万科合约管理

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,第,*,页,单击此处编辑母版标题样式,合约制度宣讲,1/15,合约制度,采购制度,合约制度,签证变更,合约制度,内审,合约工作内容,目录,合约工作内容,工作内容,业务模块,事前,事中,事后,合约规划的制定与落实,目标成本建立与执行,前期调研与资源开拓,标准化体系的建立,动态成本的管理,工程招标采购,合同签订,签证变更,项目履约协调,项目结算,全过程评估与资源筛选,资源关系的维护及潜力挖掘,成本数据反馈及标准合约体系修正,合约制度文件,合约制度,工程采购管理办法,(,2011,年,11,月修订,）,;,工程,采购实施,细则,（,2011,年,11,月,修订,;,供应,商管理,细则,（,2011,年,11,月修订）,;,战略,合作实施,细则,（,2011,年,11,月修订）,;,关于工程采购招投标管理办法调整的,通知,（,2015,年,4,月下发）,;,万科,上海区域招标采购实施,细则,（,2016,年,5,月下发）,万科集团房地产开发企业成本核算,指导,万科集团设计变更、工程指令及签证办理管理,办法,万科,集团工程计价管理办法,万科,集团营销费用分类管理规范,万科集团目标成本管理,办法,2011,年,11,月，,鼓励发展战略,，长期合作，质量稳定，工期保障优先,。,2015,年,4,月，成本控制为基准，,取消施工类战略合作，鼓励招标,，并提高中标率要求,。但对,优秀供应商,给予优质优价系数、优先谈判限价。鼓励总价包干,。对,非住业务,给予二次回标报价机会。,2016,年,5,月，,区域采购实施细则，进一步强调成本控制，进一步细化招标阶段操作细则，要求,从严,。,合约制度,适用范围及基本原则,合约制度,适用范围：,“管理办法”第,2,条：本办法适用于万科企业股份有限公司控股房地产公司,所开发项目,的工程施工、监理,/,咨询服务、材料设备供货（含,甲指乙供,）、配套工程、,维修工程,等工程类业务。,通用原则：,“管理办法”第,4,条：,廉洁奉公、公平公正、公开决策,、三权分立、统一管理、投标检测、充分竞争,/,择优选择、全过程管理、,一致性,、,集中采购、信息系统操作、,可追溯,、事前签订、事先备案、合理用工、保密。,红色：,核心基本要求,合约制度,招标采购方式,合约制度,合约制度,招标职责划分,合约制度,工作内容,合约管理部,事业部,/,项目经理部,工程管理中心,设计管理部,编制项目采购计划,负责,参与,参与,编制项目采购策划,负责,参与,编制采购方案,负责,参与,参与,采购寻源及采购流程管理,负责,参与,/,考察评估,参与,/,考察评估,采购招标决策,组织,/,招标决策小组决策,参与,参与,参与,控制采购工作进度,负责,参与,编制采购文件,主持编制,提出技术、工期及配合要求,参与,/,技术支持,提供图纸，负责产品定样,发出招标文件或报价邀请函,负责,参与,答疑,负责,技术、工期及配合要求答疑,参与图纸、样品等方面的答疑,开标,主持接标、开标（财务部参与）,评审投标技术标文件,组织,负责,参与,评审投标经济标文件,负责,谈判,负责,根据情况参与谈判,采购定标决策,组织,/,招标决策小组决策,参与,参与,文档管理,负责,合约制度,招标制度核心要求,合约制度,供应,商入围,入围资源应保持,同,一水平线,，竞争与优秀资源的保有应同等,考虑,；,入围即可中,；,推荐单位，,推荐人信息可追溯,。,定标,原则,定标原则须符合唯一性；,定标原则在发标前确定；,定标原则,确定后不可改变,；,技术标合格前提下，投标报价,*,供应商系数，,合理,最低,价,中标,。,出现以上认可情况均需要重新招标。,合约制度,直接委托、零星采购,合约制度,零星采购,零星采购以效率为先、规范透明为原则，应采用不同采购方式选择供应商。,金额,小于,30,万,元，,具备技术验收标准，,有,比价过程及记录（有比价分析、约谈记录等），,可由,项目部发起的,，合约管理部负责,审核和监控,。,红线：,不得为了实现零星采购而人为肢解采购业务,必须明确单位是怎么定的（如比价确定单位）,必须明确定价依据（如比价分析说明、约谈记录等）,相关资料齐全,（设计确认图纸、技术验收规范等,）,直接委托,直接委托审批发起前，应,进行,直接委托,公示,，公示范围为采购决策小组、管理层全体、项目部及其它相关部门同事,。,上海公司直接委托仅接受,政府垄断类、技术垄断,类理由，示范区工期等以时间紧、,没有图纸为理由的均不成立。,合约制度,配套类工程,合约制度,合约制度,签证变更新要求,合约制度,2015,年,8,月,31,日前发生的未在,2015,年,8,月,31,日前上报,的签证变更不予认可；,2016,年,7,月,20,日前须上报完成的变更签证，未上报的签证变更不予认可；,2016,年,7,月,20,日后的签证变更，务必月清月结，否则不予认可。,合约制度,签证变更新要求,合约制度,共计发生签证及设计变更,4066,份，预估金额,2.09,亿；其中签证,2019,份（,1.1,亿）；设计变更,2047,份（,0.99,亿）；,目前已经审核下发,2035,份（,0.973,亿），流程审批中的,2031,份；,各项,目中时一区和旗忠项目设计变更签证量巨大，特别是旗忠项目设计变更,1170,份，涉及金额约,5551.68,万；,项目,内容,数量（个）,金额（万元）,备注,七宝国际,签证,265,470,下发,122,383,上报审核,设计变更,62,680,下发,103,400,上报审核,合计,552,1933,旗忠项目,签证,166,401.4,下发,83,415,上报审核,设计变更,299,851.35,下发,871,4700.33,上报审核,合计,1419,6368.08,时一区,签证,576,1760.54,下发,192,1471.16,上报审核,设计变更,120,1490.32,下发,47,1874.47,上报审核,合计,935,6596.49,翡翠五期六期,签证,453,3726.31,下发,113,217.68,上报审核,设计变更,50,289.05,下发,15,161.05,上报审核,合计,631,4394.09,万科学校,签证,31,49.05,下发,11,31.65,上报审核,设计变更,13,13.68,下发,162,542.16,上报审核,合计,217,636.54,雅宾利,签证,0,0,下发,295,1000,上报审核,设计变更,0,0,下发,2,-22.76,上报审核,合计,297,977.24,收购后,名都城,签证,0,0,下发,7,63,上报审核,设计变更,0,0,下发,8,20,上报审核,合计,15,83,合约制度,签证变更新要求,合约制度,金额,5,万，项目主办人,-,合约,PM-,项目,经理,5,万金额,10,万，项目主办人,-,合约,PM-,项目经理,/,合约大,P-,合约分管,金额,10,万，增加轮值总经理、总经理,审批,签证审批流程,设计变更审批流程,设计缺陷,类,（不得不修改的）,必要前置动作：大于,5,万邮件公示,24,小时。,设计主办人,-,项目工程师,/,合约,PM-,项目,经理,其它类设计变更,（,工程做法、定位调整、成本优化、外部条件,）,金额,5,万,设计主办人,-,项目工程师,/,合约,PM-,项目,经理,5,万金额,10,万,设计主办人,-,项目工程师,/,合约,PM-,项目经理,/,设计大,P,金额,10,万，增加轮值总经理、总经理审批,重点注意事项：,涉及,报批报建、销售承诺、招商承诺的设计变更，在第二步中增加事业部报批报建、营销、招商端口、客户关系中心风险预控组相应,负责人,；,变更需将变化的原因（根据规定进行相关分类）、变化情况列,明,；,一个变更一个事项，不可多事项,叠加,；,做前后对比图、云线圈出，并明确此变更实施的范围,；,如涉及返工，返工签证金额在变更金额预估中一并体现，不再另行发起签证。,涉及扣款单位的，在备注中明确，添加扣款单位及合同；,集团每年,组织不定期,的合约专项,审计。,集团不,定期在,PDC,平台进行抽查,。,截至,6,月份，区域已检查,5,家公司,，发现,28,项问题，其中高风险,8,项、中风险,14,项。,主要风险点：,约谈改变中标顺序、回标后改变策划方案、直接委托、中标价超招标参考价等。,合约内控,合约内控,审计,必须严格,执行合约制度,合约内控,感 谢 聆 听,The End,内容总结,合约制度宣讲。合约制度采购制度。合约制度适用范围及基本原则。“管理办法”第2条：本办法适用于万科企业股份有限公司控股房地产公司所开发项目的工程施工、监理/咨询服务、材料设备供货（含甲指乙供）、配套工程、维修工程等工程类业务。“管理办法”第4条：廉洁奉公、公平公正、公开决策、三权分立、统一管理、投标检测、充分竞争/择优选择、全过程管理、一致性、集中采购、信息系统操作、可追溯、事前签订、事先备案、合理用工、保密。合约制度招标采购方式。合约制度招标职责划分。采购寻源及采购流程管理。组织/招标决策小组决策。合约制度招标制度核心要求。入围资源应保持同一水平线，竞争与优秀资源的保有应同等考虑。技术标合格前提下，投标报价*供应商系数，合理最低价中标。合约制度直接委托、零星采购。零星采购以效率为先、规范透明为原则，应采用不同采购方式选择供应商。有比价过程及记录（有比价分析、约谈记录等），。合约制度配套类工程,