，,文,文化,设,设施,用,用地300亩,项目,界,界定,：区,域,域中,心,心城,市,市，,无,无优,势,势自,然,然资,源,源，,陌,陌生,区,区域,大,大规,模,模低,密,密度,项,项目,客户,面,面临,的,的困,惑,惑,：,项目,的,的核,心,心卖,点,点是,什,什么,？,？,项目,的,的目,标,标客,户,户是,谁,谁？,世联,提,提供,服,服务,：,深入,分,分析,成,成都,低,低密,度,度市,场,场发,展,展现,状,状与,未,未来,趋,趋势,，,，总,结,结成,熟,熟低,密,密度,市,市场,圈,圈层,结,结构,，,，并,结,结合,成,成都,城,城市,人,人文,性,性格,本,本源,，,，从,中,中找,出,出项,目,目区,域,域价,值,值，,打,打造,核,核心,卖,卖点,；,；剖,析,析成,都,都低,密,密度,市,市场,客,客户,特,特征,，,，结,合,合本,体,体条,件,件找,出,出目,标,标客,户,户；,给,给出,具,具体,的,的项,目,目区,域,域价,值,值、,整,整体,定,定位,的,的贯,彻,彻方,法,法；,提,提供,详,详细,的,的产,品,品设,计,计要,点,点、,配,配套,发,发展,策,策略,29,昆明-安,宁,宁温,泉,泉镇,项,项目,项目,位,位置,：,：昆,明,明安,宁,宁市,温,温泉,镇,镇,项目,规,规模,：占,地,地6.4,平,平方,公,公里,，,，首,期,期1200亩,项目,界,界定,：依,托,托一,定,定资,源,源下,的,的区,域,域房,地,地产,开,开发,项,项目,客户,面,面临,的,的困,惑,惑,：,如何,在,在前,期,期投,入,入较,少,少的,情,情况,下,下进,行,行住,宅,宅开,发,发。,怎样,实,实现,资,资金,的,的滚,动,动开,发,发利,用,用，,快,快速,的,的回,现,现。,打造,区,区域,产,产品,的,的品,质,质，golf,建,建设,与,与住,宅,宅的,关,关系,。,。,客户,为,为首,次,次进,行,行房,地,地产,开,开发,项,项目,，,，缺,少,少经,验,验。,世联,提,提供,服,服务,：,项,项目,整,整体,发,发展,策,策略,与,与区,域,域定,位,位，,功,功能,分,分布,及,及比,例,例，,项,项目,规,规划,设,设计,建,建议,，,，,市,市场,判,判断,及,及客,户,户分,析,析，,项,项目,盈,盈利,与,与开,发,发策,略,略，,经,经济,评,评价,。,。,安宁,昆明,38公里/1h,30,THEEND,31,