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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,住宅价,格,格表的,制,制作,一、定,价,价目标,二、价,格,格制定,1、公,式,式（重点,）,）,2、取,值,值（重点,）,）,3、步,骤,骤,三、价,格,格审核（重点,）,）,四、价,格,格统计,五、定,价,价说明,书,书,六、实,例,例演示,内 容,导,导,航,航,中原你,给,给我卖,高,高点价,，,，可以,不,不用开,盘,盘当天,就,就卖完,现在穷,啊,啊！,房子都,买,买不起,了,了！,定价唔,好,好太高,或,或者太,低,低，发,展,展商同,个,个客都,接,接受就,得,得啦，,快,快D卖,晒,晒收钱,发展商,客户,代理商,快速、,均,均衡、,销,销售控,制,制,合理的,价,价位,定价方,法,法取得,发,发展商,认,认同,目,标,标,一、定,价,价目标,二、价,格,格制定,1、公,式,式,2、取,值,值,3、步,骤,骤,三、价,格,格审核,四、价,格,格统计,五、定,价,价说明,书,书,六、实,例,例演示,内,容,容 导,航,航,销售总,额,额,折前,综合,折,折扣,实收均,价,价=,总建筑,面,面积,原,理,理,注意：,折,折前销,售,售总额,不,不能用,均,均价,总,总建筑,面,面积,单价,折后,单价,折前,=,综合折,扣,扣,单价,折前,单位,建,建筑面,积,积,综,综合折,扣,扣,=,总建筑,面,面积,2种常,用,用的方,法,法,方法一,、,、水平,系,系数,层,层差法,单价,折后,=总价,建筑,面,面积,=（总,价,价,不考虑,赠,赠送面,积,积,+总价,赠送面,积,积,）,建,建筑面,积,积,=（单,价,价,不考虑,赠,赠送面,积,积,建筑,面,面积+,单,单价,赠送面,积,积,赠送,面,面积）,建筑,面,面积,=,试,试算价,（1+水平,系,系数）,层差,干,干扰,建筑,面,面积,+,单价,赠送面积,赠送面积,建筑,面,面积,修正基准与,修,修正标准不,统,统一，规律,性,性不强,或=单价,已考虑赠送,面,面积,（建筑面,积,积+折算后,的,的赠送面积,）,）建筑面,积,积,=试算,价,价（1+,水,水平系数）,层差,干扰,（建筑面,积,积+赠送面,积,积折算率,实用率）建筑,面,面积,方法二、系,数,数修正法,单价=均价,综合系数,=均价（1+水平系,数,数）（1+垂直系数,）,）（1+,特,特殊系数）,（1+增,值,值系数）,=均价（1+水平系,数,数）（1+垂直系数,）,）（1+,特,特殊系数）,（1+,赠,赠送面积,折,折算率实,用,用率建筑,面,面积）,（推荐）,公式源自市,场,场比较法；,以均价为基,准,准进行各影,响,响因素逐一,修,修正（因素,相,相乘，非相,加,加）；,系数的规律,性,性更强；,通过综合系,数,数，直观表,现,现任意两个,单,单位的价格,差,差幅；,注意：综合,系,系数需进行,平,平均值归1,处,处理,借鉴：市场,比,比较法公式,评估价格=,参,参照物市场,价,价格交易,情,情况修正系,数,数交易日,期,期修正系数,区域因素,修,修正系数,个,个别因素修,正,正系数,参数释义,均价,项,项目要实现,的,的均价。,水平系数,反映各,户,户型在同一,水,水平面（一,般,般以中间楼,层,层为准）的,价,价值差异。,包,包括户型、,朝,朝向、景观,、,、噪声、畅,销,销度五大因,素,素；,垂直系数,层,层差反,映,映各户型在,垂,垂直方向的,价,价值差异。,包,包括景观、,视,视野、通风,、,、灰尘、噪,声,声、虫害、,安,安全、私密,性,性、心理优,越,越度、乘电,梯,梯便利度等,。,。,特殊系数,干,干扰反,映,映各户型在,垂,垂直方向上,局,局部楼层的,价,价值突变。,如,如机房、建,筑,筑物遮挡等,干,干扰、带4,、,、8楼层的,风,风水讲究、,非,非赠送面积,的,的奇偶层差,异,异等。,增值系数,反映赠送,面,面积等方面,的,的增值。如,赠,赠送凸窗、,入,入户花园、,露,露台、阳台,等,等（注：送,装,装修的金额,应,应以总装修,款,款加到总房,价,价中）。,赠送面积,不计容积,率,率部分的水,平,平投影面积,。,。,折算,率,率,反,映,映赠,送,送面,积,积的,可,可利,用,用价,值,值性,。,。,实用,率,率,等,于,于套,内,内建,筑,筑面,积,积,建,建筑,面,面积,。,。,一、,定,定价,目,目标,二、,价,价格,制,制定,1、,公,公式,2、,取,取值,3、,步,步骤,三、,价,价格,审,审核,四、,价,价格,统,统计,五、,定,定价,说,说明,书,书,六、,实,实例,演,演示,内,容,容,导,导,航,航,水平,系,系数=,各,各因,素,素的,价,价格,差,差幅,分,值,值10,100,打分标准,好,9-10分,较好,7-8分,一般,5-6分,较差,3-4分,差,1-2分,水平系数修正项目,一、,平面设计,1.1,客厅尺寸布局,1.2,餐厅尺寸布局,1.3,卧室尺寸布局,1.4,厨房尺寸布局,1.5,卫生间尺寸布局,1.6,户内过道合理性,1.7,入户门私密性,1.8,实用率,1.9,户梯比,二、,景观视野,2.1,客餐厅,2.2,主卧,2.3,次卧,2.4,厨卫,三、,朝向(日照通风),3.1,客餐厅,3.2,主卧,3.3,次卧,3.4,厨卫,3.5,电梯间采光通风,四、,噪声灰尘,4.1,客餐厅,4.2,主卧,4.3,次卧,4.4,厨卫,4.5,阳台入户花园,五、,其他调整,6.1,户型面积调整,6.2,供求关系调整,操作,：,：,以中,间,间的,标,标准,层,层作,为,为打,分,分基,准,准层,；,；,10,分,分制,，,，分5个,等,等级,；,；,项目,组,组、,售,售楼,代,代表,各,各人,分,分别,打,打分,，,，取,平,平均,分,分或,最,最优,打,打分,；,；,各因,素,素的,价,价格,差,差幅,等,等于,本,本楼,盘,盘打,分,分项,目,目中,最,最好,与,与最,差,差的,价,价格,差,差幅,；,；,好处,：,：,10,分,分制,相,相对,于,于100,分,分制,更,更直,观,观，,简,简单,；,；相,对,对于,直,直接,取,取系,数,数更,客,客观,；,；,只需,调,调整,各,各因,素,素价,格,格差,幅,幅，,便,便可,使,使水,平,平系,数,数合,理,理化,，,，无,需,需再,调,调分,值,值；,方法,一,一：,直,直接,取,取系,数,数,水,平,平,系,系,数,数,方,法,法,二,二,：,：,各,各,因,因,素,素,的,的,价,价,格,格,差,差,幅,幅,分,分,值,值,（,推,推,荐,荐,）,）,评,价,价,：,：,系,系,数,数,取,取,值,值,和,和,调,调,整,整,繁,繁,锁,锁,四,大,大,水,水,平,平,因,因,素,素,重,重,要,要,性,性,景,观,观,户,型,型,朝,向,向,噪,声,声,普,通,通,住,住,宅,宅,一,般,般,公,公,寓,寓,高,档,档,住,住,宅,宅,朝,向,向,南,北,东,西,+1.5,-2.5,+2.5,+2.5,+1.0,-2,0,-1.5,可,上,上,下,下,浮,浮,动,动1%,广,东,东,节,节,能,能,标,标,准,准,窗,窗,墙,墙,比,比,东,西,西,0.3,北,向,向,0.45,南,向,向,0.5,假,设,设,：,：,同,同,一,一,户,户,型,型,的,的,厅,厅,、,、,房,房,、,、,厨,厨,卫,卫,为,为,同,同,一,一,朝,朝,向,向,水,平,平,系,系,数,数,各,各,因,因,素,素,差,差,幅,幅,取,取,值,值,参,参,考,考,打分项目,取值范围,考虑因素,一、,平面设计,0-21%,1.1,客厅尺寸布局,0-4%,开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；,1.2,餐厅尺寸布局,0-3%,开间、进深、位置的合理性；,1.3,卧室尺寸布局,0-3%,开间、进深、位置的合理性；,1.4,厨房尺寸布局,0-2%,开间、进深、位置的合理性；,1.5,卫生间尺寸布局,0-3%,开间、进深、位置的合理性；,1.6,阳台入户花园,0-1%,开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性,1.7,户内过道合理性,0-1%,有没浪费现象,1.8,入户门私密性,0-3%,是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等,1.9,实用率,最大与最小实用率之差,1.10,户梯比,0-1%,二、,景观视野,看园林好15%、看园林中等10%、看园林一般5%，无景观0,2.1,客餐厅有观景阳台（50-60%）/无观景阳台（30-40%）,2.2,主卧有观景阳台（30%）/无观景阳台（20-25%）,2.3,次卧（15%）,2.4,厨卫（5%）,三、,朝向(日照通风),单边户型一般比中间户型高1-2%,3.1,客餐厅（50%）,3.2,主卧（25%）,3.3,次卧（15%）,3.4,厨卫（10%）,3.5,电梯间采光通风,0-1%,四、,噪声灰尘,0-10%,需考虑是否采取了隔音措施,4.1,客餐厅,0-3%,4.2,主卧,0-3%,4.3,次卧,0-2%,4.4,厨卫,0-0.5%,4.5,阳台入户花园,0-1%,五、,其他调整,6.1,户型面积调整,0-2%,小户型建造成本相对较高，可提高单价,6.2,供求关系调整,0-10%,项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争,沙漏,矩形,梯形,倒梯形,椭圆,5,种,种,基,基,本,本,垂,垂,直,直,系,系,数,数,模,模,式,式,矩,形,形,模,模,式,式,的,的,应,应,用,用,价,格,格,分,分,布,布,：,：,价,价,格,格,直,直,线,线,（,（y=x+b,）,）,上,上,升,升,层,层,差,差,相,相,同,同,，,，,各,各,楼,楼,层,层,单,单,位,位,价,价,格,格,适,适,中,中,；,；,适,用,用,范,范,围,围,：,：,景,景,观,观,视,视,野,野,较,较,佳,佳,的,的,单,单,元,元,。,。,矩,形,形,模,模,式,式-,案,案,例,例,向,小,小,区,区,，,，,看,看,水,水,景,景,，,，,视,视,野,野,好,好,价,格,格,分,分,布,布,：,：,价,价,格,格,直,直,线,线,（,（y=x+b,）,）,上,上,升,升,层,层,差,差,相,相,同,同,，,，,各,各,楼,楼,层,层,单,单,位,位,价,价,格,格,适,适,中,中,；,；,适,用,用,范,范,围,围,：,：,景,景,观,观,视,视,野,野,较,较,佳,佳,的,的,单,单,元,元,。,。,梯,形,形,模,模,式,式,的,的,应,应,用,用,价,格,格,分,分,布,布,：,：,压,压,低,低,低,低,层,层,和,和,高,高,层,层,单,单,位,位,价,价,格,格,，,，,拉,拉,高,高,中,中,层,层,单,单,位,位,价,价,格,格,；,；,适,用,用,范,范,围,围,：,：,向,向,小,小,区,区,外,外,，,，,景,景,观,观,视,视,野,野,较,较,差,差,的,的,单,单,元,元,。,。,低,楼,楼,层,层,无,无,景,景,观,观,，,，,价,价,格,格,不,不,能,能,高,高,高,层,层,层,层,无,无,景,景,观,观,，,，,视,视,野,野,差,差,，,，,价,价,格,格,不,不,能,能,高,高,中,层,层,单,单,位,位,承,承,担,担,主,主,要,要,的,的,价,价,格,格,压,压,力,力,梯,形,形,模,模,式,式-,案,案,例,例,朝,社,社,区,区,路,路,，,，,对,对,面,面,拟,拟,建,建,厂,厂,房,房,或,或,住,住,宅,宅,区,区,，,，,楼,楼,距,距,较,较,小,小,价,格,格,分,分,布,布,：,：,压,压,低,低,低,低,层,层,和,和,高,高,层,层,单,单,位,位,价,价,格,格,，,，,拉,拉,高,高,中,中,层,层,单,单,位,位,价,价,格,格,；,；,适用范,围,围：向,小,
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