房地产开发与经营第六章_房地产规划与设计管理

, , , , , ,*,房地产开,发,发与经营,吴聘奇,wupinqi,第六章,房,房地产规,划,划与设计,管,管理,6.1,房地产开,发,发与城市,规,规划,6.2,房地产开,发,发项目规,划,划管理,6.3,房地产规,划,划与设计,指,指标,6.4,房地产开,发,发项目规,划,划设计方,案,案及评价,（一）城,市,市规划概,念,念,城市规划,是指为了,实,实现一定,时,时期内城,市,市的社会,、,、经济和,生,生态发展,目,目标，对,各,各类资源,进,进行整合,，,，通过,法定程序,编,编制并经,批,批准,，对城市,发,发展和城,市,市建设进,行,行引导和,管,管理，以,法,法定的形,式,式确定,城市性质,、,、规模和,发,发展方向,，合理利,用,用城市土,地,地，协调,城市空间,布,布局,和,各项建设,的综合部,署,署和具体,安,安排。,（二）城,市,市规划管,理,理概念,城市规划,管,管理,是指城市,人,人民政府,按照法定,程,程序编制,和,和审批城,市,市规划,，并依据,国,国家和各,级,级政府颁,布,布的城市,规,规划管理,的,的有关法,规,规和具体,规,规定，对,批,批准的城,市,市规划，,采,采用,法律的、,行,行政的、,经,经济的管,理,理,办法，对,城,城市规划,区,区内各项,建,建设进行,统一安排,和,和控制,，使城市,中,中的各项,建,建设用地,和,和建设工,程,程活动有,计,计划、有,秩,秩序地协,调,调发展，,保,保证城市,规,规划顺利,实,实施。,（三）城,市,市规划体,系,系,1,、城市总,体,体规划,城市总体,规,规划的内,容,容,应当包括,城,城市的发,展,展布局、,功,功能分区,、,、用地布,局,局、综合,交,交通体系,、,、禁止、,限,限制和适,宜,宜建设的,地,地域范围,、,、各类专,项,项规划等,。,。,城市总体,规,规划的规,划,划期限,一般为,20,年，在编,制,制城市总,体,体规划时,，,，还应当,对,对更长远,的,的发展做,出,出预测性,安,安排。,（三）城,市,市规划体,系,系,2,、城市分,区,区规划,城市分区,规,规划的主,要,要任务,是在总体,规,规划的基,础,础上，,对城市土,地,地利用、,人,人口分布,和,和公共设,施,施、城市,基,基础,设施的配,置,置作出进,一,一步的安,排,排，以便,与,与详细规,划,划,更好地衔,接,接。,（三）城,市,市规划体,系,系,2,、城市分区,规,规划内容：,原则规定分,区,区内土地使,用,用性质、居,住,住人口分布,、,、建筑,及用地的容,量,量控制指标,。,。,确定市、区,、,、居住区级,公,公共设施的,分,分布及其用,地,地范围。,确定城市主,、,、次干道的,红,红线位置、,断,断面、控制,点,点坐标,和标高，确,定,定支路的走,向,向、宽度以,及,及主要交叉,口,口、广,场、停车场,位,位置和控制,范,范围。,（三）城市,规,规划体系,3,、城市详细,规,规划,城市详细规,划,划,是以城市总,体,体规划或分,区,区规划为依,据,据，,对一定时期,内,内城市局部,地,地区的土地,利,利用、空间,环,环境,和各项建设,用,用地所作的,具,具体安排。,城市详细规,划,划包括,：规划地段,各,各项建设的,具,具体用地,范围，建筑,密,密度和高度,等,等控制指标,，,，总平面布,置,置、,工程管线综,合,合规划和竖,向,向规划。,（三）城市,规,规划体系,3,、城市详细,规,规划,控制性详细,规,规划,：,以总体规划,或,或者分区规,划,划为依据，,详细规定建,设,设用地的各,项,项,控制指标,和其他规划,管,管理,要求，控制,和,和引导各项,用,用地的开发,和,和投资建设,。,。,修建性详细,规,规划,：,以总体规划,、,、分区规划,或,或控制性,详细规划为,依,依据，直接,对,对建设作出,具,具体的,修建安排,及规划设计,，指导建筑,设,设计和工程,施,施工图设计,。,。,（四）城市,规,规划与房地,产,产开发的关,系,系,城市规划对,房,房地产开发,起,起到管制作,用,用,城市规划指,导,导和促进房,地,地产开发,城市规划设,计,计是房地产,成,成片开发的,必,必经阶段,和必要手段,6.1,房地产开发,与,与城市规划,6.2,房地产开发,项,项目规划管,理,理,6.3,房地产规划,与,与设计指标,6.4,房地产开发,项,项目规划设,计,计方案及评,价,价,（一）建设,用,用地选址管,理,理,含义：,城市规划行,政,政主管部门,根,根据城市规,划,划及,有关法律、,法,法规对建设,项,项目地址进,行,行确认或选,择,择，,保证各项建,设,设按照城市,规,规划安排，,并,并核发,建设,项目选址意,见,见书,的行政管理,工,工作。,依据,:,中华人民共,和,和国城乡规,划,划法,目的与任务,：,：,宏观调控、,符,符合规划、,协,协调矛盾、,促,促进工作,（一）建设,用,用地选址管,理,理,建设项目选,址,址意见书,的办理步骤,建设项目选,址,址意见书,的办理共分,为,为,提出选址,申请,、,规划管理人,员,员现场踏勘,、,审查,、,结果领取,四个步骤。,建设项目选,址,址意见书有,效,效期为一年,，,，确需延长,的,的，,须在期满前,1,个月内向市,规,规划行政主,管,管部门提出,申请，延长,期,期不得超过,6,个月。,（二）建设,用,用地规划管,含义：,城市规划主,管,管部门根据,城,城市规划法,规,规和批准,的城市规划,，,，确定规划,区,区内建设项,目,目用地的,选址、,定点和范围,，,，审查总平,面,面，核发建,设,设用地许可,证,证,等,各项管理工,作,作的总称。,依据,:,中华人民共,和,和国城乡规,划,划法,目的与任务,：,：,控制建设、,合,合理利用土,地,地、保障规,划,划实施、,协调矛盾、,综,综合考虑用,地,地效益、完,善,善城市规划,（二）建设,用,用地规划管,理,理,建设用地规,划,划许可证,的办理步骤,申请材料报,送,送,、,现场踏勘,、,根据需要征,求,求有关部门,意,意见,、,核定建设用,地,地位置和界,线,线,、,提供规划设,计,计条件,、,审查建设用,地,地总平面布,置,置,、,核发建设用,地,地规划许可,证,证,有效期限为,六,六个月，逾,期,期未申请办,理,理的，许可,证,证,将自行失效,；,；申请人需,要,要延续有效,期,期限的，有,效,效,期限届满,30,日前提出申,请,请。,（三）建设,工,工程规划管,理,理,含义：,城市规划行,政,政主管部门,根,根据城市规,划,划及有,关法律、法,规,规和技术规,范,范，对各类,建,建设工程进,行,行,组织、控制,、,、引导和协,调,调，审查规,划,划方案，核,发,发,建设工程规,划,划许可证,等行政管理,工,工作的统称,。,。,主要内容,:,建筑管理,、,道路管理,和,管线管理,。,程序：,规划设计方,案,案审查,、,建设工程施,工,工图审查,和,建设工程规,划,划许可证,核发,三个阶段。,6.1,房地产开发,与,与城市规划,6.2,房地产开发,项,项目规划管,理,理,6.3,房地产规划,与,与设计指标,6.4,房地产开发,项,项目规划设,计,计方案及评,价,价,（一）居住,项,项目规划与,设,设计指标,1,、居住区规,划,划相关概念,：,：,居住区按居,住,住户数或人,口,口规模可分,为,为,居住区,、,小区,、,组团,三级，居住,区,区分级控制,规,规模见下表,。,。,居住区规划,组,组织结构可,采,采用,居住区,-,小区,-,组团,、,居住区,-,组团,、,小区,-,组团,及,独立式组团,等多种类型,。,。,（一）居住,项,项目规划与,设,设计指标,（,1,）居住区：,泛指不同居,住,住人口规模,的,的生活聚居,地,地和特指被,城,城,市干道或自,然,然分界线所,围,围合，并与,居,居住人口规,模,模,（,30000-50000,人,）相对应，,配,配建有一整,套,套较完善,的、能满足,该,该区居民物,质,质与文化生,活,活所需的公,共,共,服务设施的,生,生活聚居地,。,。,（一）居住,项,项目规划与,设,设计指标,（,2,）小区：,指被居住区,级,级道路或自,然,然分界线所,围,围合，并与,居住人口规,模,模（,7000-15000,人,）相对应，,配,配建,有一套能满,足,足该区居民,基,基本物质与,文,文化生活所,需的公共服,务,务设施的生,活,活聚居地。,（一）居住,项,项目规划与,设,设计指标,（,3,）组团：,指被小区道,路,路分隔，并,与,与居住人口,规,规模,（,1000-3000,人,）相对应，,配,配建有居民,所,所需,的,基,基,层,层,公,公,共,共,服,服,务,务,设,设,施,施,的,的,生,生,活,活,聚,聚,居,居,地,地,。,。,（,一,一,）,）,居,居,住,住,项,项,目,目,规,规,划,划,与,与,设,设,计,计,指,指,标,标,2,、,用,用,地,地,指,指,标,标,居,住,住,区,区,总,总,用,用,地,地,包,包,括,括,居,住,住,区,区,用,用,地,地,和,其,他,他,用,用,地,地,其,结,结,构,构,体,体,系,系,如,如,图,图,所,所,示,示,：,：,国,家,家,规,规,定,定,的,的,居,居,住,住,区,区,用,用,地,地,平,平,衡,衡,控,控,制,制,指,指,标,标,表,表,案,例,例,（,一,一,）,）,居,居,住,住,项,项,目,目,规,规,划,划,与,与,设,设,计,计,指,指,标,标,3,、,项,项,目,目,设,设,计,计,指,指,标,标,（,二,二,）,）,非,非,居,居,住,住,项,项,目,目,规,规,划,划,与,与,设,设,计,计,指,指,标,标,酒,店,店,、,、,办,办,公,公,、,、,商,商,业,业,、,、,工,工,业,业,等,等,其,其,他,他,用,用,途,途,的,的,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,项,项,目,目,6.1,房,地,地,产,产,开,开,发,发,与,与,城,城,市,市,规,规,划,划,6.2,房,地,地,产,产,开,开,发,发,项,项,目,目,规,规,划,划,管,管,理,理,6.3,房,地,地,产,产,规,规,划,划,与,与,设,设,计,计,指,指,标,标,6.4,房,地,地,产,产,开,开,发,发,项,项,目,目,规,规,划,划,设,设,计,计,方,方,案,案,及,及,评,评,价,价,（,一,一,）,）,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,项,项,目,目,规,规,划,划,设,设,计,计,方,方,案,案,编,编,制,制,1,、,居,住,住,区,区,规,规,划,划,的,的,基,基,本,本,要,要,求,求,安,全,全,的,的,要,要,求,求,卫,生,生,的,的,要,要,求,求,物,质,质,舒,舒,适,适,性,性,要,要,求,求,精,神,神,享,享,受,受,性,性,的,的,要,要,求,求,与,城,城,市,市,发,发,展,展,相,相,协,协,调,调,的,的,要,要,求,求,可,持,持,续,续,性,性,的,的,要,要,求,求,产,业,业,化,化,的,的,要,要,求,求,（,一,一,）,）,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,项,项,目,目,规,规,划,划,设,设,计,计,方,方,案,案,编,编,制,制,2,、,居,住,住,区,区,规,规,划,划,的,的,编,编,制,制,程,程,序,序,调,查,查,分,分,析,析,、,规,划,划,设,设,计,计,、,成,果,果,表,表,达,达,三,个,个,阶,阶,段,段,。,。,3,、,居,住,住,区,区,规,规,划,划,的,的,方,方,案,案,内,内,容,容,规,划,划,结,结,构,构,、,住,宅,宅,形,形,式,式,与,与,布,布,局,局,选,选,择,择,、,配,套,套,服,服,务,务,设,设,施,施,、,道路交,通,通,、,绿地与,景,景观,、,竖向,、,管线综,合,合,等多个,方面，,并,并按照,居,居民区,规,规划设,计,计的层,次,次性特,点,点，在,总体规,划,划、控,制,制性详,细,细规划,和,和修建,性,性详细,规,规划等,不同层,次,次的规,划,划阶段,中,中的侧,重,重点有,所,所不同,。,。,（一）,房,房地产,开,开发项,目,目规划,设,设计方,案,案编制,（,1,）规划,空,空间结,构,构,居住区,包,包括,住宅,、,道路,、,配套公,共,共服务,设,设施,、,公共绿,地,地,四个部,分,分，通,过,过对空,间,间结构,的,的分析,，,，,将四个,部,部分要,素,素加以,组,组合，,确,确定基,本,本布局,和,和,空间形,态,态。,（一）,房,房地产,开,开发项,目,目规划,设,设计方,案,案编制,（,1,） 规,划,划空间,结,结构,影响居,住,住区规,划,划结构,的,的主要,因,因素：,区位及,规,规划,要求,、,场地及,环,环境条,件,件,、,人的生,活,活需求,、,经济,性,、,社会管,理,理制度,等。,常见的,居,居住区,规,规划空,间,间结构,的,的类型,主,主要有,内向型,、,开放型,、,自由型,等。,（一）,房,房地产,开,开发项,目,目规划,设,设计方,案,案编制,（,2,） 住,宅,宅形式,与,与布局,选,选择,住宅形,式,式取决,于,于,自然环,境,境,、,经济水,平,平,、,技术水,平,平,、,文化习,俗,俗,和,家庭结,构,构,等因,素,素。,住宅,建,建筑,设,设计,规,规范,中，,根,根据,住,住宅,建,建造,层,层数,将,将,住宅,划,划分,为,为,低层,住,住宅,（,1,至,3,层）,、,、,多层,住,住宅,（,4,至,6,层）,、,、,中高,层,层住,宅,宅,（,7,至,9,层）,、,、,高层,住宅,（,10,至,30,层）,。,。,（一,）,）房,地,地产,开,开发,项,项目,规,规划,设,设计,方,方案,编,编制,（,2,）,住,住宅,形,形式,与,与布,局,局选,择,择,住宅,布,布局,有,有,行列,式,式,、,周边,式,式,和,点群,式,式,三种,基,基本,形,形式,。,。,住宅,布,布置,中,中必,须,须要,重,重点,考,考虑,日照,和,和通,风,风,（一,）,）房,地,地产,开,开发,项,项目,规,规划,设,设计,方,方案,编,编制,（,3,）,配,配套,服,服务,设,设施,配套,公,公建,的,的基,本,本要,求,求：,规,规划,布,布局,应,应体,现,现方,便,便生,活,活、,减少,干,干扰,、,、有,利,利经,营,营、,美,美化,环,环境,的,的原,则,则，,可,可采,用,用,分散,、,集中,、,分散,和,和集,中,中相,结,结合,的方,式,式布,局,局。,而且,，,，为,了,了保,证,证合,理,理的,服,服务,半,半径,，,，注,意,意未,来,来发,展,展,需要,，,，规,划,划中,还,还应,留,留有,余,余地,。,。,（一）房,地,地产开发,项,项目规划,设,设计方案,编,编制,（,4,） 道路,交,交通,组织交通,、,、保持环,境,境、保障,安,安全、提,供,供空间,居住区道,路,路网结构,在形态上,有,有,规则式,、,自由式,、,混合式,等，在交,通,通组织上,分,分为,人车混行,、,人车,分流,两种形式,。,。,（一）房,地,地产开发,项,项目规划,设,设计方案,编,编制,（,5,） 公共,绿,绿地,组织在绿,地,地规划设,计,计中，公,共,共绿地应,具,具备,可达性,、,功能性,、,亲和性,。,绿地布局,应注意人,的,的动态和,静,静态观赏,效,效果，一,般,般,在小区入,口,口、中心,形,形成景观,节,节点，创,造,造层次丰,富,富,的视觉效,果,果。,（一）房,地,地产开发,项,项目规划,设,设计方案,编,编制,（,6,） 竖向,及,及管线综,合,合,居住区的,市,市政工程,由,由,居住区给,水,水,、,排水,、,供电,、,燃气,、,供热,、,通信,、,环卫,、,防灾,等工程组,成,成。,按照敷设,方,方式可以,分,分为,架空线路,和,地下埋设,线,线路,。,地下埋设,线,线路又可,分,分为直埋,管,管线和沟,埋,埋管线。,居住区内,的,的管线应,尽,尽量采用,地,地下埋设,的,的方式。,（一）房,地,地产开发,项,项目规划,设,设计方案,编,编制,（,6,） 竖向,及,及管线综,合,合,竖向规划,设,设计,是为了有,效,效利用地,形,形，满足,居,居住区,道路交通,、,、地面排,水,水、建筑,布,布置和城,市,市景观等,方,方,面的要求,，,，对自然,地,地形改造,和,和利用而,进,进行的规,划,划,设计，包,括,括,道路竖向,设,设计,和,场地竖向,设,设计,。,（一）房,地,地产开发,项,项目规划,设,设计方案,编,编制,4,、,居住区规,划,划设计方,案,案的主要,成,成果,规划设计,图,图纸及文,件,件两大类,分析图,规划设计,图,图,工程规划,设,设计图,形态意向,规,规划设计,图,图和模型,规划设计,说,说明及技,术,术经济指,标,标,（一）房,地,地产开发,项,项目规划,设,设计方案,编,编制,5,、,市场主流,住,住宅形式,板楼、塔,楼,楼、别墅,长板经典,项,项目,北京,10,号名邸,（一）房,地,地产开发,项,项目规划,设,设计方案,编,编制,5,、,市场主流,住,住宅形式,板楼、塔,楼,楼、别墅,短板经典,项,项目,北京国奥,村,村,（一）房,地,地产开发,项,项目规划,设,设计方案,编,编制,板,楼,楼,：,：,建,筑,筑,层,层,数,数,一,一,般,般,不,不,超,超,过,过,12,层,，,，,但,但,也,也,有,有,很,很,多,多,例,例,外,外,平,面,面,上,上,长,长,度,度,明,明,显,显,大,大,于,于,宽,宽,度,度,由,多,多,个,个,住,住,宅,宅,单,单,元,元,组,组,合,合,而,而,成,成,每,单,单,元,元,设,设,楼,楼,梯,梯,或,或,电,电,梯,梯,，,，,多,多,为,为,一,一,梯,梯,两,两,户,户,分,为,为,高,高,板,板,（,（,18,层,以,以,上,上,）,）,、,、,小,小,高,高,板,板,（,（,9-18,层,）,）,、,、,多,层,层,板,板,楼,楼,（,（,9,层,以,以,下,下,）,）,（,一,一,）,）,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,项,项,目,目,规,规,划,划,设,设,计,计,方,方,案,案,编,编,制,制,塔,楼,楼,：,：,四,五,五,户,户,以,以,上,上,共,共,同,同,围,围,绕,绕,或,或,者,者,环,环,绕,绕,一,一,组,组,公,公,共,共,竖,竖,向,向,交,交,通,通,平,面,面,上,上,长,度,度,和,和,宽,宽,度,度,大,大,致,致,相,相,同,同,高,度,度,从,从,12,层,以,以,上,上,到,到,35,层,，,，,超,超,过,过,35,层,是,是,超,超,高,高,层,层,一,般,般,是,是,一,一,梯,梯,四,四,户,户,到,到,一,一,梯,梯,12,户,方,塔,塔,楼,楼,、,形,形,楼,楼,、,井,字,字,形,形,、,风,车,车,形,形,和,蝶,形,形,等,形,形,式,式,蝶,形,形,户,户,型,型,（,一,一,）,）,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,项,项,目,目,规,规,划,划,设,设,计,计,方,方,案,案,编,编,制,制,别,墅,墅,：,：,造,型,型,外,外,观,观,雅,雅,致,致,美,美,观,观,，,，,独,独,幢,幢,独,独,户,户,庭,院,院,视,视,野,野,宽,宽,阔,阔,，,，,花,花,园,园,树,树,茂,茂,草,草,盛,盛,，,，,有,有,较,较,大,大,绿,绿,地,地,厅,大,大,房,房,多,多,、,、,装,装,修,修,精,精,致,致,、,、,设,设,备,备,齐,齐,全,全,、,、,通,通,风,风,采,采,光,光,良,良,好,好,有,附,附,属,属,的,的,汽,汽,车,车,间,间,、,、,门,门,房,房,间,间,、,、,花,花,棚,棚,等,等,社,区,区,型,型,的,的,别,别,墅,墅,公,公,共,共,设,设,施,施,完,完,备,备,，,，,有,有,中,中,心,心,花,花,园,园,、,、,水,水,池,池,绿,地,地,，,，,还,还,设,设,有,有,健,健,身,身,文,文,化,化,娱,娱,乐,乐,场,场,所,所,、,、,购,购,物,物,场,场,所,所,等,等,（一,）,）房,地,地产,开,开发,项,项目,规,规划,设,设计,方,方案,编,编制,别墅,：,：,在我,国,国，,别,别墅,分,分为,独栋,别,别墅,（,Villa,）,和,联排,别,别墅,（,House,），,而,而在,国,国外,，,，,一般,所,所说,的,的别,墅,墅单,指,指独,栋,栋别,墅,墅（,Villa,）。,独栋,别,别墅,即,即独,门,门独,院,院，,有,有天,有,有地,联排,别,别墅,即,即小,于,于三,层,层的,单,单户,别,别墅,并,并联,，,，,共用,外,外墙,、,、有,独,独立,门,门户,。,。（,两,两单,元,元并,联,联称,双,双拼,）,）,独栋,别,别墅,经,经典,项,项目,-,北京,优,优山,美,美地,双拼,别,别墅,经,经典,项,项目,-,北京,提,提香,草,草堂,联排,别,别墅,经,经典,项,项目,-,北京,水,水郡,长,长安,（二,）,）房,地,地产,开,开发,项,项目,规,规划,设,设计,方,方案,评,评价,综合,评,评分,法,法,或,层次,分,分析,法,法,定性,指,指标,采,采取,专,专家,打,打分,，,，定,量,量指,标,标则,转,转化,为,为,相应,的,的评,分,分，,最,最后,将,将各,项,项指,标,标的,得,得分,累,累加,，,，,求出,该,该方,案,案的,综,综合,评,评分,值,值。,可对,评,评价,指,指标,依,依其,重,重要,性,性赋,予,予不,同,同的,权,权重,综合,评,评分,最,最大,的,的方,案,案为,最优,方,方案,课外,：,：,查找,资,资料,，,，列,出,出福,州,州市,的,的主,流,流住,宅,宅形,式,式，,并辅,以,以案,例,例、,图,图文,进,进行,说,说明,。,。,选择,其,其它,地,地区,亦,亦可,。,。,