物业公司对车位、车库的服务、管理

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,物业公司对车位、车库的服务管理,一、小区车位、车库的性质,1,、建筑区划内或人防工程的车位、车库；,（,1,）建筑区划内车位、车库属开发商所有，对此法律、法规有明确的规定，与房屋开发成本无关；,（,2,）人防工程改造的车位、车库，所有权存在不同情况，需要区分对待。,2,、如何区分车位、车库的归属；,案例一：年月，某小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。法院认为，南京市规划局发出的,建筑工程规划设计要点,要求被告按标准建设车库，既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，开发商再行销售的行为违反了诚实信用原则。据此，法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。,案例二：北京华清嘉园业主委员会起诉海淀人防办，要求腾退人防工程居住人员，向业主委员会交还人防工程，海淀法院判决驳回。,3,、小区地面车位与地下车位的异同；,（,1,）收费标准不同。地面车位执行政府定价，地下车位执行市场调解价。,（,2,）收费项目不同。,（,3,）根据不同车位性质，收费名称不同。,（,4,）管理不同，地上车位往往涉及乱停乱放问题，地下车位则要注意临时停放与固定车位停放的管理，包括车管人员指挥、引导服务；,4,、小区道路与划线车位的服务、管理。,（,1,）建筑区划内的道路，属于全体业主所有，小区道路两侧车位，属于业主共有；,（,2,）物业公司无权单方就道路两侧改造成为车位，应当通过业主大会表决。,（,3,）物业公司车管人员、保安人员应当予以巡逻，制止不当停车行为，防止刮蹭行为发生。,二、停车协议签署时应当注意事项,1,、停车协议的约定：,（,1,）如业主不按期交纳停车管理费、租金，物业公司有权停止车辆管理服务，对其因此可能造成的损失不承担任何责任。,（,2,）应按照规定或约定按时交纳停车管理费、租金，如业主未按时、足额交纳上述费用或超过交费日期,15,日者，即视为业主自动放弃使用该车位，持有的停车证、卡失效；,（,3,）未续签协议或未按约定交纳管理费、租金超过,15,日，出现任何车辆损伤或丢失，物业公司不予配合出具任何证明、手续，亦不承担任何责任。同时，业主不得继续使用该车位，持有的停车证自动失效。,2,、占地费、场地租赁费还是管理费？,（,1,）收费名称与车位车库的产权性质紧密相关；,（,2,）存在管理费与租金并收的情况；,（,3,）名称使用不当，必然带来纠纷，甚至诉讼；,（,4,）停车管理成本的核算。,3,、停车协议的续签与费用的收缴；,（,1,）停车协议应当注明：,“,此协议期满前一个月须办理续签协议，交纳管理费、租金。否则，期限届满本协议自行终止，业主无权继续使用该车位，停车证、卡无效。如该车位属业主出资购买，如未在此协议期满前续签协议的，视为本协议自动延续，仍应当按照本协议约定交纳停车管理费,”,。,（,2,）协议中可以约定，未按时、足额交费的，协议终止，停车卡、证作废。,4,、停车管理人员或保安人员应当如何工作？,1,、有机动车、非机动车停（存）车管理制度。,2,、引导进出小区车辆有序通行。,3,、主要道路及停车场有交通标志。,4,、小区内的机动车辆凭证出入，临时进入小区的机动车辆进行登记。,5,、机动车停放有序，,24,小时有专人巡视。,6,、定期存放的，应签订停车服务协议，明确双方的权利义务。,7,、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。,8,、交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能正常使用。,注：,4-8,条是机动车收费停放服务应达到的要求。,5,、停车卡、证的管理。,地下车位：,使 用 须 知,1,本卡在有效期内使用，期满自动失效，如需延用，请提前,15,日到本公司办理相关手续。,2,专卡专用，请勿转借、出让。,3,本卡作为车辆出入小区的唯一凭证，离车时请务必携带，以防车辆丢失。,4,请将本车辆停放在指定或划定的车位内，不得随意停放在通道或非停车位等位置上。,5,停车后请锁好门窗，车内勿留贵重物品及易燃易爆品等。,6.,本卡遗失或因使用人保管不当造成损坏，须照价赔偿（本卡工本费,20,元,/,张）。,注：因违反本须知或非本公司原因所造成的车辆刮蹭、丢失等损失本公司概不负责。,编号：,5,、停车卡、证的管理。,临时车位：,使 用 须 知,1,本卡仅限在本小区临时停车使用，驶出本小区时必须交回。,2,本卡作为车辆出入小区的唯一凭证，离车时请务必携带，以防车辆丢失。,3,请将本车辆停放在指定或划定的车位内，不得随意停放在小区道路两侧、消防通道、绿地、楼前空地等非停车位置上。,4,停车后请锁好门窗，车内勿留贵重物品及易燃易爆品等。,5.,本卡遗失或因使用人保管不当造成损坏，须照价赔偿（本卡工本费,20,元,/,张）。,注：因违反本须知或非本公司原因所造成的车辆刮蹭、丢失等损失本公司概不负责。,编号：,三、物业公司如何应对车辆丢失、损伤,1,、车辆丢失、损伤，物业公司如何与业主沟通、协商；,（,1,）如果停车协议有约定，按照停车协议约定办理；,（,2,）如果停车协议没有约定，协商解决，签订协议或书写承诺书，由物业公司适当补偿，否则由受损害车主起诉；,（,3,）物业公司车管人员应当谨慎的履行注意义务。,2,、小区关键部位，如何确立警告标识；,（,1,）小区中非指定或划定停车区域，如楼宇下方、消防通道、人行通道、公共绿地等处均禁止停放；,（,2,）小区设立警告标识，如设立,“,此处禁止停车，否则后果自负,”,、,“,消防通道、禁止停车,”,等；,（,3,）如设立后，出现车辆刮、蹭等，与物业公司无关。,3,、物业公司对车辆的注意义务范围；,（,1,）物业公司车管人员或保安人员应当能够看到车辆停车入位；,（,2,）如果看不到，应当通过对讲机等，提示下一岗车管人员注意；,（,3,）物业公司通过对园区路线的设定，在不同位置或指定区域内设置车管人员；,（,4,）未防止刮、蹭等损坏行为，车管人员应当予以观察，注意，如发现损坏行为，应当予以制止，并要求其暂留车场，解决赔偿事宜。,4,、监控探头的设置与范围；,（,1,）监控应有夜视功能；,（,2,）尽量将车辆牌照拍下，如果监控探头无法将某区域拍下，要指派车管人员完成管理工作；,（,3,）园区、大厦有监控设施，如果车辆出现损坏、丢失等，业主要求调取监控录像，根据监控录像找到肇事人。,5,、物业公司如何面对此类问题的诉讼。,（,1,）物业公司是否尽到管理职责，是否存在过错是此类诉讼的关键；,（,2,）物业公司的停车管理义务，往往在物业管理服务合同、停车协议、停车制度以及政府法律、法规、规章中规定。（举例说明，车辆丢失，物业公司保安人员发现可疑人员，未予制止，予以赔偿）。,（,3,）只要履行了停车管理义务，物业公司即无责任，物业公司与业主不存在车辆保管合同关系。,6,、物业公司是看管车辆还是对小区车辆停放进行管理。,（,1,）根据最高法院的规定，业主有保管要求的，应当与物业公司签订保管合同，交纳保管费用；,（,2,）如果没有签订保管合同，或者没有提出特殊保管要求的或提出后，物业公司没有同意的，即为车辆管理关系。,谢谢大家！,