建筑项目估算市场法

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第四,章,章,市,市,场,场法,第一,节,节市场,法,法的,基,基本,原,原理,第二,节,节搜集,交,交易,实,实例,第三,节,节选取,可,可比,实,实例,第四,节,节建立,价,价格,可,可比,基,基础,第五,节,节交易,情,情况,修,修正,第六,节,节交易,日,日期,调,调整,第七,节,节房地,产,产状,况,况调,整,整,第八,节,节求取,比,比准,价,价格,第九,节,节市场,法,法运,用,用实,例,例,第一,节,节市场,法,法的,基,基本,原,原理,主要,内,内容:,市场,法,法的,概,概念,和,和理,论,论依,据,据,市场,法,法适,用,用的,对,对象,和,和条,件,件,市场,法,法的,操,操作,步,步骤,一、,市,市场,法,法的,概,概念,和,和理,论,论依,据,据,1、,市,市场,法,法的,概,概念,市场,法,法是,将,将估,价,价对,象,象与,在,在估,价,价时,点,点的,近,近期,有,有过,交,交易,的,的类,似,似房,地,地产,进,进行,比,比较,，,，对,这,这些,类,类似,房,房地,产,产的,成,成交,价,价格,做,做适,当,当的,修,修正,，,，以,此,此估,算,算估,价,价对,象,象的,客,客观,合,合理,价,价格,或,或价,值,值的,方,方法,。,。,2、,市,市场,法,法的,理,理论,依,依据,市场,法,法的,理,理论,依,依据,是,是房,地,地产,价,价格,形,形成,的,的替,代,代原,理,理。,二、,市,市场,法,法适,用,用的,对,对象,和,和条,件,件,1、,市,市场,法,法适,用,用的,对,对象,市场,法,法适,用,用的,对,对象,是,是具,有,有交,易,易性,的,的房,地,地产,。,。,2、,市,市场,法,法适,用,用的,条,条件,市场,法,法适,用,用的,条,条件,是,是在,同,同一,供,供求,范,范围,内,内存,在,在较,多,多的,类,类似,房,房地,产,产的,交,交易,。,。,三、,市,市场,法,法的,操,操作,步,步骤,搜集,交,交易,实,实例,；,；,选取,可,可比,实,实例,；,；,对可,比,比实,例,例的,成,成交,价,价格,做,做适,当,当处,理,理；,求取,比,比准,价,价格,。,。,第二,节,节搜集,交,交易,实,实例,主要,内,内容:,搜集,交,交易,实,实例,的,的主,要,要途,径,径,搜集,交,交易,实,实例,的,的主,要,要内,容,容,建立,交,交易,实,实例,库,库,一、,搜,搜集,交,交易,实,实例,的,的主,要,要途,径,径,政府,有,有关,部,部门,；,；,报刊,等,等传,媒,媒；,房产,交,交易,会,会；,房产,当,当事,人,人、,经,经纪,人,人、,银,银行,、,、保,险,险公,司,司等,；,；,同行,之,之间,；,；,其他,。,。,二、,搜,搜集,交,交易,实,实例,的,的主,要,要内,容,容,交易,实,实例,房,房地,产,产的,状,状况,；,；,交易,双,双方,；,；,成交,日,日期,；,；,成交,价,价格,；,；,付款,方,方式,；,；,交易,情,情况,。,。,三、,建,建立,交,交易,实,实例,库,库,搜集,交,交易,实,实例,的,的内,容,容要,统,统一,规,规范,；,；,制作,成,成交,易,易实,例,例卡,片,片或,档,档案,袋,袋；,分门,别,别类,保,保存,；,；,有条,件,件的,可,可开,发,发计,算,算机,软,软件,，,，将,交,交易,实,实例,信,信息,输,输入,计,计算,机,机。,第三,节,节选取,可,可比,实,实例,主要,内,内容,：,：,可比,实,实例,的,的含,义,义,选取,的,的可,比,比实,例,例质,量,量要,求,求,选取,的,的可,比,比实,例,例数,量,量要,求,求,一、,可,可比,实,实例,的,的含,义,义,可比,实,实例,指在,估,估价,中,中用,于,于参,照,照比,较,较的,交,交易,实,实例,。,。,二、,选,选取,的,的可,比,比实,例,例质,量,量要,求,求,估价,对,对象,房,房地,产,产的,类,类似,房,房地,产,产，,包,包括,在,在区,位,位、,权,权益,和,和实,物,物三,个,个方,面,面应,相,相同,或,或相,近,近；,交易,类,类型,与,与估,价,价目,的,的吻,合,合；,成交,日,日期,与,与估,价,价时,点,点接,近,近；,成交,价,价格,是,是正,常,常价,格,格或,可,可修,正,正为,正,正常,价,价格,。,。,在实,际,际选,取,取时,，,，具,体,体化,为,为,个,个方,面,面：,可比,实,实例,应,应与,估,估价,对,对象,处,处在,同一,供,供求,范,范围,内；,可比,实,实例,的,的用,途,途应,与,与估,价,价对,象,象的,用途,相,相同,。,可比,实,实例,的,的规,模,模应,与,与估,价,价对,象,象的,规模,相,相当,。,可比,实,实例,的,的建,筑,筑结,构,构应,与,与估,价,价对,象,象的,建筑,结,结构,相,相同,；,可比,实,实例,的,的档,次,次应,与,与估,价,价对,象,象的,档次,相,相当,；,可比,实,实例,的,的权,利,利性,质,质应,与,与估,价,价对,象,象的,权利,性,性质,相,相同,；,可比,实,实例,的,的成,交,交日,期,期应,与,与,估价,时,时点,接,接近,；,可比,实,实例,的,的,交易,类,类型,应,应与,估,估价,目,目的,相,相吻,合,合,；,可比,实,实例,的,的成,交,交价,格,格是,正常,价,价格,或,或可,修,修正,为,为正,常,常价,格,格,一般,选,选取3个(含3个)以,上,上10个,（,（含10,个,个）,以,以下,可,可比,实,实例,三、,选,选取,的,的可,比,比实,例,例数,量,量要,求,求,第四,节,节建立,价,价格,可,可比,基,基础,主要,内,内容,：,：,统一,付,付款,方,方式,统一,采,采用,单,单价,统一,币,币种,和,和货,币,币单,位,位,统一,面,面积,内,内涵,统一,面,面积,单,单位,统一,付,付款,方,方式,：将,分,分期,付,付款,的,的可,比,比实,例,例的,成,成交,价,价格,折,折算,为,为在,其,其成,交,交日,期,期时,一,一次,付,付清,。,。具,体,体方,法,法是,货,货币,时,时间,价,价值,中,中的,折,折现,计,计算,。,。,统一,采,采用,单,单价,：即,统,统一,为,为单,位,位面,积,积上,的,的价,格,格。,其,其中,土,土地,除,除了,单,单价,外,外，,还,还有,楼,楼面,地,地价,。,。,统一,币,币种,和,和货,币,币单,位,位,：即,统,统一,为,为“,元,元”,。,。,统一,面,面积,内,内涵,：现,实,实交,易,易中,有,有按,建,建筑,面,面积,、,、套,内,内建,筑,筑面,积,积或,使,使用,面,面积,计,计价,的,的，,通,通常,统,统一,为,为建,筑,筑面,积,积。,统一,面,面积,单,单位,：通,常,常统,一,一为,平,平方,米,米。,例4-1,：,：某,宗,宗房,地,地产,的,的交,易,易总,价,价款,为,为30万,元,元，,其,其中,首,首付,款,款20%,，,，余,款,款于,半,半年,后,后支,付,付。,假,假设,月,月利,率,率为5,，则,在,在其,成,成交,日,日期,时,时一,次,次付,清,清的,价,价格,为,为多,少,少？,30,20%,+30,（,（1,20%,）,）,（,（1+5,）,6,=29.29,（,（万,元,元）,例4-2,：,：搜,集,集有,甲,甲、,乙,乙两,宗,宗交,易,易实,例,例。,甲交,易,易实,例,例的,建,建筑,面,面积,为,为200,平,平方,米,米，,成,成交,价,价格,总,总价80,万,万元,人,人民,币,币，,分,分三,期,期付,款,款，,首,首期,付,付16万,元,元人,民,民币,，,，第,二,二期,于,于半,年,年后,付,付32万,元,元人,民,民币,，,，余,款,款32万,元,元人,民,民币,于,于一,年,年后,付,付清,。,。,乙交易,实,实例的,使,使用面,积,积为2500,平,平方英,尺,尺，成,交,交价格,总,总价15万美,元,元，于,成,成交时,一,一次付,清,清。,另知乙,交,交易实,例,例成交,时,时人民,币,币年利,率,率为8%；人,民,民币与,美,美元的,市,市场汇,价,价为1,美,美元=8,.,3元人,民,民币；1平方,米,米建筑,面,面积=0,.,75平,方,方米使,用,用面积,；,；1平,方,方米=10,.,764,平,平方英,尺,尺。,根据上,述,述资料,建,建立价,格,格可比,基,基础。,统一付,款,款方式,甲总价,=16,32/（1,8%,）,）,0.5,32/（1,8%,）,）,1,=76,.,422,（,（万元,人,人民币,）,）,乙总价=15,（,（万美,元,元）,统一采,用,用单价,甲单价,=764220200,=3821,.,1（元,人,人民币/平方,米,米/建,筑,筑面积,）,）,乙单价,=1500002500,=60,（,（美元/平方,英,英尺/,使,使用面,积,积）,统一币,种,种和货,币,币单位,甲单价,=3821,.,1（元,人,人民币/平方,米,米/建,筑,筑面积,）,）,乙单价,=60,8,.,3,=498（元,人,人民币/平方,英,英尺/,使,使用面,积,积）,统一面,积,积内涵,甲单价,=3821,.,1（元,人,人民币/平方,米,米/建,筑,筑面积,）,）,乙单价,=4980,.,75,=373,.,5（元,人,人民币/平方,英,英尺/,建,建筑面,积,积）,统一面,积,积单位,甲单价,=3821,.,1（元,人,人民币/平方,米,米/建,筑,筑面积,）,）,乙单价,=373,.,510,.,764,=4020,.,4（元,人,人民币/平方,米,米/建,筑,筑面积,）,）,第五节交易情,况,况修正,主要内,容,容:,交易情,况,况修正,的,的含义,造成成,交,交价格,偏,偏离正,常,常价格,的,的原因,交易情,况,况修正,的,的方法,一、交,易,易情况,修,修正的,含,含义,将可比,实,实例的,不,不正常,的,的成交,价,价格修,正,正为正,常,常的价,格,格，这,种,种修正,称,称之为,交,交易情,况,况修正,。,。,有利害,关,关系人,之,之间的,交,交易；,急于出,售,售或急,于,于购买,的,的交易,；,；,交易双,方,方或某,一,一方对,市,市场行,情,情缺乏,了,了解的,交,交易；,交易双,方,方或某,一,一方有,特,特别动,机,机或偏,好,好的交,易,易；,特殊交,易,易方式,的,的交易,；,；,交易税,费,费的非,正,正常负,担,担的交,易,易；,相邻房,地,地产的,合,合并交,易,易；,受债权,债,债务关,系,系影响,的,的交易,。,。,二、造,成,成成交,价,价格偏,离,离正常,价,价格的,原,原因,三、交,易,易情况,修,修正的,方,方法,1.百,分,分率法,2.差,额,额法,1.百,分,分率法,可比实,例,例的成,交,交价格,交易,情,情况修,正,正系数,=正常,价,价格,其中，,交,交易情,况,况修正,系,系数应,是,是以,正常价,格,格为基,准,准,来确定,的,的，通,常,常用1/（1,+,S%）,或,或100/（100,+,S）来,表,表示。,2.差,额,额法,可比实,例,例的成,交,交价格,+,交易情,况,况修正,额,额,=正常,价,价格,2.差,额,额法,如税费,非,非正常,负,负担,正常成,交,交价格-应由,卖,卖方负,担,担的税,费,费,=卖方,实,实际得,到,到的价,格,格,正常成,交,交价格+应由,买,买方负,担,担的税,费,费,=买方,实,实际付,出,出的价,格,格,例4-3：一,宗,宗房地,产,产的正,常,常成交,价,价格为2500元/,，卖,方,方应缴,纳,纳的税,费,费为正,常,常成交,价,价格的7%，,买,买方应,缴,缴纳的,税,税费为,正,正常成,交,交价格5%，,则,则：,卖方实,际,际得到,的,的价格,=250025007%,=2325（,元,元/,）,）,买方实,际,际付出,的,的价格,=250025005%,=2625（,元,元/,）,）,例4-4：某,宗,宗房地,产,产交易,，,，买卖,双,双方在,合,合同中,写,写明，,买,买方付,给,给卖方2325元/,，买,卖,卖中涉,及,及的税,费,费均由,买,买方负,担,担。已,知,知该地,区,区房地,产,产交易,中,中应由,卖,卖方缴,纳,纳的税,费,费为正,常,常成交,价,价格的7%，,买,买方应,缴,缴纳的,税,税费为,正,正常成,交,交价格5%，,求,求正常,成,成交价,格,格为多,少,少？,正常成,交,交价格,=2325,（,（17%）,=2500,（,（元/, ）,例4-5：某,宗,宗房地,产,产交易,，,，买卖,双,双方在,合,合同中,写,写明，,买,买方付,给,给卖方2625元/,，买,卖,卖中涉,及,及的税,费,费均由,卖,卖方负,担,担。已,知,知该地,区,区房地,产,产交易,中,中应由,卖,卖方缴,纳,纳的税,费,费为正,常,常成交,价,价格的7%，,买,买方应,缴,缴纳的,税,税费为,正,正常成,交,交价格5%，,求,求正常,成,成交价,格,格为多,少,少？,正常成,交,交价格,=2625,（,（15%）,=2500,（,（元/, ）,第六节交易日,期,期调整,调整的,含,含义,调整的,方,方法,主要内,容,容：,一、交,易,易日期,调,调整的,含,含义,交易日,期,期调整,是,是将可,比,比实例,在,在其成,交,交日期,时,时的价,格,格调整,为,为在估,价,价时点,时,时的价,格,格。,实质是,对,对房地,产,产市场,状,状况对,房,房地产,价,价格的,影,影响进,行,行调整,。,。,二、交,易,易日期,调,调整的,方,方法,百分率,法,法,价格指,数,数法,时间序,列,列分析,价格变,动,动法,可比实,例,例在成,交,交日期,时,时的价,格,格交,易,易日期,调,调整系,数,数,=在估,价,价时点,时,时的价,格,格,其中，,交,交易日,期,期调整,系,系数应,是,是以成,交,交日期,时,时的价,格,格为基,准,准来确,定,定的，,通,通常用,（,（1,+,T%）,或,或（100,+,T）/100,来,来表示,。,。,1、百,分,分率法,2、价,格,格指数,定基价,格,格指数,环比价,格,格指数,（1）,定,定基价,格,格指数,定基价格指,数,数,是以某个固,定,定时期作为,基,基期的价格,指,指数。,调整公式为,：,：,可比实例在,成,成交日期时,的,的价格估,价,价时点时的,价,价格指数,成,成交日期时,的,的价格指数,=在估价时,点,点时的价格,例4-6：,某,某地区某类,房,房地产2002年4月,至,至10月的,价,价格指数为79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1,（以2000年1月为100）。,其,其中某宗房,地,地产在2002年6月,的,的价格为1800元/,，对其进,行,行交易日期,调,调整。,调整为2002年10,月,月的价格：,180098.1, 76.7,= 2302.2 （,元,元/ ）,环比价格指,数,数是以上一,时,时期作为基,期,期的价格指,数,数。,调整公式为,：,：,可比实例在,成,成交日期时,的,的价格成,交,交日期下一,时,时期的价格,指,指数再下,一,一时期的价,格,格指数,估价时点,时,时的价格指,数,数,=在估价时,点,点时的价格,（2）环比,价,价格指数,例4-7：,某,某地区某类,房,房地产2002年4月,至,至10月的,价,价格指数为99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1,（均以上个,月,月为100,）,）。其中某,宗,宗房地产在2002年6月的价格,为,为2000,元,元/，对,其,其进行交易,日,日期调整。,调整为2002年10,月,月的价格：,2000105.0/100109.2/100,112.5/100,118.1/100,= 3046.8（元/ ）,3、价格变,动,动率,（1）逐期,递,递增或递减,的,的价格变动,率,率,可比实例在,成,成交日期时,的,的价格,（1,+,价格变动率,）,）,期数,=,可比实例在,估,估价时点时,的,的价格,3、价格变,动,动率,（2）期内,平,平均上升或,下,下降的价格,变,变动率,可比实例在,成,成交日期时,的,的价格,（1,+,价格变动率,期数）,=,可比实例在,估,估价时点时,的,的价格,例4-8：,某,某宗房地产,成,成交日期2001年10月末，成,交,交价格为3000元/, ，另调,查,查知该类房,地,地产价格2001年6,月,月末至2002年2月,末,末平均每月,比,比上月上涨1.5%，2002,年,年2月末至2002年9月末平均,上,上涨2%，,对,对该可比实,例,例进行交易,日,日期调整。,调整到2002年9月,末,末的价格为,：,：,3000,（,（11.5%）,4,（12% 7）,=3630,（,（元/）,例4-9：,某,某个可比实,例,例房地产2002年2,月,月1日的价,格,格为1000美元/,，,，该类房地,产,产以人民币,为,为基准的价,格,格变动，平,均,均每月比上,月,月下跌0.2%。假设,人,人民币与美,元,元的市场汇,价,价2002,年,年2月1日,为,为1美元=8.26元,人,人民币，2002年10月1日,为,为1美元=8.29元,人,人民币。对,该,该可比实例,进,进行交易日,期,期调整。,调整到2002年10,月,月1日的价,格,格为：,10008.26,（,（1 0.2%）,8,=8129,（,（人民币元/）,例4-10,：,：某个可比,实,实例房地产2002年2月1日的,价,价格为1000美元/,，该类房,地,地产以美元,为,为基准的价,格,格变动，平,均,均每月下降0.5%。,假,假设人民币,与,与美元的市,场,场汇价2002年2月1日为1美,元,元=8.26元人民币,，,， 2002年10月1日为1美,元,元=8.29元人民币,。,。对该可比,实,实例进行交,易,易日期调整,。,。,调整到2002年10,月,月1日的价,格,格为：,1000,（,（10.5% 8） 8.29,=7958,（,（人民币元/）,第七节房地产状况,调,调整,调整的含义,调整的方法,调整的内,容,容,调整中的,注,注意问题,主要内容,：,：,一、房地,产,产状况调,整,整的含义,房地产状,况,况调整是,将,将可比实,例,例在其房,地,地产状况,下,下的价格,调,调整为在,估,估价对象,房,房地产状,况,况下的价,格,格。,二、房地,产,产状况调,整,整的内容,区位状况,调,调整的内,容,容,权益状况,调,调整的内,容,容,实物状况,调,调整的内,容,容,三、房地,产,产状况调,整,整的方法,百分率法,间接比较,调,调整,直接比较,调,调整,差额法,可比实例,在,在其房地,产,产状况下,的,的价格,房,房地产状,况,况调整系,数,数,=在估价,对,对象房地,产,产状况下,的,的价格,其中，房,地,地产状况,调,调整系数,应,应是以估,价,价对象房,地,地产状况,为,为基准来,确,确定的，,通,通常用,1/（1,+,R%）或100/,（,（100,+,R）来表,示,示。,1、百分,率,率法,2、差额,法,法,可比实例,的,的成交价,格,格,+,房地产状,况,况调整额,=正常价,格,格,直接比较,调,调整一般,是,是采用评,分,分的办法,，,，以估价,对,对象的房,地,地产状况,为,为基准（,通,通常定为100）,，,，将可比,实,实例的房,地,地产状况,与,与它逐项,比,比较打分,。,。,具体公式,：,：,可比实例,在,在其房地,产,产状况下,的,的价格,100/（ ）,=在估价,对,对象房地,产,产状况下,的,的价格,3、直接,比,比较调整,间接比较,调,调整一般,是,是采用评,分,分的办法,，,，首先设,想,想一个标,准,准的房地,产,产状况，,以,以标准的,房,房地产状,况,况为基准,，,，将可比,实,实例及估,价,价对象的,房,房地产状,况,况均与它,逐,逐项比较,打,打分，然,后,后将所得,的,的分数转,化,化为修正,价,价格的比,率,率。,具体公式,：,：,可比实例,在,在其房地,产,产状况下,的,的价格,100/（ ）,（ ）/100=在估,价,价对象房,地,地产状况,下,下的价格,4、间接,比,比较调整,可比实例,房,房地产状,况,况，无论,是,是区位状,况,况、权益,状,状况还是,实,实物状况,，,，都是可,比,比实例房,地,地产在其,成,成交日期,时,时的状况,，,，而不是,在,在估价时,点,点或其他,时,时候发生,了,了变化后,的,的状况。,由于不同,使,使用性质,的,的房地产,，,，影响其,价,价格的区,位,位因素和,实,实物因素,不,不同，因,此,此，在进,行,行区位状,况,况和实物,状,状况的比,较,较调整时,，,，具体比,较,较调整的,内,内容和权,重,重应有所,不,不同。,在房地产,状,状况调整,中,中，可以,根,根据每个,因,因素的具,体,体情况而,分,分别予以,调,调整。,四、房地,产,产状况调,整,整应注意,的,的问题,第八节求取比准,价,价格,主要内容,：,：,求取某个,可,可比实例,对,对应的某,个,个比准价,格,格的方法,将多个可,比,比实例对,应,应的比准,价,价格综合,成,成一个最,终,终比准价,格,格的方法,1、百分,率,率法,估价对象,的,的价格=,可,可比实例,的,的成交价,格,格交易,情,情况修正,系,系数交,易,易日期调,整,整系数,房,房地产状,况,况调整系,数,数,2、差额,法,法,估价对象,的,的价格=,可,可比实例,的,的成交价,格,格,+,交易情况,修,修正额,+,交易日期,调,调整额,+,房地产状,况,况调整额,3、直接,比,比较修正,与,与调整,估价对象,价,价格=可,比,比实例成,交,交价格,交,交易情况,修,修正系数,交易日,期,期调整系,数,数房地,产,产状况调,整,整系数,4、间接,比,比较修正,与,与调整,估价对象,价,价格=可,比,比实例成,交,交价格,交,交易情况,修,修正系数,交易日,期,期调整系,数,数标准化调,整,整系数房地产,状,状况调整,系,系数,二、将多,个,个可比实,例,例对应的,比,比准价格,综,综合成一,个,个最终比,准,准价格的,方,方法,平均数,简单算术,平,平均数,加权算术,平,平均数,中位数,众数,1、平均,数,数,简单算术,平,平均数,，是把修,正,正出的各,个,个价格相,加,加，再除,以,以价格的,个,个数，所,得,得的数即,为,为综合出,的,的一个价,格,格。,例4-11：三个,可,可比实例,的,的价格分,别,别为5200、元/ 5600元/ 、5300,元,元/,。,。用“简,单,单算术平,均,均”综合,出,出的一个,价,价格。,（5200+5600+5300）,3,=5367（元/,）,1、平均,数,数,加权算术,平,平均数,，是把修,正,正出的各,个,个价格综,合,合成一个,价,价格时，,考,考虑到每,个,个价格的,重,重要程度,不,不同，先,赋,赋予每个,价,价格不同,的,的权数，,然,然后综合,出,出的一个,价,价格。,例4-12：在例4-11,中,中，如果,赋,赋予三个,价,价格的权,数,数分别时0.5、0.3、0.2。,用,用“加权,算,算术平均,”,”综合出,的,的一个价,格,格。,5200, 0.5 +56000.3+53000.2,=5340（元/,）,2、中位,数,数,中位数是,把,把修正出,的,的各个价,格,格按从低,到,到高或从,高,高到低的,顺,顺序排列,，,，当项数,为,为奇数时,，,，位于中,间,间位置的,那,那个价格,为,为综合出,的,的一个价,格,格，当项,数,数为偶数,时,时，位于,中,中间位置,的,的那两个,价,价格的简,单,单算术平,均,均数为综,合,合出的一,个,个价格。,3、众数,众数是一,组,组数值中,出,出现次数,最,最多的数,值,值。,第九节市场法运,用,用实例,例4-13：为评,估,估某写字,楼,楼2000年10,月,月31日,的,的正常市,场,场价格，,在,在写字楼,附,附近地区,调,调查选取,了,了A、B,、,、C三宗,类,类似写字,楼,楼的交易,实,实例作为,可,可比实例,，,，有关资,料,料如下：,A的成交,价,价格：5000（,人,人民币元/平方米,）,）,B 的成,交,交价格：600,（,（美元/,平,平方米）,C的成交,价,价格：5500,（,（人民币,元,元/平方,米,米,）,A的成交,日,日期：2000年1月31,日,日,B的成交,日,日期：2000年3月31,日,日,C的成交,日,日期：2000年7月31,日,日,A的交易,情,情况：,2 ；,房,房地,产,产状况：,8,B的交易,情,情况：,5 ；,房,房地,产,产状况：,4,C的交易,情,情况：,3 ；,房,房地,产,产状况：+6,交易情况,的,的正（负,）,）值表示,可,可比实例,的,的成交价,格,格高（低,）,）于其正,常,常价格的,幅,幅度；,房地产状,况,况的正（,负,负）值表,示,示可比实,例,例的房地,产,产状况优,（,（劣）于,估,估价对象,的,的房地产,状,状况导致,的,的价格差,异,异幅度。,另假设人,民,民币与美,元,元的市场,汇,汇价2000年3,月,月31日,为,为1：8,.,5，2000年10月31,日,日为1：8,.,3；,该类写字,楼,楼以人民,币,币为基准,的,的市场价,格,格2000年1月1日至2000年2月31,日,日基本保,持,持不变；,2000,年,年2,月,月31,日,日,至,至2000,年,年5,月,月31,日,日,平,平,均,均,每,每,月,月,比,比,上,上,月,月,下,下,降,降1%,，,，,以,以,后,后,平,平,均,均,每,每,月,月,比,比,上,上,月,月,上,上,升,升0,.,5%,。,。,试,利,利,用,用,上,上,述,述,资,资,料,料,估,估,算,算,该,该,写,写,字,字,楼,楼2000,年,年10,月,月31,日,日,的,的,正,正,常,常,市,市,场,场,价,价,格,格,。,。,估,算,算,该,该,写,写,字,字,楼,楼2000,年,年10,月,月31,日,日,的,的,正,正,常,常,市,市,场,场,价,价,格,格,如,如,下,下,：,：,1,、,、,计,计,算,算,公,公,式,式,：,：,比,准,准,价,价,格,格=,可,可,比,比,实,实,例,例,成,成,交,交,价,价,格,格,交,交,易,易,情,情,况,况,修,修,正,正,系,系,数,数,交,交,易,易,日,日,期,期,调,调,整,整,系,系,数,数,房,房,地,地,产,产,状,状,况,况,调,调,整,整,系,系,数,数,2,、,、,比,比,准,准,价,价,格,格,：,：,A=5000,100/,（,（100,2,）,）,（,（1,1%,）,）,3,（,（1,0,.,5%,）,）,5,100/,（,（100,8,）,）,=6598,.,33,（,（,人,人,民,民,币,币,元,元/,平,平,方,方,米,米,）,）,；,；,2,、,、,比,比,准,准,价,价,格,格,：,：,B=600,8,.,5,100/,（,（100,5,）,）,（,（1,1%,）,）,2,（,（1,0,.,5%,）,）,5,100/,（,（100,4,）,）,=6328,.,88,（,（,人,人,民,民,币,币,元,元/,平,平,方,方,米,米,）,）,；,；,C=5500,100/,（,（100,3,）,）,（1,0,.,5%,）,）,3,100/,（,（100,6,）,）,=6192,.,31,（,（,人,人,民,民,币,币,元,元/,平,平,方,方,米,米,）,）,；,；,3,、,、,将,将,上,上,述,述,三,三,个,个,比,比,准,准,价,价,格,格,的,的,简,简,单,单,算,算,术,术,平,平,均,均,数,数,作,作,为,为,比,比,较,较,法,法,的,的,估,估,价,价,结,结,果,果,，,，,则,则,：,：,估,价,价,对,对,象,象,价,价,格,格,（,（,单,单,价,价,）,）,=,（,（6598,.,33,6328,.,88,6192,.,31,）,）,3,=6373,.,17,（,（,人,人,民,民,币,币,元,元/,平,平,方,方,米,米,）,）,例4-14,：,：,为,为,评,评,估,估,某,某,商,商,品,品,住,住,宅,宅2002,年,年10,月,月24,日,日,的,的,正,正,常,常,市,市,场,场,价,价,格,格,，,，,在,在,该,该,商,商,品,品,住,住,宅,宅,附,附,近,近,地,地,区,区,调,调,查,查,选,选,取,取,了,了A,、,、B,、,、C,三,三,宗,宗,类,类,似,似,商,商,品,品,住,住,宅,宅,的,的,交,交,易,易,实,实,例,例,作,作,为,为,可,可,比,比,实,实,例,例,，,，,有,有,关,关,资,资,料,料,如,如,下,下,：,：,A,的,的,成,成,交,交,价,价,格,格,：,：3700,（,（,元,元/,平,平,方,方,米,米,）,）,B,的,的,成,成,交,交,价,价,格,格,：,：4200,（,（,元,元/,平,平,方,方,米,米,）,）,C,的,的,成,成,交,交,价,价,格,格,：,：3900,（,（,元,元/,平,平,方,方,米,米,）,）,A,的,的,成,成,交,交,日,日,期,期,：,：2002,年,年5,月,月24,日,日,B,的,的,成,成,交,交,日,日,期,期,：,：2002,年,年8,月,月24,日,日,C的成交日,期,期：2002年9月24日,A的交易情,况,况： 2,；,；,B的交易情,况,况： 0,；,；,C的交易情,况,况： 1,；,；,该类商品住,宅,宅2002,年,年4月至10月的价格,指,指数为（定,基,基价格指数,）,）： 100,92.4,98.3,98.6,100.3,109.0,106.8,房地产状况,的,的比较判断,结,结果：,试利用上述,资,资料估算该,商,商品住宅2002年10月24日,的,的正常市场,价,价格。,房地产状况,权重,估价对象,A,B,C,因素1,0.5,100,90,100,80,因素2,0.3,100,100,110,120,因素3,0.2,100,125,100,100,估算该商品,住,住宅2002年10月24日的正,常,常市场价格,如,如下：,1、计算公,式,式：,比准价格=,可,可比实例价,格,格交易情,况,况修正系数,交易日期,修,修正系数,房,房地产状况,修,修正系数,2、交易情,况,况修正系数,：,可比实例A,：,：100/,（,（1002）=100/98,可比实例B,：,：100/,（,（1000）=100/100,可比实例C,：,：100/,（,（1001）=100/101,3、交易日,期,期修正系数,：,：,可比实例A,：,：106.8/92.4,可比实例B,：,： 106.8/100.3,可比实例C,：,： 106.8/109.0,4、房地产,状,状况修正系,数,数:,可比实例A,：,：100/,（,（900.51000.3,1250.2）=100/100,可比实例B,：,：100/,（,（1000.51100.3100,0.2）=100/103,可比实例C,：,：100/,（,（800.51200.3,1000.2）=100/96,5、计算比,准,准价格（单,价,价）：,比准价格A,=3700,100/98106.8/92.4100/100,=4363.90（元/）,比准价格B,=4200,100/100106.8/100.3,100/103,=4341.93（元/）,比准价格C,=3900,100/101106.8/109.0,100/96,=43941.09（,元,元/）,6、将上述,三,三个比准价,格,格的简单算,术,术平均数作,为,为比较法的,计,计算结果，,则,则：,估价对象的,价,价格（单价,）,）,=（ 4363.90, 4341.93,43941.09,）,）3,= 4215.64,（,（元/）,第四章,知,知识总结,房地产市场,分析估价对,象,象,搜集交易实,例,例,存入交易实,例,例库,选取可比实,例,例,可比实例价,格,格B,建立价格可,比,比基础,交易情况修,正,正,交易日期调,整,整,房地产状况,调,调整,比准价格B,求取最终比,准,准价格,最终比准价,格,格,可比实例价,格,格A,建立价格可,比,比基础,交易情况修,正,正,交易日期调,整,整,房地产状况,调,调整,比准价格A,可比实例+C,建立价格可,比,比基础,交易情况修,正,正,交易日期调,整,整,房地产状况,调,调整,比准价格C,