XXXX年购物中心定位及业态和品牌组合原则培训课

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,2011 .05. 30,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,107,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2012. 10. 29,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,购物中心,定位,及,业态,和,品牌,组合原则,购物中心的定位,购物中心的分类,业态组合,业态及业态组合的定义,业态的分类,业态规划的基本原则,业态分布的原则及方式,案例,宝龙广场业态组合,vs.,其他购物中心业态组合,盐城宝龙,vs.,南京建邺万达,vs.,仲盛商城案例分析,美利坚购物中心案例,品牌组合,品牌对购物中心发展的核心作用,中国购物中心发展中的品牌策略问题,购物中心品牌组合规则与策略,未来品牌发展与购物中心发展趋势,标杆品牌介绍,目录,购物中心的定位,业态组合,品牌组合,标杆品牌介绍,目录,购物中心定位,定位,市场定位,购物中心定位,定位,购物中心分类,：按规模及辐射范围分类,购物中心定位,定位,购物中心分类,：按业态特色分类。,购物中心的定位,业态组合,业态及业态组合的定义,业态的分类,业态规划的基本原则,业态分布的原则及方式,案例,宝龙广场业态组合,vs.,其他购物中心业态组合,盐城宝龙,vs.,南京建邺万达,vs.,仲盛商城案例分析,美利坚购物中心案例,品牌组合,标杆品牌介绍,目录,业态组合,业态,定义,：商业业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。,业态的种类,业态组合,业态,零售业态对比（一）,业态组合,业态,零售业态对比（二）,业,态,态,组,组,合,合,业,态,态,组,组,合,合,定,义,义,：,业,业,态,态,组,组,合,合,就,就,是,是,指,指,综,综,合,合,体,体,或,或,购,购,物,物,中,中,心,心,根,根,据,据,自,自,身,身,的,的,定,定,位,位,确,确,定,定,商,商,业,业,业,业,态,态,的,的,种,种,类,类,和,和,每,每,一,一,种,种,商,商,业,业,业,业,态,态,在,在,购,购,物,物,中,中,心,心,中,中,的,的,分,分,布,布,及,及,分,分,配,配,比,比,例,例,的,的,过,过,程,程,。,。,业,态,态,组,组,合,合,涉,涉,及,及,三,三,个,个,层,层,面,面,的,的,问,问,题,题,：,：,业态的选择：,一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态,配比的问题：,各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系,落位与分布的问题：,各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系,购,物,物,中,中,心,心,的,的,定,定,位,位,业,态,态,组,组,合,合,业,态,态,及,及,业,业,态,态,组,组,合,合,的,的,定,定,义,义,业,态,态,的,的,分,分,类,类,业,态,态,规,规,划,划,的,的,基,基,本,本,原,原,则,则,业,态,态,分,分,布,布,的,的,原,原,则,则,及,及,方,方,式,式,案,例,例,宝,龙,龙,广,广,场,场,业,业,态,态,组,组,合,合,vs.,其,他,他,购,购,物,物,中,中,心,心,业,业,态,态,组,组,合,合,盐,城,城,宝,宝,龙,龙,vs.,南,京,京,建,建,邺,邺,万,万,达,达,vs.,仲,盛,盛,商,商,城,城,案,案,例,例,分,分,析,析,美,利,利,坚,坚,购,购,物,物,中,中,心,心,案,案,例,例,品,牌,牌,组,组,合,合,标,杆,杆,品,品,牌,牌,介,介,绍,绍,目,录,录,业,态,态,组,组,合,合,业,态,态,分,分,类,类,宝,龙,龙,业,业,态,态,分,分,类,类,标,标,准,准,：,宝,宝,龙,龙,商,商,业,业,业,业,态,态,分,分,为,为,主,主,次,次,力,力,店,店,、,、,餐,餐,饮,饮,、,、,服,服,装,装,、,、,配,配,套,套,四,四,大,大,类,类,。,。,主力店,百货,超市,影院,KTV,电玩游乐城,电器,家居家具,健身,书城,服装,快销集合店,国际快销,男装,男士正装,商务休闲,少淑装,大淑装,运动,休闲,牛仔,数码,鞋包,配套,男鞋女鞋,休闲鞋,内衣,珠宝饰品,黄金珠宝,钟表,眼镜,个人护理,美发美甲,婴童用品集合店,儿童早教,日用家居,银行证券,教育培训,休闲食品,衣鞋修理,冲印干洗,餐饮,中式正餐,美食广场,中式快餐,时尚餐饮,茶餐厅,地方小吃,小吃,火锅,传统大锅,时尚小锅,西式快餐,洋快餐,西餐,东南亚,牛排,日本料理,韩国料理,酒吧,水吧,面包,甜品,冰激凌,咖啡,购,物,物,中,中,心,心,的,的,定,定,位,位,业,态,态,组,组,合,合,业,态,态,及,及,业,业,态,态,组,组,合,合,的,的,定,定,义,义,业,态,态,的,的,分,分,类,类,业,态,态,规,规,划,划,的,的,基,基,本,本,原,原,则,则,业,态,态,分,分,布,布,的,的,原,原,则,则,及,及,方,方,式,式,案,例,例,宝,龙,龙,广,广,场,场,业,业,态,态,组,组,合,合,vs.,其,他,他,购,购,物,物,中,中,心,心,业,业,态,态,组,组,合,合,盐,城,城,宝,宝,龙,龙,vs.,南,京,京,建,建,邺,邺,万,万,达,达,vs.,仲,盛,盛,商,商,城,城,案,案,例,例,分,分,析,析,美,利,利,坚,坚,购,购,物,物,中,中,心,心,案,案,例,例,品,牌,牌,组,组,合,合,标,杆,杆,品,品,牌,牌,介,介,绍,绍,目,录,录,业,态,态,组,组,合,合,业,态,态,规,规,划,划,基,基,本,本,原,原,则,则,定,位,位,优,优,先,先,原,原,则,则,功,能,能,性,性,选,选,择,择,业,态,态,的,的,相,相,关,关,性,性,长,期,期,租,租,金,金,回,回,报,报,能,能,力,力,评,评,估,估,空,间,间,资,资,源,源,的,的,约,约,束,束,业,态,态,组,组,合,合,是,是,个,个,永,永,远,远,的,的,动,动,态,态,的,的,过,过,程,程,业,态,态,组,组,合,合,定,位,位,优,优,先,先,原,原,则,则,：,：,购,物,物,中,中,心,心,业,业,态,态,的,的,选,选,择,择,与,与,配,配,比,比,规,规,划,划,须,须,符,符,合,合,城,城,市,市,综,综,合,合,体,体,的,的,整,整,体,体,定,定,位,位,，,，,满,满,足,足,商,商,家,家,的,的,经,经,营,营,需,需,要,要,和,和,消,消,费,费,者,者,的,的,消,消,费,费,需,需,求,求,。,。,综,综,合,合,体,体,或,或,购,购,物,物,中,中,心,心,的,的,定,定,位,位,包,包,括,括,三,三,个,个,层,层,面,面,：,：,整体的功能性定位,1,即综合体（购物中心,),要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别,目标客群的选择,2,位于不同城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到购物中心内商业业态种类的选择及各业态的配比,规模选择,3,城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构,业,态,态,组,组,合,合,业,态,态,规,规,划,划,基,基,本,本,原,原,则,则,定,位,位,优,优,先,先,原,原,则,则,功,能,能,性,性,选,选,择,择,业,态,态,的,的,相,相,关,关,性,性,长,期,期,租,租,金,金,回,回,报,报,能,能,力,力,评,评,估,估,空,间,间,资,资,源,源,的,的,约,约,束,束,业,态,态,组,组,合,合,是,是,个,个,永,永,远,远,的,的,动,动,态,态,的,的,过,过,程,程,业,态,态,组,组,合,合,功,能,能,性,性,选,选,择,择,是,是,业,业,态,态,组,组,合,合,规,规,划,划,的,的,基,基,础,础,：,：,综,合,合,体,体,（,（,购,购,物,物,中,中,心,心,）,）,的,的,立,立,地,地,条,条,件,件,与,与,周,周,围,围,的,的,商,商,业,业,环,环,境,境,与,与,竞,竞,争,争,态,态,势,势,不,不,同,同,，,，,其,其,功,功,能,能,结,结,构,构,也,也,将,将,有,有,所,所,区,区,别,别,：,：,城市中心区的购物中心,购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出,社区型购物中心,目的性消费较强的零售类业态会比较多,郊区型的购物中心,主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富,业态,组,组合,业态,规,规划,基,基本,原,原则,定位,优,优先,原,原则,功能,性,性选,择,择,业态,的,的相,关,关性,长期,租,租金,回,回报,能,能力,评,评估,空间,资,资源,的,的约,束,束,业态,组,组合,是,是个,永,永远,的,的动,态,态的,过,过程,业态,组,组合,业态,的,的相,关,关性,是,是确,保,保客,流,流动,线,线流,畅,畅、,提,提升,总,总体,销,销售,收,收益,的,的重,要,要途,径,径：,各业,态,态布,局,局与,相,相互,衔,衔接,时,时各,业,业态,间,间能,否,否有,效,效互,融,融，,关,关系,到,到购,物,物中,心,心内,消,消费,的,的舒,适,适性,及,及流,畅,畅性,，,，这,又,又直,接,接影,响,响到,顾,顾客,在,在购,物,物中,心,心逗,留,留的,时,时间,及,及消,费,费的,总,总客,单,单价,：,：,功能,互,互补,性,性：,各自,有,有明,确,确的,功,功能,特,特征,但,但又,互,互融,成,成为,一,一个,整,整体,目标,客,客群,的,的一,致,致性,：,：,特定,目,目标,客,客群,的,的消,费,费需,求,求有,比,比较,强,强的,系,系统,性,性，,购,购物,中,中心,可,可以,根,根据,不,不同,客,客群,的,的消,费,费特,征,征在,购,购物,中,中心,内,内建,立,立不,同,同的,消,消费,主,主题,区,区域,，,，在,不,不同,的,的消,费,费主,题,题区,根,根据,客,客群,的,的需,求,求组,合,合各,功,功能,业,业态,业态,的,的互,融,融相,关,关性,通,通常,情,情况,下,下从,两,两个,角,角度,进,进行,思,思考,：,：,业态,组,组合,业态,规,规划,基,基本,原,原则,定位,优,优先,原,原则,功能,性,性选,择,择,业态,的,的相,关,关性,长期,租,租金,回,回报,能,能力,评,评估,空间,资,资源,的,的约,束,束,业态,组,组合,是,是个,永,永远,的,的动,态,态的,过,过程,业态,组,组合,长期,租,租金,回,回报,能,能力,（,（商,家,家承,租,租能,力,力）,评,评估,是,是业,态,态和,品,品牌,规,规划,的,的前,提,提：,各业,态,态的,行,行业,盈,盈利,能,能力,是,是我,们,们的,重,重要,参,参考,，,，不,同,同的,业,业态,，,，其,行,行业,的,的平,均,均盈,利,利能,力,力有,很,很大,的,的区,别,别：,租金承受能力较低,客流带动能力比较强,低毛利业态,客单相对较高，承受租金的能力也较强,客流量有限,高毛利业态,大众,型,型购,物,物中,心,心需,要,要在,高,高毛,利,利业,态,态和,低,低毛,利,利业,态,态方,面,面进,行,行平,衡,衡，,一,一般,通,通过低毛,利,利业,态,态拉,动,动客,流,流，用高毛,利,利业,态,态获,取,取租,金,金。,业态,组,组合,业态,规,规划,基,基本,原,原则,定位,优,优先,原,原则,功能,性,性选,择,择,业态,的,的相,关,关性,长期,租,租金,回,回报,能,能力,评,评估,空间,资,资源,的,的约,束,束,业态,组,组合,是,是个,永,永远,的,的动,态,态的,过,过程,业态,组,组合,空间,资,资源,的,的约,束,束是,我,我们,在,在业,态,态规,划,划中,必,必须,面,面对,的,的课,题,题：,购物,中,中心,在,在进,行,行业,态,态规,划,划的,过,过程,中,中必,须,须时,刻,刻面,对,对的,一,一个,课,课题,是,是：,如何,利,利用,有,有限,的,的租,赁,赁空,间,间创,造,造更,多,多的,长,长期,投,投资,价,价值,，,，这,要,要求,做,做到,有,有所,为,为有,所,所不,为,为，,在,在目,标,标客,群,群和,相,相关,业,业态,的,的选,取,取上,必,必须,有,有所,取,取舍,，,，并,根,根据,市,市场,的,的需,求,求适,时,时调,整,整。,业态,组,组合,业态,规,规划,基,基本,原,原则,定位,优,优先,原,原则,功能,性,性选,择,择,业态,的,的相,关,关性,长期,租,租金,回,回报,能,能力,评,评估,空间,资,资源,的,的约,束,束,业态,组,组合,是,是个,永,永远,的,的动,态,态的,过,过程,业态,组,组合,业态,组,组合,是,是一,个,个永,远,远的,动,动态,过,过程,：,：,综合,体,体内,的,的业,态,态刚,性,性很,强,强，,有,有很,高,高的,稳,稳定,性,性，,但,但购,物,物中,心,心内,的,的业,态,态则,会,会有,(,也必,须,须有,),比较,大,大的,弹,弹性,。,。购,物,物中,心,心发,展,展的,不,不同,时,时期,，,，由,于,于其,面,面临,的,的任,务,务与,挑,挑战,不,不同,，,，业,态,态和,品,品牌,作,作为,实,实现,目,目标,的,的工,具,具，,必,必定,会,会有,所,所变,化,化：,开业初期的购物中心,更多的是关注购物中心整体品牌的知名度以及其对周围消费群体的吸引能力，在业态规划与配比上，更多会考虑那些能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌；,稳定成长区或成熟区的购物中心,更多考虑的是购物中心的品质和持续盈利能力，这时候对业态和品牌肯定会有更高的要求,购物,中,中心,的,的定,位,位,业态,组,组合,业态,及,及业,态,态组,合,合的,定,定义,业态,的,的分,类,类,业态,规,规划,的,的基,本,本原,则,则,业态,分,分布,的,的原,则,则及,方,方式,案例,宝龙,广,广场,业,业态,组,组合,vs.,其他,购,购物,中,中心,业,业态,组,组合,盐城,宝,宝龙,vs.,南京,建,建邺,万,万达,vs.,仲盛,商,商城,案,案例,分,分析,美利,坚,坚购,物,物中,心,心案,例,例,品牌,组,组合,标杆,品,品牌,介,介绍,目录,业态,组,组合,业态,分,分布,原,原则,业态,分,分布,原,原则,根据,消,消费,人,人群,合,合理,安,安排,商,商品,位,位置,：,：,将品,牌,牌化,妆,妆品,、,、珠,宝,宝首,饰,饰、,手,手表,等,等需,求,求弹,性,性大,，,，利,润,润高,的,的商,品,品布,置,置在,一,一层,每层,均,均设,置,置至,少,少一,两,两家,知,知名,品,品牌,商,商家,带,带动,人,人气,，,，周,边,边搭,配,配非,知,知名,品,品牌,：,知名,品,品牌,搭,搭配,小,小品,牌,牌分,布,布在,各,各个,楼,楼层,，,，而,非,非让,知,知名,品,品牌,集,集中,分,分布,。,。有,利,利于,将,将人,流,流引,向,向各,楼,楼层,，,，带,动,动小,品,品牌,商,商家,的,的销,售,售，,使,使整,个,个商,场,场不,留,留下,死,死角,餐饮,和,和娱,乐,乐场,所,所放,在,在较,高,高的,楼,楼层,：,：,餐饮,、,、电,影,影院,、,、游,戏,戏厅,等,等容,易,易聚,集,集人,流,流的,业,业态,放,放置,高,高层,，,，以,此,此消,化,化高,层,层的,面,面积,和,和引,导,导人,群,群向,高,高层,流,流动,。,。,休闲,轻,轻餐,饮,饮各,楼,楼层,均,均需,少,少量,布,布置,：,：,除高,层,层集,中,中餐,饮,饮外,，,，在,各,各楼,层,层均,需,需设,置,置一,至,至两,家,家休,闲,闲餐,饮,饮，,缓,缓解,购,购物,疲,疲劳,，,，延,长,长消,费,费者,在,在商,场,场的,购,购物,时,时间,金逸,影,影院,上海,歌,歌城,业态,组,组合,业态,分,分布,业态,分,分布,方,方式,：,：水,平,平分,布,布,上海,大,大悦,城,城,业态,组,组合,业态,分,分布,业态,分,分布,方,方式,：,：垂,直,直分,布,布,无锡,万,万达,3F,2F,1F,购物,中,中心,的,的定,位,位,业态,组,组合,业态,及,及业,态,态组,合,合的,定,定义,业态,的,的分,类,类,业态,规,规划,的,的基,本,本原,则,则,业态,分,分布,的,的原,则,则及,方,方式,案例,宝龙,广,广场,业,业态,组,组合,vs.,其他,购,购物,中,中心,业,业态,组,组合,盐城,宝,宝龙,vs.,南京,建,建邺,万,万达,vs.,仲盛,商,商城,案,案例,分,分析,美利,坚,坚购,物,物中,心,心案,例,例,品牌,组,组合,标杆,品,品牌,介,介绍,目录,业态,组,组合,案例,社区,Mall,业态,组,组合,：,：,多以,大,大卖,场,场为,主,主力,店,店，,主,主力,店,店面,积,积占,比,比在,20%,以上,，,，其,次,次为,餐,餐饮,和,和零,售,售，,餐,餐饮,业,业态,面,面积,占,占比,超,超过,20%,。,项目名称,商业体量,开业时间,建筑形态,品牌商家,主力店,业态比例（按面积）,主力店,零售,餐饮,休闲,配套,嘉亭荟,6.5,万,2012.6,集中商业,大润发,，优衣库，小南国，卡通尼，,CGV,，上海歌城,大卖场,24%,31%,23%,17%,5%,证大大拇指广场,8,万,2005.7,街区,家乐福,，好乐迪，特力屋,大卖场,36%,12%,22%,20%,10%,京基百纳广场,8.5,万,2008.9,集中商业（裙楼）,天虹百货,、苏宁精品店、太平洋电影城、京基粤菜王府,百货,36%,22%,27%,10%,5%,欢乐颂（深圳）,3.5,万,2010.10,集中商业,家乐福,，好乐迪，特力屋，必胜客，肯德基,大卖场,18%,25%,25%,20%,12%,金桥国际商业广场,16.4,万,2009.12,街区,易买得,，上海歌城，国美，卡通尼，运动,100,，小南国，居适家,大卖场,19%,46%,17%,5%,12%,业态,组,组合,案例,万象,城,城业,态,态组,合,合：,餐饮,零,零售,比,比例,大,大，,主,主力,店,店占,比,比一,般,般不,超,超过,50%,。,成都,万,万象,城,城业,态,态组,合,合,杭州,万,万象,城,城业,态,态组,合,合,业态,组,组合,案例,宝龙,广,广场,业,业态,组,组合,：,：,主次,力,力店,面,面积,占,占比,较,较大,，,，一,般,般在,55%-65%,，餐,饮,饮比,例,例偏,少,少,项目,安溪,即墨,福州,李沧,洛阳,宿迁,盐城,无锡,新乡,主次力店,超市,49%,21%,12%,30%,35%,13%,21%,15%,29%,电玩,8%,5%,3%,5%,5%,4%,5%,1%,KTV,9%,5%,7%,5%,5%,4%,5%,8%,7%,影院,7%,7%,3%,5%,7%,4%,5%,3%,8%,百货,27%,22%,27%,32%,20%,20%,专业卖场,4%,4%,7%,4%,10%,4%,5%,大餐饮,6%,7%,养生美容,3%,酒吧,1%,服饰集合店,1%,3%,3%,5%,运动健身,3%,主次力店合计,74%,69%,63%,73%,59%,64%,65%,62%,54%,服装服饰,10%,10%,13%,8%,12%,16%,13%,13%,17%,生活配套,8%,12%,14%,10%,10%,10%,12%,14%,13%,餐饮美食,8%,9%,10%,9%,19%,11%,10%,11%,16%,合计,100%,100%,100%,100%,100%,100%,100%,100%,100%,购物,中,中心,的,的定,位,位,业态,组,组合,业态,及,及业,态,态组,合,合的,定,定义,业态,的,的分,类,类,业态,规,规划,的,的基,本,本原,则,则,业态,分,分布,的,的原,则,则及,方,方式,案例,宝龙,广,广场,业,业态,组,组合,vs.,其他,购,购物,中,中心,业,业态,组,组合,盐城,宝,宝龙,vs.,南京,建,建邺,万,万达,vs.,仲盛,商,商城,案,案例,分,分析,美利,坚,坚购,物,物中,心,心案,例,例,品牌,组,组合,标杆,品,品牌,介,介绍,目录,业态,组,组合,定位,：,：项,目,目定,位,位为,盐,盐城,区,区域,型,型购,物,物中,心,心,盐城,宝,宝龙,项目,区,区位,介,介绍,盐城,宝,宝龙,城,城市,广,广场,位,位于,盐,盐城,市,市中,心,心区,域,域，,市,市政,府,府行,政,政中,心,心西,北,北面,，,，青,年,年路,以,以南,，,，迎,宾,宾路,以,以东,。,。项,目,目,3,公里,范,范围,内,内涵,盖,盖新,，,，老,城,城区,，,，地,理,理位,置,置优,越,越。,项目,辐,辐射,人,人口,近,近千,万,万人,。,。,东临,城,城市,最,最大,生,生态,公,公园,，,，自,然,然景,观,观条,件,件优,越,越。,四,四面,主,主干,道,道交,通,通便,捷,捷。,盐城,宝,宝龙,项,项目,区,区位,图,图,业态,组,组合,盐城,宝,宝龙,主力店：百,货,货,+,专业卖场,+,超市,+,影院,+KTV,项目规划,宝龙第三代,标,标准店,五星级酒店,大型时尚百,货,货,大型生活超,市,市,大型电器商,场,场,巨幕影院,休闲商业街,国际社区,业态组合,盐城宝龙,布局：,业态组合,盐城宝龙,布局：,主力店,业态组合,盐城宝龙,布局：,业态组合,盐城宝龙,布局：,业态组合,定位：项目,定,定位为南京,河,河西新城的,区,区域型购物,中,中心,建邺万达,业态组合,主力店：百,货,货,+,专业卖场,+,超市,+,装饰城,+,影院,+KTV,建邺万达,业态组合,布局：,主力店分布,过,过于集中,建邺万达,金陵国际家居,万千百货,孩子王,艺目了然,国美电器,业态组合,建邺万达,布局：,餐饮主要集,中,中分布在高,楼,楼层，其他,楼,楼层分散分,布,布快餐及轻,餐,餐饮,3F,2F,1F,业态组合,建邺万达,品牌：,业态组合,建邺万达,实景图：,业态组合,仲盛商业广,场,场：购物中,心,心坐拥良好,的,的地理位置,条,条件，处于,莘,莘庄地铁处,，,，具有人口,导,导入的可能,；,；商业中心,被,被众多社区,簇,簇拥，客群,广,广，且在当,地,地居民心中,已,已有一定的,认,认可度；项,目,目运营情况,良,良好，“人,气,气”高,仲盛,业态组合,集超市、家,具,具、百货、,儿,儿童职业体,验,验、电影院,等,等购物、餐,饮,饮、娱乐功,能,能为一体，,为,为上海迄今,为,为止最大的,商,商城项目（,含,含停车场项,目,目总建筑面,积,积,32,万平米）,仲盛,业态组合,主力店：超,市,市,+,家具,+,百货,+,儿童,+,电影院,仲盛,业态组合,布局：,仲盛,业态组合,布局：,仲盛,购物中心的,定,定位,业态组合,业态及业态,组,组合的定义,业态的分类,业态规划的,基,基本原则,业态分布的,原,原则及方式,案例,宝龙广场业,态,态组合,vs.,其他购物中,心,心业态组合,盐城宝龙,vs.,南京建邺万,达,达,vs.,仲盛商城案,例,例分析,美利坚购物,中,中心案例,品牌组合,标杆品牌介,绍,绍,目录,业态组合,案例,美利坚购物,中,中心,美国最大购,物,物中心：,基本资料,立地位置：,美,美国明尼苏,达,达州,-,布卢明顿市,（介于省会,明,明尼阿波里,斯,斯市和圣保,罗,罗市之间）,总投资额,6.5,亿美元,(,约,52,亿人民币,),建筑面积：,390000,商业面积：,257000,入驻商户：,超,超过,520,家,停车位：,20000,个,楼高：,4,层,正职员工,11000,名，夏季及,假,假日期间的,员,员工增加到,13000,名,业态组合,案例,美利坚购物,中,中心,业态配置规,划,划：,梅西百货,停车场,停车场,购物区,室内主题游,乐,乐区,布卢明岱尔,斯,斯百货,席尔斯百货,诺德史壮百,货,货,业态组合,案例,美利坚购物,中,中心,业态组合：,购物,娱乐,主力店（百货公司）,4,家,品牌店,520,家,餐饮,游乐,布鲁明岱尔斯百货,服饰配件,正统餐厅,20,家,尼可罗迪欧主题,营业面积,19507,艺术,/,图像,快餐店,30,家,乐园,/17128 ,梅西百货,美妆,/,保养,饰品专卖店,36,家,海底探险水族馆,营业面积,26013,图书,/,手工艺品,高级会所,1,家,/ 4077 ,诺德史壮百货,婚纱,咖啡,/,茶店,LEGO,儿童益智中心,营业面积,20439,童装,冰品店,恐龙博物馆,席尔思百货,电子产品,水果,/,果汁店,ACES,飞行模拟馆,营业面积,16528,眼镜,/,太阳眼镜,各国特色料理店,迷你型,18,洞高尔,礼品,/,精品专卖,美食街,夫球场,顾客服务,/,便利店,孕妇服饰,/,用品,点心,/,面包,家居,/,家饰,男装,/,女装,素食店,箱包,音乐,/,录像,皮鞋,服务型商店,电影城,运动服饰,/,器材,奢侈精品,玩具,/,游戏,青少年服饰,14,个院厅,旅游,女仕精品服饰,业态组合,案例,美利坚购物,中,中心,二期业态组,合,合：,零售业态,特殊经验业态,宜家家居（,IKEA)/28000,田家冰上曲棍球标准的溜冰场及活,中高档零售及品牌折扣店,动中心,3720,运动专卖店,媒体拍片制片中心,娱乐型主力店,/28000,Spa,健疗中心,/9300,电子零售,烹饪学堂,培训中心,酒店业态,文化业态,1500,个房间，包括高级服务,表演艺术中心,/6000,个座位,/12000,酒店、家庭水上公园酒店，,晚宴剧院,/1500,个座位,/9300,户外型主题酒店及会议型酒,博物馆及展馆,/4650,店,体育馆超大型电影院,餐厅及夜总会,业态组合,案例,美利坚购物,中,中心,购物区：,业态组合,案例,美利坚购物,中,中心,娱乐区：,业态组合,案例,美利坚购物,中,中心,商圈客源辐,射,射范围：,旅游客源,本地客源,一天往返客源,150,公里,卢布明顿市,人口数：,265,万,人口数：,8.6,万人,家庭户数：,110,万,家庭户数：,3.8,万,家庭年均收入：,4.1,万美元,家庭年均收入：,5.5,万美元,25-54,岁人口数：,107,万,开车旅游客源,150-500,公里,双城市（明尼阿波里斯市,/,圣保罗市）,人口数：,248,万,人口数：,430,万,家庭户数：,937,万,家庭户数：,174,万,家庭年均收入：,4.4,万美元,家庭年均收入：,7.3,万美元,25-54,岁人口数：,105,万,航空旅游客源,500,公里以上,人口数：,5337,万,家庭户数：,2083,万,家庭人均年收入：,4.05,万美元,25-54,岁人口数：,2237,万,整个旅游潜在客源总人数预估：,8081,万人,业态组合,案例,美利坚购物,中,中心,成功因素探,讨,讨：,定位与规,划,划,购物中心的,定,定位与规划,务,务必要掌握,住,住三个原则,：,：,吸引足量的,客,客源入店,延长来客入,店,店停留时间,促使客源重,复,复入店,土地取得,提出开发方案,/,确定,确定开发伙伴,190191,写字楼办公区,公寓住宅区,会议及旅游中心,复合式零售及娱乐中心,加拿大,555,集团,美尔文 泰门集团,市场可行性研究,定位,/,规划建议,规划可行性研究,财务可行性研究,购物中心,经营管理,品牌营销,开业,完工,招商,动工,定位与规划原则：,吸引足量的客源入店,延长来客入店停留时间,促使客源重复入店,目标顾客群,业态组合,案例,美利坚购物,中,中心,成功因素探,讨,讨：,基本客源,本地客源,(,基本客源,),不管是购物,中,中心，或是,任,任何型态的,零,零售店，基,本,本客源永远,都,都是最重要,的,的、也是最,根,根本的顾客,群,群,基本客源,1,：,布卢明顿市,8.6,万人,基本客源,2,：,明尼阿波里斯市,/,圣保罗市,430,万人,一天往返客源：,265,万人,开车旅游客源：,248,万人,航空旅游客源：,5337,万人,旅游客源,美利坚购物中心,（跨区域型购物中心）,5-10,公里,15,公里,150,公里,150-500,公里,500,公里以上,本地客源,业态组合,案例,美利坚购物,中,中心,成功因素探,讨,讨：,业态设置,目标顾客,“家庭”客群,2454,岁男女性，拥有,12,岁以下的小孩,聚合大量家庭客群的娱乐元素,尼可罗迪欧主题乐园,/17128 ,海底探险水族馆,/ 4077 ,LEGO,儿童益智中心,恐龙博物馆,ACES,飞行模拟馆、,NASCAR,赛车模拟馆,迷你型,18,洞高尔夫球场,80,几家餐饮店,14,个厅院的电影城,购物中心的,定,定位,业态组合,品牌组合,品牌对购物,中,中心发展的,核,核心作用,中国购物中,心,心发展中的,品,品牌策略问,题,题,购物中心品,牌,牌组合规则,与,与策略,未来品牌发,展,展与购物中,心,心发展趋势,标杆品牌介,绍,绍,目录,品牌组合是,业,业态规划的,具,具体实现；,品牌商家是,业,业态规划的,基,基本条件；,品牌组合,品牌的作用,：,：,优秀的品牌,组,组合能够为,购,购物中心带,来,来持续的生,意,意提升、投,资,资回报和资,产,产价值增值,，,，并确保购,物,物中心在激,烈,烈的市场竞,争,争中处于领,先,先的地位。,品牌是购物,中,中心的灵魂,和,和核心内容,，,，对于购物,中,中心有着较,高,高的入驻条,件,件要求,选择什么样的购物中心定位是决定品牌能否成功入住的先决条件,购物中心的规划、设计也必须与品牌的选址要素相契合,购物中心持有者的财政实力是否雄厚？信誉如何,?,管理团队是谁？是否具备品牌理念？专业能力、经验、管理水平如何,?,购物中心的,定,定位,业态组合,品牌组合,品牌对购物,中,中心发展的,核,核心作用,中国购物中,心,心发展中的,品,品牌策略问,题,题,购物中心品,牌,牌组合规则,与,与策略,未来品牌发,展,展与购物中,心,心发展趋势,标杆品牌介,绍,绍,目录,品牌组合,品牌组合，以传统购物类为主，缺乏现代商业气息和生机,3,盲目走高档定位路线，追求国际大品牌,1,盲目引进大卖场、百货等主力店,2,中国购物中,心,心发展中的,品,品牌策略问,题,题：,盲目追求高,档,档定位和国,际,际大牌、盲,目,目引进大卖,场,场和百货主,力,力店，组合,与,与布局不合,理,理，招商不,成,成功，难以,正,正常运营,由于不了解品牌客层消费特点和品牌之间的商业互动关系，品牌档次、组合及铺面布局混乱,5,主力店组合占比过高，缺乏丰富产品选择，导致收益和回报率偏低,4,不同业态和品牌之间的商业互动关系断裂，无法有效引导客流到达各个楼层铺面,6,品牌组合,中国购物中心普遍存在着品牌同质化的现象，因此，顾客忠诚度不高,1,购物中心的定位模糊、经营主题不清晰、品牌组合脱离项目立地消费需求，运营状态困难重重，最终导致出租率、收益率双低的后果,2,中国购物中,心,心发展中的,品,品牌策略问,题,题：,品牌同质化,严,严重,顾客忠诚度,不,不高，运营,状,状态欠佳,购物中心的,定,定位,业态组合,品牌组合,品牌对购物,中,中心发展的,核,核心作用,中国购物中,心,心发展中的,品,品牌策略问,题,题,购物中心品,牌,牌组合规则,与,与策略,未来品牌发,展,展与购物中,心,心发展趋势,标杆品牌介,绍,绍,目录,品牌组合,品牌组合,(Brand Mix,）是购物中,心,心的核心吸,引,引力元素,:,主力店（,Anchor Store),、次主力店,（,（,Sub-anchor),与精准的品,牌,牌组合是购,物,物中心的核,心,心吸引力元,素,素,主次力店集聚消费者,品牌主力店和次主力店，具有较强的积聚小品牌和积聚消费群的能力 ；,主力店和次主力店的选择，对其他小型租户和目标消费群产生重要的吸引力和影响力,品牌组合决定档次,精准的品牌组合决定着商业地产项目的整体消费档次和商业品牌形象,品牌组合,品牌落位策,略,略与技巧是,商,商业地产创,造,造效益的关,键,键,首层楼面及主要入口位置，布局主力品牌，突显项目定位主题形象,以品牌的档次定位为主线，选择定位档次一致的品牌，布局首层楼面,避免互相干扰或互相冲突的业态混杂布局,突出重点品牌的位置和面积，合理控制其他品牌的面积需求；做到形象奢华而不浪费，优雅但不高傲,交通动线流畅自然，区域空间开阔和谐，服务设施及标示指引凸显人性化与特别关怀,各楼层布局须平面与垂直联动，业态适当集中与个别分散，品牌布局点面结合，保持不同档次的品牌和不同业态的商业互动关系,购物中心的,定,定位,业态组合,品牌组合,品牌对购物,中,中心发展的,核,核心作用,中国购物中,心,心发展中的,品,品牌策略问,题,题,购物中心品,牌,牌组合规则,与,与策略,未来品牌发,展,展与购物中,心,心发展趋势,标杆品牌介,绍,绍,目录,品牌组合,未来品牌发,展,展与购物中,心,心发展趋势,购物中心的发展推动品牌零售业市场细分,3,购物中心的快速发展带动品牌零售业的迅速扩张,1,购物中心的发展推动品牌零售业走向连锁,2,购物中心走,向,向二三线城,市,市，越来越,多,多的品牌零,售,售商家依附,于,于商业地,产,产向外扩张,购物中心吸,引,引众多的品,牌,牌单体店走,向,向连锁，达,到,到规模优势,购物中心的,发,发展推动品,牌,牌零售业市,场,场细分,品牌组合,国际品牌在,中,中国市场的,发,发展趋向,目前，约有,60%,的国际奢侈,品,品品牌进入,中,中国市场，,占,占据高端消,费,费品地位,有超过,100,个国际知名,品,品牌进入中,国,国市场，开,设,设,1000,余家专卖店,，,，主要集中,在,在一线城市,、,、省会城市,、,、沿海开放,城,城市和内地,工,工业化、资,源,源型城市,中国奢侈品,牌,牌销售约占,全,全球,5%,，香港奢侈,品,品销售额的,约,约,35%,来自于中国,内,内地。中国,人,人在海内外,消,消费国际奢,侈,侈品额约占,全,全球,15%20%,中国消费,者,者对于国,际,际品牌的,认,认知度仍,然,然偏低；,还,还有众多,的,的各类国,际,际消费品,品,品牌和商,业,业服务品,牌,牌尚未被,中,中国商业,地,地产和零,售,售行业所,认,认知,国际中高,端,端品牌在,中,中国零售,市,市场上持,续,续强势，,保,保持较快,速,速度的发,展,展，甚或,供,供不应求,由于中国,二,二三线城,市,市的消费,力,力已经向,一,一线城市,看,看齐，国,际,际品牌拓,展,展正在加,快,快走向中,国,国二、三,线,线城市发,展,展,购物中心,的,的定位,业态组合,品牌组合,标杆品牌,介,介绍,目录,标杆品牌,介,介绍,奢侈品,世界三大,奢,奢侈品集,团,团：法国,的,的,LVMH,集团,旗下拥有,50,多个世界,奢,奢侈顶级,品,品牌，最,主,主要的当,然,然是,LovisVuitton,，,LV,在,LVMH,公司的营,业,业总额中,，,，占四分,之,之一强，,而,而在公司,经,经营利润,中,中，,LV,更是占到,了,了,60%,左右。,化妆品系,列,列：,LVMH,旗下只有,DIOR,，,GIVENCHY,，,KENZO,，,LOEWE,的香水,;,化妆品只,有,有,GUERLAIN,，,FRESH,，,MAKEUPFOREVER,，还有,AFLACHERE,，,BENEFITCOSMOTICS,，,ACQUADIPARMA,等少数几,个,个没进入,大,大陆或者,亚,亚洲,时装与皮,具,具：,LV,，,LOEWE,，,CELINE,，,BERLUTI,，,KENZO,，,GIVENCHY,，,MARCJACOBS,，,FENDI,，,STEFANOBI,，,EMILIOPUCCI,，,THOMASPINK,，,DONNAKARAN,以及奢侈,品,品网站,ELUXURY,，绝对没,的,的大家想,象,象中的,DIOR,时装系列,钟表与珠,宝,宝：,TAGHeuer,Zenith,DiorWatches,FRED,顶级钢笔,牌,牌子,OMAS,以及顶级,珠,珠宝,Chaumet,精品零售,类,类：,DFS,MiamiCruiselineServices(,这个与,DFS,类似,不过只在,邮,邮轮上经,营,营免税的,奢,奢侈品,),，香水超,市,市,Sephora,，,LeBonMarch,(,主营顶级,百,百货，食,品,品，地产,),，,Samaritaine,百货公司,酒类,:,涉及品牌,太,太多了，,这,这里只列,举,举最重要,的,的一个,ChampagneMo,t&Chandon,标杆品牌,介,介绍,奢侈品,世界三大,奢,奢侈品集,团,团：瑞士,的,的,Richemont,历峰集团,瑞士历峰,集,集团（,Richemont,）是瑞士,奢,奢侈品公,司,司，它由,南,南非亿万,富,富翁安顿,鲁伯特（,AntonRupert,）（,JohnRupert,约翰,鲁伯特是,他,他的儿子,）,）于,1988,年建立。,公,公司涉及,的,的四个商,业,业领域是,：,：珠宝、,手,手表、附,件,件以及时,装,装。从,2004,年以来，,按,按营业额,计,计算，它,是,是世界第,二,二大奢侈,品,品公司，,排,排名在路,易,易,威登,(LVMH),和巴黎春,天,天,(PPR),之间。,卡地亚,(CartierS.A.),：珠宝、,手,手表等,梵克雅宝,(VanCleef&Arpels),：珠宝、,手,手表等,伯爵,(Piaget),：珠宝、,手,手表等,江诗丹顿,(VacheronConstantin),：手表,朗格,(A.Lange&Sohne),：手表,积家,(Jaeger-LeCoultre),：手表,沛纳海,(OfficinePanerai),：手表,万国,(InternationalWatchCo),：手表,名士,(BaumeetMercier),：手表,万宝龙,(Montblanc),：笔,登喜路,(,AfredDunhill),兰姿,(Lancel),Chloe,OldEngland,JamesPurdey&Sons,万特佳,(Montegrappa),：笔,集团主要,下,下属公司,为,为：,标杆品牌,介,介绍,奢侈品,世界三大,奢,奢侈品集,团,团：法国,的,的,PPR,集团,旗下最主,要,要的品牌,是,是,GUCCI,（古驰）,，,，通过,1999,年换取,GUCCI,集团,40%,的股份，,拥,拥有了该,意,意大利的,驰,驰名品牌,。,。,PPR,旗下的其,他,他品牌包,括,括,YSL(YvesSaintLaurent，,以设计师,圣,圣诺朗,的,的名字命,名,名，该人,为,为,Dior,的前首席,设,设计师,),、,AlexanderMcQueen、Zegna、StellaMcCartney,、,、Sergiorossi、Roger&Gallet,、,、Balenciaga、printemps,等。,PPR,即法国巴,黎,黎春天百,货,货集团的,老,老板,FrancoisPinault,，同时是,Redoute,（法国另,一,一家著名,百,百货集团,）,）、,焦点,杂志、以,及,及法国最,大,大的连锁,书,书店,FNAC,的所有者,，,，但却鲜,有,有人知的,是,是他还是,占,占法国收,视,视率三分,之,之一的法,国,国电视一,台,台的大股,东,东。,截至,2012,年,12,月底，中,国,国奢侈品,市,市场年消,费,费总额已,经,经达到,126,亿美元,(,不包括私,人,人飞机、,游,游艇与豪,华,华车,),，占据全,球,球份额的,28%,，中国已,经,经成为全,球,球占有率,最,最大的奢,侈,侈品消费,国,国家,;,如果算上,中,中国人在,境,境外的消,费,费，美国,波,波士顿咨,询,询公司则,给,给出另一,份,份数据：,全,全球奢侈,行,行业,40%,的销量由,中,中国消费,者,者创造，,到,到,2015,年中国有,望,望成为全,球,球最大奢,侈,侈品市场,;,变化：,增长减速,集体关店,班师回朝,下到乡下,勇闯电商,标杆品牌,介,介绍,快时尚品,牌,牌,国际快时,尚,尚：,ZARA,：,1975,年于西班,牙,牙创立，,隶,隶属于,Inditex,集团，为,全,全球排名,第,第三、西,班,班牙排名,第,第一的服,装,装商。全,球,球,56,个国家内,设,设立超过,2000,多家的服,装,装连锁店,，,，深受全,球,球时尚青,年,年的喜爱,。,。,ZARA,的商品从,设,设计、试,做,做、生产,到,到销售，,平,平均只花,3,周时间，,最,最快的只,用,用,1,周。,2006,年进驻中,国,国市场。,H&M,：海恩斯,莫,莫里斯,(Hennes&MauritzAB,，简称,H&M),于,1947,年由,Erling Persson,在瑞典,Vsters,市创立。,一,一件,H&M,时装从设,计,计到出现,在,在店面只,要,要,20,天。,2004,年起，不,断,断推出与,顶,顶级设计,师,师联名的,系,系列服饰,，,，如川久,保,保玲、马,修,修,威廉姆森,等,等。,2007,年进驻中,国,国市场。,GAP,：美国最,大,大的服装,公,公司之一,。,。,1969,年创建时,，,，只有屈,指,指可数的,几,几名员工,。,。而现在,，,，它是拥,有,有三个品,牌,牌,(GAP,、,Banana Republic,、,OldNavy),、,4200,多家连锁,店,店、年收,入,入超过,130,亿美元、,员,员工,16.5,万人的跨,国,国公司。,2010,年进驻中,国,国市场。,标杆品牌,介,介绍,快时尚品,牌,牌,国际快时,尚,尚：,MUJI,：日本良,品,品计划株,式,式会社是,西,西友株式,会,会社于,1980,年开发的,PB,品牌，发,展,展至今已,有,有,23,年的历史,，,，其年营,业,业额超过,1,151,亿日圆，,员,员工数超,过,过,2890,名，目前,在,在日本国,内,内共有直,营,营店,121,家，经销,点,点,146,家，是日,本,本最大的,LifeStyle Store,。,M&S:,目,前,前,英,英,国,国,最,最,大,大,的,的,服,服,装,装,零,零,售,售,商,商,。,。,它,它,是,是,一,一,个,个,在,在,全,全,球,球,拥,拥,有,有,超,超,过,过,800,个,商,商,店,店,和,和,76000,位,职,职,员,员,的,的,世,世,界,界,品,品,牌,牌,。,。,在,在,玛,玛,莎,莎,百,百,货,货,位,位,于,于,英,英,国,国,的,的,旗,旗,舰,舰,店,店,里,里,，,，,每,每,周,周,有,有,超,超,过,过,2,千,1,百,万,万,的,的,人,人,会,会,光,光,顾,顾,选,选,购,购,各,各,种,种,各,各,样,样,的,的,食,食,品,品,和,和,服,服,装,装,。,。,他,他,们,们,为,为,自,自,己,己,定,定,下,下,的,的,要,要,求,求,是,是,：,：,Quality(,质,量,量,)Value(,价,值,值,)Service(,服,务,务,)In