资源描述
天津,海,海河新,天,天地商业,项,项目,写字楼定,位,位报告,决策资源,博,远,远商业（,香,香港/广,州,州/北京,）,）,市场背景,市场竞争,环,环境分析,1、天津,市,市写字楼,分,分布特点,：,：,天津市写,字,字楼主要,分,分布在河,西,西、和平,区,区，河东,与,与其它区,域,域相对较,少,少，传统,的,的商务区,域,域占据了,市,市场的主,导,导地位，,聚,聚集着天,津,津的高档,写,写字楼。,典,典型分布,区,区域有：,小,小白楼区,域,域、南京,路,路区域、,友,友谊路区,域,域。,2,、,、,产,品,品,档,档,次,次,与,与,客,客,户,户,构,构,成,成,：,传,传,统,统,的,的,商,商,务,务,区,区,产,产,品,品,档,档,次,次,较,较,高,高,，,，,多,多,为,为,甲,甲,级,级,或,或,以,以,上,上,的,的,写,写,字,字,楼,楼,，,，,客,客,户,户,主,主,要,要,是,是,大,大,中,中,型,型,企,企,业,业,、,、,外,外,资,资,企,企,业,业,。,。,南,南,京,京,路,路,、,、,小,小,白,白,楼,楼,、,、,友,友,谊,谊,路,路,等,等,传,传,统,统,商,商,务,务,区,区,的,的,写,写,字,字,楼,楼,在,在,未,未,来,来3-5,年,年,内,内,仍,仍,将,将,是,是,市,市,场,场,的,的,主,主,体,体,，,，,不,不,论,论,从,从,供,供,应,应,量,量,还,还,是,是,出,出,租,租,率,率,水,水,平,平,、,、,租,租,金,金,水,水,平,平,仍,仍,占,占,市,市,场,场,的,的,主,主,导,导,地,地,位,位,。,。,3,、,、,客,户,户,需,需,求,求,：,：,天,津,津,的,的,写,写,字,字,楼,楼,客,客,户,户,普,普,遍,遍,选,选,择,择,传,传,统,统,商,商,务,务,区,区,作,作,为,为,办,办,公,公,地,地,点,点,，,，,对,对,小,小,白,白,楼,楼,、,、,南,南,京,京,路,路,和,和,友,友,谊,谊,路,路,三,三,大,大,传,传,统,统,商,商,务,务,区,区,较,较,认,认,同,同,，,，,小,小,白,白,楼,楼,和,和,南,南,京,京,路,路,沿,沿,线,线,是,是,受,受,访,访,者,者,最,最,向,向,往,往,的,的,办,办,公,公,地,地,点,点,，,，,有,有,小,小,部,部,分,分,受,受,访,访,者,者,选,选,择,择,东,东,站,站,附,附,近,近,作,作,为,为,其,其,首,首,选,选,办,办,公,公,地,地,点,点,。,。,4,、,、,河,东,东,区,区,及,及,项,项,目,目,周,周,边,边,竞,竞,争,争,环,环,境,境,：,：,本,项,项,目,目,周,周,边,边,成,成,熟,熟,的,的,写,写,字,字,楼,楼,供,供,应,应,较,较,少,少,，,，,缺,缺,乏,乏,专,专,业,业,性,性,的,的,中,中,高,高,档,档,商,商,务,务,设,设,施,施,。,。,项,项,目,目,周,周,边,边,的,的,写,写,字,字,楼,楼,档,档,次,次,多,多,为,为,乙,乙,级,级,或,或,以,以,下,下,，,，,客,客,户,户,主,主,要,要,是,是,中,中,小,小,型,型,企,企,业,业,和,和,外,外,省,省,企,企,业,业,的,的,办,办,事,事,处,处,。,。,十,十,一,一,经,经,路,路,是,是,河,河,东,东,区,区,客,客,户,户,在,在,选,选,择,择,办,办,公,公,地,地,点,点,时,时,的,的,首,首,选,选,，,，,是,是,未,未,来,来,本,本,项,项,目,目,写,写,字,字,楼,楼,主,主,要,要,竞,竞,争,争,区,区,域,域,对,对,手,手,。,。,市场,竞,竞争,环,环境,分,分析,分析,结,结论,：,：,本项,目,目写,字,字楼,并,并非,处,处在,传,传统,商,商务,中,中心,区,区的,有,有利,竞,竞争,地,地位,，,，在,客,客户,选,选择,上,上面,临,临着,比,比较,大,大的,竞,竞争,，,，项,目,目周,边,边商,务,务氛,围,围不,成,成熟,为,为项,目,目的,发,发展,带,带来,一,一定,的,的压,力,力。,但,但东,站,站后,广,广场,及,及新,开,开路,沿,沿线,区,区域,具,具有,相,相当,大,大的,市,市场,发,发展,空,空间,。,。随,着,着整,个,个河,东,东区,城,城市,区,区域,功,功能,的,的不,断,断完,善,善和,商,商务,氛,氛围,的,的加,强,强，,东,东站,后,后广,场,场区,域,域的,辐,辐射,和,和吸,引,引力,将,将提,升,升，,本,本项,目,目的,市,市场,竞,竞争,力,力也,将,将同,时,时得,到,到提,升,升。,本项目所,在,在区域周,边,边除十一,经,经路有少,量,量的甲级,写,写字楼外,，,，其它的,主,主要为乙,级,级写字楼,。,。由于原,有,有商务氛,围,围不浓厚,，,，商务配,套,套设施缺,乏,乏，未来,本,本项目高,品,品质写字,楼,楼的出现,将,将处于无,竞,竞争地位,，,，能满足,河,河东区部,分,分企业更,新,新换代的,要,要求。同,时,时随着土,地,地全部采,用,用挂牌上,市,市交易，,政,政府部门,、,、大中型,国,国有企业,、,、私营企,业,业今后将,采,采用整体,购,购买、合,作,作开发等,方,方式参与,到,到写字楼,的,的开发当,中,中，小体,量,量的写字,楼,楼存在一,定,定的市场,。,。,本项目竞,争,争策略,异地推广,策,策略：,除了天津,市,市区的推,广,广以外，,还,还应该把,推,推广放大,到,到周边郊,县,县以及北,京,京、唐山,等,等环渤海,城,城市中。,品牌效应,策,策略：,充分利用,中,中远品牌,，,，提升项,目,目的品质,与,与质量。,产品策略,：,：,对于物流,、,、贸易等,行,行业的企,业,业来说，,本,本项目的,交,交通优势,有,有非常大,的,的吸引力,，,，可以考,虑,虑把部分,写,写字楼针,对,对此类企,业,业招商，,做,做行业集,中,中式的办,公,公场所。,对于处于,发,发展转型,的,的企业，,希,希望改善,办,办公环境,，,，但传统CBD的,高,高档写字,楼,楼费用昂,贵,贵。本项,目,目可针对,这,这部分客,户,户提供外,观,观、环境,都,都不错但,租,租金较低,的,的写字楼,。,。,在写字楼,市,市场不稳,定,定的情况,下,下，可以,考,考虑提供,商,商住两用,的,的商务公,寓,寓，从而,降,降低竞争,风,风险。,客户定位,客户定位,天津市甲级写字楼客户,主要为外,资,资贸易公,司,司、外资,银,银行、外,资,资保险公,司,司、国际,航,航运公司,、,、国际航,空,空运输公,司,司、物流,公,公司等及,部,部分国内,大,大型企业,集,集团办事,处,处。这些,客,客户对所,选,选择的办,公,公物业品,质,质要求很,高,高，必须,具,具有良好,的,的物业硬,件,件设施和,配,配套，是,城,城市或区,域,域的标志,，,，提供国,际,际水准的,物,物业管理,服,服务，拥,有,有高素质,的,的国际性,公,公司的聚,集,集氛围，,方,方便的出,行,行条件等,。,。（定,位,位根据详,见,见WORD文件）,天津市乙级写字楼客户,乙级写字,楼,楼客户主,要,要是中小,型,型企业和,外,外省公司,驻,驻津办事,处,处。这些,客,客户除了,基,基本的办,公,公用房需,求,求外，整,体,体而言对,所,所选择的,办,办公物业,品,品质要求,并,并不高。,但,但是，由,于,于这些类,型,型的用户,来,来往的客,户,户较多、,员,员工经常,有,有加班要,求,求，因此,对,对停车、,午,午餐、电,梯,梯运营的,便,便利性等,有,有较高的,要,要求。,（,（定位根,据,据详见WORD文,件,件）,客户定位,河东区写字楼客户,河东区写,字,字楼主要,集,集中在十,一,一经路，,客,客户类型,中,中物流、,贸,贸易客户,较,较多。河,东,东区甲级,写,写字楼很,少,少，一些,对,对办公楼,要,要求高的,客,客户都纷,纷,纷租用或,买,买用天星,河,河畔广场,，,，仍处在,期,期房阶段,的,的三联广,场,场等项目,也,也受到写,字,字楼用户,的,的关注，,显,显现出河,东,东区高档,写,写字楼的,供,供需缺口,。,。另一方,面,面，河东,区,区的乙级,写,写字楼客,户,户主要是,小,小型私营,企,企业和外,来,来办事处,，,，随着天,津,津市经济,的,的快速发,展,展，预计,未,未来几年,内,内河东区,的,的写字楼,客,客户需求,将,将进一步,增,增加。,（,（定位根,据,据详见WORD文,件,件）,客户需求特征,不同行业对于写字楼质素的注重因素侧重点不同,航运物流,船,船务类客,户,户更加强,调,调周边区,域,域同行集,中,中程度、,交,交通便利,程,程度,金融证券,客,客户注重,档,档次形象,、,、价格；,贸易客户,注,注重档次,形,形象、交,通,通便利程,度,度和智能,化,化；,咨询顾问,客,客户注重,除,除档次形,象,象外，更,为,为注重物,业,业管理水,平,平和周边,商,商业配套,；,；,科技客户,除,除档次形,象,象外，较,为,为关注物,业,业管理水,平,平和租金,及,及售价。,企业注册区域不同客户的需求特征,也不同,一般来说,，,，在天津,市,市本土企,业,业选择写,字,字楼地点,时,时，往往,偏,偏好选择,与,与公司注,册,册相同区,域,域的写字,楼,楼。比如,，,，河东区,注,注册的企,业,业喜欢选,择,择河东区,的,的写字楼,。,。,而外地企,业,业的分公,司,司、办事,处,处则不受,“,“恋旧地,情,情节”的,困,困扰，他,们,们一般偏,好,好选择中,央,央商务区,作,作为办公,地,地点，从,而,而提升企,业,业的形象,与,与实力。,客户需求特征,从企业实力和规模不同，客户的需求特征也不同,外资企业,、,、规模大,、,、实力雄,厚,厚；国内,企,企业集团,，,，其资金,充,充足；他,们,们选择写,字,字楼更看,中,中区域与,档,档次，一,般,般偏好选,择,择中央商,务,务区的高,档,档甲级写,字,字楼。外,资,资企业除,对,对区域和,档,档次有很,高,高的要求,外,外，对写,字,字楼的环,境,境、配套,、,、个性化,也,也有较高,要,要求。,处于发展,中,中、转型,中,中的企业,，,，偏好选,择,择有利于,提,提高企业,形,形象的写,字,字楼，但,对,对租金、,售,售价又比,较,较敏感，,因,因此中央,商,商务区的,高,高档写字,楼,楼对其来,说,说难以接,受,受，而非CBD区,域,域的中高,档,档、配套,好,好的写字,楼,楼则更受,欢,欢迎。,小型企业,、,、资金实,力,力薄弱，,选,选择写字,楼,楼最看重,的,的是价格,，,，对写字,楼,楼的档次,和,和地段要,求,求都比较,低,低，但如,果,果提供外,观,观不错写,字,字楼则很,受,受欢迎。,同,同时，此,部,部分客户,对,对商住两,用,用楼、商,务,务公寓、SOHO,等,等办公物,业,业也比较,青,青睐。,客户需求特征,投资型客户的需求特征,目前天津,市,市房地产,投,投资型客,户,户仅仅占,整,整个市场,成,成交量的3%左右,，,，主要集,中,中在商铺,、,、高档公,寓,寓和写字,楼,楼，对普,通,通住宅少,有,有涉及。,但,但是，需,要,要认识到,，,，随着天,津,津市经济,的,的发展和,房,房地产行,业,业的迅猛,发,发展，近,几,几年来房,地,地产投资,逐,逐渐受人,重,重视，那,些,些率先投,资,资的人们,得,得到的巨,大,大收益起,到,到了很好,的,的示范作,用,用，经济,学,学中“羊,群,群效应”,在,在这个领,域,域将尤为,突,突出。,根据我公,司,司对天津,市,市写字楼,投,投资型客,户,户的调查,，,，纯投资,客,客户对写,字,字楼的选,择,择最关注,
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