房地产投资经济分析

第一级,第二级,第三级,第四级,第五级,2000,房管本科用,Copy Right Cui Shijuan,*,单击此处编辑母版标题样式,房地产,投,投资经,济,济分析,深圳大,学,学管理,学,学院,崔世娟,第三章 房,地,地产投资收,益,益分析,第一节 概,述,述,房地产投资,收,收益分类,现金流量：,租,租金收入减,去,去各种支出,后,后的余额,避税收入：,提,提取折旧而,降,降低纳税基,数,数带来的收,益,益,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,销售收益：,销,销售收入减,去,去开发经营,成,成本,无形收益：,心,心理享受，,知,知名度,房地产投资,收,收益组合,四项收益的,组,组合,房地产投资,收,收益的合理,组,组合,货币的时间,价,价值：储蓄,与,与投资的比,较,较,投资收益的,构,构成,管理报酬：,投,投资者付出,劳,劳动的应得,报,报酬,风险报酬：,比,比储蓄风险,大,大,银行利息：,失,失去存入银,行,行赚取利息,的,的权利,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,第二节 拥,有,有房地产时,的,的现金流量,分,分析,现金流量的,决,决定因素,现金流量=,租,租金收入-,总,总营运费用-偿还到期,贷,贷款,广义的现金,流,流量的概念,现金流量：,系,系统中所有,资,资金的运动,；,；收入-现,金,金流入；支,出,出-现金流,出,出。,净现金流量=现金流入-现金流出,现金流量图,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,租金收入分,析,析,租金收入=,出,出租价格,出租面积,出租率,几个关系,与地段的关,系,系,与管理服务,水,水平的关系,：,：写字楼、,商,商场、住宅,、,、工业厂房,、,、停车厂要,求,求不同的管,理,理服务水平,与租户信誉,的,的关系,与房地产质,量,量的关系,与物业类型,的,的,关系:商场康乐中心写字楼,公,公寓；,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,租金方案,等额租金方,案,案,定期修订租,金,金方案,固定增额租,金,金方案,固定比例递,增,增租金方案,其他方式:,如,如按通货,膨,膨胀率修订,增加租金方,案,案,进行房地产,改,改建,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,总营运费用,分,分析,维护费：大,修,修：逐年分,摊,摊；中小修,：,：随时发生,，,，随时计入,成,成本。,管理费：人,员,员工资、办,公,公费用等,税金：房产,税,税、营业税,、,、城市建设,维,维护费、所,得,得税等,保险：财产,险,险、火险、,电,电梯保险等,。,。,服务费：供,热,热、空调、,电,电梯、清洁,等,等,几个关系：,与房地产质,量,量有关,与维修用材,料,料有关,有管理水平,有,有关,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,计算资金时,间,间价值的有,关,关公式,符号,I,利息,i,利率,n,计息周期,P,现值,F,终值,A,年金,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,单利计息法:不考虑利,息,息的时间价,值,值,I=P,i,n,F=P(1+i,n),例,复利计息法:考虑利息,的,的时间价值,一次支付系,列,列的复利终,值,值公式,等额支付系,列,列的复利资,金,金回收公式,等额支付系,列,列的年金终,值,值公式,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,一次支付系,列,列的复利终,值,值公式,等额支付系,列,列的复利资,金,金回收公式,等额支付系,列,列的年金终,值,值公式,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,偿还抵押贷,款,款分析,抵押贷款：,开,开发商，消,费,费者个人。,房地产抵押,贷,贷款的偿还,方,方式,抵押贷款(,资,资金回收、,贷,贷款还贷）,系,系数:,(,A/P,i,n),例：某公司,向,向银行贷款1200万,，,，要求三年,内,内定期等额,偿,偿还，年利,率,率12%，,试,试分别计算,按,按年等额偿,还,还和按月等,额,额偿还的还,本,本付息额。,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,结余贷款额,：,：每期还贷,后,后余下的贷,款,款额。,结余贷款额=结余贷款,占,占原始贷款,之,之比,原始贷款,额,额,结余贷款占,原,原始贷款之,比,比=原始贷,款,款还贷系数/结余贷款,还,还贷系数,例：公司以,一,一物业向银,行,行抵押贷款1500万,，,，要求10,年,年内按月等,额,额偿还，年,利,利率12%,，,，若5年后,该,该物业转让,时,时，尚欠贷,款,款为多少？,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,等额还款方,式,式债务分布,例：求上例,的,的贷款1至5年债务本,息,息分布,年末结余贷,款,款=贷款总,额,额,结余贷款,占,占原始贷款,之,之比,年还贷本息=,年偿付利息=年还贷本,息,息-年偿还,本,本金,年偿付本金=上年结余,贷,贷款额-当,年,年结余贷款,额,额,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,年,结余贷款占原始贷款之比,年末结余贷款,年还贷本息,年偿付本金,年偿付利息,0,1,2,3,4,5,合计,1.0000,0.9449,0.8827,0.8127,0.7339,0.6449,1500.00,1417.35,1324.05,1219.05,1100.85,967.35,258.246,258.246,258.246,258.246,258.246,1291.23,82.65,93.30,105.00,118.20,133.50,532.65,175.596,164.946,153.246,140.046,124.746,758.53,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,固定还本方,式,式债务分布,例：求上例的贷,款,款固定还本,方,方式还款，1至5年债,务,务本息分布,月付本金=1500万/120月=12.5,万,万,月付利息=,期,期初余额,x,月利率,=1500,x1%=15,万,每月付款=,月,月付本金+,月,月付利息,=12.5+15=27.5万,期末余额=,期,期初余额-,月,月付本金,=1500-12.5=1487.5万,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,抵押贷款与,所,所得税,例：投资185000,元,元，年折旧6000元,，,，所得税率33%，租,金,金收入46000元，,营,营运费用22000元,，,，计算现金,流,流量及投资,回,回报率。,例：抵押贷,款,款：148000元，,年,年偿债额14388元,，,，其中13266元为,第,第一年的利,息,息。,收入所得税,使,使投资者产,生,生了借贷动,机,机,操纵现金流,量,量：降低或,延,延缓营运费,用,用、延缓偿,还,还到期贷款,等,等使短期现,金,金流量显示,较,较高。,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,第三节 避,税,税收入分析,房地产折旧,与,与所得税,折旧：有形,资,资产的有形,损,损耗和无形,损,损耗,企业所得税,企业所得税=应纳税所,得,得额,所得税税,率,率（33%,或,或15%）,应纳税所得,额,额=收入总,额,额-工商统,一,一税-（经,营,营成本+折,旧,旧+摊销+,应,应偿还的借,款,款利息）,折旧费不交,纳,纳所得税是,房,房地产投资,的,的一种好处,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,房地产投资,避,避税收入原,理,理分析,定义应提折,旧,旧的房地,产,产,土地和私人,住,住所：不计,提,提折旧,占有待售的,房,房地产：不,计,计提折旧,占有拟交易,、,、经营用房,地,地产：应计,提,提折旧,占有拟投资,用,用房地产：,应,应计提折旧,占有拟创造,所,所得房地产,：,：应计提折,旧,旧,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,房地产折旧,与,与避税收入,例:某房,地,地产总投资1500万,，,，折旧年限,为,为5年，年,租,租金收入700万，工,商,商统一税率5%，年经,营,营成本50,万,万，年摊销,费,费用10万,，,，偿还借款,利,利息15万,，,，所得税率30%，不,计,计残值。,直线折旧法,级数折旧法(加速折旧,法,法),加速折旧，,使,使所得税缴,纳,纳时间延期,，,，获得资金,的,的时间价值,。,。,房地产投资,避,避税收入的,源,源泉不是逃,税,税，而是延,期,期纳税的好,处,处。,控制开始获,利,利年度：外,商,商投资企业,的,的所得税，,纳,纳税年度以,开,开始获利之,年,年起算,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,提高避税收,入,入的途径,扩大房地产,投,投资的规模,争取加速折,旧,旧,操纵应纳税,所,所得额,控制开始获,利,利年度,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,第四节 销,售,售收益分析,房地产销售,收,收益与销售,方,方式,异地销售：,外,外销房，购,房,房入户等,适合那些人,们,们规律性移,动,动的房地产,满足外地用,户,户需要为目,的,的房地产,预售,减轻资金压,力,力,减少贷款，,节,节约利息,避免价格下,跌,跌的风险,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,分期付款销,售,售,首期20-30%，余,款,款分期,银行抵押贷,款,款,房地产公司,垫,垫资,房地产销售,收,收益与出售,时,时机,出售时机,即时销售,滞后销售,提前销售,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,滞后销售价,格,格与利润变,化,化,假设：成本,不,不变，售价,为,为,A；T,时间后，价,值,值为,A，,售价为,B；r,为银行利率;,f,为价格变化,速,速率。,销售收益增,加,加=,B-A=B-(A+Ar),=B-A-Ar,若：,B-AAr，,滞后销售收,益,益增加,滞后销售的,条,条件：,B-A=Af,AfAr,即,fr,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,提前销售价,格,格与利润变,化,化,在时间0时,，,，房地产价,格,格已有下降,趋,趋势,若以价格,A,预售，成本,为,为,C，,则收益为,A-C,在,T,时，以价格,B,出售，成本,为,为,C，,则收益为,B-C,因,AB,CC,所以,A-C,远远大于,B-C,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,几种房地产,的,的销售收益,分,分析,花园公寓销,售,售,关键因素：,销,销售时机,地段（名誉,、,、声望）、,管,管理水平，,租,租金高低，,拥,拥有物业的,时,时间长短,写字楼销售,关键因素：,地,地段（繁华,区,区及交通便,利,利）,规模大小，,专,专业化及周,围,围同行情况,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,商店销售,关键因素：,商,商店现实和,预,预期销售额,商圈，楼层,，,，朝向，临,街,街状态,住宅销售,住宅本身因,素,素：价格的,确,确定,配套服务水,平,平：学校、,医,医院、商场,、,、环境、交,通,通等,旅游酒店销,售,售,关键因素：,地,地段（环境,、,、交通）,收益来源：,客,客房和公共,厅,厅堂,2000,房管本科用,CopyRight,CuiShijuan,两种房地产,投,投资方案的,销,销售收益分,析,析,销售收益的,影,影响因素：,单,单价，销售,量,量，税率，,单,单位成本，,品,品种结构。,分析目的：,测,测量各因素,变,变动对利润,总,总额的影响,程,程度，找出,主,主要矛盾，,反,反映潜在问,题,题，为决策,者,者提供依据,。,。,例：某房地,产,产投资项目,有,有甲、乙两,种,种方案，其,利,利润估算如,表,表所示。试