房地产与宏观调控政策

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产与宏观调控政策,况伟大 教授,中国人民大学商学院财务与金融系,中国人民大学不动产研究中心 副主任,内容,宏观调控政策回顾,宏观调控政策对房价的影响,未来房价走势,一、宏观调控政策回顾,自上世纪,90,年代末，中央政府首先对房地产市场进行了供给管理，先后出台了减免开发商税费、减免土地出让金、调整土地供给面积和供给结构等一系列措施，力图达到降低开发成本和房价目的。但是，收效甚微。,近些年，宏观调控政策由供给管理转向了需求管理。一方面，提高抵押贷款首付比例。例如，,2007,年央行和银监会发布的,关于加强商业性房地产信贷管理的通知,规定，第一套住房抵押贷款最低首付比例由原来,20%,提至,30%,，第二套住房抵押贷款首付比例不得低于,40%,，且抵押贷款首付比例应随套数增加而大幅度增加。同时，商业性房屋抵押贷款最低首付比例也由原来的,40%,提至,50%,。另一方面，提高抵押贷款利率。,2004,、,2006,、,2007,、,2010,、,2011,年央行分别上调五年以上贷款基准利率,1,次、,2,次、,6,次、,2,次和,3,次，,2012,年,1,月又上调了,1,次。尽管如此，房价仍未降下来。,目前，对住房开征房产税（,property tax,）抑制房价的财政政策已被广泛讨论。自,2003,年,5,月，财政部和国家税务总局分,3,批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连,10,个省市的,32,个县、市、区开展了房产税试点工作。,2011,年,1,月,28,日，重庆市和上海市分别颁布了,对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法,。,宏观调控政策回顾,2010,年,9,月，国土资源部、住建部等七部委联合出台多项措施，开始新一轮房地产调控（“国五条”）。这些措施包括：限购令,部分城市限购房套数；限贷令,暂停发放第三套房贷、囤地捂盘开发商将停发股票、债券，不予贷款；房产税,推进房产税改革试点。,2011,年,1,月,26,日，国务院办公厅发布,国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知,（简称“新国八条”），要求二套房房贷首付比例提高至,60%,。同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。,2011,年,1,月,27,日，财政部公布了,关于调整个人住房转让营业税政策的通知,，规定个人将购买不足,5,年的住房对外销售的，将全部征收营业税。,28,日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。,二、宏观调控政策对房价的影响,利率对房价的影响,房产税（物业税）对房价的影响,地价对房价的影响,2-1,利率对房价的影响,2005-2010年，全国70个大中城市房屋销售价格指数分别比上年上涨7.6%、5.5%、7.6%、6.5%、7.8%和6.4%。,2004、2006、2007、2010、2011年央行分别上调五年以上贷款基准利率1次、2次、6次、2次和3次，2012年1月又上调了1次。,利率能否有效抑制房价上涨？,历年利率调整,调整时间,六个月以内（含六个月）,六个月至一年（含一年）,一至三年（含三年）,三至五年（含五年）,五年以上,1991.04.21,8.10,8.64,9.00,9.54,9.72,1993.05.15,8.82,9.36,10.80,12.06,12.24,1993.07.11,9.00,10.98,12.24,13.86,14.04,1995.01.01,9.00,10.98,12.96,14.58,14.76,1995.07.01,10.08,12.06,13.50,15.12,15.30,1996.05.01,9.72,10.98,13.14,14.94,15.12,1996.08.23,9.18,10.08,10.98,11.70,12.42,1997.10.23,7.65,8.64,9.36,9.90,10.53,1998.03.25,7.02,7.92,9.00,9.72,10.35,1998.07.01,6.57,6.93,7.11,7.65,8.01,1998.12.07,6.12,6.39,6.66,7.20,7.56,1999.06.10,5.58,5.85,5.94,6.03,6.21,2002.02.21,5.04,5.31,5.49,5.58,5.76,2004.10.29,5.22,5.58,5.76,5.85,6.12,2006.04.28,5.40,5.85,6.03,6.12,6.39,2006.08.19,5.58,6.12,6.30,6.48,6.84,2007.03.18,5.67,6.39,6.57,6.75,7.11,2007.05.19,5.85,6.57,6.75,6.93,7.20,2007.07.21,6.03,6.84,7.02,7.20,7.38,2007.08.22,6.21,7.02,7.20,7.38,7.56,2007.09.15,6.48,7.29,7.47,7.65,7.83,2007.12.21,6.57,7.47,7.56,7.74,7.83,2008.09.16,6.21,7.20,7.29,7.56,7.74,2008.10.09,6.12,6.93,7.02,7.29,7.47,2008.10.30,6.03,6.66,6.75,7.02,7.20,2008.11.27,5.04,5.58,5.67,5.94,6.12,2008.12.23,4.86,5.31,5.40,5.76,5.94,2010.10.20,5.10,5.56,5.60,5.96,6.14,2010.12.26,5.35,5.81,5.85,6.22,6.40,2011.02.09,5.60,6.06,6.10,6.45,6.60,2011.04.06,5.85,6.31,6.40,6.65,6.80,2011.07.07,6.10,6.56,6.65,6.90,7.05,利率能否有效抑制房价上涨？,变量,房价方程,利率方程,本期房价,0.01,（,0.18,）,本期利率,0.34,（,0.64,）,下期利率,-0.03,（,-0.11,）,下期收入,0.16,*,（,1.74,）,本期收入,0.26,*,（,2.52,）,本期开发成本,0.07,*,（,4.50,）,GDP,增长率,0.41,*,（,2.45,）,常数,0.01,（,1.08,）,-0.06,*,（,-3.10,）,R-square,0.15,0.09,观测值,248,248,2-2,房产税（物业税）对房价的影响,目前，对住房开征房产税（,property tax,）抑制房价的财政政策已被广泛讨论。,自,2003,年,5,月，财政部和国家税务总局分,3,批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连,10,个省市的,32,个县、市、区开展了房产税试点工作。,2011,年,1,月,28,日，重庆市和上海市分别颁布了,对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法,。,开征物业税（房产税）能否有效抑制房价上涨？,因中国尚无住房房产税数据，我们使用,1980-2009,年,23,个,OECD,国家住房房产税数据，回答上述问题。,1980-2009,年,23,个,OECD,国家实际房产税率和实际住房价格指数,指标,实际房产税率（,%,）,实际住房价格指数（,2005=100,）,时间段,1980-1989,1990-1999,2000-2009,1980-1989,1990-1999,2000-2009,澳大利亚,1.35,2.10,2.57,96.94,99.97,101.73,奥地利,1.15,1.43,1.49,70.28,87.58,100.60,比利时,1.43,2.32,3.97,59.83,90.79,100.58,加拿大,2.65,4.75,5.30,106.43,105.23,101.42,丹麦,0.35,0.68,0.64,85.78,95.81,99.17,芬兰,0.96,2.02,2.34,101.07,98.94,101.29,法国,2.93,6.97,8.70,107.80,98.40,104.14,德国,1.67,1.88,80.18,96.22,100.15,希腊,4.76,2.83,67.70,62.32,97.60,冰岛,0.03,0.08,0.09,68.15,95.22,爱尔兰,1.48,2.35,108.39,110.14,意大利,0.84,4.12,6.71,70.11,88.95,101.52,日本,0.03,0.05,0.07,85.55,94.33,99.39,韩国,0.002,0.003,0.006,81.26,114.65,100.22,荷兰,1.79,3.17,4.56,75.03,90.30,99.42,新西兰,2.22,2.33,2.75,98.29,挪威,0.11,0.33,0.39,84.50,90.06,98.35,波兰,1.17,1.64,63.02,98.18,西班牙,1.38,3.74,5.50,89.47,100.75,瑞典,0.14,0.57,0.54,88.77,99.85,100.77,瑞士,2.41,4.01,5.75,83.38,96.33,100.66,英国,6.27,7.80,13.76,41.14,43.19,87.29,美国,3.17,5.15,6.17,88.97,94.76,93.92,样本国家,1.54,2.64,3.48,84.37,90.80,99.60,1980-2009,年,23,个,OECD,国家房产税占各级政府财政收入比重,单位：,%,指标,房产税占地方财政收入比重,房产税占州财政收入比重,房产税占联邦财政收入比重,时间段,1980,-1989,1990,-1999,2000,-2009,1980,-1989,1990,-1999,2000,-2009,1980,-1989,1990,-1999,2000,-2009,澳大利亚,99.65,99.95,100.00,27.38,30.46,37.34,0.39,0.03,0.01,奥地利,10.12,9.60,10.58,1.34,0.82,0.71,2.71,1.62,0.43,比利时,13.24,16.87,17.76,1.25,10.39,18.62,3.23,3.10,1.84,加拿大,85.05,87.24,95.03,3.68,5.70,5.11,0.00,0.00,0.00,丹麦,7.92,6.68,7.73,3.59,2.45,2.04,芬兰,0.81,3.35,4.92,4.31,3.14,2.76,法国,47.53,48.30,51.64,3.57,4.17,4.63,德国,18.80,18.25,16.29,5.94,6.12,5.15,0.69,0.18,0.00,希腊,4.21,29.59,61.88,4.97,8.19,5.21,冰岛,15.26,17.03,15.83,5.22,6.27,3.60,爱尔兰,100.00,100.00,100.00,2.20,2.88,5.38,意大利,0.09,21.24,13.18,4.54,5.03,6.02,日本,23.31,28.93,30.04,8.39,8.56,5.67,韩国,56.86,49.63,3.96,5.61,荷兰,72.80,65.74,52.50,3.39,4.36,5.06,新西兰,92.91,91.10,89.89,1.53,0.61,0.14,挪威,6.30,9.08,9.29,1.61,1.65,1.56,波兰,33.