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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,林枫,花,花园2002,年,年度,年,年终,总,总结,上劲房地,产,产咨询有,限,限公司,第一部分,：,：2002年工作,总,总结,第二部分,：,：2003年工作,计,计划,第一部分,：,：2002年工作,总,总结,1、项目,分,分析,2、,销售分析,3、广告,分,分析,项目分析,决定项目,成,成功与否,的,的三个要,素,素：,区位价值,市场定位,项目素质,区位价值,分,分析,a.,地点,本案地处,津,津塘公路,、,、十一经,路,路、大直,沽,沽及红星,路,路所围成,的,的区域，,是,是河东区,的,的经济中,心,心，路网,发,发达，商,业,业集中，,距,距河东区,最,最繁华的,商,商业中心,的,的十一经,路,路与六纬,路,路的交口,较,较近，是,其,其商业集,中,中地的延,伸,伸。,b.,交通,津塘公路,是,是天津市,的,的主要交,通,通干线之,一,一，沿,线,线有若干,条,条公交线,路,路，可通,往,往市内各,区,区和开发,区,区，交通,环,环境四通,八,八达。,c.,生活配套,设,设施,地处大直,沽,沽成熟区,域,域,生活,配,配套设施,齐,齐全,教,育,育、医疗,、,、购物、,文,文化娱乐,应,应有尽有,。,。,d.,人文环境,由于距海,河,河及河东,区,区政府较,近,近，并地,处,处河东区,中,中心繁华,地,地带，人,文,文素质较,好,好，具有,一,一定的文,化,化层次。,f.,规模,14万平,米,米的大型,社,社区在该,区,区域有较,大,大的市场,影,影响力。,结论：交,通,通便利、,生,生活配套,成,成熟，前,景,景看好，,满足人们,选,选择物业,时,时的生活,要,要求。,市场定位,分,分析,户 型,分,分 析,面 积,分,分 析,价 格,分,分 析,户型分析,本案共有,房,房屋906套，其,中,中三室150套，,两,两室503套，一,室,室57套,，,，跃层26套，阁,楼,楼162,套,套。房型,分,分布以两,室,室为多，,户,户型设计,基,基本以市,场,场上畅销,的,的户型为,主,主。,面积分布,从面积上,看,看，80,m,2,以下的较,少,少，65,套,套，以一,室,室为主，80-110,m,2,是其主力,面,面积，以,二,二室为主,，,，398,套,套。110-140,m,2,以三室为,主,主,，269,套，另外140,m,2,以上包括,一,一部分大,面,面积跃层,及,及阁楼，154套,。,。,价格分布,25万以,下,下的118套；25-30万的房,屋,屋224,套,套；,30-35万的房,屋,屋285,套,套；35,万,万以上的,共,共259,套,套。,结论：通,过,过以上数,据,据综合分,析,析，本案,的,的市场定,位为中高,档,档物业，,其,其消费群,体,体应是具,有,有,一定经济,实,实力的改,善,善型人群,。,。,项 目,素,素 质,a.,房型设计,合,合理、丰,富,富多样，,功,功能区分,布,布局得当,。,。,b.,本案采用,了,了较高的,配,配套标准,，,，外檐贴,瓷,瓷砖、24小时热,水,水、宽带,网,网、楼道,花,花岗岩地,面,面、不锈,钢,钢扶手、,豪,豪华业主,会,会所，均,体,体现了小,区,区的品位,与,与价值。,结论,1.区,域,域价值较,高,高,得到,人,人们的认,可,可,是消,费,费人群购,房,房的首要,因,因素。,2.,户,户型设计,及,及配套设,施,施有较强,的,的优势。,销 售,分,分 析,整体销售,情,情况及说,明,明,各户型销,售,售情况,各楼层销,售,售情况,各楼座销,售,售情况,成交价格,情,情况,人群分析,整体销售,情,情况及说,明,明,本案自2002年7月27,日,日开盘至,今,今共销售,房,房屋194套，销,售,售面积21000,平,平方米，,销,销售额5580万,元,元。回款,约,约,为3780万元。,8月份销,售,售62套,。,。,9月份销,售,售23套,。,。,10月份,销,销售42,套,套。,11月份,销,销售42,套,套。,12月份,销,销售28,套,套。,各户型销,售,售情况,从已售房,屋,屋面积和,户,户型看，120,m,2,以下的二,室,室和三室,是,是目标人,群,群需求的,重,重点，销,售,售119,套,套，占售,出,出的70%，也是,本,本案的主,力,力户型。120-140,m,2,以三室为,主,主，由于,面,面积稍大,，,，需求量,一,一般，销,售,售23套,，,，占售出,的,的17%,。,。140,m,2,以上的大,面,面积房屋,则,则是为了,满,满足高端,消,消费人群,，,，这部分,人,人群对物,业,业的要求,较,较高，讲,究,究生活品,位,位，购房,比,比较理性,化,化，在期,房,房阶段相,对,对购房周,期,期较长，,所,所以销售,速,速度较慢,，,，只占12%。,各楼层销,售,售情况,从楼层销,售,售情况来,看,看，由于,一,一层带有,半,半地下室,相,相当于一,层,层半高，,赠,赠送私家,庭,庭院等充,足,足的卖点,，,，弥补了,楼,楼间距近,的,的劣势，,而,而且一、,二,二层本身,就,就是畅销,楼,楼层，所,以,以目前是,一,一、二层,销,销售最快,。,。顶层带,阁,阁楼的户,型,型由于赠,送,送部分面,积,积且阁楼,按,按1000元/平,方,方米出售,，,，价格优,势,势明显，,卖,卖点足，,人,人们认可,度,度较高，,是,是年轻人,购,购房的首,选,选。三、,四,四层由于,总,总房款相,对,对较高，,销,销售相对,缓,缓慢。,各楼座销,售,售情况,从各个楼,的,的销售情,况,况看，所,售,售房屋主,要,要集中在1#，2#，3#,，,，4#,5#，7#，9#,，,，16#,，,，17#,楼,楼，其中1#，16#位置,相,相对较差,，,，但其相,对较低的,价,价格是销,售,售较好的,主,主要原因,。,。2#，3#，4#，5#,，,，9#,，,，,17#位,置,置相对一,般,般，但其,面,面积、价,格,格是本案,的,的主力户,型,型，符合,目,目,标人群的,购,购买力，,所,所以销售,较,较好。而,四,四层半的,住,住宅，由,于,于面积较,大总房款,较,较高，目,前,前本案的,现,现状难以,支,支撑起这,部,部分高价,房,房，销,售压力较,大,大。,成交价格,情,情况,从已售房,屋,屋价格看,，,，目前成,交,交平均价,格,格在28,万,万/套左,右,右，其中25-30万的房,屋,屋销售较,好,好，也是,本,本案的主,力,力户型，,共,共售出71套。其,次,次30-35万的,房,房屋售出37套，,这,这两部分,符,符合目标,人,人群的购,买,买力。20万以下,的,的房屋由,于,于所占比,例,例较小，,所,所以销售,较,较少。而35万以,上,上的高价,房,房消费群,体,体，更侧,重,重的是一,种,种安逸的,生,生活方式,，,，他们对,物,物业的要,求,求非常苛,刻,刻，所以,必,必须提高,项,项目素质,才,才有可能,消,消化该部,分,分高端人,群,群。,人,群,群,分,分,析,析,本,案,案,的,的,主,主,力,力,购,购,买,买,人,人,群,群,仍,仍,是,是,河,河,东,东,区,区,的,的,区,区,域,域,人,人,群,群,主,主,要,要,集,集,中,中,在,在,六,六,纬,纬,路,路,，,，,津,津,塘,塘,路,路,沿,沿,线,线,，,，,大,大,直,直,沽,沽,附,附,近,近,，,，,这,这,部,部,分,分,人,人,群,群,在,在,本,本,区,区,域,域,生,生,活,活,时,时,间,间,较,较,长,长,对,对,本,本,区,区,域,域,内,内,的,的,情,情,况,况,较,较,熟,熟,悉,悉,已,已,在,在,本,本,区,区,域,域,内,内,建,建,立,立,了,了,较,较,好,好,的,的,人,人,际,际,关,关,系,系,不,不,愿,愿,远,远,离,离,本,本,地,地,区,区,且,且,这,这,部,部,分,分,人,人,工,工,作,作,稳,稳,定,定,经,经,济,济,收,收,入,入,中,中,等,等,偏,偏,上,上,需,需,要,要,改,改,善,善,现,现,有,有,的,的,居,居,住,住,环,环,境,境,对,对,生,生,活,活,质,质,量,量,、,、,生,生,活,活,方,方,式,式,有,有,更,更,高,高,的,的,追,追,求,求.,而,而,和,和,平,平,河,河,西,西,的,的,购,购,买,买,人,人,群,群,对,对,小,小,区,区,的,的,环,环,境,境,、,、,品,品,位,位,要,要,求,求,较,较,高,高,但,但,又,又,承,承,受,受,不,不,起,起,和,和,平,平,、,、,河,河,西,西,的,的,高,高,价,价,位,位,，,，,所,所,以,以,价,价,位,位,相,相,对,对,较,较,低,低,的,的,河,河,东,东,区,区,成,成,了,了,他,他,们,们,的,的,置,置,业,业,首,首,选,选,。,。,广,告,告,分,分,析,析,广,告,告,推,推,广,广,形,形,象,象,定,定,位,位,广,告,告,发,发,布,布,稿,稿,件,件,分,分,析,析,广,告,告,推,推,广,广,形,形,象,象,定,定,位,位,推,广,广,主,主,题,题,：,：,城,城,市,市,星,星,座,座,生,生,活,活,艺,艺,术,术,家,家,主,题,题,支,支,撑,撑,点,点,：,：,1.,建,建,筑,筑,形,形,式,式,艺,艺,术,术,化,化,2.,生,活,活,环,环,境,境,艺,艺,术,术,化,化,3.,生,生,活,活,方,方,式,式,艺,艺,术,术,化,化,广,告,告,发,发,布,布,稿,稿,件,件,分,分,析,析,以,形,形,象,象,稿,稿,件,件,及,及,项,项,目,目,推,推,介,介,型,型,稿,稿,件,件,为,为,主,主,，,，,目,目,的,的,在,在,于,于,迅,迅,速,速,建,建,立,立,项,项,目,目,的,的,市,市,场,场,形,形,象,象,，,，,并,并,通,通,过,过,推,推,介,介,产,产,品,品,特,特,色,色,使,使,之,之,丰,丰,满,满,第,二,二,部,部,分,分,：,：2003,年,年,工,工,作,作,计,计,划,划,1,、,、2003,年,年,天,天,津,津,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,分,分,析,析,2,、,、,机,机,会,会,与,与,阻,阻,力,力,分,分,析,析,3,、,、2003,年,年,度,度,推,推,广,广,策,策,略,略,4,、,、2003,年,年,销,销,售,售,计,计,划,划,2003,年,年,天,天,津,津,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,分,分,析,析,整,体,体,市,市,场,场,分,分,析,析,区,域,域,市,市,场,场,分,分,析,析,整,体,体,市,市,场,场,分,分,析,析,a.,房,地,地,产,产,市,市,场,场,先,先,抑,抑,后,后,扬,扬,。,。,在,在2002,年,年4,月,月,之,之,前,前,，,，,呈,呈,下,下,滑,滑,趋,趋,势,势,，,，,此,此,后,后,便,便,出,出,现,现,缓,缓,慢,慢,上,上,扬,扬,，,，,继,继,而,而,一,一,路,路,走,走,高,高,。,。,商,商,品,品,房,房,销,销,售,售,面,面,积,积640,万,万,平,平,方,方,米,米,。,。,b.,改,善,善,型,型,康,康,居,居,型,型,需,需,求,求,趋,趋,强,强,，,，,精,精,品,品,住,住,宅,宅,旺,旺,销,销,。,。3000,元,元,以,以,上,上,的,的,商,商,品,品,房,房,销,销,售,售,占,占,商,商,品,品,房,房,销,销,售,售,总,总,量,量,的,的39%,，,，,同,同,比,比,增,增,长,长8,个,个,百,百,分,分,点,点,。,。,c.,大,盘,盘,的,的,出,出,现,现,。,。,奥,奥,园,园,，,，,太,太,阳,阳,城,城,
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