安粮商业项目定位

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,HOPEFLUENT,安粮,蓝海城市广场,商业地块前期定位方案,徐闻县城商业市场调研及分析,针对消费者的消费需求，现有及未来的商业市场是否可以满足消费者不断提升的消费需求？,3,徐闻县城商圈分布图,中大型食肆集中街区,国贸广场、东方城两大商业体形成徐闻最集中的商业中心，主要业态有超市、服装、电器、饮食、娱乐德兴路于东平路已形成街铺型商圈，主要业态有：本地特色食肆、分散型电子商家徐海路西段，形成街铺型建材集中街区，档次较低城东大道南段，中大型食肆集中街区，中低档次，没特色,德新二路本地特色食肆街,德新一路综合电器街,东方城百货商圈,国贸广场百货商圈,建材商铺集中街区,服装、鞋业商铺街区,东方城：,东方城商圈为徐闻早期形成的商业集中区域，以东方城商场为中心，向东西方向衍生出约,500,米长的延边商业街，业态主要有服装、饰品、鞋业、日用百货、电器、饮食。此商圈无整体集中式规划，业态杂乱，且道路狭小。商圈整体设施、环境明显呈现旧态，生命力不强。东方城商圈商家可成为项目商业体招商目标本地商家,国贸广场：,国贸广场为徐闻后期兴建的商业文化中心，总体结构由大型文化广场,+,四层高的商场组成。文化广场为徐闻人民日常休闲娱乐的主要场所，很大程度增加商场人流量。四层商场主要业态有：饮食、超市、服装、电子、娱乐、医药，基本涵盖日常生活所需行业，成为目前徐闻最繁华的商业中心。国贸周边道路较为宽敞，交通比较方便，但无规划的停车场，停车很不方便。,徐闻两大商场分析及租金水平,东方城商圈经营业态调查情况,服装业为东方城最主要的商业业态占比,45%,其次为两个小型超市,皮具、杂货百货、电器占业态比例较大约,10%,其它业态如饰品、烟酒等占比较小,国贸广场商圈经营业态调查情况,信和超市为国贸广场单体最大型业态，属于中大型规模,服装业为最主要的商业业态占比,44%,，且档次略高于东方城,其次为中型饮食、电子大卖场、小型杂货百货店为主,同时配备有休闲娱乐、医药,6,东方城、国贸广场业种构成,商场,经营业态,店面面积,租金水平,东方城,延边街铺：饰品、服装 、电器、日用百货,40-200,一层：,150-200,元,/,月,二层：,100-120,元,/,月,商场一层：超市（百佳汇）、鞋业、金饰,商场二层：服装,国贸广场,一层：服装、饮食、金铺、化妆品,30-400,一层：,300,元元,/,月,二三四层：,160-200,元,/,月,二层：超市（信和）、服装,三层：超市（信和）、服装,四层：电玩、,ktv,、健身娱乐,东方城,国贸广场,商圈,经营业态,租金水平,德新路、东平路交汇街区,服装、手机、办公用品、饮食,100-150,元,/,月,德新路、东平路商业街区,德新路与东平路商业街：,德新路、东平路为徐闻路况最好的道路，路边绿化较为整齐，两侧店面比较整洁，形成了继国贸后徐闻另一个较为集中的商业区，是徐闻最大的商业街。商圈主要业态包括：饮食、电子、办公用品，同行业有意识的集中使此区域的业态分布比较有序，且道路延边车位形成了很好的停车场所，人流量及车流量较多。,德新路东平路交界商圈经营业态调查情况,德新路与东平路交界商圈，业主分布比较均匀,得益于沿边停车位的帮助，中档饮食占比最大,24%,服装、电器、糖烟酒、新型的休闲娱乐也占相当大部分,9%-21%,酒店、文体用品也是这个商圈较为主要的业态占,6%,行业,知名品牌,服装,Adidas,、安踏、,361,、以纯、,S,K,；七匹狼,鞋业,红蜘蛛、老爷车,电子,龙粤手机,电器,美的、格兰仕,饮食,无（多为本地山寨品牌，如麦肯基）,品牌商家从无到有，山寨品牌逐渐涌现，都说明徐闻的消费档次和消费习惯在不断提升。饮食市场缺少品牌商家，说明消费群体未有形成出外饮食的习惯，出外饮食的消费占支出比重较低。,中低端品牌为主，餐饮行业未有品牌商家,区内品牌商家进驻情况分析,10,徐闻目前各种业态均属于中低档次经营状态。,徐闻商业从无品牌到山寨品牌再到有部分知名品牌，徐闻的消费档次在不断提升。,品牌饮食、品牌娱乐场所、品牌专营店，在徐闻商业市场暂时是空白。,徐闻商业人流旺点，从早期的东方城到后期的国贸广场，现转移到具备更好环境及停车条件的德新路与东平路交界商圈。,市场小结,项 目 定 位,县城居民,原有消费观念较为落后，,新的消费需求逐步提升。,社区的业主和周边居民,居住人群提升新,的商业机会,项目面临的状况是,其他,现有商业市场不能满,足其较高标准的消费需求,消费者,住宅人口增长,消费需求,消费需求的提升,消费市场,现有商业区的档,次及发展限制,商业项目的新商机,新的区域型,商业中心,新的市场机遇,规模优势,硬件优势,本项目拥有大体量的住宅及商业面积，且商业,规模预计较现有竞争项目具备相当优势,本项目在前期进行专业的、有针对性地,定位策划，项目自身硬件更趋于市场化,位置优势,本项目商业部分定,位为徐闻地区新的,区域型商业中心,现有商业档次偏低，业态单一，且升级空间受到一定的限制,新兴商业物业基本属于住宅底商配套功能，容易形成物业功能单一，且业态重叠性高,项目位于未来新城的城市中心，旁有五星级酒店,具备位置优势,区位价值优势,从,“,业态,”,与,“,业种,”,细分市场，结合我们的市场调查资料与数据得出合理的市场结论，进而得出明确及合理的商场定位。,一、定位思路,16,二、业态定位,从目前市场常见的数种商业业态分析比较，选定项目商场最适宜的经营业态。,17,业态定位（一）,一：百货店,定义：在一个大建筑物内，根据不同部门设销售区，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。,选址：在城市繁华市区、交通要道,规模：规模大，营业面积在,5000,平方米以上,商品结构：以经营男女、儿童服装及服饰、衣料、家庭用品为主、种类齐全，少批量，高毛利,经营方式：采取定价销售，可以退货，采取柜台销售和自选（开架）销售相结合,目标人群：适应各类消费人群，主要定位中高阶层的消费,结论：作为最传统的商业业态，百货店日渐衰落，如广州的南方大厦、荔湾区的华夏康隆等，大部分功能被大型超市取代，不建议。,不 建 议,18,二：,大型超级市场,定义：采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态,选址：住宅区及交通要道,规模：营业面积在,5000,平方米以，上,人均日购买次数为,1,5,万人次,商品结构：衣、食用品齐全，重视本企业的品牌开发,经营方式：采取自选销售方式,目标人群：家庭食品、日用品购买者,结论：基于本案的位置、城市规划，未来,3-5,年内周边常住人口，人流量不足以容纳大型超市,业态定位（二）,不 建 议,19,三：,小型超市,社区超市,定义：采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足小区，周边居民一次性购足需求的零售业态,选址：在居民区、大型社区、交通要道,规模：营业面积在,2000,平方米左右,商品结构：以购买频率高的商品为主,经营方式：采取定价销售，可以退货，采取柜台销售和自选（开架）销售相结合,目标人群：以周边居民、小区业主为主要销售对象,结论：本案是大型住宅小区商业配套，小区常住人口和途径海安港码头过渡的车流是主要的目标客户，县区内缺乏品牌品质超市，经营状况较差，本案位置比其要高端，有号召力。,业态定位（三）,建 议,20,四,：,专业店（专业市场）,定义：经营某一大类商品为目的，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售业态,选址：选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内,规模：营业面积根据主营商品特点而定,商品结构：体现专业性、深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的,90,经营方式：经营商品的品牌具有自己的特色，采取定价销售和开架面售方式,目标人群：购买专门用品的顾客,结论：在本案附近的专业店有家私城、五金店、建材店，规模少、档次低、未有成行成市，整体经营状况参差不齐，专业店有一定的机场机遇。,业态定位（四）,适当考虑,21,五：专卖店,定义：专门经营或授权经营制造商品品牌，适应消费者对品牌选择需求和中间商的品牌的零售业态,选址：在繁华商业区、商业街或百货店、购物中心内,规模：营业面积根据主营商品特点而定,商品结构：以著名品牌、大众化品牌为主,经营方式：销售体量小、质优、高毛利的商品，采取定价销售和开架面售的方式,目标人群：追求品牌、时尚的青少年和中高收入者,结论：如东急商场、春之花、屈臣氏，依赖追求品牌与时尚的青少年，对经济收入有要求，不太适合本区域的消费力与消费习惯。,业态定位（五）,不 建 议,22,六：购物中心,定义：开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体,选址：中心商业区,规模：由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等结合构成,商品结构：超越了一般商品概念，除了提供极为丰富的商品种类外，还能够提供各种类型的服务。,经营方式：由发起者有计划地开设，在布局上实行统一规划、店铺独立经营,目标人群：满足不同层次、不同类型的消费需求，但主要目标顾客为中高收入家庭,结论：本案地理位置及规模不足。,业态定位（六）,不 建 议,小结,本案通过常见业态分析，,中小型超市和专业店,与较为符合本案商场的规划，而超市拟引进,“人人乐”“昌大昌”,作为商场核心构成一部分，满足社区配套服务需要，而专业店则结合其,“,选址灵活、规模不限、有深度与特色,”,等特点，将,“,主题与配套,”,相互结合。,而专业店究竟以何业种为,“,主题,”,定位，还是多业种构成互补，我们则要根据我们的调查资料、数据与周边环境细分析之。,三、业种定位,根据区域附近调查数据，徐闻县城的目前的主要业种有：,休闲娱乐健身,、服饰、餐饮、医药、日杂、日用百货、数码、,IT、通讯,、车类及其零配件、建材五金、美容保建、文化、办公用品等,。,结合项目本身整体项目形象定位与市场需求，选取的哪几种业种搭配才适应自身需求，我们需更深入的研究。,经营定位市场适应性,结合徐闻县城的,商业状况、人口结构、聚集效应、交通条件、消费行为,，再结合本项目区域的,商业发展趋势,，将前面得出的业态业种定位分析其本区域市场适应性。,经营定位市场适应性,商业状况,县城区域商场大多数在定位上没有明显的品牌差异和特色差异，有百店一面的雷同化现象，如国贸广场、东方城，销售的商品和经营手法与其他商店、街铺差别不大，难以吸引更多的消费者光顾。导致新开的商场在较低的层面上进行价格竞争，大打价格战，商品无特色、无号召力，令顾客进来没购买欲，商场缺乏发展后劲。,县城中心的商业氛围不高，成功的商业先例不多，百佳汇购物广场、信和购物广场、家私城、酒类批发或快餐店等，商业移植成活率低。,龙达广场,关键词：没特色,片区内商业主要集中在东方一路、红旗一路，发展起点低、业态单一。在片区内及周边，商家基本上经营的生意均本区域消费，像购物广场、餐饮、酒楼、,KTV,、超市等。周边营商环境差，商品也以中低档居多，根本难以吸引跨区消费。,休闲、娱乐、购物的人非常少，他们可能更会选择到不远的湛江等一站式消费。县城的商业面临两种选择：一、大众化本土消费，超市。二、主题个性化特色消费，如饮食、娱乐、建材、数码等。究竟什么行业主题适宜呢？,我们再结合本区域人口构成、聚集效应、交通条件、消费行为进一步探讨。,经营定位市场适应性,商业状况,关键词：脏、乱、差,经营定位市场适应性,人口构城,人口总数：徐闻县总人口约,70,万。,面积：,1862.6,平方,公里,人口密度：,388,人,/,平方公里。,根据,50,万人配套一个大商场，,10,万人配套一个综合大超市的国际标准规划布局，徐闻县的现有的商业配套基本可以说是饱和的了，有商场陆续开业的同时，也有部分商场转营、倒闭、空置或者半死不活的经营，这就是本区域商业的现状。,关建词：人少,区内消费能力低，据政府公布资料显示，,2011,年，徐闻,居民年人均纯收入,8063,元,，在职职工工资水平为,1200-2400,元,/,月，因此总体消费能力极较低。,贫富差距悬殊，县城小数一部分人（比如高级公务员，国企事业单位高管，私营企业主）的收入相当可高，但区内消费环境不能满足这帮富人，他们会倾向于到湛江或珠三角地区消费。,经营定位市场适应性,-,消费能力,关建词：钱少,机遇,:,但有钱人还是有的,经营定位市场适应性,聚集效应,商业在空间的集中往往带来聚集经济，产生规模效应，也就是通常所说的,“,成行成市,”,。 县城商圈较有规模效应的行业没有，政府也没有长远的商业规划。自发形成的中小商家各业种零散经营，不成规模。最主要原因是地区常住人口少，人均收入低。,关建词：难聚集,途径本项目，人流少，车流多（车流绝大部分是进出港口车辆）。项目距离县城人口密集区,8,公里，需,10-15,分钟车程。,经营定位市场适应性,交通条件,关建词：远离县城中心,本案位置,机遇,:,一站式,徐闻商业中心,8,公里,小结,现有商业市场档次低，消费者的消费水平不高；,未来没有大体量的商业放量，且多以住宅配套商业为主，使商业布局呈现出分散发展的趋势；,区域内缺乏政府商业规划，很难控制商业整体形象及档次的定位；,本地的商业项目大都以超市或购物中心作为其卖点和客户吸引点，但本身的硬件和管理水平相当欠缺，高端消费者较少在本地消费；,区域内缺少大品牌的商家进驻，缺乏品牌效应，具有商业经验或自己具有商业品牌的开发商在日后招商过程中将更具优势,;,项目首推休闲性消费业种：,餐饮业、娱乐业、休闲健身业；,其次：,食品、日杂、日用百货、五金、家居家具、医药、书城（书吧）、服装、饰品、鞋帽；,最后：,建材、数码、,IT,、通讯,、,照相摄影器材、饰品、电信营业厅,；,通过上述的分析和小结,项目定位,日常生活,小型超市,小型便利店,专业卖场,家庭生活,电玩,电影院,KTV,儿童活中心,聚会生活,餐饮,休闲,娱乐,健身,家居装修,建材,五金,家具,徐闻最大的休闲娱乐、时尚精品、海滨主题购物中心,健康生活,健身,诊所,药店,商 业 功 能 划 分,我们根据前面得出的业态、业种定位方向，考虑与超市人流结合，制定优化功能组合方案。,制定优化功能组合方案。,通过商业体量及业态组合的市场调研，结合全国复合型商业物业的发展趋势，,针对本项目的特点，对各业态组合及体量的定位作如下解析：,业态组合,一层：超市、五金、建材、医药、,电信营业厅、银行；,医药、,电信营业厅、,银行（,2500 ,）,五金、建材,5000,超市,(2500),通过商业体量及业态组合的市场调研，结合全国复合型商业物业的发展趋势，,针对本项目的特点，对各业态组合及体量的定位作如下解析：,业态组合,二层：,服装、饰品、鞋帽；,服装、饰、鞋帽,(10000),通过商业体量及业态组合的市场调研，结合全国复合型商业物业的发展趋势，,针对本项目的特点，对各业态组合及体量的定位作如下解析：,业态组合,三层：,数码、,IT,、通讯、照相摄影器材、休闲健身、书城,休闲健身,5000,平方,数码、,IT,、通讯、,照相摄影器材（,3500,平方）,书城、音像、文化,1500,平方,通过商业体量及业态组合的市场调研，结合全国复合型商业物业的发展趋势，,针对本项目的特点，对各业态组合及体量的定位作如下解析：,业态组合,四层：,餐饮业、娱乐业,餐饮业（,5000,平方,),娱乐业（,5000,平方）,N,S,因考虑到项目的自身因素及其,4,万平方米体量，商场的招商难度与操作难度极高，建议商场招商分期完成，其原则是,“,化难为简、化大为小,”。,在保证开业率与旺场整体考虑，租金策略以,“,低开高走,”,为宜。,然后通过优化商家组合，打响项目知名度后再向预期目标收益靠拢。,方案小结,THANKS,